Із 2023 року в Україні діє закон, що адаптує Регламент ЄС 305 і підвищує вимоги до якості будматеріалів. Як зазначив Андрій Озейчук, директор компанії Rauta, у статті для Інтерфакс-Україна, перехід на нові стандарти триватиме до 2026 року.
Документ також вимагає запровадження енергоефективності, сертифікації і підвищеної відповідальності за декларовані характеристики продукції.
Rauta – лідер українського ринку сталевого будівництва, учасник Європейської асоціації будівельної індустрії. Компанія надає проєктні, виробничі та монтажні рішення відповідно до актуальних норм ЄС. Компанія має ліцензію на виконання будівельних робіт із середнім і значним класом наслідків (СС2, СС3). Згідно з даними Єдиного держреєстру, власником 100% статутного капіталу компанії є Андрій Озейчук.
Українські будівельні компанії відчувають стійкий кадровий дефіцит, деякі вакансії залишаються відкритими до пів року, повідомив директор компанії Rauta Андрій Озейчук в колонці для Інтерфакс-Україна.
За його словами, у 2022–2024 роках заробітні плати у галузі зростали приблизно на 20% щороку.
Компанії все активніше залучають жінок, людей старшого віку, а також розглядають можливість найму працівників з Азії.
Rauta – лідер українського ринку сталевого будівництва, учасник Європейської асоціації будівельної індустрії. Компанія надає проєктні, виробничі та монтажні рішення відповідно до актуальних норм ЄС. Компанія має ліцензію на виконання будівельних робіт із середнім і значним класом наслідків (СС2, СС3). Згідно з даними Єдиного держреєстру, власником 100% статутного капіталу компанії є Андрій Озейчук.
Промислово-будівельна група (ПБГ) “Ковальська” планує розпочати будівництво бізнес-центру (БЦ) NUVO на вул. Жилянській, 47 в Києві у 2026 році, повідомив генеральний директор групи Сергій Пилипенко в інтерв’ю LIGA.net.
“Плануємо виводити проєкт на ринок орієнтовно наступного року. Концепція вдосконалена, але залишилася тією ж – mixed-use офісні площі з частиною апартаментів, готель. Ми плануємо старт будівельних робіт у 2026 році”, – розказав Пилипенко.
Він зазначив, що компанія доопрацювала проєкт та збільшила свою частку з 50% до 100%, ставши єдиним замовником будівництва. Раніше у проєкті брала участь KDD Ukraine.
Як повідомлялося, у лютому 2023 року група “Ковальська” отримала дозвіл на будівництво бізнес-парку NUVO в центрі Києва. Раніше, 2020 року, група отримала дозвіл Антимонопольного комітету викупити землю площею 2 га на вул. Жилянській, 47 у столиці для будівництва бізнес-парку.
Компанія MVRDV займалася проєктуванням двох офісних корпусів класу “А” загальною площею 42 тис. кв. м і висотою 18 і 11 поверхів. Orange Architects спроєктували корпус площею 36 тис. кв. м, призначений для розміщення гнучких офісів, комерційних і культурних просторів на нижніх поверхах, готелю і житлових приміщень на верхніх. Проєкт комплексу також враховує лінію швидкісного трамвая на вул. Жилянській.
ПБГ “Ковальська” працює на будівельному ринку України з 1956 року. Об’єднує понад 20 підприємств у сфері видобутку сировини, виробництва продукції та будівництва. Продукція представлена брендами “Бетон від Ковальської”, “Авеню”, Siltek. Підприємства “Ковальської” працюють у Київській, Житомирській, Львівській та Чернігівській областях. Завод із виробництва газобетону в Херсонській області не працює з початку окупації.
До групи також входить “Ковальська Нерухомість”, яка займається будівництвом житлових об’єктів у Києві. В її портфелі – понад 20 завершених житлових проєктів.
Собівартість будівництва в Україні з початку повномасштабної війни зросла на 70%, повідомив голова ради директорів Українського Центру Сталевого Будівництва Андрій Озейчук у блозі для агентства Інтерфакс-Україна.
Лише у 2024 році вартість будматеріалів і послуг зросла на 24%, що значно вплинуло на структуру витрат у нових проєктах.
