Количество сделок купли-продажи на рынке жилья в январе–марте 2026 года существенно снизилось по сравнению с предыдущим кварталом, спрос остается волатильным, говорится в отчете о финансовой стабильности Национального банка Украины (НБУ) за июнь 2026 года.
«Спрос на рынке жилья в течение последних шести месяцев был волатильным. В четвёртом квартале прошлого года было заключено наибольшее количество сделок купли-продажи с 2022 года, а вот в первом квартале 2026 года их количество существенно сократилось. В совокупности за последние четыре квартала количество сделок выросло на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — сообщил НБУ.
По его данным, в первом квартале 2026 года было заключено около 70 тыс. договоров купли-продажи на рынке жилья против 71,5 тыс. договоров за аналогичный период прошлого года. Из них налогооблагаемых договоров – около 40 тыс. против 45,8 тыс. в первом квартале прошлого года.
Почти половина всех сделок с октября 2025 года по март 2026 года заключена в Киеве, Киевской, Днепропетровской, Харьковской и Львовской областях, отмечается в документе. Покупатели отдают предпочтение квартирам в городах. Средняя площадь приобретенной квартиры остается на уровне 48 кв. м, дома — 70 кв. м.
Впрочем, в структуре предложения по-прежнему преобладают более просторные квартиры — средняя площадь свыше 65 кв. м. Кроме того, расхождения между спросом и предложением наблюдаются и в разрезе возраста жилья. Так, в объявлениях преобладает более новое жилье — почти две трети квартир предлагаются в зданиях, построенных менее 15 лет назад, тогда как медианный возраст приобретенной в Киеве квартиры вырос до 33 лет, в западных регионах — до 39 лет.
Несоответствие характеристик спроса и предложения продолжает сдерживать активность на рынке, считает регулятор. Также на спрос продолжают влиять существенные перебои в поставках электроэнергии и тепла, вызванные российским террором, и подорожание недвижимости из-за ослабления гривны по отношению к доллару. Инвестиционный спрос на жилье в большинстве регионов остается неизменно слабым из-за высоких рисков для безопасности.
После относительного затишья цены на жилье снова растут, отмечается в отчете. На рост повлияли как ослабление гривны по отношению к доллару, так и резкое повышение себестоимости строительства вследствие скачка цен на топливо. По данным НБУ, стоимость жилья по объявлениям на первичном рынке за полгода выросла соразмерно девальвации, тогда как на вторичном — на 5–10 процентных пунктов быстрее. Динамика средних цен в объявлениях и фактических сделках схожа, прирост цен между регионами практически не различается.
Как отмечает регулятор, цены на жилье остаются исторически низкими по отношению к доходам домохозяйств — для первичного жилья показатель соотношения в первом квартале составил 8,7х, для вторичного — 8,6х.
Кроме того, Нацбанк сравнил обновленные индексы цен на жилую недвижимость с динамикой цен фактических сделок по приобретению жилья. По его данным, индексы на основе сделок были более волатильными, но расхождение между показателями несущественно.
Из-за зимних обстрелов энергоинфраструктуры рост цен на рынке аренды жилья замедлился. В Киеве, на юге и в центре страны стоимость аренды практически не изменилась с прошлой осени, только в западных областях продолжалось подорожание аренды. Соотношение цены на вторичное жилье и аренды в первом квартале несколько повысилось и составило 10,4х, однако все еще не превысило долгосрочный средний показатель, отмечается в отчете.
NBU, ЖИЛЬЕ, НЕДВИЖИМОСТЬ, СДЕЛКА, СПРОС
Рынок недвижимости соседней Болгарии в I квартале 2026 года столкнулся с резким расхождением между ростом цен и реальной активностью покупателей: жилье продолжает дорожать двузначными темпами, но число сделок заметно сокращается, сообщает Национальный статинститут Болгарии.
По данным статистики, цены на жилую недвижимость в Болгарии в I квартале выросли на 14,8% в годовом выражении. Только за первые три месяца года средний ценник по стране увеличился еще на 6,2%. При этом количество сделок с новыми и существующими домами снизилось на 18,5% год к году и почти на 20% по сравнению с предыдущим кварталом.
Такой разрыв указывает на фазу ценового перегрева: продавцы продолжают удерживать высокие ожидания по цене, тогда как покупатели все чаще откладывают сделки. На рынок влияет сочетание нескольких факторов — ожидания после перехода Болгарии на евро, низкие ипотечные ставки, рост строительных расходов и ограниченное качественное предложение в крупных городах и на побережье.
