Общая площадь жилых домов, на которые выданы разрешения на выполнение строительных работ (новое строительство), по итогам января-сентября 2025 года увеличилась на 48,4% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года — до 4 млн 396,7 тыс. кв. м, сообщила Государственная служба статистики (Госстат).
По данным статведомства, в январе-сентябре 2025 года общая площадь нового строительства многоквартирных домов выросла на 51,1% к прошлому году — до 4,23 млн кв. м. Количество заявленных на старте строительства квартир в многоквартирных домах увеличилось на 54,1% и составило 47,6 тыс.
Больше всего нового жилья за девять месяцев заявлено в Киевской области: общая площадь нового строительства жилья составила 2 млн 305,1 тыс. кв. м (21,2 тыс. квартир), что на 142% превышает показатель первой половины прошлого года.
Существенные объемы нового жилья в указанный период задекларированы также во Львовской области — 816,5 тыс. кв. м (10,9 тыс. квартир), что на 63,6% больше показателей января-сентября 2024 года, а также в Ивано-Франковской — 344,2 тыс. кв. м (+8,2%, 5,5 тыс. квартир), Закарпатской — 368,7 тыс. кв. м (+26,1%, 4,7 тыс. квартир), Полтавской — 160,3 тыс. кв. м (2,1 тыс. квартир), Винницкой — 167,1 тыс. кв. м («минус» 29,2%, 3,9 тыс. квартир) и Волынской — 176,3 тыс. кв. м (+25,3%, 4 тыс. квартир).
В Киеве в январе-сентябре 2025 года общая площадь нового строительства жилья составила 449,6 тыс. кв. м (5,2 тыс. квартир), что на 36% больше показателя прошлого года.
Госстат напоминает, что показатели приведены без учета временно оккупированных РФ территорий и части территорий, на которых продолжаются (велись) боевые действия.
Как сообщалось, общая площадь нового строительства жилья в Украине в 2024 году сократилась на 7,2% по сравнению с 2023 годом — до 3,9 млн кв. м, тогда как в 2023 году составляла 4,2 млн кв. м, в 2022-м — 6,67 млн кв. м, в 2021-м — 12,7 млн кв. м.
Средняя стоимость жилья в Португалии в 2025 году достигла исторических максимумов на фоне устойчивого спроса и ограниченного предложения, и аналитики ожидают дальнейшего роста цен в 2026 году, несмотря на ужесточение условий доступности.
По данным статистического управления Португалии (INE), в октябре 2025 года медианная банковская оценка жилой недвижимости впервые превысила порог 2 тыс. евро за кв. м и составила около 2 025 евро за кв. м, что на 17,7% больше, чем годом ранее. Это уже более года подряд двузначный годовой рост стоимости жилья.
Сегмент квартир дорожает быстрее, чем виллы: по оценкам Global Property Guide, медианная банковская оценка квартир достигла 2 345 евро за кв. м (+22,1% год к году), тогда как вилл – 1 472 евро за кв. м (+11,8%). Самые высокие цены фиксируются в агломерации Большого Лиссабона и в туристическом регионе Алгарве.
По данным портала Idealista, к ноябрю 2025 года медиана запрашиваемой цены жилой недвижимости по стране достигла около 3 000 евро за кв. м (+7,8% за год). При этом:
Лиссабон остается самым дорогим рынком – в среднем 5 914 евро за кв. м (+4% за год).
В Порту средняя цена составляет около 3 908 евро за кв. м (+5,9% за год).
Внутренние регионы (Центр, часть Алентежу) существенно дешевле – во многих муниципалитетах цены находятся в диапазоне 1 400–1 700 евро за кв. м, тогда как самые доступные округа страны по данным локальных исследований предлагают жилье от 800–900 евро за кв. м.
По итогам 2024 года индекс цен на жилье (HPI) INE вырос на 9,1%, причем существующее жилье подорожало на 9,7%, а новое – на 7,5%. В реальном выражении (с поправкой на инфляцию) цены растут непрерывно с 2013 года и за это время увеличились более чем на 80%, что заметно выше динамики соседней Испании.
Рынок остается чрезвычайно активным. В первом полугодии 2025 года в Португалии было продано 84 247 жилых объектов, что на 20% больше, чем за аналогичный период 2024 года. Продажи вторичного жилья составили 67 578 объектов (+20,6% год к году), нового – 16 669 (+17,7%).