Rauta – лідер українського ринку сталевого будівництва, учасник Європейської асоціації будівельної індустрії. Компанія надає проєктні, виробничі та монтажні рішення відповідно до актуальних норм ЄС. Компанія має ліцензію на виконання будівельних робіт із середнім і значним класом наслідків (СС2, СС3). Згідно з даними Єдиного держреєстру, власником 100% статутного капіталу компанії є Андрій Озейчук.
Необхідно усунути правову колізію щодо пайових внесків для будівництва, розпочатого після 1 січня 2021 року, вважає Українська асоціація девелоперів.
“Необхідно усунути законодавчу колізію і чітко закріпити, що щодо об’єктів будівництва, спорудження яких розпочато до 1 січня 2021 року і які станом на зазначену дату не були прийняті в експлуатацію, а договори про сплату пайової участі між забудовниками та органами місцевого самоврядування станом на 01.01.2021 р. не були укладені, сплата пайової участі не нараховується і не здійснюється. Це відповідатиме первинному задуму законодавця ліквідувати квазіподаток і стимулювати розвиток будівельної галузі«, – прокоментував глава правління асоціації Євген Фаворов агентству »Інтерфакс-Україна”.
Він нагадав, що в 2019 році влада офіційно визнала, що пайова участь перетворилася на джерело корупції, і тому був прийнятий закон №132-IX про її скасування. Таке рішення сприяло зниженню вартості житла і мало стати інструментом стимулювання інвестиційної активності в галузі. Але де-факто галузь зіткнулася з практикою, коли громади вимагають, в тому числі через суд, виплати пайових внесків і для проектів, дозвіл на будівництво яких отримано до цієї дати, а саме будівництво розпочато пізніше. Зокрема, департамент економіки та інвестицій Київської міської держадміністрації (КМДА) є позивачем у 152 судових справах про стягнення з замовників будівництва грошових коштів пайової участі. Як писало агентство «Інтерфакс-Україна», станом на 1 березня в судах різних інстанцій на розгляді було 106 таких справ для об’єктів, введених у 2020-2022 роках, на суму близько 1,59 млрд грн.
За оцінкою експертів Асоціації девелоперів, при скасуванні пайової участі була виявлена законодавча колізія, що створила цю правову прогалину в регулюванні відповідних правовідносин. Це прямо визнав і Верховний суд у рішенні від 20 липня 2022 року у справі №910/9548/21, де зазначено: «Закон №132-IX не регулює питання пайової участі в разі, коли будівництво об’єкта розпочато після 1 січня 2021 року». Водночас, надаючи власне тлумачення цих правовідносин, суд фактично відійшов від суті та наміру законодавця, який полягав у повній ліквідації пайової участі як квазіподатку на нерухомість.
14 травня 2025 року у справі №320/44099/23 Верховний суд остаточно підтвердив, що зміни до порядку залучення та використання пайових внесків, прийняті Київрадою в 2019-2020 роках, є протиправними та недійсними. Тобто даним рішенням суд підтвердив, що нормативне підґрунтя, яке використовувалося для нарахування пайової участі міською владою з 2019 року, укладення відповідних договорів або виставлення фінансових вимог, є протиправним, тобто незаконним.
«Крім юридично необґрунтованої позиції міської влади варто звернути увагу на ще один важливий аспект. Місто вже отримує від девелоперів і покупців житла мільярди гривень у вигляді побудованих і переданих у комунальну власність об’єктів інженерної, транспортної та соціальної інфраструктури», – підкреслив Фаворов.
За підрахунками асоціації, тільки в Києві у восьми проектах п’яти компаній – її членів вже створено інженерну, транспортну та соціальну інфраструктуру на понад 5,6 млрд грн. Загальна ж вартість всієї інфраструктури, яку девелопери міста побудували за роки роботи, обчислюється десятками мільярдів гривень, повідомив глава об’єднання.
Багато з цих активів передаються на баланс, зокрема міських підприємств, які не тільки отримують їх безкоштовно, але й надалі отримують стабільний дохід, стягуючи плату з мешканців за обслуговування побудованих мереж.
Але те, що відбувається зараз – спроби донарахувати пайовий внесок заднім числом – тільки погіршує і без того складну ситуацію найгострішої житлової кризи за всю історію незалежної України, зазначив він.
