Огляд системи оподаткування нерухомості в Польщі для іноземних громадян і релокантів
Інтерес до польської нерухомості з боку іноземців, включаючи українських релокантів, продовжує зростати. При цьому важливо враховувати податкове навантаження, пов’язане як з купівлею, так і з володінням та продажем житла. У цьому матеріалі розглянемо ключові податки, пов’язані з нерухомістю в Польщі, а також актуальні ставки та особливості для фізичних осіб.
– Податок при купівлі нерухомості: податок на цивільно-правові угоди (PCC)
Купуючи вторинну нерухомість (у приватної особи), покупець зобов’язаний сплатити PCC у розмірі 2% від вартості об’єкта.
Приклад: квартира за €100 000 — податок складе €2 000.
Якщо об’єкт купується на первинному ринку (у забудовника), PCC не сплачується, проте стягується ПДВ (зазвичай 8% або 23% залежно від типу житла та площі).
До 150 м² для квартири або 300 м² для будинку – 8% ПДВ
Понад ці ліміти – 23% ПДВ на частину, що перевищує
Купівля супроводжується нотаріальними витратами: оформлення угоди, внесення до земельного реєстру, реєстраційні збори. Середня сума додаткових витрат – близько 2–4% від вартості.
– Податок на нерухомість (Podatek od nieruchomości)
Це щорічний місцевий податок, який сплачує кожен власник. Він визначається на рівні гміни (муніципалітету) і залежить від площі нерухомості.
Максимальні ставки в 2025 році (встановлюються щорічно Міністерством фінансів Польщі):
Квартири та будинки: до 1,15 злотих за м² (≈ €0,27)
Земельні ділянки під житло: до 0,70 злотих за м² (≈ €0,16)
Приклад: квартира площею 60 м² у Варшаві → податок ~ €16 на рік.
Важливо: у невеликих містах ставка нижча, у столиці — ближча до максимальної.
– Податок на дохід від оренди
Якщо нерухомість здається в оренду, дохід підлягає оподаткуванню. Фізичні особи можуть вибрати одну з схем:
Ринкова ставка (загальна шкала ПДФО): 12% до 120 000 злотих доходу на рік і 32% на перевищення (2025 р.)
Фіксована ставка (ryczałt): 8,5% при доході до 100 000 злотих і 12% на перевищення
Режим ryczałt популярний серед дрібних орендодавців, особливо для короткострокової оренди.
– Податок на приріст капіталу (при продажу)
При продажу нерухомості раніше, ніж через 5 років з моменту її придбання, виникає обов’язок сплатити 19% податку на приріст капіталу від прибутку.
Винятки:
Податок не сплачується, якщо продавець володів житлом 5 і більше років.
Звільнення також доступне, якщо вся сума буде спрямована на покупку нового житла або будівництво протягом 3 років.
– Інші витрати та збори
Утримання нерухомості: комунальні платежі, внески на ремонт та управління (особливо в ЖК)
Збір за вивезення сміття: встановлюється муніципалітетом, залежить від кількості мешканців
Плата за послуги керуючої компанії: від 2 до 4 злотих/м² на місяць (0,5–1 €/м²)
Польська система оподаткування нерухомості — помірна і відносно прозора. Особливу увагу варто приділяти податку PCC при купівлі та зобов’язанням щодо сплати податку на приріст капіталу при продажу. Для іноземних інвесторів і релокантів важливо заздалегідь враховувати сукупне податкове навантаження при плануванні купівлі або оренди.
relocation.com.ua рекомендує проконсультуватися з польським податковим консультантом або адвокатом перед угодою, щоб уникнути несподіваних витрат і оптимізувати податкові наслідки.
Опосередкована вартість будівництва житла в Україні в другому кварталі 2025 року зросла на 2,8% порівняно з попереднім кварталом і на 14,3% до аналогічного кварталу 2024 року, випливає із затверджених Міністерством розвитку громад і територій (Мінрозвитку) показників опосередкованої вартості будівництва житла в регіонах України.
