Албания за последние годы превратилась из «скрытого пляжного направления» в один из самых динамичных рынков недвижимости Средиземноморья. В 2024 году иностранцы вложили в албанскую недвижимость около 380 млн евро — на 17% больше, чем в 2023 году. Это уже третий год подряд, когда недвижимость занимает первое место по привлечению иностранных инвестиций, обеспечивая около 24% всего притока ПИИ.
Согласно исследованию информационно-аналитического центра Experts Club, в последние годы иностранцы формируют около четверти всех сделок купли-продажи жилья в Албании. Большая часть интереса сосредоточена на побережье — Саранде, Ксамиле, Влере, Дурресе и в окрестностях Тираны. Ниже представлен неформальный топ-10 стран, граждане которых наиболее активно инвестируют в недвижимость в Албании: Итальянцы — «своя» Ривьера за полцены. Итальянцы были одними из первых, кто открыл для себя Саранду и Ксамиль. Спрос со стороны Италии за последние несколько лет удвоился, особенно на квартиры у моря.
Поляки, чехи и словаки — инвесторы, ориентированные на доходность. Эти покупатели составляют до 90% спроса в некоторых курортных зонах, инвестируя в небольшие квартиры под суточную аренду с ожидаемым ROI 10-16%.
Немцы и швейцарцы — ищут стабильность и качество. Они предпочитают «спокойный» сегмент на побережье и в Тиране, с хорошей инфраструктурой и стабильными доходами от аренды.
Скандинавы — ценят климат и природу Албании. Норвегия, Швеция и Финляндия также активно покупают недвижимость, выбирая высокие стандарты жизни при умеренных ценах.
Французы и британцы — «поздно пришли», но активны. Интерес к Албании со стороны этих стран растет, привлекая их относительно низкими ценами по сравнению с Южной Францией и Испанией.
Американцы — ставка на «вход на ранней стадии». Албания для американцев остается «новым» направлением, с растущим интересом к виллам и большим апартаментам.
Украинцы — растущий, но нишевый сегмент. После 2022 года интерес со стороны Украины значительно вырос, и украинцы отдают предпочтение побережью для релокации и получения вида на жительство.
Россияне и другие постсоветские инвесторы — из-за санкционного давления их доля уменьшилась, но интерес все еще сохраняется, особенно через компании и родственников.
Граждане Казахстана и Беларуси — продолжают активно инвестировать, особенно на побережье и в крупных городах.
Другие страны ЕС — активно покупают на южном побережье, особенно в сезон высокого туризма.
Почему Албания привлекает иностранных инвесторов:
Свободный доступ к жилью. Иностранцы могут свободно покупать квартиры, дома и коммерческую недвижимость, за исключением сельхозземель.
Высокая доходность и рост цен. Годовая доходность аренды на побережье может достигать 7% и выше, а в пиковых туристических локациях — до двузначных значений.
Сильный инвестиционный поток. В 2024 году иностранных инвестиций в недвижимость было около 380 млн евро, а во втором квартале 2025 года этот показатель достиг рекордных 149 млн евро.
ВНЖ и «пакет жизни». Законы об иностранцах позволяют получать вид на жительство на основании инвестиций в жилье.
Риски и перспективы: Резкий приток иностранных инвесторов уже приводит к подорожанию жилья для местного населения. Однако Албания остается страной-кандидатом в ЕС с масштабными инфраструктурными проектами (новый аэропорт в Вльоре, реконструкция порта в Дурресе), что поддерживает долгосрочный спрос на жилье.
Несмотря на растущую конкуренцию на рынке, Албания сохраняет потенциал как «последняя доступная Ривьера Европы», что делает ее привлекательной для инвесторов, но для входа на рынок требуется профессиональная юридическая проверка и понимание реальной доходности.
Около 9% населения Европейского союза в 2024 году не могли позволить себе как следует отапливать своё жильё, свидетельствуют данные Eurostat о материальной депривации в рамках обзора «Housing in Europe – 2025 edition».
В статистическом управлении ЕС отмечают, что проблема энергетической бедности и высоких коммунальных расходов остаётся значимой для миллионов домохозяйств, несмотря на меры поддержки, предпринятые после энергетического кризиса 2022–2023 годов.