За оцінкою експертів Української асоціації девелоперів, подібні практики викликають зростання цін на житло, оскільки створюється подвійне, непередбачуване фінансове навантаження на підприємства, які змушені закладати ці витрати у вартість квадратного метра.
“Ці витрати неможливо спрогнозувати в рамках бізнес-моделі, оскільки національне законодавство прямо забороняє інструмент пайової участі. Окрему відповідальність у цій ситуації несе політичне керівництво країни, яке публічно відзвітувало перед виборцями про скасування пайової участі та поліпшення інвестиційного клімату. Однак на практиці це виявилося декларативним жестом, який лише частково отримав реальне правове втілення. Те, що ми спостерігаємо сьогодні, прямо суперечить заявленим державою цілям дерегуляції, підтримки будівельної галузі та забезпечення доступного житла”, – підкреслив Фаворов.
На думку експертів асоціації, ситуацію можна виправити, усунувши законодавчу колізію і чітко закріпивши те, що щодо об’єктів будівництва, зведення яких розпочато до 1 січня 2021 року і які на цю дату не були прийняті в експлуатацію, а договори про сплату пайової участі між забудовниками та органами місцевого самоврядування на той час не були укладені, сплата пайової участі не нараховується і не здійснюється.
Українська асоціація девелоперів заснована в 2023 році. Члени асоціації реалізують проєкти, які складають 26% ринку України та 93% ринку столиці.
Правова колізія щодо пайових внесків для будівництва, розпочатого після 2021 року, спричиняє зростання цін на житло та гальмує інвестиційну активність, вважають в Українській асоціації девелоперів.
Скасування законом №132-IX практики пайових внесків для проєктів, будівництво яких розпочато після 1 січня 2021 року, мало сприяти зниженню вартості житла та стимулювати інвестиційну активність. Але де-факто галузь зіткнулася з практикою, коли громади вимагають, в тому числі через суд, виплати пайових внесків і для проектів, дозвіл на будівництво яких отримано до цієї дати, а саме будівництво розпочато пізніше. Зокрема, Департамент економіки та інвестицій КМДА є позивачем у 152 судових справах про стягнення з замовників будівництва грошових коштів пайової участі.
Станом на 1 березня в судах різних інстанцій на розгляді 106 таких справ для об’єктів, введених у 2020-2022 роках, на суму близько 1,59 млрд грн.
“У 2019 році влада офіційно визнала, що пайова участь перетворилася на джерело корупції, і тому був прийнятий закон №132-IX про її скасування. Це була принципова позиція держави – ліквідувати квазіподаток на нерухомість, який фактично сплачувався покупцями житла. Таке рішення сприяло зниженню вартості житла і мало стати інструментом стимулювання інвестиційної активності в галузі. Незважаючи на чітку офіційну позицію Міністерства розвитку громад і територій України, авторів закону про скасування пайової участі та профільного комітету Верховної Ради, прокуратура і місцева влада продовжують ігнорувати норми чинного законодавства”, – прокоментував голова правління Української асоціації девелоперів Євген Фаворов «Інтерфакс-Україна».
Фіксований податок на нерухомість показує велику ефективність для розвитку громад.
Голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк, одна з авторів закону №132-IX, підкреслила, що вже на етапі скасування пайових у громад була компенсаторна альтернатива, а саме фіксований податок на нерухомість. Цей інструмент має значно вищий потенціал для вирішення інфраструктурних завдань, легше адмініструється і має значно менше корупційних ризиків, ніж було у пайового внеску.
“Фактично частка пайової участі в доходах місцевих бюджетів була дуже малою – близько 1%, на будівництво нових дитячих садків, шкіл та іншої інфраструктури ці кошти не використовувалися, а цільове призначення цих коштів не контролювалося. Отже, у нас є податок на нерухомість. Не скажу, що це універсальний компенсатор, але зараз ми бачимо, що за цифрами він уже перевищує в рази. Так, у 2020 році він склав 5,7 млрд, у 2021-му – 7,8 млрд грн, у 2022-му – 7,1 млрд грн (і це незважаючи на війну), 2023 рік – 9,1 млрд грн, 2024 рік – 10,7 млрд грн, 2025 рік (станом на зараз) – 4,3 млрд грн. За пайовими внесками ми бачимо такі цифри – у 2020 році надходження коштів пайової участі склали 1,4 млрд грн, у 2021-му – 572 млн грн, у 2022-му – 134 млн грн, 2023 – знову 134 млн грн, у 2024-му – 199 млн грн, у поточному році (станом на зараз) – 159 млн грн”, – повідомила Шуляк.
