У Греції поетапно запроваджуються нові правила, покликані прискорити продаж, дарування та спадкування нерухомості, а також скоротити кількість документів, які власникам доводиться самостійно отримувати в державних установах. Частина положень уже діє, для повноцінного запуску решти знадобляться додаткові рішення державних органів.
Одним із основних нововведень стане принцип «єдиного вікна». Нотаріус самостійно отримуватиме через державні цифрові системи податкові та страхові довідки, електронний паспорт об’єкта, кадастрові виписки та документи, необхідні для подання податкових декларацій. Це має скоротити кількість звернень продавця та покупця до різних відомств.
Однак система «єдиного вікна» ще не запрацювала в повному обсязі. Дата її практичного запуску, технічні умови та перелік доступних операцій мають бути визначені спільним рішенням профільних міністерств.
Закон також скасовує обов’язкове додавання топографічного плану до договорів щодо об’єктів, розташованих у районах, де вже завершено кадастрову зйомку. Ця норма діє з моменту опублікування закону.
Спадкоємцям дозволено сплачувати податок на спадщину, дарування або передачу майна від батьків безпосередньо за рахунок коштів, отриманих після продажу об’єкта. Раніше необхідність сплатити податок до завершення угоди могла змушувати власників шукати додаткове фінансування або відмовлятися від спадщини. У 2013–2019 роках у країні було зареєстровано близько 180 тис. відмов від успадкованого майна.
Окремі зміни стосуються нерухомості, арештованої за податкові борги. Після ухвалення додаткового рішення Незалежного управління державних доходів нотаріуси зможуть здійснювати продаж таких об’єктів, утримуючи частину ціни на погашення заборгованості. Після перерахування встановленої суми податковий арешт буде знято.
Крім того, держава обмежить пред’явлення прав на приватні земельні ділянки під час виправлення початкових записів у Національному кадастрі. Зокрема, претензії не повинні висуватися до деяких об’єктів, право власності на які підтверджується старими договорами купівлі-продажу, державними актами розподілу землі або документами про надання ділянок переселенцям і фермерам.
Реформа може зробити грецький ринок нерухомості доступнішим для іноземних покупців, оскільки зменшує адміністративне навантаження та знижує ризик затягування угоди через відсутність окремих довідок. При цьому інвесторам слід враховувати, що частина механізмів запроваджується поступово, а перевірка юридичної чистоти об’єкта та кадастрових записів залишається обов’язковою.
Ринок житлової нерухомості Північної Греції продовжує дорожчати на тлі високого попиту з боку іноземних покупців, які насамперед цікавляться квартирами в Салоніках, на Халкідіках та в прибережних районах Фракії, як свідчить дослідження Spitogatos Insights за перший квартал 2026 року.
За даними дослідження, за 2022–2026 роки середні ціни на купівлю житла в Салоніках зросли на 61% — до 2,3 тис. євро за кв. м. У Македонії (область Греції) показник зріс на 53,7% — до 1,992 тис. євро за кв. м, у Фракії — на 38,3% — до 1,5 тис. євро за кв. м.
Найдорожчим ринком Північної Греції залишається Халкідікі, де середня ціна на житло у першому кварталі 2026 року сягнула 2,716 тис. євро за кв. м. Муніципалітет Салонік впритул наблизився до цього рівня з показником 2,667 тис. євро за кв. м, а Кавала стала лідером за темпами зростання за п’ять років — плюс 68,1%, до 2,194 тис. євро за кв. м.
У сфері оренди Салоніки також залишаються найбільшим центром попиту: середня ставка зросла з 2022 року на 34,3%, до 9,4 євро за кв. м на місяць. У самому муніципалітеті Салонік орендна плата сягає 10,4 євро за кв. м, а на Халкідіках — 12,3 євро за кв. м, що пов’язано з сильним впливом туризму.
Іноземні покупці найчастіше розглядають передмістя Салонік, Халкідіки, сам муніципалітет Салонік, Кавалу та Пієрію. До десятки найпопулярніших серед іноземних покупців напрямків також входять Еврос, Серрес, Родопи та Ксанті.
Головним об’єктом попиту з боку іноземців є квартири. Вони лідирують як у сегменті купівлі, так і в оренді. Далі за популярністю йдуть окремо розташовані будинки та таунхауси. За оцінками аналітиків, іноземний капітал поступово виходить за межі великих міст і активніше проникає в прибережні та прикордонні райони Східної Македонії та Фракії.