Лидером подорожания стал Бургас, где цены за год выросли на 17,7%, а за квартал — на 5,9%. Одновременно именно этот рынок показал одно из самых сильных падений активности: количество сделок сократилось на 30,5% год к году. Это означает, что спрос на побережье стал значительно более чувствительным к цене.
В Софии жилье подорожало на 16% год к году и на 5,8% за квартал. Средние цены в столице закрепились в диапазоне EUR1,8-2,6 тыс. за кв. м. При этом объем сделок в Софии снизился на 19,2%, а общий денежный объем рынка сократился на 7%.
Варна также осталась в зоне двузначного роста цен: жилье подорожало на 13,2% год к году, но число сделок упало на 27,6%. В Старой-Загоре годовой рост цен составил 12,7%, однако объем сделок сократился на 25%. В квартальном выражении жилье в Старой-Загоре подешевело на 2,1%.
Пловдив выглядит наиболее устойчивым среди крупных рынков. Цены здесь выросли на 8,8% за год, а количество сделок снизилось всего на 0,6%. В денежном выражении рынок Пловдива даже увеличился на 2,4%, что делает его самым сбалансированным из крупных городов Болгарии.
Для инвесторов ситуация становится более сложной. Быстрый рост цен при падении числа сделок означает, что ликвидность рынка ухудшается: объект может дорожать на бумаге, но продать его по желаемой цене становится труднее. Особенно это касается локаций, где цены росли быстрее доходов населения и арендной доходности.
Болгарский рынок жилья долгое время поддерживали относительно доступная ипотека, приток иностранных покупателей, интерес к курортной недвижимости и ожидания, связанные с вступлением страны в еврозону. Однако нынешняя статистика показывает, что покупательская способность уже подходит к пределу.
Как сообщает «Сербский экономист», министерство финансов Албании вынесло на общественное обсуждение законопроект, предусматривающий повышение налога на недвижимость и изменение системы льгот для владельцев жилья.
Согласно предложению, налог на жилую недвижимость может вырасти с нынешних 0,05% от стоимости объекта до 0,1–0,2%. Для коммерческих объектов также предлагается повышение ставок, при этом итоговая нагрузка будет зависеть от категории недвижимости и ее назначения.
Одно из ключевых изменений касается владельцев второго и последующих объектов. Если речь идет не об основном месте проживания, налоговые льготы не будут применяться. Таким образом, владельцам дач, инвестиционных квартир и дополнительного жилья придется платить по полной ставке.
Фактически власти пытаются разграничить социальное жилье и инвестиционную недвижимость. Для семей, владеющих единственной квартирой, рост налога может быть частично сглажен. Для владельцев нескольких объектов нагрузка увеличится более заметно.
Реформа особенно важна для рынка недвижимости Албании, где в последние годы быстро росли цены на жилье в Тиране, Дурресе, Влёре, Саранде и других локациях, связанных с туризмом и инвестиционным спросом. На фоне активного строительства, интереса иностранных покупателей и роста краткосрочной аренды власти пытаются увеличить доходы местных бюджетов и приблизить налогообложение недвижимости к рыночной стоимости активов.
Албания постепенно переходит от старой модели фиксированных или низких налогов к более современной системе, где налоговая база привязана к стоимости объекта. Такой подход соответствует рекомендациям международных финансовых организаций, но может стать болезненным для владельцев недвижимости, особенно если кадастровая и рыночная оценка жилья будет пересматриваться в сторону повышения.
Для иностранных инвесторов эти изменения означают, что ежегодное содержание второй квартиры на побережье или инвестиционного объекта в Тиране станет несколько дороже. При этом даже после повышения налоговая нагрузка в Албании останется относительно умеренной по сравнению со многими странами ЕС.
Главный вопрос для рынка — как именно власти будут оценивать стоимость объектов и насколько быстро новая система начнет применяться на практике.
Албанский рынок недвижимости остается одним из самых динамичных на Балканах. Рост туризма, развитие прибрежных городов и интерес иностранцев поддерживают спрос, однако повышение налогов может постепенно охладить спекулятивные покупки и усилить разницу между жильем для проживания и инвестиционной недвижимостью.
https://t.me/relocationrs/3077
Рост цен на жилье и аренду в Европе все сильнее ограничивает доступ людей к адекватному жилью и повышает риск бездомности, говорится в ежегодном докладе Агентства ЕС по основным правам (FRA) Fundamental Rights Report: Challenges and Achievements in 2025.
По данным FRA, в 2015-2024 годах цены на дома в ЕС выросли в среднем на 53%, а арендная плата — почти на 17%. Агентство указывает, что жилищный кризис становится не только экономической, но и правозащитной проблемой, поскольку право на адекватное жилье становится все менее доступным для уязвимых групп населения.
