Der bulgarische Immobilienmarkt hat sich weiter stark abgekühlt: Im dritten Quartal 2026 wurden im Land 45.312 Transaktionen registriert, was den niedrigsten Wert seit mindestens 2005 darstellt, dem Jahr, ab dem vergleichbare Daten der bulgarischen Registrierungsbehörde vorliegen.
Im Vergleich zum Zeitraum Juli bis September 2025, als 58.184 Transaktionen registriert wurden, schrumpfte das Marktvolumen um 22,1 %. Zum ersten Mal seit 2010 sank die Zahl der Transaktionen im dritten Quartal unter 50.000.
Der Rückgang betraf fast das gesamte Land. Ein Anstieg der Transaktionszahlen wurde nur in sechs der 113 in die Statistik einbezogenen Städte verzeichnet. Dazu gehören Blagoevgrad, wo die Verkäufe um 19,8 % stiegen, und Gotse Delchev mit einem Plus von 11,2 %.
In Sofia wurden im dritten Quartal 7.282 Transaktionen registriert, das sind 21,2 % weniger als im Vorjahr. In der Region Burgas sank die Zahl um 14,3 % auf 2.047 Transaktionen. Beide Märkte kehrten damit praktisch auf das Niveau von 2023 zurück.
In der Region Plovdiv sank die Zahl der Transaktionen um 23,9 % auf 3.356, was den niedrigsten Stand seit 2013 darstellt. In Varna betrug der Rückgang 26,3 %, und die Zahl der Transaktionen fiel zum ersten Mal seit 2015 unter 3.000.
Ein noch stärkerer Rückgang wurde in einer Reihe von Kurorten und regionalen Märkten verzeichnet. In Nessebar, wo auch die Transaktionen in Sonnenstrand berücksichtigt werden, sank deren Zahl um 37 %. In Razlog, zu dem auch der Markt von Bansko gehört, betrug der Rückgang 30,4 %, in Smolyan 30,7 % und in Chepelare fast 40 %.
Von Januar bis September 2026 wurden in Bulgarien 129.431 Transaktionen registriert, was fast 19 % weniger ist als im Vorjahr. Zum Vergleich: Im gleichen Zeitraum des Jahres 2025 wurden 159.338 Transaktionen getätigt, im Jahr 2024 waren es 152.316 und im Jahr 2023 153.109.
Der Rückgang der Transaktionszahlen geht jedoch bislang nicht mit einem Preisrückgang einher. Nach Angaben des Nationalen Statistikinstituts Bulgariens stiegen die Immobilienpreise im zweiten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 15,5 % und im Vergleich zum ersten Quartal um 4,5 %. Bulgarien belegte in der EU den zweiten Platz hinsichtlich der jährlichen Wachstumsrate der Immobilienpreise.
Somit ergibt sich auf dem Markt eine ungewöhnliche Situation: Die Anzahl der Transaktionen geht drastisch zurück, doch die Preise steigen weiter an. Dies könnte auf ein sinkendes Angebot an hochwertigen Objekten, einen hohen Anteil an Käufern mit Eigenkapital sowie eine Preisdynamik nach dem starken Wachstum der letzten Jahre hindeuten.
Offizielle Quelle: Bulgarisches Registeramt – Statistik des Grundbuchs.
Der bulgarische Immobilienmarkt hat sich weiter drastisch abgekühlt: Im dritten Quartal 2026 wurden im Land 45.312 Transaktionen registriert, was den niedrigsten Stand seit mindestens 2005 darstellt, für den vergleichbare Daten der bulgarischen Registrierungsbehörde vorliegen.
Im Vergleich zum Zeitraum Juli bis September 2025, als 58.184 Transaktionen registriert wurden, schrumpfte das Marktvolumen um 22,1 %. Zum ersten Mal seit 2010 sank die Zahl der Transaktionen im dritten Quartal unter 50.000.
Der Rückgang betraf fast das gesamte Land. Ein Anstieg der Transaktionszahlen wurde nur in sechs der 113 in die Statistik einbezogenen Städte verzeichnet. Dazu gehören Blagoevgrad, wo die Verkäufe um 19,8 % stiegen, und Gotse Delchev mit einem Plus von 11,2 %.
