Средняя цена на первичном рынке по состоянию на конец 2025 года составила $2011 за кв.м, или 84,6 тыс. грн/кв.м, за год рост на 3,3% в долларовом эквиваленте, сообщили в пресс-службе City One Development агентству «Интерфакс-Украина».
Согласно аналитическому отчету компании, 2025 год для первичного рынка жилой недвижимости Киева стал годом тихого восстановления без резких движений.
«Фактически рынок прошел две разные фазы. В начале года спрос оставался сдержанным: покупатели занимали выжидательную позицию, что привело к незначительной (-1,2%) корректировке цен. Зато вторая половина года продемонстрировала изменение настроений — количество сделок выросло, а цены вернулись к плавному повышению (в среднем выросли на 4,5%). В итоге 2025 год завершился с умеренным (+3,3%) плюсом», — сообщила аналитик City One Development Елена Ширина.
Она акцентировала внимание, что особенностью 2025 года является существенная разница между формальной статистикой и реальным состоянием рынка, поскольку средние показатели цен остаются «отягощенными» проектами, которые годами находятся в продаже, но фактически не строятся или находятся в замороженном состоянии. Если исключить такие объекты из расчетов, реальная средняя цена активных новостроек Киева составляет около $2140/кв.м, что примерно на 6-7% выше официальной статистики.
Что касается структуры предложения, то только 3% предложения представляют эконом-класс. Доминирующим сегментом сейчас является комфорт, около 50% предложения, у бизнес-класса — около 35%, премиум удерживает долю в 8-10% несмотря на сокращение количества проектов.
Наибольшую ценовую динамику в 2025 году продемонстрировали доступные форматы, что логично в условиях ограниченного платежеспособного спроса. Эконом-класс подорожал на 5% до $1103/кв.м., комфорт — на 4% до $1365/кв.м, бизнес-класс — на 2% до $2450/кв.м; премиум-класс — на 4% до $4596/кв.м.
Новое предложение за 2025 год стало рекордным для столицы ввиду военных условий. По данным мониторинга City One Development, с начала года на рынок Киева вышло 10 новых жилых комплексов.
Первая половина года была представлена преимущественно крупными комфорт-комплексами, ориентированными на массового покупателя. Средняя стартовая цена составляла $1428/кв.м.
Вторая половина года принесла на рынок проекты бизнес и премиум-класса с более высокими стартовыми ценами и более сложными концепциями. Средняя стартовая цена — $2727/кв.м.
Это свидетельствует о постепенном возвращении девелоперов к более сложным форматам и восстановлении инвестиционного интереса к рынку.
«Общее количество ЖК на рынке за четыре года войны сократилось примерно на 25%, что формирует дефицит качественного предложения. Девелоперы запускают новые проекты осторожно, ориентируясь на платежеспособный спрос и инвесторов, при этом новые проекты дороже среднерыночных показателей. Количество новых ЖК является значительным для четвертого года войны, но недостаточным для города-миллионника — предложение будет оставаться ограниченным, а доступного жилья будет меньше, при этом конкуренция между девелоперами все больше происходит не ценой, а продуктом», — говорит Ширина.
По ее словам, при условии сохранения текущих макроэкономических факторов и факторов безопасности, 2026 год имеет все предпосылки начаться с умеренного подорожания и дальнейшего дефицита качественного предложения. «Рынок уже прошел самую низкую точку и постепенно переходит в фазу роста, где ключевую роль будут играть надежность девелопера, продуманная концепция и долгосрочная ценность проекта», — говорит Ширина.
City One Development — инвестиционно-девелоперская компания с более чем 15-летним опытом. Специализируется на создании, реализации и управлении масштабных инфраструктурных жилых комплексов, а также активно инвестирует в развитие украинской промышленности.
В портфеле City One Development — более 1 млн 240 тыс. кв. м реализованных объектов и 500 тыс. кв. м на стадии строительства.
Среди жилых проектов компании в столице: «Новопечерские Липки», «Бульвар Фонтанов», «Святобор Park Resort», The Light. Среди промышленных: два завода по производству флоат-стекла в рамках ИП «Місто Скла» и ИП «Галіція».
