Правительство Греции готовит изменения в программе Golden Visa, которые могут позволить иностранным инвесторам получать вид на жительство через покупку не одного объекта недвижимости, а портфеля из нескольких объектов при условии их обязательной сдачи в долгосрочную аренду.
Предлагаемое изменение включено в Национальную стратегию жилищной политики Греции на 2026-2035 годы. Документ предусматривает 50 мер общим бюджетом более EUR6,5 млрд и направлен прежде всего на увеличение предложения доступного жилья и снижение давления на рынок аренды.
Согласно рассматриваемой модели, иностранный инвестор сможет приобрести несколько объектов недвижимости вместо одного, однако использовать их будет разрешено исключительно для долгосрочной аренды. Размещение такого жилья на платформах краткосрочной аренды будет запрещено. Власти также планируют создать механизм контроля за дальнейшим использованием приобретенных объектов.
Цель нововведения — направить иностранный инвестиционный капитал непосредственно на увеличение предложения арендного жилья и возвращение на рынок пустующих объектов. Отдельное внимание власти намерены уделить переоборудованию бывших офисов, торговых и промышленных помещений в жилье.
Пока изменения находятся на стадии подготовки и не означают, что новая категория Golden Visa уже начала действовать. Для ее практического запуска потребуется соответствующее нормативное оформление.
В настоящее время минимальный объем инвестиций по греческой программе Golden Visa зависит от типа недвижимости и региона. Для Аттики, Салоник, Миконоса, Санторини и островов с населением более 3,1 тыс. человек основной порог составляет EUR800 тыс., в большинстве остальных регионов — EUR400 тыс. Отдельный льготный порог EUR250 тыс. действует, в частности, при покупке коммерческого объекта с его последующим переводом в жилой фонд, а также для некоторых охраняемых исторических зданий, подлежащих восстановлению. Официальные правила предусматривают выдачу инвестору ВНЖ сроком на пять лет.
По данным Министерства миграции и убежища Греции, в первом полугодии 2026 года было подано 2 551 новое заявление на первоначальный вид на жительство в рамках Golden Visa, что на 44% меньше, чем 4 553 заявления за январь-июнь 2025 года. При этом власти за шесть месяцев выдали 4 919 новых разрешений, на 21% больше, чем годом ранее, поскольку продолжалась обработка значительного числа заявок, поданных в предыдущие годы.
Большинство новых заявителей продолжают ориентироваться на инвестиции в диапазоне EUR250-400 тыс., тогда как объекты, подпадающие под порог EUR800 тыс., пользуются значительно меньшим спросом.
При этом получение ВНЖ остается далеко не единственной причиной приобретения недвижимости иностранцами. Согласно данным, приведенным в греческой жилищной стратегии, лишь около 7% зарубежных покупателей называют Golden Visa основной мотивацией. Около 30,8% рассматривают недвижимость в Греции для постоянного проживания, 44,4% — как жилье для отдыха и еще 17,8% — прежде всего как инвестицию. Наиболее высокий интерес иностранных покупателей в 2026 году фиксируется со стороны граждан США, Нидерландов, Германии и Великобритании.
Наиболее востребованным регионом среди иностранных покупателей остается Крит, на который приходится 42,9% спроса, далее следуют Пелопоннес с 22,9% и Ионические острова с 12,7%.
Греция занимает первое место среди европейских стран по сезонному росту стоимости краткосрочной аренды жилья: летом средняя цена проживания на 54,9 % выше, чем в остальные месяцы года, свидетельствуют данные аналитической платформы AirDNA.
Исследование AirDNA было опубликовано 21 мая 2026 года и обновлено 29 мая. Аналитики сравнили среднюю суточную ставку краткосрочной аренды — Average Daily Rate (ADR) — в июне–августе с показателем остальных девяти месяцев года.
В Греции средняя ставка вне летнего сезона составляет 112,64 евро за ночь, тогда как в июне–августе она возрастает до 174,46 евро. Таким образом, сезонная надбавка достигает 54,9% — это самый высокий показатель среди рассмотренных европейских стран.