In Sofia wurden im dritten Quartal 7.282 Transaktionen registriert, was einem Rückgang von 21,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. In der Region Burgas sank die Zahl um 14,3 % auf 2.047 Transaktionen. Beide Märkte sind damit praktisch auf das Niveau von 2023 zurückgefallen.
Ein noch stärkerer Rückgang wurde auf einer Reihe von Kurort- und Regionalmärkten verzeichnet. In Nessebar, wo auch die Transaktionen in Sonnenstrand berücksichtigt werden, sank deren Zahl um 37 %. In Razlog, zu dem auch der Markt von Bansko gehört, betrug der Rückgang 30,4 %, in Smolyan 30,7 % und in Chepelare fast 40 %.
Von Januar bis September 2026 wurden in Bulgarien 129.431 Transaktionen registriert, was fast 19 % weniger ist als im Vorjahr. Zum Vergleich: Im gleichen Zeitraum des Jahres 2025 wurden 159.338 Transaktionen abgeschlossen, im Jahr 2024 waren es 152.316 und im Jahr 2023 153.109.
Der Rückgang der Transaktionszahlen geht bislang jedoch nicht mit einem Preisrückgang einher. Nach Angaben des Nationalen Statistikinstituts Bulgariens stiegen die Immobilienpreise im zweiten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 15,5 % und im Vergleich zum ersten Quartal um 4,5 %. Bulgarien belegte in der EU den zweiten Platz hinsichtlich der jährlichen Wachstumsrate der Immobilienpreise. Somit entsteht auf dem Markt eine ungewöhnliche Situation: Die Anzahl der Transaktionen geht stark zurück, doch die Preise steigen weiter an. Dies könnte auf ein sinkendes Angebot an hochwertigen Objekten, einen hohen Anteil an Käufern mit Eigenkapital sowie eine Preisdynamik nach dem deutlichen Anstieg in den letzten Jahren hindeuten.
Im letzten verfügbaren Zeitraum – von Oktober 2025 bis März 2026 – wurden in Kiew rund 15.800 Kaufverträge für Wohnimmobilien abgeschlossen, wie aus Daten der Nationalbank der Ukraine unter Berufung auf die Nationalen Informationssysteme hervorgeht. Dies ist der höchste Wert unter den Regionen des Landes.
Zum Vergleich: Von Januar bis September 2025 wurden in der Hauptstadt rund 19.100 Verträge registriert. In der Region Kiew wurden in diesem Zeitraum 17.000 Verträge abgeschlossen, in der Region Dnipropetrowsk 16.800 und in der Region Charkiw 14.000.
Die NBU stellt fest, dass im vierten Quartal 2025 die Gesamtaktivität auf dem ukrainischen Wohnungsmarkt die höchste seit 2022 war, im ersten Quartal 2026 jedoch die Anzahl der Transaktionen deutlich zurückging. Insgesamt stiegen die Wohnungsverkäufe in den letzten vier Quartalen im Jahresvergleich um 11 %.
Die von der NBU angegebenen Zahlen umfassen Kaufverträge für Wohnimmobilien auf dem Erst- und Zweitmarkt und sollten daher nicht ausschließlich mit dem Verkauf von Wohnungen in Neubauten gleichgesetzt werden.
Der Durchschnittspreis für einen Hektar landwirtschaftliche Fläche in der Ukraine hat sich in den fünf Jahren seit der Marktöffnung fast verdreifacht – von rund 30.000 UAH auf 87.900 UAH, heißt es in einem analytischen Bericht des Zentrums für Lebensmittel- und Landnutzungsforschung KSE, der dem fünften Jahrestag der Öffnung des Marktes für landwirtschaftliche Flächen gewidmet ist.
Den Daten der Studie zufolge wurden seit der Marktöffnung am 1. Juli 2021 in der Ukraine über 512.800 Kaufverträge für landwirtschaftliche Flächen mit einer Gesamtfläche von 1,154 Mio. ha im Wert von 51,4 Mrd. UAH abgeschlossen.
Der Durchschnittspreis pro Hektar lag in diesem Zeitraum bei 66,4 Tausend UAH und stieg im Jahr 2026 auf 87,9 Tausend UAH.
