Как сообщает Сербский Экономист, рынок жилья соседней Румынии в начале 2026 года сохраняет рост цен, хотя темпы уже выглядят более умеренными, чем в период постпандемийного ускорения. По данным Eurostat, годовой рост цен на жилье в Румынии в конце 2025 года составлял около 6,7%, что было выше среднего показателя по ЕС.
Главным центром рынка остается Бухарест, но высокие цены сохраняются и в крупнейших региональных городах. По данным Romania Insider, в феврале 2026 года два столичных района уже обогнали Клуж-Напоку по стоимости квадратного метра, а сам Клуж удерживался примерно на уровне EUR3 300 за кв. м. Для Бухареста исследовательские и рыночные обзоры показывают городской ориентир EUR2 236 за кв. м в феврале 2026 года.
По сделкам начало 2026 года выглядело неравномерно. В январе по стране было зарегистрировано 24 598 сделок с недвижимостью, что было ниже уровня января 2025 года, а сделки с квартирами сократились на 25% по стране и на 22% в Бухаресте, по данным анализа Storia на базе ANCPI. Уже в феврале рынок заметно оживился: число сделок выросло до 44 427, а Бухарест снова стал крупнейшим рынком жилья в стране.
Ключевая тенденция начала 2026 года — рынок остается активным, но покупатели стали осторожнее. CBRE в обзоре на 2026 год отмечает, что румынские покупатели доминировали в структуре сделок в конце 2025 года и обеспечили около 31% общего инвестиционного объема за год, тогда как более общие обзоры рынка описывают спрос как «осторожно позитивный»: покупатели сохраняют активность, но дольше принимают решения и сосредоточены на правильно оцененных объектах в хороших локациях.
С точки зрения ценовой логики, рынок уже нельзя назвать дешевым даже по региональным меркам. Colliers в конце 2025 года указывал, что в крупнейших городах Румынии цены за шесть лет выросли на 60-90%, а в Клуже — примерно на 100%, при этом в Бухаресте количество разрешений на строительство за три года сократилось на 45%, что дополнительно ограничивает предложение.
Для покупателей и инвесторов важен и еще один нюанс: румынский рынок становится более требовательным к структуре сделки и финансированию. По оценке Legal 500, сектор в 2026 году входит в более «дисциплинированную» фазу, где на решения сильнее влияют стоимость кредита, регуляторная среда и качество документации. OECD также ожидает для Румынии в 2026 году лишь умеренное ускорение экономического роста после слабого 2025 года, а это значит, что рынок жилья будет все сильнее зависеть от доходов домохозяйств и доступности ипотеки, а не только от инерции роста.
Что касается иностранцев, то в открытых источниках не удалось найти свежую официальную статистику именно по покупателям жилья по национальностям в начале 2026 года. Поэтому корректнее разделять рынок иностранного присутствия и рынок иностранных покупателей. По данным OECD, в 2024 году в Румынии 52 тыс. новых иммигрантов получили разрешение на проживание сроком более 12 месяцев, а крупнейшие группы иммигрантов в стране в 2024-2025 году были связаны с Украиной, Италией, Испанией, Молдовой и Турцией. Это не тождественно покупателям жилья, но показывает, какие иностранные группы сейчас наиболее заметны в стране и потенциально формируют часть спроса на аренду и покупку недвижимости.
Отдельно заметен рост трудовой миграции из Азии. OECD указывает, что среди новых приезжих в 2023-2025 крупнейшими группами были граждане Непала, Шри-Ланки и Турции, а румынский рынок труда в последние годы активно привлекает также работников из Индии и Бангладеш. Для рынка жилья это важно прежде всего в сегменте аренды, общежитий и бюджетного жилья в крупных городах, а не в премиальном сегменте покупки квартир.
Рынок жилой недвижимости Грузии в первом квартале 2026 года сохранил умеренный рост. По данным Национальной службы статистики Грузии, индекс цен на жилье вырос на 1,8% к предыдущему кварталу и на 3% в годовом выражении. С 2020 года стоимость жилой недвижимости в стране увеличилась на 62,3%.
Наиболее активно дорожали квартиры. В первом квартале цены на квартиры выросли на 2% квартал к кварталу и на 3,3% год к году, тогда как частные дома прибавили 1,1% и 1,8% соответственно. Это указывает на более устойчивый спрос именно на квартирный сегмент, прежде всего в столице.
Самые высокие цены по-прежнему зафиксированы в престижных районах Тбилиси. Среди квартир лидируют Мтацминда со средней ценой около $2 542 за кв. м, Ваке — около $2 222, и Крцаниси — около $1 662 за кв. м. В сегменте частных домов самые дорогие районы — Мтацминда с уровнем около $1 803 за кв. м, Ваке — $1 679, и Дидубе — $1 582 за кв. м.
