Уряд Греції планує в п’ять разів підвищити податок на передачу житлової нерухомості для покупців із країн, що не входять до Європейського Союзу, — з 3% до 15%. Новий захід має набути чинності з 2027 року і може безпосередньо торкнутися, зокрема, покупців з України, якщо вони не належать до передбачених законодавством пільгових категорій.
Про це рішення оголосив прем’єр-міністр Греції Кіріакос Міцотакіс під час виступу на 90-й Міжнародній виставці в Салоніках. 7 вересня уряд опублікував детальний опис податкових змін. Влада пояснює підвищення необхідністю обмежити додатковий попит на житло з боку покупців із третіх країн, який, за їхньою оцінкою, сприяє зростанню цін і погіршує доступність нерухомості для постійних мешканців Греції.
Наразі базовий податок на передачу нерухомості в Греції становить 3% від податкової вартості об’єкта, а з урахуванням муніципального збору фактична ставка сягає 3,09%. Для покупців житла, на яких поширюються нові правила, ставка становитиме 15%, або близько 15,45% з урахуванням муніципального збору. Таким чином, при купівлі квартири вартістю 300 тис. євро податкове навантаження може збільшитися приблизно з 9,3 тис. євро до 46,35 тис. євро, а для об’єкта вартістю 500 тис. євро — з 15,45 тис. євро до 77,25 тис. євро.
Підвищена ставка стосується саме житлової нерухомості. Згідно з роз’ясненням уряду від 7 вересня, вона не повинна поширюватися на комерційні приміщення, земельні ділянки та інші категорії нерухомості.
При цьому під підвищену ставку потраплять не всі громадяни держав поза межами ЄС. Винятки передбачені, зокрема, для осіб, які мають статус довгострокового резидента Греції, деяких громадян грецького походження, визнаних біженців та власників окремих категорій дозволу на проживання. Громадяни ЄС та Європейської економічної зони також залишаться поза дією підвищеної ставки.
Для українців наслідки цього нововведення залежатимуть насамперед від їхнього юридичного та податкового статусу в Греції. Україна не є членом ЄС чи ЄЕЗ, тому український громадянин, який купує житло як звичайний покупець із третьої країни, потенційно підпадає під ставку 15%. У опублікованому урядом роз’ясненні окремо не зазначено, чи буде спеціальне виключення для українців, які перебувають у країні за режимом тимчасового захисту.
Міцотакіс назвав підвищення податку частиною ширшої політики щодо стримування вартості житла. Водночас влада має намір продовжити дію низки заходів підтримки внутрішнього ринку, зокрема звільнення нових будівель від ПДВ, податкові стимули при довгостроковій оренді порожньої нерухомості та обмеження на нові об’єкти короткострокової оренди в окремих районах Афін і Салонік. Уряд також анонсував нову програму пільгового житлового кредитування «Spiti Mou III» обсягом 2 млрд євро.
Уряд Греції готує зміни до програми Golden Visa, які можуть дозволити іноземним інвесторам отримувати дозвіл на проживання не через придбання одного об’єкта нерухомості, а портфеля з кількох об’єктів за умови їх обов’язкової здачі в довгострокову оренду.
Запропонована зміна включена до Національної стратегії житлової політики Греції на 2026–2035 роки. Документ передбачає 50 заходів із загальним бюджетом понад 6,5 млрд євро і спрямований насамперед на збільшення пропозиції доступного житла та зниження тиску на ринок оренди.
Згідно з розглянутою моделлю, іноземний інвестор зможе придбати кілька об’єктів нерухомості замість одного, однак використовувати їх буде дозволено виключно для довгострокової оренди. Розміщення такого житла на платформах короткострокової оренди буде заборонено. Влада також планує створити механізм контролю за подальшим використанням придбаних об’єктів.
Мета нововведення — спрямувати іноземний інвестиційний капітал безпосередньо на збільшення пропозиції орендного житла та повернення на ринок порожніх об’єктів. Окрему увагу влада має намір приділити переобладнанню колишніх офісів, торговельних та промислових приміщень у житло.
Поки що зміни перебувають на стадії підготовки й не означають, що нова категорія Golden Visa вже почала діяти. Для її практичного запуску знадобиться відповідне нормативне оформлення.