Португалия официально собирает и публикует статистику по сделкам на рынке жилья с участием покупателей из-за рубежа, однако в открытом доступе данные, как правило, агрегированы по группам (португальские покупатели, резиденты ЕС, нерезиденты/не-ЕС), без детального разбиения по каждой национальности. Подробные рейтинги стран-покупателей обычно предоставляют профильные аналитические компании и медиа на основе баз данных риэлторских сетей.
Согласно данным Национального института статистики Португалии (INE), в 2023 году иностранцы осуществили около 7,6% всех покупок жилья в стране, но обеспечили примерно 13% совокупной стоимости сделок. При этом покупатели из стран вне ЕС платят в среднем около 405 тыс. евро за объект, тогда как иностранцы из ЕС – около 277 тыс. евро, а средняя цена на рынке составляет около 200 тыс. евро.
В отдельных регионах доля иностранцев намного выше. В Алгарве на них приходится около 27% всех транзакций и до 38% общей стоимости продаж, при том что 4 из 5 объектов там покупают нерезиденты. В городах, прежде всего в Лиссабоне и Порту, доля иностранных сделок меньше – около 4–6%, но именно в столице концентрируются самые дорогие покупки.
Подробную картину по национальностям дают частные аналитики. В Лиссабоне, по данным компании Confidencial Imobiliário, на Urban Rehabilitation Area в 2023 году пришлось 4 750 проданных квартир и домов на сумму 2,22 млрд евро, из них 1 580 объектов (примерно треть) купили иностранцы. Лидировали покупатели из Северной Америки (примерно 16% всех «иностранных» сделок), далее следовали французы (13%) и британцы (9%). Существенное присутствие показали также китайские, бразильские и немецкие инвесторы.
В Алгарве, по оценкам сети Engel & Völkers, преобладают британские покупатели, но активно присутствуют также граждане Германии, Франции, Швеции, Швейцарии и Нидерландов; заметно растет интерес американцев.
На основе этих данных и рыночных обзоров можно выделить условный «топ-10» наиболее активных иностранных покупателей португальской недвижимости (по количеству сделок и общему объему вложений):
Отдельной строкой идут инвесторы по прежней схеме «золотых виз» (прежде всего из Китая, Бразилии, Турции, США и Южной Африки), однако после реформы программы их доля постепенно перераспределяется в пользу «обычных» сделок.
Таким образом, Португалия публикует официальные данные о доле и ценах сделок с иностранцами, но подробная карта по национальностям строится в основном на основе исследований профильных агентств и рыночной аналитики. В совокупности они показывают, что спрос формируют прежде всего инвесторы из Западной Европы, Северной Америки и Бразилии, тогда как роль покупателей из Восточной Европы и СНГ остается нишевой.
Португалия официально собирает и публикует статистику по сделкам на рынке жилья с участием покупателей из-за рубежа, однако в открытом доступе данные, как правило, агрегированы по группам (португальские покупатели, резиденты ЕС, нерезиденты/не-ЕС), без детального разбиения по каждой национальности. Подробные рейтинги стран-покупателей обычно предоставляют профильные аналитические компании и медиа на основе баз данных риэлторских сетей.
Согласно данным Национального института статистики Португалии (INE), в 2023 году иностранцы осуществили около 7,6% всех покупок жилья в стране, но обеспечили примерно 13% совокупной стоимости сделок. При этом покупатели из стран вне ЕС платят в среднем около 405 тыс. евро за объект, тогда как иностранцы из ЕС – около 277 тыс. евро, а средняя цена на рынке составляет около 200 тыс. евро.
В отдельных регионах доля иностранцев намного выше. В Алгарве на них приходится около 27% всех транзакций и до 38% общей стоимости продаж, при том что 4 из 5 объектов там покупают нерезиденты. В городах, прежде всего в Лиссабоне и Порту, доля иностранных сделок меньше – около 4–6%, но именно в столице концентрируются самые дорогие покупки.
Подробную картину по национальностям дают частные аналитики. В Лиссабоне, по данным компании Confidencial Imobiliário, на Urban Rehabilitation Area в 2023 году пришлось 4 750 проданных квартир и домов на сумму 2,22 млрд евро, из них 1 580 объектов (примерно треть) купили иностранцы. Лидировали покупатели из Северной Америки (примерно 16% всех «иностранных» сделок), далее следовали французы (13%) и британцы (9%). Существенное присутствие показали также китайские, бразильские и немецкие инвесторы.