Для покупателей новостроек важным фактором остается стадия готовности объекта. По данным из публикации, средние цены предложения в первом квартале составляли около $1 639 за кв. м для квартир в формате «зеленый каркас», $1 343 за кв. м для «белого каркаса» и $1 239 за кв. м для «черного каркаса». При этом сам источник оговаривает, что это именно цены предложений на популярных онлайн-платформах, а не финальные цены сделок.
В целом новые данные подтверждают, что грузинский рынок жилья остается растущим, но уже без резких скачков. Основной драйвер — столица и прежде всего качественное городское жилье в дорогих районах Тбилиси, где цены уже заметно вышли за уровень $2,2 тыс. за кв. м.
На первичном рынке жилья Киева в 2026 году квартиры с европланировками фактически стали новым стандартом спроса. По данным аналитического исследования девелоперской компании «Интергал-Буд», их доля в структуре спроса составляет 60-70% в зависимости от сегмента, а в отдельных проектах комфорт+ и бизнес-класса уже превышает 75%.
Как отмечают в компании, тенденция, начавшаяся еще в 2022 году, в 2025-2026 годах окончательно закрепилась. Если в 2022 году доля спроса на квартиры с европланировками составляла около 38%, в 2024 году — 52%, то в 2025 году она превысила 60%, а в первом квартале 2026 года продолжила расти.
Дополнительным фактором роста стали изменения в государственной программе «єОселя», вступившие в силу в феврале 2026 года. Новые нормативы площади предусматривают 52,5 кв. м для семьи из 1-2 человек плюс 21 кв. м на каждого следующего члена семьи, при этом максимальная площадь жилья, подпадающая под условия программы, существенно ограничена. Если квартира превышает установленный норматив более чем на 10%, покупатель фактически теряет возможность воспользоваться льготным кредитованием либо вынужден самостоятельно покрывать значительную разницу в стоимости.
«Классические планировки с длинными коридорами, большими непродуктивными зонами и маленькими изолированными кухнями становятся экономически невыгодными. Сегодня покупатель оценивает не количество квадратных метров, а сценарий жизни, который дает квартира. Просторная кухня-гостиная, отдельные спальни, минимум коридоров, продуманное зонирование — это уже не дополнительное преимущество, а базовое требование. Особенно это заметно среди семей, которые покупают жилье для собственного проживания, а не для инвестиций», — цитирует исследование коммерческого директора «Интергал-Буд» Елену Рыжову.
Согласно данным компании, среди наиболее массовой категории покупателей первичного жилья — людей в возрасте до 40 лет — каждый второй выбирает одно- или двухкомнатные квартиры с европланировками площадью 38-60 кв. м. Основной мотив — покупка жилья для собственного проживания. Покупатели старше 40 лет чаще выбирают двухкомнатные или эргономичные трехкомнатные квартиры площадью 65-85 кв. м, где ключевыми факторами остаются приватность, отдельные функциональные зоны и комфорт для всей семьи.
В «Интергал-Буд» оценивают, что на той же площади европланировка дает на 15-20% больше полезного пространства по сравнению с традиционными решениями, а коэффициент эффективности пространства превышает 85% против 65-70% в старом жилом фонде. Это также означает более низкие расходы на ремонт, отопление и обслуживание.
При этом предложение пока не успевает за спросом. По оценкам аналитиков компании, только каждая седьмая квартира в новостройках полностью соответствует критериям полноценной европланировки — просторная кухня-гостиная, изолированные спальни, отсутствие «мертвых» коридоров и логичное функциональное зонирование.
В компании считают, что квартиры с лишними метрами и устаревшей логикой планировки уже выпали из активного спроса, тогда как компактные и функциональные европланировки продолжают быстро продаваться даже в сложных рыночных условиях.
По оценкам «Интергал-Буд», в 2026-2027 годах рынок может столкнуться с дефицитом готового качественного жилья именно в сегменте функциональных квартир комфорт-класса, которые в наибольшей степени соответствуют новой структуре спроса. Среди основных драйверов рынка компания называет обновленные условия программы «єОселя», ограниченное количество новых проектов, рост себестоимости строительства и накопленный отложенный спрос.
«Интергал-Буд» — одна из крупнейших девелоперских компаний Украины, работающая на рынке жилой недвижимости с 2003 года. Компания реализует проекты в Киеве, Львове, Черновцах, Житомире, Ривне, Ужгороде и других городах. В портфеле девелопера — десятки жилых комплексов, а основным направлением деятельности остается строительство жилья комфорт-, комфорт+ и бизнес-класса.
