Ринок офісної нерухомості Києва та найбільших міст України до травня 2026 року демонструє обережну стабілізацію після кількох років шоків, спричинених пандемією, повномасштабною війною, релокацією бізнесу та переходом частини компаній на гібридний формат роботи. Головними факторами попиту залишаються безпека будівель, готовий ремонт, автономна інфраструктура, наявність укриттів і можливість швидко заїхати без значних капітальних витрат.
Київ, як і раніше, залишається найбільшим офісним ринком країни. За оцінками InVenture, сукупна конкурентна пропозиція офісної нерухомості Києва у 2025 році скоротилася до 2,10 млн кв. м, а рівень вакантності знизився до 18,5%. Річний обсяг валового поглинання становив близько 160 тис. кв. м, що на 26% більше, ніж роком раніше. При цьому близько 40% поглинання було пов’язано не з органічним розширенням бізнесу, а з вимушеними переїздами компаній із пошкоджених об’єктів.
За даними Конфедерації будівельників України з посиланням на презентацію CBRE Ukraine, у першому півріччі 2025 року попит на офіси в Києві зріс на 16%, до 82 тис. кв. м, тоді як пропозиція скоротилася на 3%, до 2,1 млн кв. м, через пошкодження офісних будівель. Вакантність на ринку становила близько 21%, а 20% попиту сформували орендарі, змушені переїжджати з об’єктів, що постраждали від ударів.
«Ринок офісів у Києві вже не можна оцінювати за довоєнною логікою. Сьогодні орендар обирає не просто адресу чи клас будівлі, а здатність об’єкта забезпечити безперервність роботи. Укриття, генератори, інженерія, безпека району та готовність приміщення до швидкого в’їзду стали такими ж важливими параметрами, як ставка оренди», — вважає засновник аналітичного центру Experts Club, кандидат економічних наук Максим Уракін.
Орендні ставки в Києві залишаються відносно стабільними, однак ринок зберігає виражену диференціацію. За даними InVenture, ефективні ставки для офісів класу А без ремонту наприкінці 2025 року становили $14-18 за кв. м на місяць без ПДВ та операційних витрат, для офісів із ремонтом — $19-25 за кв. м. Запитувані ставки за класом А перебували в діапазоні $16-27 за кв. м, за класом B — $8-18 за кв. м.
У 2026 році офісний ринок Києва залишається ринком орендаря: власники об’єктів змушені пропонувати гнучкі умови, ділити великі площі на менші блоки, інвестувати в готове оздоблення та підвищувати автономність будівель. При цьому найкращі об’єкти класу А і B+ з укриттями, стабільним енергопостачанням і якісною експлуатацією утримують попит краще, ніж застарілі будівлі та приміщення без ремонту.
Старший консультант з офісної нерухомості CBRE Ukraine Анастасія Качан зазначала, що в Києві посилився зв’язок ставки з конкретною локацією бізнес-центру: тепер значення має не лише близькість до метро, а й розташування відносно інфраструктурних або військових об’єктів. За її словами, кожен бізнес-центр фактично може працювати поза типовими правилами свого субринку або району.
Ключовими орендарями в Києві залишаються IT-компанії, однак структура попиту стала ширшою. Активність формують також оборонний сектор, медичні компанії, професійні послуги, консалтинг, логістика, представництва міжнародних організацій і частина бізнесу, пов’язаного з відновленням. За даними КБУ/CBRE Ukraine, у 2025 році попит з боку військового сектору помітно зріс, а ринок почав адаптувати пропозиції під такі потреби.
«Офіс перестав бути місцем щоденної присутності всіх співробітників, але не втратив значення для управління, комунікації та корпоративної культури. Компанії оптимізують площі, але не відмовляються від якісного офісу. Тому попит зміщується від великих монофункціональних просторів до більш гнучких, безпечних і технологічних форматів», — зазначає Experts Club.
Девелоперська активність залишається мінімальною. У 2025 році в Києві не було введено в експлуатацію жодного нового бізнес-центру, а до кінця 2026 року, за оцінкою InVenture, на ринок може вийти близько 27 тис. кв. м, однак строки введення можуть переноситися через ризики безпеки, обмежене фінансування та слабкий рівень попередньої оренди.