Вона підкреслила, що пайова участь як інструмент давно була неефективною, і саме тому її скасували на рівні закону.
“Але це не означає, що громади не мають права захищати свої інтереси в суді, коли йдеться про випадки, що підпадають під дію старого законодавства. Дійсно, окремі громади, зокрема Київ, залишаються активними в юридичних спорах щодо пайової участі – мова йде про ситуації, коли об’єкти отримали дозволи до 2020 року, але були завершені пізніше. У таких випадках правовою підставою для позовів найчастіше служить стаття 1212 Цивільного кодексу України – про безпідставно збережене майно. Що стосується інших громад, то у нас поки що немає централізованої статистики щодо кількості позовів”, – повідомила Шуляк.
При цьому, на її думку, якщо договір про сплату пайової участі не був укладений до моменту набрання чинності законом про його скасування, то такі нарахування є безпідставними.
Щодо проектів, де за цей час змінилися учасники, вона зазначила, що якщо новий замовник будівництва здійснює будівництво відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт, виданого попередньому замовнику до 1 січня 2021 року, то підстав для несплати ним пайової участі немає. Але якщо дозвіл на виконання будівельних робіт він отримав після 1 січня 2021 року, то пайова участь не сплачується.
«Якщо замовник будівництва реалізує абсолютно новий проект – за функціоналом тощо, то в цьому випадку доцільніше припинити дію попереднього дозволу і отримати новий. Таким чином, новий дозвіл буде отримано після 1 січня 2021 року, і замовник будівництва не матиме жодних зобов’язань щодо сплати пайової участі», – рекомендує Шуляк.
Колізія: дозвіл отримано до скасування пайового внеску, будівництво розпочато після.
За оцінкою експертів Асоціації девелоперів, при скасуванні пайової участі було виявлено законодавчу колізію, яка створила правову прогалину в регулюванні відповідних правовідносин. Це прямо визнав і Верховний Суд у рішенні від 20 липня 2022 року у справі №910/9548/21, де зазначено: «закон №132-IX не регулює питання пайової участі в разі, коли будівництво об’єкта розпочато після 1 січня 2021 року». Водночас, надаючи власне тлумачення цих правовідносин, суд фактично відійшов від суті та наміру законодавця, який полягав у повній ліквідації пайової участі як квазіподатку на нерухомість.
14 травня 2025 року у справі №320/44099/23 Верховний Суд остаточно підтвердив, що зміни до порядку залучення та використання пайових внесків, прийняті Київрадою у 2019-2020 роках, є протиправними та недійсними. Тобто, цим рішенням Верховний Суд підтвердив, що нормативне підґрунтя, яке використовувалося для нарахування пайової участі міською владою з 2019 року, укладення відповідних договорів або виставлення фінансових вимог – є протиправним, тобто незаконним.
«Крім юридично необґрунтованої позиції міської влади, варто звернути увагу на ще один важливий аспект. Місто вже отримує від девелоперів і покупців житла мільярди гривень у вигляді побудованих і переданих у комунальну власність об’єктів інженерної, транспортної та соціальної інфраструктури», – зазначив Фаворов.
Міста отримали нову інженерну інфраструктуру на мільярди гривень, питання взяття на баланс соціальної не вирішено, зазначили експерти.
За підрахунками Української асоціації девелоперів, тільки у восьми проектах п’яти компаній-членів у Києві вже створено інженерну, транспортну та соціальну інфраструктуру на понад 5,6 млрд грн. Загальна ж вартість всієї інфраструктури, яку девелопери міста побудували за роки роботи, обчислюється десятками мільярдів гривень, повідомив Фаворов.
Багато з цих активів передаються на баланс, зокрема міських підприємств, які не тільки отримують їх безкоштовно, але й надалі отримують стабільний дохід, стягуючи плату з мешканців за обслуговування побудованих мереж.
Що стосується соціальної інфраструктури – дитячих садків, шкіл, то їх створення вимагається будівельними нормами, але де-факто немає процедури передачі таких об’єктів громадам.