Наразі мінімальний обсяг інвестицій за грецькою програмою Golden Visa залежить від типу нерухомості та регіону. Для Аттики, Салонік, Міконосу, Санторіні та островів із населенням понад 3,1 тис. осіб основний поріг становить 800 тис. євро, у більшості інших регіонів — 400 тис. євро. Окремий пільговий поріг у розмірі 250 тис. євро діє, зокрема, при купівлі комерційного об’єкта з його подальшим переведенням у житловий фонд, а також для деяких історичних будівель, що перебувають під охороною та підлягають відновленню. Офіційні правила передбачають видачу інвестору посвідки на проживання строком на п’ять років.
За даними Міністерства міграції та притулку Греції, у першому півріччі 2026 року було подано 2 551 нову заяву на первинний дозвіл на проживання в рамках програми Golden Visa, що на 44% менше, ніж 4 553 заяви за січень-червень 2025 року. При цьому влада за шість місяців видала 4 919 нових дозволів, що на 21% більше, ніж роком раніше, оскільки тривала обробка значної кількості заявок, поданих у попередні роки.
Більшість нових заявників продовжують орієнтуватися на інвестиції в діапазоні 250–400 тис. євро, тоді як об’єкти, що підпадають під поріг у 800 тис. євро, користуються значно меншим попитом.
При цьому отримання дозволу на проживання залишається далеко не єдиною причиною придбання нерухомості іноземцями. Згідно з даними, наведеними в грецькій житловій стратегії, лише близько 7% закордонних покупців називають Golden Visa основною мотивацією. Близько 30,8% розглядають нерухомість у Греції для постійного проживання, 44,4% — як житло для відпочинку та ще 17,8% — насамперед як інвестицію. Найвищий інтерес іноземних покупців у 2026 році фіксується з боку громадян США, Нідерландів, Німеччини та Великої Британії.
Найбільш популярним регіоном серед іноземних покупців залишається Крит, на який припадає 42,9% попиту, далі йдуть Пелопоннес із 22,9% та Іонічні острови з 12,7%.
GoldenVisa, ГРЕЦІЯ, ІНВЕСТИЦІЇ, НЕРУХОМІСТЬ, посвідка на проживання
Греція посідає перше місце серед європейських країн за сезонним зростанням вартості короткострокової оренди житла: влітку середня ціна проживання виявляється на 54,9 % вищою, ніж у решту місяців року, свідчать дані аналітичної платформи AirDNA.
Дослідження AirDNA було опубліковано 21 травня 2026 року та оновлено 29 травня. Аналітики порівняли середню добову ставку короткострокової оренди — Average Daily Rate (ADR) — у червні-серпні з показником решти дев’яти місяців року.
У Греції середня ставка поза літнім сезоном становить 112,64 євро за ніч, тоді як у червні–серпні вона зростає до 174,46 євро. Таким чином, сезонна надбавка сягає 54,9% — це найвищий показник серед розглянутих європейських країн.
На другому місці — Хорватія, де літні ціни вищі на 37,6% — 154,28 євро проти 112,09 євро в іншу пору року. Третє місце посідає Португалія із сезонним зростанням на 36,5%, до 160,06 євро проти 117,27 євро.
Особливо сильно сезонність проявляється на популярних грецьких островах. На Міконосі середня вартість короткострокової оренди збільшується приблизно з 458 євро поза високим сезоном до 758 євро за ніч влітку, або на 65,6%.
При цьому серед окремих європейських курортів спостерігаються ще більш різкі коливання. Наприклад, португальський Портіман демонструє сезонне зростання близько 71,6 %, проте в рейтингу країн загалом саме Греція посідає перше місце.
Сильне підвищення цін супроводжується стійким попитом. За оцінкою AirDNA перед початком сезону, кількість заброньованих ночей у Греції на червень-серпень 2026 року була приблизно на 9,3% вищою, ніж роком раніше. На липень зростання ранніх бронювань становило 13,5%, на серпень — 11,4%.
Фактична статистика за літо підтверджує високий рівень цін. У червні середня вартість короткострокової оренди в Греції сягнула 178,8 євро за ніч, збільшившись на 12,2% у річному вимірі, тоді як у середньому по Європі вона становила 150,05 євро і зросла на 7,5%. Кількість доступних об’єктів у Греції при цьому скоротилася на 2,5%, приблизно до 156 тис.
У липні середня ціна піднялася вже до 200,35 євро за ніч, що на 12,8% вище показника липня 2025 року. Середньоєвропейська ставка становила 159,20 євро і зросла за рік на 8,2%. Дохід за одну доступну ніч у Греції збільшився на 14,3% — до 142,8 євро.