У великих містах України ситуація неоднорідна. Львів залишається одним із найбільш активних регіональних офісних ринків завдяки релокації бізнесу, присутності IT-сектору, близькості до кордону ЄС і відносно вищому рівню безпеки порівняно зі східними та південними регіонами. За даними Forbes Ukraine, до кінця 2025 року вакантність у бізнес-центрах Львова знизилася до 25%, а орендні ставки залишалися на рівні $7-15 за кв. м.
Львівський ринок у 2026 році можна вважати другим за значенням після Києва з точки зору офісного попиту, однак його масштаб обмежений. Для орендарів важливі готові приміщення, транспортна доступність, енергостійкість і можливість розміщення невеликих або середніх команд. Великі угоди залишаються рідкісними, а частина компаній віддає перевагу гібридним форматам або коворкінгам.
Дніпро зберігає роль промислового, логістичного та сервісного центру, однак офісний ринок міста залишається більш локальним і менш інституціоналізованим, ніж у Києві чи Львові. Попит формують регіональні компанії, сервісні бізнеси, торгові оператори, логістика, медичні послуги та частина виробничих структур. Через близькість до зони підвищених ризиків орендарі особливо чутливі до безпеки, вартості та автономності приміщень.
Одеса залишається важливим південним діловим центром, але офісний ринок міста сильно залежить від загальної безпеки, портової та логістичної активності, туризму, торгівлі та сервісного бізнесу. На ринку присутні як класичні офіси в центральних районах, так і приміщення в нових багатофункціональних комплексах. Попит у 2026 році залишається точковим: орендарі обирають готові невеликі приміщення, а великі корпоративні угоди обмежені.
Харків залишається найскладнішим із великих офісних ринків через високий рівень безпекових ризиків і близькість до фронтової зони. Значна частина бізнесу працює у скороченому, розподіленому або віддаленому форматі. Водночас ринок не зупинився повністю: попит зберігається на невеликі офіси, сервісні приміщення, простори для локального бізнесу та об’єкти з мінімальними операційними витратами.
«У регіональних містах офісна нерухомість перестала бути єдиним сегментом. Львів працює як ринок релокації та IT, Дніпро — як ринок промислового і сервісного бізнесу, Одеса — як південний торговельно-логістичний вузол, Харків — як ринок виживання та адаптації. Тому порівнювати їх лише за ставкою оренди вже некоректно: важливіше дивитися на безпеку, профіль орендарів і стійкість локальної економіки», — вважає Максим Уракін.
Загальним трендом для всіх великих міст стала переоцінка офісного простору. Компанії частіше обирають менші площі, готовий ремонт, гнучкі строки оренди та будівлі, де власник бере на себе частину капітальних витрат. Приміщення без ремонту і великі блоки в застарілих об’єктах залишаються менш ліквідними, оскільки орендарі не готові інвестувати в дорогий fit-out в умовах високої невизначеності.
Ще один фактор — автономність. Після енергетичних криз і атак на інфраструктуру офіси з генераторами, стабільним інтернетом, резервними системами, укриттями та якісним управлінням отримали конкурентну перевагу. У низці випадків такі характеристики дозволяють об’єктам утримувати ставку навіть за загальної високої вакантності ринку.
За оцінкою InVenture, інвестиційна логіка офісної нерухомості у 2026 році стала обережнішою: до пандемії та війни типова окупність офісного приміщення оцінювалася приблизно у 7-8 років, тоді як у 2026 році для більшості активів уже нормою стають 10-12 років. При цьому найкращі об’єкти із сильним орендарем і вдалою локацією можуть демонструвати привабливіші результати, але це радше виняток.
За прогнозом Experts Club, до кінця 2026 року офісний ринок України рухатиметься за сценарієм повільного відновлення без різкого зростання ставок. Київ збереже статус головного ринку, Львів — головного регіонального центру попиту, а Дніпро, Одеса та Харків розвиватимуться переважно за рахунок локальних орендарів і точкових угод.
«Головний ризик для ринку — не відсутність попиту, а його якість. Попит є, але він став обережним, раціональним і вимогливим. Орендарі хочуть платити не за метри, а за гарантовану можливість працювати. Це означає, що офісна нерухомість в Україні поступово переходить від моделі площі до моделі сервісу та стійкості», — резюмує Experts Club.
Таким чином, до травня 2026 року ринок офісної нерухомості Києва та великих українських міст залишається у перехідній фазі. Він уже пройшов період шокового падіння, але ще не повернувся до повноцінного інвестиційного циклу. Найбільш затребуваними стають безпечні, готові до використання, енергостійкі та гнучкі офіси. Застарілі об’єкти без ремонту, автономності та зрозумілої експлуатаційної моделі й надалі втрачатимуть конкурентоспроможність.