Комерційний директор компанії «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська розповіла про два прецеденти, коли компанія намагалася домовитися з міською владою щодо освітньої інфраструктури – дитячий садок у складі ЖК «Паркові озера» в Дніпровському районі та в ЖК «Яскравий» на Мінському масиві.
«На »Паркових озерах” ми пропонували передати місту укомплектований під ключ дитячий садок на 120 місць, з меблями, посудом, іграшками. Залишалося взяти на баланс і відкрити. На той момент діяла пайова участь, місто було з нами в діалозі, обговорювалися можливі варіанти обліку садка як частини пайового внеску або надання інших преференцій для забудовника. Але в момент підписання акта прийому-передачі, тобто по суті юридичної передачі місту, остаточно з’ясувалося, що правових можливостей зарахувати його як пайовий внесок, не існує. Нам довелося повертати садок через суд”, – констатувала вона.
Схожа історія сталася з дитсадом в Оболонському районі. У районі, формуючи запит, планували взяти на баланс, але згодом повідомили, що немає на це правової бази і бюджетних коштів для відкриття нового навчального закладу. Компаніям рекомендували відразу планувати приватного оператора, що і сталося.
«Нинішній варіант єдино можливий – запрошувати на створені об’єкти соцінфраструктури на співпрацю приватного оператора, і в ньому мінуси для всіх», – каже Лаєвська.
Для забудовника ці об’єкти – з вкрай низькою окупністю, 15-25 років. Вони не вигідні комерційно, але потрібні для репутації. Мешканці із задоволенням обирали б муніципальні школи та садочки в будівлях від девелопера, а замість цього мають єдиний варіант – платити приватному оператору освітнього закладу від 15 до 25 тис. грн/міс.
Як позитивний приклад взаємодії з місцевою владою Лаєвська навела Гатне. Для вирішення питання соцінфраструктури забудовник інвестував у ремонт і розширення існуючої школи.
Але в цілому скасування пайових внесків не вирішило проблеми оновлення міст. В Україні досі відсутня правова база для передачі громадам створеної девелоперами інфраструктури. Зокрема, «Інтергал-Буд» понад 800 млн грн інвестував в інженерну інфраструктуру – колектори, ремонт доріг, освітлення, реконструкцію водонапірних вузлів, електричних підстанцій та ін. Це не враховуючи соціальних об’єктів та благоустрою прилеглих зелених зон (парк «Нивки», озеро та ін.).
Але те, що відбувається зараз, спроби донарахувати пайовий внесок заднім числом, лише поглиблюють і без того складну ситуацію найгострішої житлової кризи за всю історію незалежної України. За оцінкою експертів Української асоціації девелоперів, такі практики викликають зростання цін на житло, адже створюється подвійне, непередбачуване фінансове навантаження на підприємства, які змушені закладати ці витрати у вартість квадратного метра.
«Ці витрати неможливо спрогнозувати в рамках бізнес-моделі, оскільки національне законодавство прямо забороняє інструмент пайової участі. Окрему відповідальність у цій ситуації несе політичне керівництво країни, яке публічно відзвітувало перед виборцями про скасування пайової участі та поліпшення інвестиційного клімату. Однак на практиці це виявилося декларативним жестом, який лише частково отримав реальне правове втілення. Те, що ми спостерігаємо сьогодні, прямо суперечить заявленим державою цілям дерегуляції, підтримки будівельної галузі та забезпечення доступного житла”, – зазначив Фаворов.
На думку експертів Асоціації девелоперів, ситуацію можна виправити.
Необхідно усунути законодавчу колізію і чітко закріпити: щодо об’єктів будівництва, будівництво яких розпочато до 1 січня 2021 року і які станом на 1 січня 2021 року не були прийняті в експлуатацію, договори про сплату пайової участі між забудовниками та органами місцевого самоврядування до 1 січня 2021 року не були укладені, сплата пайової участі не нараховується і не здійснюється.
«Це відповідатиме первинному задуму законодавця – ліквідувати квазіподаток і стимулювати розвиток будівельної галузі», – підкреслив Фаворов.
Українська асоціація девелоперів заснована в 2023 році. Члени асоціації реалізують проєкти, які складають 26% ринку України і 93% ринку столиці.
https://drive.google.com/file/d/1w0XEn7Nw5q6TKFTM3mceLKIDCr-qebOn/view