За більш тривалий період зростання ще помітніше. За даними AirDNA, середня вартість короткострокової оренди в Греції за десять років збільшилася приблизно на 100% — з близько 100 євро у 2016 році. За останні п’ять років зростання склало близько 38%.
При цьому твердження про те, що Греція «випередила всю Європу за темпами зростання цін на Airbnb», слід трактувати обережно. Перше місце стосується саме сезонного літнього приросту, тобто порівняння червня-серпня з рештою року, а не річного зростання цін. За фактичною динамікою липня зростання в Греції становило 12,8% у річному вимірі проти 8,2% у середньому по Європі.
У Греції поетапно запроваджуються нові правила, покликані прискорити продаж, дарування та спадкування нерухомості, а також скоротити кількість документів, які власникам доводиться самостійно отримувати в державних установах. Частина положень уже діє, для повноцінного запуску решти знадобляться додаткові рішення державних органів.
Одним із основних нововведень стане принцип «єдиного вікна». Нотаріус самостійно отримуватиме через державні цифрові системи податкові та страхові довідки, електронний паспорт об’єкта, кадастрові виписки та документи, необхідні для подання податкових декларацій. Це має скоротити кількість звернень продавця та покупця до різних відомств.
Однак система «єдиного вікна» ще не запрацювала в повному обсязі. Дата її практичного запуску, технічні умови та перелік доступних операцій мають бути визначені спільним рішенням профільних міністерств.
Закон також скасовує обов’язкове додавання топографічного плану до договорів щодо об’єктів, розташованих у районах, де вже завершено кадастрову зйомку. Ця норма діє з моменту опублікування закону.
Спадкоємцям дозволено сплачувати податок на спадщину, дарування або передачу майна від батьків безпосередньо за рахунок коштів, отриманих після продажу об’єкта. Раніше необхідність сплатити податок до завершення угоди могла змушувати власників шукати додаткове фінансування або відмовлятися від спадщини. У 2013–2019 роках у країні було зареєстровано близько 180 тис. відмов від успадкованого майна.
Окремі зміни стосуються нерухомості, арештованої за податкові борги. Після ухвалення додаткового рішення Незалежного управління державних доходів нотаріуси зможуть здійснювати продаж таких об’єктів, утримуючи частину ціни на погашення заборгованості. Після перерахування встановленої суми податковий арешт буде знято.
Крім того, держава обмежить пред’явлення прав на приватні земельні ділянки під час виправлення початкових записів у Національному кадастрі. Зокрема, претензії не повинні висуватися до деяких об’єктів, право власності на які підтверджується старими договорами купівлі-продажу, державними актами розподілу землі або документами про надання ділянок переселенцям і фермерам.
Реформа може зробити грецький ринок нерухомості доступнішим для іноземних покупців, оскільки зменшує адміністративне навантаження та знижує ризик затягування угоди через відсутність окремих довідок. При цьому інвесторам слід враховувати, що частина механізмів запроваджується поступово, а перевірка юридичної чистоти об’єкта та кадастрових записів залишається обов’язковою.
Ринок житлової нерухомості Північної Греції продовжує дорожчати на тлі високого попиту з боку іноземних покупців, які насамперед цікавляться квартирами в Салоніках, на Халкідіках та в прибережних районах Фракії, як свідчить дослідження Spitogatos Insights за перший квартал 2026 року.
За даними дослідження, за 2022–2026 роки середні ціни на купівлю житла в Салоніках зросли на 61% — до 2,3 тис. євро за кв. м. У Македонії (область Греції) показник зріс на 53,7% — до 1,992 тис. євро за кв. м, у Фракії — на 38,3% — до 1,5 тис. євро за кв. м.
Найдорожчим ринком Північної Греції залишається Халкідікі, де середня ціна на житло у першому кварталі 2026 року сягнула 2,716 тис. євро за кв. м. Муніципалітет Салонік впритул наблизився до цього рівня з показником 2,667 тис. євро за кв. м, а Кавала стала лідером за темпами зростання за п’ять років — плюс 68,1%, до 2,194 тис. євро за кв. м.
У сфері оренди Салоніки також залишаються найбільшим центром попиту: середня ставка зросла з 2022 року на 34,3%, до 9,4 євро за кв. м на місяць. У самому муніципалітеті Салонік орендна плата сягає 10,4 євро за кв. м, а на Халкідіках — 12,3 євро за кв. м, що пов’язано з сильним впливом туризму.