В Алгарве, по оценкам сети Engel & Völkers, преобладают британские покупатели, но активно присутствуют также граждане Германии, Франции, Швеции, Швейцарии и Нидерландов; заметно растет интерес американцев.
На основе этих данных и рыночных обзоров можно выделить условный «топ-10» наиболее активных иностранных покупателей португальской недвижимости (по количеству сделок и общему объему вложений):
Отдельной строкой идут инвесторы по прежней схеме «золотых виз» (прежде всего из Китая, Бразилии, Турции, США и Южной Африки), однако после реформы программы их доля постепенно перераспределяется в пользу «обычных» сделок.
Таким образом, Португалия публикует официальные данные о доле и ценах сделок с иностранцами, но подробная карта по национальностям строится в основном на основе исследований профильных агентств и рыночной аналитики. В совокупности они показывают, что спрос формируют прежде всего инвесторы из Западной Европы, Северной Америки и Бразилии, тогда как роль покупателей из Восточной Европы и СНГ остается нишевой.
Активность на рынке жилья в Украине остается почти неизменной уже около полутора лет, при этом одним из ключевых факторов сдерживания выступает несоответствие между тем, какое жилье чаще выставляется на продажу, и тем, какое ищут покупатели, говорится в отчете о финансовой стабильности Национального банка Украины (НБУ) за декабрь 2025 года.
Регулятор отмечает, что количество сделок купли-продажи жилья за первые девять месяцев 2025 года было лишь на 7% выше, чем за аналогичный период прошлого года. В объявлениях, по оценке НБУ, чаще фигурируют большие и новые квартиры, которые дороже, тогда как покупатели нередко ориентируются на более доступные варианты.
НБУ также указывает, что рынок наиболее активен в Киеве, Киевской, Днепропетровской и Харьковской областях — на эти регионы приходится 39% сделок за три квартала 2025 года. Две трети сделок приходятся на квартиры; средняя площадь приобретенной квартиры составляет 48 кв. м, дома — 70 кв. м. Медианный возраст купленного жилья по Украине оценивается в 45 лет, в Киеве — в 20 лет.
NBU, ЖИЛЬЕ, предложение, СПРОС
Общая площадь жилых домов, на которые выданы разрешения на выполнение строительных работ (новое строительство), по итогам января-сентября 2025 года увеличилась на 48,4% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года — до 4 млн 396,7 тыс. кв. м, сообщила Государственная служба статистики (Госстат).
По данным статведомства, в январе-сентябре 2025 года общая площадь нового строительства многоквартирных домов выросла на 51,1% к прошлому году — до 4,23 млн кв. м. Количество заявленных на старте строительства квартир в многоквартирных домах увеличилось на 54,1% и составило 47,6 тыс.
Больше всего нового жилья за девять месяцев заявлено в Киевской области: общая площадь нового строительства жилья составила 2 млн 305,1 тыс. кв. м (21,2 тыс. квартир), что на 142% превышает показатель первой половины прошлого года.
Существенные объемы нового жилья в указанный период задекларированы также во Львовской области — 816,5 тыс. кв. м (10,9 тыс. квартир), что на 63,6% больше показателей января-сентября 2024 года, а также в Ивано-Франковской — 344,2 тыс. кв. м (+8,2%, 5,5 тыс. квартир), Закарпатской — 368,7 тыс. кв. м (+26,1%, 4,7 тыс. квартир), Полтавской — 160,3 тыс. кв. м (2,1 тыс. квартир), Винницкой — 167,1 тыс. кв. м («минус» 29,2%, 3,9 тыс. квартир) и Волынской — 176,3 тыс. кв. м (+25,3%, 4 тыс. квартир).
В Киеве в январе-сентябре 2025 года общая площадь нового строительства жилья составила 449,6 тыс. кв. м (5,2 тыс. квартир), что на 36% больше показателя прошлого года.
Госстат напоминает, что показатели приведены без учета временно оккупированных РФ территорий и части территорий, на которых продолжаются (велись) боевые действия.
Как сообщалось, общая площадь нового строительства жилья в Украине в 2024 году сократилась на 7,2% по сравнению с 2023 годом — до 3,9 млн кв. м, тогда как в 2023 году составляла 4,2 млн кв. м, в 2022-м — 6,67 млн кв. м, в 2021-м — 12,7 млн кв. м.