Даних про національності іноземних покупців у опублікованих матеріалах не наводиться.
Греція, Болгарія та Румунія просувають будівництво мультимодального транспортного коридору «Чорне море — Егейське море», який має з’єднати порти, залізниці, автомагістралі та логістичні вузли трьох країн із виходом до українських та молдавських кордонів.
Проєкт стане частиною Трансъєвропейської транспортної мережі ЄС TEN-T. Єврокомісія зазначає, що ширший коридор «Балтійське море — Чорне море — Егейське море» охоплює 11 країн ЄС, а також Україну та Молдову, з’єднуючи Балтійське, Чорне та Егейське моря.
Нова ділянка між Грецією, Болгарією та Румунією передбачає три основні гілки. Західна має пройти за маршрутом Афіни — Салоніки — Промахонас — Кулата — Софія — Відін/Калафат — Крайова — Бухарест. Центральна з’єднає Салоніки та Александруполіс із болгарськими Свіленградом і Русе, далі через Джурджу та Бухарест до
Сирету на кордоні Румунії з Україною, а також до Унгенів на кордоні з Молдовою. Східна гілка з’єднає Александруполіс із болгарськими портами Бургас і Варна, а далі — з румунською Констанцією.
Для координації проєкту три країни створюють платформу Black Sea – Aegean Sea Corridor Platform, або BACP. Єврокомісія повідомляла, що Греція, Болгарія та Румунія підписали меморандум про розвиток транспортної інфраструктури 3 грудня 2025 року в Брюсселі. Документ передбачає координацію на політичному та технічному рівнях, обмін даними щодо національних інвестиційних планів та спільне просування пріоритетних проєктів TEN-T.
Єврокомісар з питань транспорту Апостолос Тцицикостас назвав проєкт кроком до зміцнення стратегічного північно-південного коридору в Південно-Східній Європі. За його словами, тісніша співпраця Греції, Болгарії та Румунії має зміцнити зв’язки для громадян і бізнесу, а також підвищити безпеку, конкурентоспроможність і стійкість Європи в Егейському, Чорноморському та Дунайському регіонах.
Значення проєкту для регіону виходить за межі звичайної транспортної модернізації. Коридор може надати Україні додатковий південний логістичний вихід до портів Егейського моря, Болгарії та Румунії, а також посилити роль Констанци, Бургаса, Варни, Александруполіса та Салонік як вузлів для торгівлі, агроекспорту, промислових вантажів та контейнерних перевезень.
Для Балкан це ще й шанс зменшити залежність від перевантажених або вразливих маршрутів. Після початку повномасштабної війни проти України значення альтернативних шляхів через Дунай, Чорне море, Румунію, Болгарію та Грецію різко зросло. Центральна гілка до Сирету фактично може стати продовженням українських логістичних маршрутів на південь Європи.
Проєкт також важливий для військової та кризової мобільності ЄС і НАТО, але його цивільна економічна цінність не менша. Йдеться про швидші перевезення між трьома морями, кращий зв’язок портів із залізницею, зниження логістичних витрат та створення стійкої інфраструктури для торгівлі між Україною, Молдовою, Балканами, Центральною Європою та Середземномор’ям.
Для України це потенційний новий маршрут до Середземномор’я, для Румунії, Болгарії та Греції — посилення ролі транзитних країн, а для всього регіону — крок до більш стійкої логістики між Балтикою, Чорним морем, Дунаєм та Егейським морем.
BACP, TEN-T, БОЛГАРИЯ, ГРЕЦІЯ, Егейське море, ІНФРАСТРУКТУРА, ЛОГІСТИКА, РУМУНІЯ, УКРАЇНА, Чорне море
Посольство України в Грецькій Республіці закликало громадян України, які перебувають у Греції або планують поїздки країною, враховувати підвищений ризик лісових пожеж у літній сезон. Висока температура, посушлива погода та сильний вітер можуть сприяти швидкому поширенню вогню на всій території країни, повідомило посольство.
Українським громадянам рекомендують регулярно перевіряти офіційні повідомлення грецьких органів влади, зокрема щоденну Карту прогнозу ризику пожеж, яку публікує Міністерство кліматичної кризи та цивільного захисту Греції. На офіційному сайті цивільного захисту Греції також розміщуються актуальні карти пожежної небезпеки та інформація про екстрену систему 112.