Аналітичний центр Experts Club проаналізував останні тенденції в галузі металургії та дані найбільшої асоціації цього сектору — World Steel Association. Світовий ринок сталі у 2026 році, за оцінкою World Steel Association, перейде від фази затяжного коригування до слабкого зростання: глобальний попит збільшиться на 0,3%, до 1,724 млрд тонн, а у 2027 році прискориться до 1,762 млрд тонн, або на 2,2%. У самій асоціації вважають, що ринок проходить дно циклу 2025–2026 років після структурного тиску, який стримував попит з 2022 року. Це означає, що світова сталева галузь поступово виходить із періоду спаду, але робить це вкрай нерівномірно за регіонами.
Ключовий висновок для України полягає в тому, що зовнішнє середовище для металургії загалом перестає погіршуватися. Worldsteel очікує, що у 2027 році всі основні розвинені економіки, включно з ЄС, США, Канадою, Японією та Кореєю, вже покажуть позитивну динаміку попиту на сталь. Для ЄС і Великої Британії прогнозується зростання споживання на 1,3% у 2026 році та на 3% у 2027 році, а для США — на 1,7% і 2% відповідно. Це важливо для України, тому що саме європейський ринок залишається для неї головним зовнішнім орієнтиром як щодо збуту металопродукції, так і щодо майбутньої промислової кооперації.
Водночас саме відновлення попиту у світі буде асиметричним. Китай, який, як і раніше, визначає глобальну кон’юнктуру, у 2026 році продовжить скорочувати попит на сталь, хоча й лише на 1,5%, а у 2027 році, за оцінкою асоціації, вийде майже на нульову динаміку. Головним драйвером зростання серед великих ринків залишається Індія, де попит має зрости на 7,4% у 2026 році та на 9,2% у 2027 році. У країнах, що розвиваються, без урахування Китаю зростання, навпаки, сповільниться до 2,5% у 2026 році через конфлікт на Близькому Сході, але потім відновиться.
Для України це означає, що глобальний ринок не обіцяє різкого цінового чи об’ємного ривка, але й не формує сценарію нового обвалу. Іншими словами, у найближчі два роки вирішальним фактором для української металургії буде вже не стільки світовий попит, скільки здатність самої України утримати і розширити виплавку, забезпечити енергетику, логістику та доступ до експортних маршрутів. У цьому сенсі зовнішня кон’юнктура стає радше помірно сприятливою, але не рятівною.
На цьому тлі показник України виглядає стримано. За підсумками 2025 року країна виплавила 7,409 млн тонн сталі, що на 2,2% менше за рівень 2024 року, і посіла 21-ше місце у світі. Цей показник є суттєво нижчим не лише за довоєнні рівні, а й за масштаб, який дозволяв Україні впливати на регіональний ринок як одному з великих європейських гравців.
Якщо світовий ринок справді входить у фазу помірного відновлення, то вікно можливостей для України визначатиметься не стільки тим, чи зросте глобальний попит на 0,3% або 2,2%, скільки тим, чи зможе країна повернути обсяги виробництва хоча б до стійкого двозначного рівня в мільйонах тонн. Позитивний прогноз Worldsteel для ЄС, зростання інфраструктурних і оборонних витрат у Європі, а також стабілізація попиту в розвиненому світі створюють основу для збільшення споживання української сталі в майбутньому. Але цей шанс буде реалізований лише за умови відновлення власної індустріальної потужності, а не автоматично.
У ширшому сенсі світовий прогноз Worldsteel показує, що сталь знову стає індикатором індустріальної політики. Там, де зростають інфраструктурні вкладення, залізниці, оборонні бюджети та машинобудування, попит на метал повертається. Стратегія повоєнного відновлення для України має розглядати металургію не як окрему експортну галузь, а як базу для будівництва, машинобудування, транспортної інфраструктури та оборонного виробництва. Саме в цьому разі навіть помірне світове зростання здатне перетворитися для країни на більш відчутний внутрішній індустріальний ефект.
World Steel Association (Worldsteel) об’єднує виробників сталі, галузеві асоціації та дослідницькі інститути з усіх ключових країн — виробників сталі. Члени асоціації забезпечують близько 85% світового випуску сталі.