На рынке курортной аренды соседней Болгарии может произойти заметное подорожание жилья — примерно на 25-30%. Как пишет сайт Novinite, причиной называют вступление в силу с 20 мая 2026 года новых европейских правил для краткосрочной аренды, из-за которых до половины объектов на крупных онлайн-платформах могут быть удалены из-за несоответствия требованиям.
По оценке участников рынка, основной эффект будет связан не со всплеском спроса, а с сокращением предложения. Если часть мелких арендодателей уйдет с рынка из-за новых административных требований и роста издержек, легально доступных квартир и апартаментов на популярных курортах станет меньше, что и подтолкнет цены вверх. При этом представители гостиничного сектора считают, что рынок станет более прозрачным, а потребители — лучше защищенными от неформальных и вводящих в заблуждение предложений.
Если ориентироваться на доступные рыночные показатели, то в 2025 году аренда курортного жилья в Болгарии оставалась сравнительно доступной по меркам ЕС. На апрель 2026 года, средние ставки аренды в курортных зонах находились примерно в диапазоне 5-11 евро за кв. м в месяц, в зависимости от локации и типа жилья. Это означает, что студия площадью 35-40 кв. м обычно соответствовала диапазону около 175-440 евро в месяц, а апартаменты площадью 55-70 кв. м — примерно 275-770 евро в месяц.
Рынок жилья Турции подает первые сигналы возможной стабилизации иностранного спроса после длительного периода снижения. Как сообщает Hurriyet Daily News, участники рынка ожидают постепенного восстановления активности зарубежных покупателей, хотя пока статистика остается слабой. В марте 2026 года иностранцы приобрели в Турции 1 353 жилых объекта, что на 20% меньше, чем годом ранее, а доля сделок с иностранцами в общем объеме продаж жилья составила лишь 1,2%.
Ожидания по восстановлению спроса связаны не столько с уже начавшимся резким разворотом, сколько с тем, что рынок, судя по всему, приближается к нижней точке цикла. В последние два года иностранная активность в Турции заметно снизилась на фоне изменения ценовой конъюнктуры, колебаний валютного курса, корректировки правил по ВНЖ и гражданству через инвестиции, а также общего охлаждения интереса со стороны части традиционных покупателей. При этом сами участники рынка полагают, что после столь сильного падения сектор может начать возвращаться к более устойчивому уровню спроса.
Для украинских покупателей Турция остается одним из заметных зарубежных рынков жилья. На протяжении последних лет граждане Украины входили в число наиболее активных иностранных покупателей недвижимости в стране. Это подтверждается официальной статистикой TurkStat: в январе 2023 года украинцы заняли четвертое место среди иностранных покупателей жилья в Турции, в марте 2024 года — третье место, а в декабре 2025 года вновь оказались в тройке лидеров после граждан России и Ирана.
Такая динамика показывает, что даже на фоне общего спада иностранного спроса украинцы сохраняли заметное присутствие на турецком рынке. Турция для украинских покупателей традиционно сочетает несколько факторов привлекательности: сравнительно широкий выбор жилья, понятную для иностранцев процедуру покупки, высокий объем предложения в курортных и крупных городах, а также возможность использовать недвижимость как инструмент для проживания, отдыха или сохранения капитала.
Как сообщает Сербский Экономист, рынок долгосрочной аренды жилья в Черногории в 2026 году вошёл в фазу охлаждения: после бурного роста предыдущих лет избыток предложения начал смещать баланс в пользу арендаторов.
Сейчас студии в Черногории в среднем предлагаются по цене 300–400 евро в месяц, однокомнатные квартиры — 400–800 евро, двухкомнатные — 600–1 200 евро, дома — от 1 000 евро. В премиальном сегменте виллы и элитные объекты могут стоить от 2 000 до 10 000 евро в месяц и выше.
Основными причинами стагнации на рынке стали сокращение количества иностранных жильцов, остающихся в стране на длительный срок, и накопленное насыщение предложения. По словам представителя местного агентства недвижимости, владельцы жилья все чаще сталкиваются с тем, что квартиры остаются пустыми дольше, чем год назад, а арендаторы получают больше пространства для переговоров о цене и условиях.
Рынок перестает работать по модели 2022–2024 годов, когда владельцы могли быстро сдавать объекты на фоне наплыва иностранцев и ограниченного предложения. Теперь в ряде локаций арендаторы все чаще выбирают между несколькими вариантами, добиваются скидок или требуют лучших условий в отношении договора, мебели и коммунальных платежей.
Для Черногории этот сдвиг важен не только для сектора жилья, но и для более широкой модели спроса, которая в последние годы во многом опиралась на приток иностранцев, релокантов и инвесторов. Если количество долгосрочных арендаторов будет и дальше сокращаться, часть владельцев может активнее переводить квартиры в краткосрочную аренду или пересматривать ценовые ожидания в сторону снижения.
https://t.me/relocationrs/2698