У посольстві наголошують, що лісові пожежі можуть спричинити значні логістичні труднощі для туристів і місцевих жителів, включно з перекриттям доріг, перебоями в електропостачанні, порушенням роботи транспортної інфраструктури та погіршенням якості повітря. У районах поблизу осередків займання грецька влада може оголошувати евакуацію населення.
Громадянам України радять виконувати всі розпорядження органів влади Греції, стежити за офіційними повідомленнями цивільного захисту, мати при собі документи, що посвідчують особу, та заздалегідь продумати план дій на випадок надзвичайної ситуації. На мобільному телефоні варто переконатися, що увімкнено отримання екстрених сповіщень системи 112.
У разі виявлення пожежі необхідно телефонувати до Пожежної служби Греції за номером 199, для екстреної допомоги – за єдиним європейським номером 112. У разі можливих змін у транспортному сполученні громадянам рекомендують уточнювати інформацію у туристичних операторів, авіакомпаній або в Афінському міжнародному аеропорту за номером +30 210 353 0000.
У разі загрози життю чи здоров’ю громадяни України можуть звертатися на гарячу лінію Посольства України в Греції в Афінах: +30 693 276 5606, доступну через Signal, WhatsApp, Viber і Telegram. Також працює гаряча лінія Консульства України в Салоніках: +30 693 407 7385, електронна пошта консульства – gc_grs@mfa.gov.ua. Цілодобова гаряча лінія МЗС України: +38 044 238 15 88.
У Греції лісові пожежі є одним із головних сезонних ризиків у літній період, особливо в умовах спеки, посухи та сильного вітру. Для українських туристів і тимчасових переселенців це означає необхідність уважніше планувати маршрути, перевіряти ситуацію в регіоні перебування та оперативно реагувати на повідомлення місцевих служб.
У Греції налічується понад 2,2 млн порожніх будинків, що становить 34,5 % усього житлового фонду країни і є одним із найвищих показників у Європі, свідчить дослідження Parliamentary Budget Office, підготовлене на основі даних перепису ELSTAT за 2021 рік.
Автори дослідження зазначають, що проблема грецького ринку житла пов’язана не лише з дефіцитом будівництва, а й із низьким рівнем використання вже існуючого фонду. При зростанні загальної кількості житлових об’єктів на 3,5% у 2011–2021 роках кількість будинків, доступних для довгострокової оренди, скоротилася на 10,4%, а виставлених на продаж — на 33,1%. Кількість неактивних порожніх об’єктів, які не пропонуються ані для оренди, ані для продажу, зросла до 1,81 млн.
До категорії порожнього житла входять не тільки потенційні об’єкти для купівлі чи оренди, а й другі будинки, дачі, старий житловий фонд, об’єкти в сільській місцевості та на островах, а також нерухомість, виведена з обігу через юридичні, спадкові чи технічні проблеми. Серед причин, через які житло не повертається на ринок, дослідження називає суперечки щодо спадщини, неясний статус власності, юридичні складнощі, високу вартість ремонту, низьку енергоефективність та обмежений попит в окремих регіонах.
Для інвесторів така структура ринку створює можливості насамперед у сегменті старого фонду, редевелопменту та ремонту. Об’єкти, які простоюють через небажання власників вкладати кошти в модернізацію, можуть виходити на ринок із дисконтом, однак їхня інвестиційна привабливість залежить від підсумкової собівартості після ремонту та потенційної ринкової ціни під час продажу або здачі в довгострокову оренду.
Додатковим фактором може стати державна підтримка реновації. У Греції готується програма модернізації житла обсягом близько 500 млн євро, яка має допомогти повернути частину порожніх об’єктів у житловий обіг. За даними грецьких ЗМІ, програма передбачає субсидії на ремонт та енергоефективність, а перевірка права на участь має відбуватися через платформу gov.gr.
При цьому інвесторам слід враховувати ризик перегляду цін. За оцінкою авторів дослідження, якщо частка порожнього та неактивного житла протягом приблизно шести років повернеться до рівня 2001 року, реальні ціни на житло в Греції можуть знизитися на 15,5–24,6%. Це не означає автоматичного падіння всього ринку, однак переоцінені об’єкти та локації з обмеженим попитом можуть виявитися найбільш вразливими.