Відповідний документ встановлює опосередковані показники вартості будівництва житла, розраховані на 1 липня 2025 року. Згідно з ним, середній показник в Україні становить 25,3 тис. грн/кв. м, тоді як на 1 липня 2024 року він становив 22,2 тис. грн/кв. м.
За даними міністерства, опосередкована вартість будівництва 1 кв. м житла в Києві у другому кварталі зросла до 29,6 тис. грн, у Київській області – до 25,3 тис. грн, у Львівській області – до 25,2 тис. грн, у Закарпатській – 22 тис. грн, Івано-Франківській – 22,8 тис. грн, Одеській – 24,3 тис. грн, Дніпропетровській – 24,6 тис. грн. Також високі показники встановлено в Харківській і Донецькій областях – 26,6 тис. грн/кв. м.
вартість будівництва, ЖИТЛО, статистика по регіонах, УКРАЇНА
Зацікавленість іноземців у придбанні житла преміум-класу в Україні з інвестиційною метою поступово відновлюється, повідомили агентству «Інтерфакс-Україна» забудовники.
“Зацікавленість з боку іноземних громадян відновилася і подекуди, наприклад в наших проектах, кількість угод з іноземцями перевищує кількість угод з українцями. Серед наших клієнтів – іспанці, японці, канадці та інші, які вкладаються в бізнес- і преміум-клас з чітким розрахунком на перспективу. Вони бачать потенціал і в довгостроковій оренді, і в зростанні вартості”, – розповіла СМО Alliance Novobud Ірина Михальова.
Як повідомила директор департаменту продажів компанії Greenville Сусанна Караханян, іноземні клієнти розглядають як інвестиційну покупку квартир, так і житло для себе, проте покупку відкладають до більш безпечних часів.
«Зацікавленість з боку нерезидентів частково відновилася останнім часом. Відзначаємо тенденцію, що іноземці регулярно відвідують огляди квартир, але поки не купують – відкладений попит, чекають стабілізації в Україні», – пояснила вона.
Хоча в основному житло одеського забудовника «Два академіка» купують місцеві жителі (до 60% клієнтів), за останні півтора року зросла частка угод з іноземними інвесторами, повідомили в компанії.
“Що стосується географії, то 55-60% – це місцеві жителі, в нашому випадку Одеса. До 30% – інші міста України. Однак за останній рік ці цифри з появою іноземних інвесторів стали змінюватися. За період 2024-2025 років 35% угод укладаються з іноземними інвесторами: ОАЕ, Словаччина, Туреччина, Італія, США, Греція, Ізраїль і Румунія«, – зазначив директор з розвитку будівельної компанії »Два академіка” Максим Одинцов.
Крім того, попит іноземців зберігається на українські житлові проекти, де закордонні компанії залучені в ролі партнера, повідомили в компанії «РІЕЛ».
«У нас є проекти, якими досить активно цікавляться іноземці. Наприклад, Maxima Residence традиційно цікавить іноземців, зокрема громадян Туреччини. Це обумовлено тим, що це спільний проект “РІЕЛ” і турецького девелопера Bosphorus Development», – пояснила координатор відділів продажів «РІЕЛ» в Києві Зоряна Землинська.
Водночас компанія KAN Development зазначила, що частка іноземців серед покупців залишається незначною, а попит на преміум-житло в основному відновлюється за рахунок людей, які інвестували і до війни.
«Частка іноземців серед покупців залишається незначною. Це переважно ті, хто розглядає інвестування з розрахунком на мінімальну вартість входу на ринок», – повідомила прес-служба девелопера на запит агентства «Інтерфакс-Україна».
За словами керуючого партнера групи компаній DIM Олександра Насиковського, в структурі попиту на житло преміум-класу з’явилися українці, які тривалий час проживають за кордоном.