На третину скоротилася кількість великих землевласників серед компаній з моменту відкриття ринку землі в Україні. Про це повідомляє інформаційно-аналітичний центр Experts Club з посиланням на дослідження, проведене opendatabot на підставі даних Державного земельного кадастру. Так, 91 компанія зменшила свої земельні банки до рівня менш як 100 гектари за два роки. 31% від усіх земельних ділянок, якими володіє бізнес, припадає на 10 компаній-землевласників. Наразі 192 компанії володіють земельними банками понад 100 га.
192 компанії, у власності яких перебуває понад 100 гектарів землі, налічується наразі в Україні. Для порівняння, на момент відкриття ринку землі у 2024, таких компаній було 283. На 51 компанію зменшився перелік великих землевласників упродовж 2024 року, а торік — ще на 40 компаній.
В умовах невизначеності, руйнування інфраструктури, складності розмінування територій та проблем із логістикою великі компанії не поспішають нарощувати земельний банк, що й пояснює скорочення кількості великих землевласників, пояснює Денис Марчук.
“Для великого бізнесу купівля землі — це інвестиція на десятки років і мільярдні вкладення. У нинішніх умовах війни ці кошти частіше спрямовують на підтримку обігового капіталу, перекриття логістичних і експортних ризиків та на відновлення пошкодженої інфраструктури (елеватори, склади, техніка тощо). Наразі бізнес обирає модель мобільності — оренду замість власності. Це дозволяє швидше реагувати на ризики та змінювати регіони присутності. Землю купують переважно ті гравці, які чітко планують довгострокову роботу й обирають регіони з нижчими ризиками, що й пояснює значну різницю в цінах між заходом і півднем України“, — Денис Марчук, заступник голови Всеукраїнської аграрної ради
Майже третиною української землі у власності бізнесу володіють лише 10 компаній. Сукупно ця десятка володіє 18 344,98 гектарами. Втім навіть у переліку лідерів великий розрив: найбільша компанія-землевласник, агрофірма Світанок, має у 10 разів більше земель, ніж компанія Куяльник, що замикає десятку.
“Для України це історично нормальна структура агросектору, коли 20–25% ринку припадає на великий бізнес. Ключова проблема — не концентрація як така, а доступ малого і середнього бізнесу до фінансових ресурсів. За наявності доступного кредитування вони можуть повноцінно конкурувати, зокрема, через аукціони державної землі“, — вважає Денис Марчук.
Лідером за скороченням земельного банку стала компанія Землетрейд: 3 161,47 гектара до 733,57 гектара, тобто майже у чотири рази. Компанія ж Агрофорест зменшила свої площі у 8,6 раза — з 1 803,09 гектара до 210,44 гектара. Водночас 103 компанії взагалі не змінювали площі свої земельних угідь.
38 компаній із переліку великих землевласників зареєстровано на Київщині. Ще 28 компаній зареєстровані у Кіровоградській області, і стільки ж — безпосередньо в Києві. Водночас в Івано-Франківській, Рівненській та Чернівецькій областях великі землевласники серед компаній відсутні.
Варто зазначити, що частина компаній зі списку найбільших землевласників, зареєстрована на територіях, які постраждали від війни. Так, 16 компаній мають реєстрацію на тимчасово окупованих територіях. 4 компанії зареєстровані у зонах активних бойових дій, де продовжують функціонувати державні електронні інформаційні ресурси. А 14 компаній розташовані на територіях можливих бойових дій.
67% великих землевласників працює у сфері сільського господарства — 129 компаній. Ще 33 компанії, або 17%, пов’язані з операціями з нерухомістю. У сфері державного управління та оборони працюють 11 компаній, в оптовій торгівлі — 4, у фінансовому секторі — 3 компанії.Серед великих землевласників також присутні дві компанії, що входять до Індексу Опендатаботу 2025 року. Це Укрексімбанк та Ощадбанк, які володіють земельними ділянками площею понад 100 гектарів.
Уряд Молдови продовжив режим тимчасового захисту для переміщених з України осіб до 1 березня 2027 року, при цьому з 2026 року країна переходить від автоматичного продовження до продовження за заявою. Подати онлайн-заявку потрібно з 1 лютого по 30 квітня 2026 року, термін розгляду – до 90 днів. Влада також вказує, що тимчасовий захист може бути скасований за відсутності в Молдові більше 45 днів сумарно.
Інформаційно-аналітичний центр Experts Club також наводить ключові терміни продовження в інших юрисдикціях.