Іноземні покупці найчастіше розглядають передмістя Салонік, Халкідіки, сам муніципалітет Салонік, Кавалу та Пієрію. До десятки найпопулярніших серед іноземних покупців напрямків також входять Еврос, Серрес, Родопи та Ксанті.
Головним об’єктом попиту з боку іноземців є квартири. Вони лідирують як у сегменті купівлі, так і в оренді. Далі за популярністю йдуть окремо розташовані будинки та таунхауси. За оцінками аналітиків, іноземний капітал поступово виходить за межі великих міст і активніше проникає в прибережні та прикордонні райони Східної Македонії та Фракії.
Даних про національності іноземних покупців у опублікованих матеріалах не наводиться.
Греція, Болгарія та Румунія просувають будівництво мультимодального транспортного коридору «Чорне море — Егейське море», який має з’єднати порти, залізниці, автомагістралі та логістичні вузли трьох країн із виходом до українських та молдавських кордонів.
Проєкт стане частиною Трансъєвропейської транспортної мережі ЄС TEN-T. Єврокомісія зазначає, що ширший коридор «Балтійське море — Чорне море — Егейське море» охоплює 11 країн ЄС, а також Україну та Молдову, з’єднуючи Балтійське, Чорне та Егейське моря.
Нова ділянка між Грецією, Болгарією та Румунією передбачає три основні гілки. Західна має пройти за маршрутом Афіни — Салоніки — Промахонас — Кулата — Софія — Відін/Калафат — Крайова — Бухарест. Центральна з’єднає Салоніки та Александруполіс із болгарськими Свіленградом і Русе, далі через Джурджу та Бухарест до
Сирету на кордоні Румунії з Україною, а також до Унгенів на кордоні з Молдовою. Східна гілка з’єднає Александруполіс із болгарськими портами Бургас і Варна, а далі — з румунською Констанцією.
Для координації проєкту три країни створюють платформу Black Sea – Aegean Sea Corridor Platform, або BACP. Єврокомісія повідомляла, що Греція, Болгарія та Румунія підписали меморандум про розвиток транспортної інфраструктури 3 грудня 2025 року в Брюсселі. Документ передбачає координацію на політичному та технічному рівнях, обмін даними щодо національних інвестиційних планів та спільне просування пріоритетних проєктів TEN-T.
Єврокомісар з питань транспорту Апостолос Тцицикостас назвав проєкт кроком до зміцнення стратегічного північно-південного коридору в Південно-Східній Європі. За його словами, тісніша співпраця Греції, Болгарії та Румунії має зміцнити зв’язки для громадян і бізнесу, а також підвищити безпеку, конкурентоспроможність і стійкість Європи в Егейському, Чорноморському та Дунайському регіонах.
Значення проєкту для регіону виходить за межі звичайної транспортної модернізації. Коридор може надати Україні додатковий південний логістичний вихід до портів Егейського моря, Болгарії та Румунії, а також посилити роль Констанци, Бургаса, Варни, Александруполіса та Салонік як вузлів для торгівлі, агроекспорту, промислових вантажів та контейнерних перевезень.
Для Балкан це ще й шанс зменшити залежність від перевантажених або вразливих маршрутів. Після початку повномасштабної війни проти України значення альтернативних шляхів через Дунай, Чорне море, Румунію, Болгарію та Грецію різко зросло. Центральна гілка до Сирету фактично може стати продовженням українських логістичних маршрутів на південь Європи.
Проєкт також важливий для військової та кризової мобільності ЄС і НАТО, але його цивільна економічна цінність не менша. Йдеться про швидші перевезення між трьома морями, кращий зв’язок портів із залізницею, зниження логістичних витрат та створення стійкої інфраструктури для торгівлі між Україною, Молдовою, Балканами, Центральною Європою та Середземномор’ям.
Для України це потенційний новий маршрут до Середземномор’я, для Румунії, Болгарії та Греції — посилення ролі транзитних країн, а для всього регіону — крок до більш стійкої логістики між Балтикою, Чорним морем, Дунаєм та Егейським морем.
BACP, TEN-T, БОЛГАРИЯ, ГРЕЦІЯ, Егейське море, ІНФРАСТРУКТУРА, ЛОГІСТИКА, РУМУНІЯ, УКРАЇНА, Чорне море