«Растущие расходы затрагивают многих людей и семьи, поскольку все больше людей не могут позволить себе жилье и рискуют стать бездомными», — заявила директор FRA Сирпа Раутио.
По оценке Европейской федерации национальных организаций, работающих с бездомными (FEANTSA), на которую ссылается FRA, в 2025 году в ЕС было почти 1,3 млн бездомных. Особенно уязвимыми агентство называет молодых людей, арендаторов на частном рынке, семьи с низкими доходами, мигрантов, беженцев и людей, которые уже находятся на грани социальной исключенности.
FRA отмечает, что более двух третей жителей ЕС владеют своим жильем, однако среди людей с доходами ниже порога риска бедности собственниками являются менее половины. Это усиливает неравенство: рост цен на жилье увеличивает капитал владельцев недвижимости, но ухудшает положение арендаторов и людей без доступа к ипотеке.
Доклад охватывает все 27 стран ЕС, а также три страны-кандидата или потенциально связанные с процессом европейской интеграции — Сербию, Албанию и Северную Македонию.
Жилищный кризис становится для Европы одним из ключевых социальных вызовов. Рост цен на жилье уже влияет не только на рынок недвижимости, но и на демографию, мобильность рабочей силы, социальную стабильность и доверие к государственным институтам.
Как сообщает Сербский Экономист, на рынке недвижимости соседней Болгарии проявился необычный ценовой парадокс: в Варне и Пловдиве готовое жилье резко дорожает, тогда как цены на новостройки снизились.
По данным Национального статистического института Болгарии, в IV квартале 2025 года цены на жилье в стране выросли на 12,6% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. При этом по сравнению с III кварталом рост почти остановился и составил всего 0,3%.
Главный дисбаланс заметен между новостройками и вторичным рынком. По стране старое жилье подорожало на 15% в годовом исчислении, а новостройки — на 9%.
В Варне разрыв оказался особенно сильным: общий индекс цен вырос на 15,1%, но новостройки подешевели на 1%, тогда как вторичное жилье подорожало на 23,4%. В Пловдиве общий рост составил 8,6%, новостройки подешевели на 0,8%, а вторичный фонд вырос на 16,8%.
Причина парадокса — дефицит готовых к заселению квартир. Покупатели, которым нужно жилье сразу, активнее выходят на вторичный рынок. На фоне ограниченного предложения это разгоняет цены на готовые квартиры. Новостройки, наоборот, сталкиваются с более осторожным спросом, ожиданием сроков завершения строительства и рисками, связанными с проектами.
Похожий, но менее резкий разрыв заметен и в других городах. В Софии вторичное жилье подорожало на 14%, новостройки — на 11,3%. В Бургасе вторичный фонд вырос на 17,6%, новостройки — на 7,3%. В Старой Загоре вторичное жилье прибавило 23,3%, новостройки — 10,5%.
Для инвесторов и покупателей это важный сигнал: болгарский рынок не падает, но становится более избирательным. Покупатели готовы переплачивать за готовую квартиру в хорошей локации, но уже осторожнее относятся к строящимся объектам.
Для рынка это означает переход от ажиотажного роста к более спокойной фазе.
https://t.me/relocationrs/3023
Как сообщает Сербский Экономист, в Черногории быстро растет жилищный фонд, но не население. По данным UNECE, по переписи 2023 года в стране насчитывалось 392,9 тыс. жилых объектов — на 78,2 тыс. больше, чем в 2011 году.
За 12 лет количество квартир и домов выросло примерно на 26%, тогда как население не изменилось и составляет около 624 тыс. человек.
В результате на 1 тыс. жителей Черногории приходится уже 627 квартир и домов. Это примерно на 21% выше среднего уровня ЕС.
Главная проблема — только 54% жилья используется для постоянного проживания. Около 46% объектов пустуют, используются сезонно, как жилье для отдыха или под туристическую аренду.
На побережье это связано с туризмом, иностранными покупателями и краткосрочной арендой. На севере страны причина другая — отток населения и депопуляция.
Показательный пример — Жабляк: там количество жилья выросло более чем на 30%, хотя население сократилось примерно на 18%.
Для Черногории это становится структурной проблемой. Недвижимость и туризм дают быстрые доходы, но не решают вопрос доступного жилья для местных жителей. В Будве, Которе, Тивате и Баре жилья формально много, но жить постоянно там становится все дороже.
Главный вывод: Черногория сталкивается с парадоксом туристической экономики — квартир и домов становится больше, а доступного жилья для постоянных жителей может становиться меньше.