На втором месте — Хорватия, где летние цены выше на 37,6% — 154,28 евро против 112,09 евро в другое время года. Третье место занимает Португалия с сезонным ростом на 36,5%, до 160,06 евро против 117,27 евро.
Особенно сильно сезонность проявляется на популярных греческих островах. На Миконосе средняя стоимость краткосрочной аренды увеличивается примерно с 458 евро вне высокого сезона до 758 евро за ночь летом, или на 65,6%.
При этом среди отдельных европейских курортов наблюдаются еще более резкие колебания. Например, португальский Портиман демонстрирует сезонный рост около 71,6 %, однако в рейтинге стран в целом именно Греция занимает первое место.
Значительное повышение цен сопровождается устойчивым спросом. По оценке AirDNA, перед началом сезона количество забронированных ночей в Греции на июнь–август 2026 года было примерно на 9,3 % выше, чем годом ранее. На июль рост ранних бронирований составил 13,5 %, на август — 11,4 %.
Фактическая статистика за лето подтверждает высокий уровень цен. В июне средняя стоимость краткосрочной аренды в Греции достигла 178,8 евро за ночь, увеличившись на 12,2 % в годовом исчислении, тогда как в среднем по Европе она составляла 150,05 евро и выросла на 7,5 %. Количество доступных объектов в Греции при этом сократилось на 2,5 %, примерно до 156 тыс.
В июле средняя цена поднялась уже до 200,35 евро за ночь, что на 12,8 % выше показателя июля 2025 года. Среднеевропейская ставка составила 159,20 евро и выросла за год на 8,2 %. Доход за одну доступную ночь в Греции увеличился на 14,3 % — до 142,8 евро.
За более длительный период рост ещё более заметный. По данным AirDNA, средняя стоимость краткосрочной аренды в Греции за десять лет увеличилась примерно на 100 % — с около 100 евро в 2016 году. За последние пять лет рост составил около 38 %.
При этом утверждение о том, что Греция «обогнала всю Европу по темпам роста цен на Airbnb», следует трактовать с осторожностью. Первое место касается именно сезонного летнего прироста, то есть сравнения июня–августа с остальной частью года, а не годового роста цен. По фактической динамике июля рост в Греции составил 12,8% в годовом исчислении против 8,2% в среднем по Европе.
В Греции поэтапно вводятся новые правила, призванные ускорить продажу, дарение и наследование недвижимости, а также сократить количество документов, которые собственникам приходится самостоятельно получать в государственных учреждениях. Часть положений уже действует, для полноценного запуска остальных потребуются дополнительные решения государственных органов.
Одним из основных нововведений станет принцип «единого окна». Нотариус будет самостоятельно получать через государственные цифровые системы налоговые и страховые справки, электронный паспорт объекта, кадастровые выписки и документы, необходимые для подачи налоговых деклараций. Это должно сократить число обращений продавца и покупателя в различные ведомства.
Однако система «единого окна» еще не заработала в полном объеме. Дата ее практического запуска, технические условия и перечень доступных операций должны быть определены совместным решением профильных министерств.
Закон также отменяет обязательное приложение топографического плана к договорам по объектам, расположенным в районах, где уже завершена кадастровая съемка. Эта норма действует с момента публикации закона.
Наследникам разрешено уплачивать налог на наследство, дарение или передачу имущества от родителей непосредственно за счет средств, полученных после продажи объекта. Ранее необходимость заплатить налог до завершения сделки могла вынуждать владельцев искать дополнительное финансирование или отказываться от наследства. В 2013-2019 годах в стране было зарегистрировано около 180 тыс. отказов от наследуемого имущества.
Отдельные изменения касаются арестованной за налоговые долги недвижимости. После принятия дополнительного решения Независимого управления государственных доходов нотариусы смогут проводить продажу таких объектов, удерживая часть цены в счет погашения задолженности. После перечисления установленной суммы налоговый арест будет сниматься.
Кроме того, государство ограничит предъявление прав на частные земельные участки при исправлении первоначальных записей в Национальном кадастре. В частности, претензии не должны предъявляться к некоторым объектам, право собственности на которые подтверждается старыми договорами купли-продажи, государственными актами распределения земли или документами о предоставлении участков переселенцам и фермерам.