Особенно уязвимыми остаются домохозяйства с низкими доходами и жители старого, энерго неэффективного жилья в ряде стран Восточной и Южной Европы.
Каждый шестой житель Европейского союза живёт в стеснённом жилье, тогда как примерно каждый третий – в домохозяйстве, которое считается слишком просторным для числа проживающих, говорится в обзорной публикации «Housing in Europe – 2025 edition» Eurostat.
По оценке статистического ведомства, в 2024 году около 17% населения ЕС проживали в переполненном жилье. Наиболее высокие показатели «перенаселённости» отмечены в Румынии (41%), Латвии (39%) и Болгарии (34%).
Самые низкие доли стеснённого жилья зафиксированы на Кипре (2%), Мальте (4%) и в Нидерландах (5%).
В то же время около 33% населения Евросоюза живут в «недозанятом» жилье – домах и квартирах, которые считаются слишком большими по сравнению с числом проживающих.
Наибольшая доля таких домохозяйств – на Кипре (70%), в Ирландии (67%) и на Мальте (64%), а наименьшая – в Румынии (7%), Латвии (10%) и Греции (13%).
В январе-ноябре 2025 года хорватский рынок жилой недвижимости закрепил статус одного из самых дорогих и динамично растущих в ЕС. Официальная статистика и частные исследования фиксируют двузначный рост цен при замедлении количества сделок и усилении роли государства в решении проблемы доступности жилья.
По данным Государственного управления статистики (DZS), средняя цена 1 кв. м нового жилья в Хорватии в первом полугодии 2025 года составила 2 754 евро. Это примерно на 15,9% больше, чем в первом полугодии 2024 года, и на 5,3% выше, чем во второй половине 2024 года.
В разрезе территорий. — Загреб: около 2 958 евро за кв. м (+4,5% год к году), остальная часть Хорватии: около 2 511 евро за кв. м, при этом рост в этих городах и поселках достиг 22% за год, что отражает быстрое подорожание жилья в приморских и туристических регионах.
Индекс цен на жилье (House Price Index) показывает, что во втором квартале 2025 года цены на жилые объекты выросли на 4,4% к предыдущему кварталу и на 13,2% к аналогичному периоду 2024 года. По данным Eurostat, это один из самых высоких показателей в ЕС по квартальному и годовому росту.
По оценкам рыночных аналитиков, средняя цена жилья (с учетом вторичного фонда) осенью 2025 года приблизилась к 2 800–2 900 евро за кв. м по стране, что примерно на 70–80% выше, чем в 2020 году. При этом средняя цена квартир оценивается более 3 800–4 100 евро за кв. м, а дома несколько дешевле.
Рыночные данные показывают, что расслоение между побережьем и внутренними регионами усиливается:
В Сплите средняя запрашиваемая цена в октябре 2025 года достигла около 5 315 евро за кв. м, почти на 15% больше, чем годом ранее.
В Дубровнике квартира в среднем стоит более 4 100 евро за кв. м, а в престижных локациях диапазон 5 000–7 000 евро и выше.
В Истрии и популярных локациях Средней и Южной Далмации типичные уровни 3 500–7 000 евро за кв. м в зависимости от класса объекта и близости к морю.
Внутренние регионы (например, Славония) остаются заметно дешевле, часто в диапазоне 1 000–2 000 евро за кв. м.
В Загребе средний уровень для квартир оценивается около 3 400–3 500 евро за кв. м, однако внутри города разрыв между районами значительный. Анализ частных объявлений показывает, что центральные и «трамвайные» зоны столицы сильно отрываются по ценам от окраин.
Отдельный тренд 2025 года — стагнация и даже легкое снижение цен на дома в некоторых сегментах. По данным одного из крупнейших порталов объявлений, средняя цена домов в Загребе в середине года была около 1 200 евро за кв. м, при этом рост цен там замедлился сильнее, чем по квартирам.