Die Autoren der Studie weisen darauf hin, dass sich der nominale Durchschnittspreis für Grundstücke zwar fast verdreifacht hat, der reale Wert inflationsbereinigt jedoch um etwa 25 % gestiegen ist, was einem durchschnittlichen jährlichen Zuwachs von rund 4,6 % entspricht.
Die teuersten landwirtschaftlichen Flächen wurden in den fünf Jahren seit Bestehen des Marktes in den Oblasten Iwano-Frankiwsk (139.000 UAH/ha), Lemberg (123.400 UAH/ha) und Kiew (107.100 UAH/ha) verkauft.
Die niedrigsten Preise wurden in den Oblasten Luhansk (24,9 Tausend UAH/ha), Cherson (30,5 Tausend UAH/ha) sowie Donezk und Saporischschja (jeweils 37 Tausend UAH/ha) verzeichnet.
Die größten Flächen, die in den fünf Jahren seit Bestehen des Marktes den Eigentümer gewechselt haben, wurden in den Oblasten Poltawa (107,6 Tausend ha), Dnipropetrowsk (94,8 Tausend ha) und Charkiw (89,4 Tausend ha) verzeichnet.
Die Autoren der Studie weisen darauf hin, dass sich die Aktivität nach einem fast vollständigen Stillstand des Marktes im Frühjahr 2022 aufgrund von Einschränkungen beim Zugang zu staatlichen Registern allmählich wieder erholt hat und der Markt ab der zweiten Hälfte des Jahres 2023 ein stabiles Funktionsniveau erreicht hat.
In der Studie wird zudem darauf hingewiesen, dass die Öffnung des Marktes ab dem 1. Januar 2024 für juristische Personen mit dem Recht, bis zu 10.000 ha zu erwerben, die Befürchtungen hinsichtlich eines sprunghaften Anstiegs der Nachfrage nicht bestätigt hat.
„Entgegen den Befürchtungen der Landwirte und Landbesitzer führte die Ausweitung des Zugangs nicht zu einem ungewöhnlichen Anstieg der Nachfrage – die Anzahl der Transaktionen und die Fläche der verkauften Grundstücke stiegen schrittweise an. Zwar wurde im 4. Quartal 2025 ein absoluter Höhepunkt der Aktivität verzeichnet – fast 35.000 Transaktionen auf einer Fläche von rund 70.000 ha –, doch bereits im ersten Quartal 2026 kehrten die Kennzahlen auf das gewohnte Niveau von 2024 zurück (26.000–28.000 Transaktionen). Dies zeugt von einem stabilen Marktgeschehen und einer vorhersehbaren Aktivität von Käufern und Verkäufern“, heißt es in der Studie.
Die Studie wurde vom Zentrum für Lebensmittel- und Landnutzungsforschung der Kyiv School of Economics (KSE Agrocenter) auf der Grundlage von Daten des Staatlichen Geokadasters und der staatlichen Einrichtung „Prozorro.Prodaži“ erstellt.
GRUNDSTÜCKSMARKT, Hektar, KSE, landwirtschaftliche Flächen, Transaktion
Die Zahl der Kauf- und Verkaufstransaktionen auf dem Wohnungsmarkt ist im Zeitraum Januar bis März 2026 im Vergleich zum Vorquartal deutlich zurückgegangen, während die Nachfrage weiterhin Schwankungen unterliegt, heißt es im Bericht zur Finanzstabilität der Nationalbank der Ukraine (NBU) vom Juni 2026.
„Die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt war in den letzten sechs Monaten schwankend. Im vierten Quartal des vergangenen Jahres wurden die meisten Kauf- und Verkaufsgeschäfte seit 2022 abgeschlossen, während ihre Zahl im ersten Quartal 2026 deutlich zurückging. Insgesamt stieg die Zahl der Transaktionen in den letzten vier Quartalen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 11 %“, teilte die NBU mit.
Ihren Angaben zufolge wurden im ersten Quartal 2026 rund 70.000 Kaufverträge auf dem Wohnungsmarkt abgeschlossen, gegenüber 71.500 Verträgen im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Davon waren etwa 40.000 steuerpflichtige Verträge – gegenüber 45.800 im ersten Quartal des Vorjahres.
Fast die Hälfte aller Transaktionen von Oktober 2025 bis März 2026 wurde in Kiew sowie in den Oblasten Kiew, Dnipropetrowsk, Charkiw und Lemberg abgeschlossen, heißt es in dem Dokument. Käufer bevorzugen Wohnungen in Städten. Die durchschnittliche Fläche einer erworbenen Wohnung liegt weiterhin bei 48 m², die eines Hauses bei 70 m².