95% сделок пришлись на покупателей с налоговым резидентством в Португалии (около 80 тыс. объектов, +21,9% год к году). Иностранцы (как из ЕС, так и из третьих стран) приобрели 4 205 объектов, что на 7,2% меньше, чем годом ранее. Эксперты связывают снижение доли иностранцев с реформами: отменой «золотых виз» для инвестиций в недвижимость и прекращением режима льготного налогообложения Non-Habitual Resident с 2024 года, что снизило фискальные стимулы для зарубежных инвесторов.
Одновременно в 2024 году был зафиксирован рекорд по объему сделок: только в третьем квартале 2024 года продано жилья на 9,05 млрд евро (+28% год к году), при этом 93,5% покупателей были резидентами Португалии, а доля иностранцев – около 6,5%.
Предложение остается узким местом рынка. В первом полугодии 2025 года в стране было завершено 13 244 новых жилых объекта, что лишь на 4,9% больше, чем годом ранее, и заметно ниже темпов увеличения количества сделок. В то же время объем выданных разрешений на строительство резко растет: за первые шесть месяцев 2025 года было лицензировано 21 057 новых жилых единиц (+28,8% год к году), что отражает рост уверенности девелоперов и ожидаемое ускорение ввода нового жилья в ближайшие годы.
Согласно оценкам BPI Research, рост цен на жилье в Португалии, скорее всего, продолжится и в 2026 году. На это указывают как устойчивый рынок труда, рекордная занятость и рост реальных зарплат, поддерживающие покупательную способность домохозяйств, так и стабилизация процентных ставок в еврозоне на «нейтральных» уровнях после периода резкой жесткости. Аналитики ожидают, что при текущем наборе факторов цены в 2026 году будут расти темпами выше общеевропейского среднего, хотя и, вероятно, медленнее, чем двузначные показатели 2024-2025 годов (речь может идти о приросте порядка высоких однозначных процентов при условии отсутствия новых шоков в еврозоне). Это поддержат интерес инвесторов, но сохранит давление на доступность жилья для местного населения, особенно в крупных городах и на побережье.
Албания за последние годы превратилась из «скрытого пляжного направления» в один из самых динамичных рынков недвижимости Средиземноморья. В 2024 году иностранцы вложили в албанскую недвижимость около 380 млн евро — на 17% больше, чем в 2023 году. Это уже третий год подряд, когда недвижимость занимает первое место по привлечению иностранных инвестиций, обеспечивая около 24% всего притока ПИИ.
Согласно исследованию информационно-аналитического центра Experts Club, в последние годы иностранцы формируют около четверти всех сделок купли-продажи жилья в Албании. Большая часть интереса сосредоточена на побережье — Саранде, Ксамиле, Влере, Дурресе и в окрестностях Тираны. Ниже представлен неформальный топ-10 стран, граждане которых наиболее активно инвестируют в недвижимость в Албании: Итальянцы — «своя» Ривьера за полцены. Итальянцы были одними из первых, кто открыл для себя Саранду и Ксамиль. Спрос со стороны Италии за последние несколько лет удвоился, особенно на квартиры у моря.
Поляки, чехи и словаки — инвесторы, ориентированные на доходность. Эти покупатели составляют до 90% спроса в некоторых курортных зонах, инвестируя в небольшие квартиры под суточную аренду с ожидаемым ROI 10-16%.
Немцы и швейцарцы — ищут стабильность и качество. Они предпочитают «спокойный» сегмент на побережье и в Тиране, с хорошей инфраструктурой и стабильными доходами от аренды.
Скандинавы — ценят климат и природу Албании. Норвегия, Швеция и Финляндия также активно покупают недвижимость, выбирая высокие стандарты жизни при умеренных ценах.
Французы и британцы — «поздно пришли», но активны. Интерес к Албании со стороны этих стран растет, привлекая их относительно низкими ценами по сравнению с Южной Францией и Испанией.
Американцы — ставка на «вход на ранней стадии». Албания для американцев остается «новым» направлением, с растущим интересом к виллам и большим апартаментам.
Украинцы — растущий, но нишевый сегмент. После 2022 года интерес со стороны Украины значительно вырос, и украинцы отдают предпочтение побережью для релокации и получения вида на жительство.
Россияне и другие постсоветские инвесторы — из-за санкционного давления их доля уменьшилась, но интерес все еще сохраняется, особенно через компании и родственников.
Граждане Казахстана и Беларуси — продолжают активно инвестировать, особенно на побережье и в крупных городах.
Другие страны ЕС — активно покупают на южном побережье, особенно в сезон высокого туризма.