Несмотря на высокие цены, рынок пока не демонстрирует полноценной коррекции. Часть аналитических обзоров фиксирует снижение количества сделок в первой половине 2025 года, однако это практически не повлияло на уровень цен, особенно в прибрежных регионах, где предложение остается ограниченным.
В то же время рост ставок по кредитам и ужесточение условий ипотечного кредитования, начавшиеся еще в 2023–2024 годах, ограничивают возможности части домохозяйств, особенно молодых семей. Центральный банк Хорватии в 2025 году ужесточил макропруденциальные требования к банкам и ипотечным кредитам, стремясь сдержать перегрев на рынке жилья и риски для финансовой стабильности.
По данным отчета Arvio за первый квартал 2025 года, на иностранцев приходилось около 7,19% всех сделок с недвижимостью в Хорватии. Лидируют по активности:
граждане Словении – примерно 30,2% сделок иностранцев,
Германии – около 21,1%,
Австрии – около 10,4%.
Общее количество сделок с участием иностранцев снижается уже третий год подряд: по оценкам, около 13,3 тыс. в 2022 году, 12,3 тыс. в 2023 году и 11,6 тыс. в 2024 году.
Иностранцы традиционно концентрируются на Адриатическом побережье (Истрия, Кварнер, Далмация) и островах, где пользуются спросом новые квартиры и дома, готовые к немедленному проживанию или сдаче в аренду. Именно внешний спрос в сочетании с ограниченным предложением в значительной степени поддерживает высокий и растущий ценовой уровень.
Резкий рост цен и снижение доступности жилья побудили правительство в 2025 году принять первый комплексный Национальный план жилищной политики до 2030 года.
Ключевые факты, на которые опирается документ:
в стране около 2,39 млн жилых единиц, при этом около 40% не используются для постоянного проживания,
за последние пять лет цена новых квартир выросла примерно на 54%,
молодые семьи сталкиваются с трудностями доступа к ипотеке и дефицитом доступного жилья.
Фактически государство пытается одновременно охладить перегретые сегменты рынка и расширить предложение недорогих квартир, особенно в средне- и долгосрочной аренде.
Исходя из статистики за первые три квартала и ожиданий участников рынка, базовый сценарий на конец 2025 года и 2026 год выглядит следующим образом:
Рост цен продолжится, но более низкими темпами, чем двузначные показатели 2023-2024 годов. Уже во второй половине 2025 года часть аналитиков фиксирует замедление динамики, особенно в сегменте домов и в регионах, удаленных от моря.
Разрыв между побережьем и внутренними регионами сохранится: туристические и премиальные локации будут дорожать быстрее, тогда как «континентальная» Хорватия останется относительно доступной, что может поддержать внутреннюю миграцию и локальный спрос.
Доля иностранных покупателей, по оценкам аналитиков, до конца 2025 года останется на уровне около 8% от всех сделок или немного снизится под влиянием высоких цен и проблем доступности.
Важную роль играет реализация Национального плана жилья до 2030 года, включая запуск программ доступной аренды, активацию пустующего фонда и корректировку субсидируемых программ покупки жилья.
Для Хорватии, где недвижимость стала ключевым инструментом сбережений домохозяйств и объектом интереса иностранного капитала, ближайшие годы станут тестом на способность совместить цели экономического роста, развития туризма и обеспечения базовой доступности жилья для собственных граждан.
Индекс цен на жилье в Украине по итогам июля-сентября 2025 года составляет 112%, тогда как за аналогичный период 2024 года показатель составлял 111,7%, сообщила Государственная служба статистики (Госстат).
По ее данным, на первичном рынке цены на жилье по итогам третьего квартала 2025 года замедлили рост до 12,8% против 14,1% в третьем квартале прошлого года. Больше всего подорожали однокомнатные квартиры — на 13,3%. Рост цен на двухкомнатные составил 13,3%, на трехкомнатные – 11,7%.
Зато на вторичном рынке цены ускорили рост – до 11,5% в июле-сентябре 2025 года против 10,5% за аналогичный период 2024-го. Так, однокомнатные квартиры подорожали на 12,5%, а двух- и трехкомнатные – на 11,4%.