Реформа может сделать греческий рынок недвижимости более доступным для иностранных покупателей, поскольку уменьшает административную нагрузку и снижает риск затягивания сделки из-за отсутствия отдельных справок. При этом инвесторам следует учитывать, что часть механизмов вводится постепенно, а проверка юридической чистоты объекта и кадастровых записей остается обязательной.
Рынок жилой недвижимости Северной Греции продолжает дорожать на фоне высокого спроса со стороны иностранных покупателей, которые в первую очередь интересуются квартирами в Салониках, на Халкидиках и в прибрежных районах Фракии, как следует из исследования Spitogatos Insights за первый квартал 2026 года.
Согласно данным исследования, за 2022–2026 годы средние цены на покупку жилья в Салониках выросли на 61% — до 2,3 тыс. евро за кв. м. В Македонии (область Греции) показатель вырос на 53,7% — до 1,992 тыс. евро за кв. м, во Фракии — на 38,3% — до 1,5 тыс. евро за кв. м.
Самым дорогим рынком Северной Греции остается Халкидики, где средняя цена на жилье в первом квартале 2026 года достигла 2,716 тыс. евро за кв. м. Муниципалитет Салоник вплотную приблизился к этому уровню с показателем 2,667 тыс. евро за кв. м, а Кавала стала лидером по темпам роста за пять лет — плюс 68,1%, до 2,194 тыс. евро за кв. м.
В сфере аренды Салоники также остаются крупнейшим центром спроса: средняя ставка выросла с 2022 года на 34,3%, до 9,4 евро за кв. м в месяц. В самом муниципалитете Салоник арендная плата достигает 10,4 евро за кв. м, а на Халкидиках — 12,3 евро за кв. м, что связано с сильным влиянием туризма.
Иностранные покупатели чаще всего рассматривают пригороды Салоник, Халкидики, сам муниципалитет Салоник, Кавалу и Пиерию. В десятку наиболее востребованных среди иностранных покупателей направлений также входят Еврос, Серрес, Родопы и Ксанти.
Главным объектом спроса со стороны иностранцев являются квартиры. Они лидируют как в сегменте покупки, так и в аренде. Далее по интересу следуют отдельно стоящие дома и таунхаусы.
По оценкам аналитиков, иностранный капитал постепенно выходит за пределы крупных городов и активнее проникает в прибрежные и приграничные районы Восточной Македонии и Фракии.
Данных о национальности иностранных покупателей в опубликованных материалах не приводится.
Греция, Болгария и Румыния продвигают строительство мультимодального транспортного коридора Черное море — Эгейское море, который должен связать порты, железные дороги, автотрассы и логистические узлы трех стран с выходом к украинской и молдавской границам.
Проект станет частью Трансъевропейской транспортной сети ЕС TEN-T. Еврокомиссия указывает, что более широкий коридор Baltic Sea — Black Sea — Aegean Sea связывает 11 стран ЕС, а также Украину и Молдову, соединяя Балтийское, Черное и Эгейское моря.
Новый участок между Грецией, Болгарией и Румынией предусматривает три основные ветки. Западная должна пройти по маршруту Афины — Салоники — Промахонас — Кулата — София — Видин/Калафат — Крайова — Бухарест. Центральная соединит Салоники и Александруполис с болгарскими Свиленградом и Русе, далее через Джурджу и Бухарест к
Сырету на границе Румынии с Украиной, а также к Унгенам на границе с Молдовой. Восточная ветка свяжет Александруполис с болгарскими портами Бургас и Варна и далее с румынской Констанцей.
Для координации проекта три страны создают платформу Black Sea — Aegean Sea Corridor Platform, или BACP. Еврокомиссия сообщала, что Греция, Болгария и Румыния подписали меморандум о развитии транспортной инфраструктуры 3 декабря 2025 года в Брюсселе. Документ предусматривает координацию на политическом и техническом уровнях, обмен данными по национальным инвестиционным планам и совместное продвижение приоритетных проектов TEN-T.