Почему Албания привлекает иностранных инвесторов:
Свободный доступ к жилью. Иностранцы могут свободно покупать квартиры, дома и коммерческую недвижимость, за исключением сельхозземель.
Высокая доходность и рост цен. Годовая доходность аренды на побережье может достигать 7% и выше, а в пиковых туристических локациях — до двузначных значений.
Сильный инвестиционный поток. В 2024 году иностранных инвестиций в недвижимость было около 380 млн евро, а во втором квартале 2025 года этот показатель достиг рекордных 149 млн евро.
ВНЖ и «пакет жизни». Законы об иностранцах позволяют получать вид на жительство на основании инвестиций в жилье.
Риски и перспективы: Резкий приток иностранных инвесторов уже приводит к подорожанию жилья для местного населения. Однако Албания остается страной-кандидатом в ЕС с масштабными инфраструктурными проектами (новый аэропорт в Вльоре, реконструкция порта в Дурресе), что поддерживает долгосрочный спрос на жилье.
Несмотря на растущую конкуренцию на рынке, Албания сохраняет потенциал как «последняя доступная Ривьера Европы», что делает ее привлекательной для инвесторов, но для входа на рынок требуется профессиональная юридическая проверка и понимание реальной доходности.
Около 9% населения Европейского союза в 2024 году не могли позволить себе как следует отапливать своё жильё, свидетельствуют данные Eurostat о материальной депривации в рамках обзора «Housing in Europe – 2025 edition».
В статистическом управлении ЕС отмечают, что проблема энергетической бедности и высоких коммунальных расходов остаётся значимой для миллионов домохозяйств, несмотря на меры поддержки, предпринятые после энергетического кризиса 2022–2023 годов.
Особенно уязвимыми остаются домохозяйства с низкими доходами и жители старого, энерго неэффективного жилья в ряде стран Восточной и Южной Европы.
Каждый шестой житель Европейского союза живёт в стеснённом жилье, тогда как примерно каждый третий – в домохозяйстве, которое считается слишком просторным для числа проживающих, говорится в обзорной публикации «Housing in Europe – 2025 edition» Eurostat.
По оценке статистического ведомства, в 2024 году около 17% населения ЕС проживали в переполненном жилье. Наиболее высокие показатели «перенаселённости» отмечены в Румынии (41%), Латвии (39%) и Болгарии (34%).
Самые низкие доли стеснённого жилья зафиксированы на Кипре (2%), Мальте (4%) и в Нидерландах (5%).
В то же время около 33% населения Евросоюза живут в «недозанятом» жилье – домах и квартирах, которые считаются слишком большими по сравнению с числом проживающих.
Наибольшая доля таких домохозяйств – на Кипре (70%), в Ирландии (67%) и на Мальте (64%), а наименьшая – в Румынии (7%), Латвии (10%) и Греции (13%).
В январе-ноябре 2025 года хорватский рынок жилой недвижимости закрепил статус одного из самых дорогих и динамично растущих в ЕС. Официальная статистика и частные исследования фиксируют двузначный рост цен при замедлении количества сделок и усилении роли государства в решении проблемы доступности жилья.
По данным Государственного управления статистики (DZS), средняя цена 1 кв. м нового жилья в Хорватии в первом полугодии 2025 года составила 2 754 евро. Это примерно на 15,9% больше, чем в первом полугодии 2024 года, и на 5,3% выше, чем во второй половине 2024 года.
В разрезе территорий. — Загреб: около 2 958 евро за кв. м (+4,5% год к году), остальная часть Хорватии: около 2 511 евро за кв. м, при этом рост в этих городах и поселках достиг 22% за год, что отражает быстрое подорожание жилья в приморских и туристических регионах.
Индекс цен на жилье (House Price Index) показывает, что во втором квартале 2025 года цены на жилые объекты выросли на 4,4% к предыдущему кварталу и на 13,2% к аналогичному периоду 2024 года. По данным Eurostat, это один из самых высоких показателей в ЕС по квартальному и годовому росту.
По оценкам рыночных аналитиков, средняя цена жилья (с учетом вторичного фонда) осенью 2025 года приблизилась к 2 800–2 900 евро за кв. м по стране, что примерно на 70–80% выше, чем в 2020 году. При этом средняя цена квартир оценивается более 3 800–4 100 евро за кв. м, а дома несколько дешевле.