«Спостерігаємо таку тенденцію: частина покупців, які мають вільні кошти, навмисно не виводять їх за кордон, а »паркують” в нерухомість з прицілом на зростання цін в майбутньому і збереження вартості активів. Що стосується іноземних громадян, то активності з їхнього боку ми не бачимо з зрозумілих для всіх причин. Однак є незначна частка з боку українців, які тривалий час живуть за кордоном”, – зазначив бізнесмен.
Обсяги інвестицій у первинне житло в найближчі 2-3 роки зростатимуть до 15% щорічно, такий прогноз озвучила CMO Alliance Novobud Ірина Міхальова в коментарі агентству «Інтерфакс-Україна».
“Ринок адаптувався до реалій воєнного часу, і ключові інвестори – зокрема українці, а для бізнес-класу – часто іноземці, дедалі частіше обирають новобудови як інструмент збереження і примноження капіталу. У найближчі 2-3 роки очікуємо, що обсяги інвестицій у первинне житло зростатимуть на 10-15% щорічно, активізується попит на прибуткову нерухомість і нерухомість бізнес-класу, а основну роль відіграватимуть довіра до бренду забудовника і безпека локації”, – повідомила Міхальова.
Вона констатувала конкуренцію з боку вторинного ринку, але не вважає її визначальною. Адже первинка конкурує не тільки більшим комфортом планувань і продуманістю інфраструктури, а й системно більш якісними рішеннями, насамперед безпечними та інклюзивними.
«Сучасні планування з ширшими дверними прорізами, просторими санвузлами, принципами інклюзивності, нові та надійні інженерні системи комунікацій, безпечна й надійна монолітно-каркасна технологія будівництва, енергоефективність, альтернативні способи енергозабезпечення», – перелічує переваги первинки Міхальова.
За оцінками експертів Alliance Novobud, незабаром спостерігатиметься дефіцит готового житла в сегменті столичного бізнес- і комфорт-класів. Причини різні: у бізнес-класі частину проєктів ще не відновлено або вони реалізуються з істотними затримками, у комфорт-класі – потенційний запит вищий за обсяг запуску нових проєктів.
“Щоб забезпечити максимальний захист інвесторів, ми реалізуємо в Alliance Novobud кілька ключових підходів, зокрема прозорість юридичної моделі, фінансову стабільність компанії, етапність будівництва та внутрішній контроль. Водночас продовжуємо адаптуватися до потреб ринку, пропонуючи інвесторам розстрочки, доступніші за банківські іпотеки”, – каже вона.
Згідно з даними порталу новобудов ЛУН, Alliance Novobud заснований у 2006 році, з 2010 року компанія здала в експлуатацію 37 будинків і паркінгів. За час повномасштабного вторгнення здано в експлуатацію 12 будинків на понад 1,3 тис. квартир у Броварах і в Києві. У процесі реалізації 9 будинків житлового комплексу Krona Park II у Броварах і проєкт преміального класу в столиці Montreal House.
Український маркетплейс перевіреної нерухомості DIM.RIA провів опитування аудиторії, в якому взяли участь понад 1500 українців. Мета дослідження — з’ясувати плани, пріоритети та бюджети українців у сфері купівлі та оренди житла. Результати показали, що у 2025 році середній бюджет на придбання нерухомості знизився, тоді як орендарі, навпаки, готові витрачати більше.
У 2025 році більшість українців продовжують жити у рідних містах. Однак частка тих, хто переїжджає у безпечніші регіони та за кордон, зросла у порівнянні з 2024 роком.
Дві найпоширеніші мети для купівлі житла серед опитаних користувачів маркетплейсу — змінити орендоване житло на власне (42%) та змінити місце проживання (33%). Найбільший попит мають квартири на вторинному ринку. Також користувачі розглядають приватні будинки від власників. Новобудови (як квартири, так і будинки) посідають третю та четверту позиції за популярністю. Найменше інтересу викликають смарт-квартири.