Средняя стоимость жилья в Португалии в 2025 году достигла исторических максимумов на фоне устойчивого спроса и ограниченного предложения, и аналитики ожидают дальнейшего роста цен в 2026 году, несмотря на ужесточение условий доступности.
По данным статистического управления Португалии (INE), в октябре 2025 года медианная банковская оценка жилой недвижимости впервые превысила порог 2 тыс. евро за кв. м и составила около 2 025 евро за кв. м, что на 17,7% больше, чем годом ранее. Это уже более года подряд двузначный годовой рост стоимости жилья.
Сегмент квартир дорожает быстрее, чем виллы: по оценкам Global Property Guide, медианная банковская оценка квартир достигла 2 345 евро за кв. м (+22,1% год к году), тогда как вилл – 1 472 евро за кв. м (+11,8%). Самые высокие цены фиксируются в агломерации Большого Лиссабона и в туристическом регионе Алгарве.
По данным портала Idealista, к ноябрю 2025 года медиана запрашиваемой цены жилой недвижимости по стране достигла около 3 000 евро за кв. м (+7,8% за год). При этом:
Лиссабон остается самым дорогим рынком – в среднем 5 914 евро за кв. м (+4% за год).
В Порту средняя цена составляет около 3 908 евро за кв. м (+5,9% за год).
Внутренние регионы (Центр, часть Алентежу) существенно дешевле – во многих муниципалитетах цены находятся в диапазоне 1 400–1 700 евро за кв. м, тогда как самые доступные округа страны по данным локальных исследований предлагают жилье от 800–900 евро за кв. м.
По итогам 2024 года индекс цен на жилье (HPI) INE вырос на 9,1%, причем существующее жилье подорожало на 9,7%, а новое – на 7,5%. В реальном выражении (с поправкой на инфляцию) цены растут непрерывно с 2013 года и за это время увеличились более чем на 80%, что заметно выше динамики соседней Испании.
Рынок остается чрезвычайно активным. В первом полугодии 2025 года в Португалии было продано 84 247 жилых объектов, что на 20% больше, чем за аналогичный период 2024 года. Продажи вторичного жилья составили 67 578 объектов (+20,6% год к году), нового – 16 669 (+17,7%).
95% сделок пришлись на покупателей с налоговым резидентством в Португалии (около 80 тыс. объектов, +21,9% год к году). Иностранцы (как из ЕС, так и из третьих стран) приобрели 4 205 объектов, что на 7,2% меньше, чем годом ранее. Эксперты связывают снижение доли иностранцев с реформами: отменой «золотых виз» для инвестиций в недвижимость и прекращением режима льготного налогообложения Non-Habitual Resident с 2024 года, что снизило фискальные стимулы для зарубежных инвесторов.
Одновременно в 2024 году был зафиксирован рекорд по объему сделок: только в третьем квартале 2024 года продано жилья на 9,05 млрд евро (+28% год к году), при этом 93,5% покупателей были резидентами Португалии, а доля иностранцев – около 6,5%.
Предложение остается узким местом рынка. В первом полугодии 2025 года в стране было завершено 13 244 новых жилых объекта, что лишь на 4,9% больше, чем годом ранее, и заметно ниже темпов увеличения количества сделок. В то же время объем выданных разрешений на строительство резко растет: за первые шесть месяцев 2025 года было лицензировано 21 057 новых жилых единиц (+28,8% год к году), что отражает рост уверенности девелоперов и ожидаемое ускорение ввода нового жилья в ближайшие годы.
Согласно оценкам BPI Research, рост цен на жилье в Португалии, скорее всего, продолжится и в 2026 году. На это указывают как устойчивый рынок труда, рекордная занятость и рост реальных зарплат, поддерживающие покупательную способность домохозяйств, так и стабилизация процентных ставок в еврозоне на «нейтральных» уровнях после периода резкой жесткости. Аналитики ожидают, что при текущем наборе факторов цены в 2026 году будут расти темпами выше общеевропейского среднего, хотя и, вероятно, медленнее, чем двузначные показатели 2024-2025 годов (речь может идти о приросте порядка высоких однозначных процентов при условии отсутствия новых шоков в еврозоне). Это поддержат интерес инвесторов, но сохранит давление на доступность жилья для местного населения, особенно в крупных городах и на побережье.