Рыночные данные показывают, что расслоение между побережьем и внутренними регионами усиливается:
В Сплите средняя запрашиваемая цена в октябре 2025 года достигла около 5 315 евро за кв. м, почти на 15% больше, чем годом ранее.
В Дубровнике квартира в среднем стоит более 4 100 евро за кв. м, а в престижных локациях диапазон 5 000–7 000 евро и выше.
В Истрии и популярных локациях Средней и Южной Далмации типичные уровни 3 500–7 000 евро за кв. м в зависимости от класса объекта и близости к морю.
Внутренние регионы (например, Славония) остаются заметно дешевле, часто в диапазоне 1 000–2 000 евро за кв. м.
В Загребе средний уровень для квартир оценивается около 3 400–3 500 евро за кв. м, однако внутри города разрыв между районами значительный. Анализ частных объявлений показывает, что центральные и «трамвайные» зоны столицы сильно отрываются по ценам от окраин.
Отдельный тренд 2025 года — стагнация и даже легкое снижение цен на дома в некоторых сегментах. По данным одного из крупнейших порталов объявлений, средняя цена домов в Загребе в середине года была около 1 200 евро за кв. м, при этом рост цен там замедлился сильнее, чем по квартирам.
Несмотря на высокие цены, рынок пока не демонстрирует полноценной коррекции. Часть аналитических обзоров фиксирует снижение количества сделок в первой половине 2025 года, однако это практически не повлияло на уровень цен, особенно в прибрежных регионах, где предложение остается ограниченным.
В то же время рост ставок по кредитам и ужесточение условий ипотечного кредитования, начавшиеся еще в 2023–2024 годах, ограничивают возможности части домохозяйств, особенно молодых семей. Центральный банк Хорватии в 2025 году ужесточил макропруденциальные требования к банкам и ипотечным кредитам, стремясь сдержать перегрев на рынке жилья и риски для финансовой стабильности.
По данным отчета Arvio за первый квартал 2025 года, на иностранцев приходилось около 7,19% всех сделок с недвижимостью в Хорватии. Лидируют по активности:
граждане Словении – примерно 30,2% сделок иностранцев,
Германии – около 21,1%,
Австрии – около 10,4%.
Общее количество сделок с участием иностранцев снижается уже третий год подряд: по оценкам, около 13,3 тыс. в 2022 году, 12,3 тыс. в 2023 году и 11,6 тыс. в 2024 году.
Иностранцы традиционно концентрируются на Адриатическом побережье (Истрия, Кварнер, Далмация) и островах, где пользуются спросом новые квартиры и дома, готовые к немедленному проживанию или сдаче в аренду. Именно внешний спрос в сочетании с ограниченным предложением в значительной степени поддерживает высокий и растущий ценовой уровень.
Резкий рост цен и снижение доступности жилья побудили правительство в 2025 году принять первый комплексный Национальный план жилищной политики до 2030 года.
Ключевые факты, на которые опирается документ:
в стране около 2,39 млн жилых единиц, при этом около 40% не используются для постоянного проживания,
за последние пять лет цена новых квартир выросла примерно на 54%,
молодые семьи сталкиваются с трудностями доступа к ипотеке и дефицитом доступного жилья.
Фактически государство пытается одновременно охладить перегретые сегменты рынка и расширить предложение недорогих квартир, особенно в средне- и долгосрочной аренде.
Исходя из статистики за первые три квартала и ожиданий участников рынка, базовый сценарий на конец 2025 года и 2026 год выглядит следующим образом:
Рост цен продолжится, но более низкими темпами, чем двузначные показатели 2023-2024 годов. Уже во второй половине 2025 года часть аналитиков фиксирует замедление динамики, особенно в сегменте домов и в регионах, удаленных от моря.
Разрыв между побережьем и внутренними регионами сохранится: туристические и премиальные локации будут дорожать быстрее, тогда как «континентальная» Хорватия останется относительно доступной, что может поддержать внутреннюю миграцию и локальный спрос.
Доля иностранных покупателей, по оценкам аналитиков, до конца 2025 года останется на уровне около 8% от всех сделок или немного снизится под влиянием высоких цен и проблем доступности.
Важную роль играет реализация Национального плана жилья до 2030 года, включая запуск программ доступной аренды, активацию пустующего фонда и корректировку субсидируемых программ покупки жилья.
Для Хорватии, где недвижимость стала ключевым инструментом сбережений домохозяйств и объектом интереса иностранного капитала, ближайшие годы станут тестом на способность совместить цели экономического роста, развития туризма и обеспечения базовой доступности жилья для собственных граждан.