Еврокомиссар по транспорту Апостолос Тцицикостас назвал проект шагом к усилению стратегического северо-южного коридора в Юго-Восточной Европе. По его словам, более тесная кооперация Греции, Болгарии и Румынии должна укрепить связанность для граждан и бизнеса, а также повысить безопасность, конкурентоспособность и устойчивость Европы в Эгейском, Черноморском и Дунайском регионах.
Значение проекта для региона выходит за рамки обычной транспортной модернизации. Коридор может дать Украине дополнительный южный логистический выход к портам Эгейского моря, Болгарии и Румынии, а также усилить роль Констанцы, Бургаса, Варны, Александруполиса и Салоник как узлов для торговли, агроэкспорта, промышленных грузов и контейнерных перевозок.
Для Балкан это еще и шанс сократить зависимость от перегруженных или уязвимых маршрутов. После начала полномасштабной войны против Украины значение альтернативных путей через Дунай, Черное море, Румынию, Болгарию и Грецию резко выросло. Центральная ветка к Сырету фактически может стать продолжением украинских логистических маршрутов к югу Европы.
Проект также важен для военной и кризисной мобильности ЕС и НАТО, но его гражданская экономическая ценность не меньше. Речь идет о более быстрых перевозках между тремя морями, лучшей связке портов с железной дорогой, снижении логистических издержек и создании устойчивой инфраструктуры для торговли между Украиной, Молдовой, Балканами, Центральной Европой и Средиземноморьем.
Для Украины это потенциальный новый маршрут к Средиземноморью, для Румынии, Болгарии и Греции — усиление роли транзитных стран, а для всего региона — шаг к более устойчивой логистике между Балтикой, Черным морем, Дунаем и Эгейским морем.
BACP, TEN-T, БОЛГАРИЯ, Греция, ІНФРАСТРУКТУРА, ЛОГИСТИКА, РУМЫНИЯ, УКРАИНА, Черное море, Эгейское море
Посольство Украины в Греческой Республике призвало граждан Украины, которые находятся в Греции или планируют поездки по стране, учитывать повышенный риск лесных пожаров в летний сезон. Высокая температура, засушливая погода и сильный ветер могут способствовать быстрому распространению огня на всей территории страны, сообщило посольство.
Украинским гражданам рекомендуют регулярно проверять официальные сообщения греческих органов власти, в частности ежедневную Карту прогноза риска пожаров, которую публикует Министерство климатического кризиса и гражданской защиты Греции. На официальном сайте гражданской защиты Греции также размещаются актуальные карты пожарной опасности и информация об экстренной системе 112.
В посольстве подчеркивают, что лесные пожары могут вызвать значительные логистические трудности для туристов и местных жителей, включая перекрытие дорог, перебои в электроснабжении, нарушение работы транспортной инфраструктуры и ухудшение качества воздуха. В районах вблизи очагов возгорания греческие власти могут объявлять эвакуацию населения.
Гражданам Украины советуют выполнять все распоряжения органов власти Греции, следить за официальными сообщениями гражданской защиты, иметь при себе документы, удостоверяющие личность, и заранее продумать план действий на случай чрезвычайной ситуации. На мобильном телефоне следует убедиться, что включено получение экстренных уведомлений системы 112.
В случае обнаружения пожара необходимо звонить в Пожарную службу Греции по номеру 199, для экстренной помощи — по единому европейскому номеру 112. В случае возможных изменений в транспортном сообщении гражданам рекомендуют уточнять информацию у туристических операторов, авиакомпаний или в Афинском международном аэропорту по номеру +30 210 353 0000.
В случае угрозы жизни или здоровью граждане Украины могут обращаться на горячую линию Посольства Украины в Греции в Афинах: +30 693 276 5606, доступную через Signal, WhatsApp, Viber и Telegram. Также работает горячая линия Консульства Украины в Салониках: +30 693 407 7385, электронная почта консульства — gc_grs@mfa.gov.ua. Круглосуточная горячая линия МИД Украины: +38 044 238 15 88.
В Греции лесные пожары являются одним из главных сезонных рисков в летний период, особенно в условиях жары, засухи и сильного ветра. Для украинских туристов и временных переселенцев это означает необходимость внимательнее планировать маршруты, проверять ситуацию в регионе пребывания и оперативно реагировать на сообщения местных служб.