In der Angebotsstruktur überwiegen jedoch weiterhin größere Wohnungen – die durchschnittliche Fläche beträgt über 65 m². Darüber hinaus sind Unterschiede zwischen Angebot und Nachfrage auch hinsichtlich des Alters der Immobilien zu beobachten. So überwiegen in den Anzeigen neuere Wohnungen – fast zwei Drittel der Wohnungen werden in Gebäuden angeboten, die jünger als 15 Jahre sind, während das Medianalter der in Kiew erworbenen Wohnungen auf 33 Jahre und in den westlichen Regionen auf 39 Jahre gestiegen ist.
Die Diskrepanz zwischen Nachfrage und Angebot bremst nach Ansicht der Regulierungsbehörde weiterhin die Marktaktivität. Zudem wird die Nachfrage weiterhin durch erhebliche Unterbrechungen bei der Strom- und Wärmeversorgung, verursacht durch den russischen Terror, sowie durch den Anstieg der Immobilienpreise aufgrund der Abwertung der Griwna gegenüber dem Dollar beeinflusst. Die Investitionsnachfrage nach Wohnraum ist in den meisten Regionen aufgrund hoher Sicherheitsrisiken unverändert schwach.
Nach einer relativen Flaute steigen die Immobilienpreise wieder an, heißt es in dem Bericht. Der Anstieg wurde sowohl durch die Abwertung der Hrywnja gegenüber dem US-Dollar als auch durch den starken Anstieg der Baukosten infolge des Preisanstiegs bei Brennstoffen beeinflusst. Nach Angaben der NBU stiegen die Wohnimmobilienpreise in den Anzeigen auf dem Erstmarkt innerhalb eines halben Jahres proportional zur Abwertung, während sie auf dem Sekundärmarkt um 5–10 Prozentpunkte schneller stiegen. Die Entwicklung der Durchschnittspreise in den Anzeigen und bei den tatsächlichen Transaktionen ist ähnlich, der Preisanstieg unterscheidet sich zwischen den Regionen kaum.
Wie die Aufsichtsbehörde feststellt, bleiben die Immobilienpreise im Verhältnis zu den Haushaltseinkommen auf einem historisch niedrigen Niveau – für Erstwohnungen lag das Preis-Einkommens-Verhältnis im ersten Quartal bei 8,7, für Zweitwohnungen bei 8,6.
Darüber hinaus verglich die Nationalbank die aktualisierten Preisindizes für Wohnimmobilien mit der Preisentwicklung bei tatsächlichen Kaufgeschäften. Ihren Angaben zufolge waren die auf Transaktionen basierenden Indizes volatiler, doch die Abweichung zwischen den Kennzahlen ist unerheblich.
Aufgrund der winterlichen Beschüsse der Energieinfrastruktur hat sich der Preisanstieg auf dem Mietwohnungsmarkt verlangsamt. In Kiew, im Süden und im Zentrum des Landes haben sich die Mietpreise seit dem vergangenen Herbst praktisch nicht verändert; lediglich in den westlichen Regionen stieg der Mietpreis weiter an. Das Verhältnis zwischen den Preisen für Bestandswohnungen und den Mieten stieg im ersten Quartal leicht an und lag bei 10,4, überschritt jedoch laut dem Bericht noch nicht den langfristigen Durchschnittswert.
Im Rahmen des 19. Sanktionspakets führt die Europäische Union ab dem 12. November ein Verbot für Transaktionen mit fünf russischen Kreditinstituten ein: Alfa-Bank, MTS-Bank, Absolut Bank, Bank Zemsky und NKO Istina, heißt es in einer Mitteilung der EU.
Darüber hinaus wurden die belarussischen Banken Alfa-Bank, Sberbank, VTB, Belgazprombank, BelVEB sowie die Tochtergesellschaft der VTB in Kasachstan und die Niederlassung der VTB in Shanghai in die Sanktionsliste der EU aufgenommen.
BANK, BELARUS, EUROPÄISCHE UNION, RUSSISCHE FÖDERATION, Sanktion, Transaktion, Verbot