Середній бюджет, який українці готові витратити на купівлю житла, у 2025 році або залишився на рівні попереднього року, або дещо знизився. Зараз найбільшою є частка тих, хто планує витратити від $30 до $50 тис. Впродовж останнього року зменшилась кількість людей, які планують купити житло за понад $50 тис.
Основна причина для пошуку орендованого житла — зміна міста або району проживання. Уподобання в оренді збігаються з планами на купівлю: лідером є квартири на вторинці. Наступними серед варіантів є новобудови та смарт-квартири.
Найбільше опитаних прагнуть знайти житло вартістю до 10 тис. грн на місяць. Однак значна частина збільшила свій бюджет на орендну плату до 15 тис. грн. Водночас 67% респондентів зазначають, що знайти житло у межах бажаного бюджету складно.
Серед пріоритетів, за якими українці обирають житло для купівлі, на перший план виходять доступна ціна, стан об’єкта, площа та зручність розташування.
Готовність співпрацювати з рієлторами в 2025 році зросла. Особливо це стосується покупців житла — вони частіше залучають фахівців для супроводу угоди. Орендарі ж переважно прагнуть шукати житло самостійно.
DIM.RIA – маркетплейс для купівлі та оренди перевіреного житла. Продукт української ІТ-компанії RIA.com. Наразі маркетплейс має вебсайт та застосунок для пристроїв на базі iOS та Android.
Чорногорія — одна з найдоступніших країн Європи за вартістю нерухомості та одна з найпростіших у юридичному оформленні купівлі для іноземців. Останніми роками вона стала особливо популярною серед громадян країн СНД та ЄС завдяки м’якому клімату, морю, перспективам зростання цін та лояльній податковій політиці. Проте, при купівлі квартири або будинку важливо розуміти, з якими податками і зборами доведеться зіткнутися.
Основні податки при купівлі нерухомості в Чорногорії
Ставка: 3% від ринкової вартості об’єкта, визначеної податковою службою (не завжди збігається з ціною в договорі).
Податок сплачується одноразово, протягом 15 днів після укладення угоди та подання документів до податкової інспекції.
Ставка: 21%, вже включена в ціну за договором.
У такому випадку податок на передачу власності (3%) не стягується.
Податок на володіння нерухомістю
Ставка встановлюється муніципалітетами і зазвичай становить від 0,1% до 1% від кадастрової вартості (залежить від місця розташування, типу та стану нерухомості).
Наприклад:
Квартира в Будві або Которі — близько 0,25–0,5%
Об’єкти на узбережжі та в туристичних зонах оподатковуються за вищою ставкою
Податок сплачується раз на рік, зазвичай до кінця березня.
Важливо: за прострочення нараховується пеня.
Додаткові витрати
Оренда нерухомості: податки для власника
Якщо нерухомість здається в оренду, власник зобов’язаний:
Отримати дозвіл на короткострокову оренду в муніципалітеті.
Вести облік гостей і сплачувати податок:
Фіксований податок на дохід від оренди — 9%.
Плюс туристичний збір з кожного гостя — близько €1 за ніч.
З 2024 року активно перевіряється дотримання цих вимог (впровадження електронних систем обліку).
Приклад
Квартира в Будві за €150 000, куплена у приватної особи:
Податок на передачу власності: 3% = €4 500
Річний податок на нерухомість (0,4%): €600
Нотаріус + реєстраційні збори: ~€1 000
У разі оренди: податок на дохід — 9% від прибутку
Чорногорія пропонує відносно просту і передбачувану податкову систему в сфері нерухомості. Одноразовий податок при купівлі — 3% або 21% (у новобудові), щорічний податок — низький. Оренда оподатковується помірним податком, але вимагає дотримання формальностей.
Джерело: http://relocation.com.ua/property-taxes-in-montenegro-what-buyers-need-to-know/