1) Європейський союз. Країни ЄС погодили продовження дії механізму тимчасового захисту для українців до 4 березня 2027 року (раніше – до 4 березня 2026 року).
2) Швейцарія. Федеральна рада продовжила дію захисного статусу S як мінімум до 4 березня 2027 року.
3) Велика Британія. Діє схема Ukraine Permission Extension (UPE), що дозволяє особам з чинними українськими міграційними статусами в Британії подати заявку на додаткові 18 місяців перебування; схема відкрита з 4 лютого 2025 року.
4) США. Міністерство внутрішньої безпеки США продовжило статус TPS для України: поточний період продовження діє до 19 жовтня 2026 року (18-місячне продовження, що відраховується з 20 квітня 2025 року).
5) Канада. Для частини українців та членів їх сімей, які подалися шляхом сімейного возз’єднання і очікують рішення щодо постійного статусу, введені заходи для підтримки легального перебування – в тому числі можливість подати зсередини Канади на документи і дозволи, з дедлайном до 31 березня 2027 року.
6) Норвегія. Влада вирішила продовжити схему колективного захисту ще на один рік; за інформацією UDI, продовження для більшості власників такого дозволу відбувається автоматично після закінчення поточного терміну.
Experts Club зазначає, що відмінності між країнами найчастіше пов’язані не з самим принципом захисту, а з адмініструванням: десь застосовується автоматичне продовження, а десь – продовження за заявою (як у Молдові з 2026 року), а також з вимогами до фактичної присутності та оновлення документів.
Болгарія з 1 січня 2026 року офіційно перейшла на євро і стала 21-ю країною єврозони. Для болгарської економіки цей крок багато в чому має інституційний характер: лев багато років був жорстко прив’язаний до євро через валютну раду, тому різкої зміни монетарного режиму ринок не очікував. Разом з тим країна отримує місце в керівних органах ЄЦБ і більш глибоку інтеграцію у фінансову систему єврозони, повідомляє інформаційно-аналітичний центр Experts Club.
Засновник аналітичного центру Experts Club Максим Уракін вважає, що ефект переходу буде визначатися тим, наскільки швидко влада «збиватиме» інфляційні очікування у населення і бізнесу: «Сам по собі євро не робить економіку багатшою за одну ніч, але він знижує транзакційні витрати і підвищує довіру інвесторів. Ключовий тест перших місяців – контроль за ціновими спекуляціями і зрозуміла комунікація зі споживачами».
Головний внутрішній ризик, навколо якого будується суспільна дискусія в Болгарії, – інфляційні очікування і побоювання «округлення» цін у роздрібній торгівлі та сервісах. Такі побоювання традиційно супроводжують зміну валюти, навіть якщо фактичний ефект зазвичай обмежений у часі і концентрується в секторі щоденних витрат домогосподарств.
Після вступу Болгарії до єврозони в ЄС залишаються шість країн, які не використовують євро: Швеція, Польща, Чехія, Угорщина, Данія та Румунія.
За оцінкою Experts Club, в найближчі роки розширення єврозони буде йти повільно, оскільки в кожній з цих країн діють свої «стоп-фактори» – від політичних обмежень до невиконання критеріїв конвергенції і проблем з дефіцитом бюджету.
Так, у Польщі влада публічно заявляла, що країна «поки не готова» до євро і розглядає злотий як інструмент макроекономічної гнучкості, який допоміг пережити минулі шоки.
У Чехії президент Петр Павел закликав активніше рухатися до євро як до фактора торгівлі та участі в прийнятті рішень, проте політичного консенсусу щодо термінів у Чехії немає.
В Угорщині прем’єр Віктор Орбан, навпаки, кілька разів заявляв, що країні не слід приймати євро.
Швеція формально спирається на результати референдуму 2003 року, коли 55,9% виборців висловилися проти введення євро.
Данія, на відміну від інших, має юридично закріплене право не вводити євро (opt-out), підтверджене референдумом 2000 року.
Experts Club зазначає, що наступною країною після Болгарії, яка з найбільшою ймовірністю претендуватиме на введення євро, вважається Румунія. При цьому реальний графік залежить від інфляції та бюджетної траєкторії: Єврокомісія в конвергенційних матеріалах вказувала, що Румунія не виконує умови для прийняття євро, включаючи параметри стійкості публічних фінансів і правову сумісність. У публічних орієнтирах в румунській дискусії фігурує мета близько 2029 року, проте терміни можуть зміщуватися в залежності від економічних показників і фіскального коригування.