Ринок нерухомості Греції поки що продовжує дорожчати, але темпи зростання знижуються. За даними Банку Греції, у I кварталі 2026 року ціни на квартири зросли на 5,7% у річному вимірі після зростання на 8,1% у 2025 році та на 9,1% у 2024 році. В Афінах зростання у I кварталі склало 5,2%, у Салоніках — 6,4%.
Окремим ризиком залишається ставка на короткострокову оренду та програму Golden Visa як єдину логіку угоди. Дослідження вказує, що вплив короткострокової оренди на ринок загалом може бути обмеженим, проте в центральних районах Афін, Салоніках та популярних туристичних напрямках вона посилює тиск на ринок довгострокового житла. Тому якісним активом залишається не сам об’єкт під посвідку на проживання або Airbnb, а нерухомість із зрозумілою юридичною історією, розрахунковою вартістю ремонту та стійким попитом після виведення на ринок.
Як повідомляє Сербський Економіст, Північна Македонія розраховує побудувати швидкісну залізницю від кордону з Сербією до кордону з Грецією до 2031 року, що має інтегрувати країну в новий транспортний коридор Афіни — Салоніки — Скоп’є — Белград — Будапешт — Відень. Проект має пряме значення для Сербії, оскільки його ефективність залежить від модернізації сербських ділянок Белград — Ніш і майбутнього напрямку Ніш — Скоп’є.
Віце-прем’єр і міністр транспорту Північної Македонії Александар Ніколоскі заявив в інтерв’ю МІА, що Скоп’є планує будувати лінію «від кордону до кордону», тобто від кордону з Сербією до кордону з Грецією.
Йдеться про розвиток залізничного Коридору 10, який має з’єднати грецькі порти та Північну Македонію з Сербією, Угорщиною, Австрією і далі з Центральною Європою. Ніколоскі заявив, що мета проєкту — побудувати швидкісну залізницю від Афін через Салоніки та Скоп’є на північ до Белграда, Будапешта та Відня, що «повністю змінить структуру економіки та бізнесу» в регіоні.
За даними Міністерства транспорту Північної Македонії, проект має стати одним із найбільших інфраструктурних проектів у Південно-Східній Європі. Ніколоскі раніше заявляв, що пасажирські поїзди на майбутній лінії повинні рухатися зі швидкістю до 250 км/год, а вантажні — до 140 км/год, при цьому важливим параметром стануть 750-метрові вантажні потяги, що відповідають європейським стандартам.
Вартість македонської ділянки оцінюється приблизно в 2 млрд євро.
Зараз проєкт перебуває на стадії підготовки. За заявою Ніколоскі, з кількох варіантів траси обрано найбільш підходящий, а на поточному етапі ведуться планування, геотехнічні дослідження та оцінка впливу на навколишнє середовище. Нова траса має бути приблизно на 35 км коротшою за існуючу, що особливо важливо для вантажного транзиту між грецькими портами та Центральною Європою.
Сербський компонент є ключовим для всієї схеми. Якщо Північна Македонія з’єднає кордон з Грецією та Сербією, але сербська ділянка не буде модернізована, ефект від проекту виявиться обмеженим.
Тому Белград – Ніш – Скоп’є стає центральною ланкою, якої бракує у вертикальному транспортному коридорі від Егейського моря до Центральної Європи.
Сербія вже реалізує модернізацію залізниці Белград – Ніш. Фінансовий пакет ЄС, ЄІБ та ЄБРР на 2,2 млрд євро передбачає оновлення лінії для руху поїздів зі швидкістю до 200 км/год. До пакету входить грант ЄС до 598 млн євро, позика ЄІБ на 1,1 млрд євро та позика ЄБРР на 550 млн євро.
На півночі маршруту вже розвивається напрямок Белград – Будапешт. Сербська частина лінії Белград – Нові-Сад була відкрита раніше, а подальше з’єднання з Угорщиною має стати частиною ширшого коридору Будапешт – Белград – Скоп’є – Афіни. При цьому запуск руху на всій лінії до Будапешта залежить від готовності угорської ділянки та технічної сертифікації.
Для Сербії новий македонський проект відкриває важливу економічну перспективу. Якщо весь ланцюжок Афіни/Пірей — Салоніки — Скоп’є — Ніш — Белград — Будапешт — Відень буде модернізовано, Сербія може посилити свою роль транзитного та логістичного центру між південними портами Європи та ринками Центральної Європи.
https://t.me/relocationrs/2858