Как сообщило статистическое ведомство, по сравнению с предыдущим кварталом, цены на жилье выросли на 0,3%, при этом на первичном рынке – на 0,2%, на вторичном – на 0,3%.
По данным Госстата, в третьем квартале 2025 года цены на «первичке» выросли на однокомнатные квартиры на 9,1% по сравнению с четвертым кварталом 2024 года, на двухкомнатные – на 8%, на трехкомнатные – на 7,4%. На вторичном рынке они выросли на 9,1%, 7,8% и 7,6% соответственно.
В целом по итогам трех кварталов цены на жилье выросли на 12,7% к аналогичному периоду прошлого года. На первичном рынке рост составляет 14,8%, на вторичном – 11,6%.
Как сообщалось, согласно Госстату, цены на жилье в 2024 году выросли на 12,7%.
Госстат отметил, что показатели приведены без учета временно оккупированных территорий и части территорий, где ведутся (велись) боевые действия.
Граждане Украины и России вошли в десятку крупнейших иностранных покупателей жилья в Болгарии в 2024–2025 годах, свидетельствует исследование аналитического центра Experts Club и данные Болгарской ассоциации недвижимости.
Согласно исследованию, топ-10 стран, граждане которых наиболее активно покупают недвижимость в Болгарии, выглядит так: Великобритания, Германия, Греция, Израиль, Румыния, Турция, Италия, Россия, Украина и Польша.
Иностранцы формируют заметную долю сделок на рынке жилья. По оценке одного из международных аналитических ресурсов, количество иностранных покупателей жилой недвижимости в Болгарии в 2024-2025 году выросло примерно на 18%, а общий рынок демонстрирует устойчивый рост цен. По оценкам местных экспертов, процент иностранцев в некоторых прибрежных проектах может достигать 30% от общего количества покупателей.
Наибольший интерес у иностранных покупателей вызывают объекты на побережье Черного моря – в Варне, Бургасе и Несебре – а также в горных курортах Банско и Пампорово, где недвижимость рассматривается как для собственного отдыха, так и как инвестиция под сдачу в аренду.
Аналитики отмечают, что украинцы прочно закрепились в топ-10 за счет сочетания релокационного и инвестиционного спроса: часть покупателей рассматривает Болгарию как безопасную юрисдикцию ЕС на период войны, часть – как возможность получать доход от сдачи жилья в туристических регионах.
Рост иностранного спроса поддерживает повышение цен: за последний год стоимость жилья на морских курортах Болгарии выросла в среднем на 8–10 %, а в Софии – на 7–10 %.
При этом, по оценке Еврокомиссии и ряда аналитических обзоров, жилье в Болгарии в 2025 году переоценено примерно на 10-15% по отношению к фундаментальным показателям, однако эксперты пока не говорят о критическом «пузыре» на рынке.
В перспективе 2–3 лет аналитики Experts Club ожидают сохранения интереса иностранцев к болгарской недвижимости, но с изменением структуры спроса: доля покупателей из ЕС, Украины и Израиля, по их оценкам, будет расти, тогда как роль российских покупателей в новых сделках может и дальше сокращаться на фоне санкций и ограничений на движение капитала.
По данным Национального статистического института Болгарии и международных обзоров, во втором полугодии 2024 года цены на жилье в стране выросли на 15% в годовом выражении, а по сравнению с 2015 годом – на 87%. При этом средняя цена квадратного метра по стране остается заметно ниже, чем в большинстве стран ЕС, что делает Болгарию одним из самых доступных рынков недвижимости в Союзе для иностранных инвесторов.
Российские граждане традиционно занимают заметную долю среди владельцев, прежде всего на побережье. По данным болгарских ресурсов, в одном только регионе Бургаса официально зарегистрировано более 5,2 тыс. объектов, принадлежащих россиянам, тогда как в целом по стране речь идет о нескольких десятках тысяч единиц недвижимости. При этом в последние годы доля новых покупок со стороны россиян снижается, а часть объектов выводится на рынок и выкупается болгарскими и западноевропейскими покупателями.
Источник: https://expertsclub.eu/rynok-zhytla-bolgariyi-analiz-vid-experts-club/
