Кадровий дефіцит, висока собівартість будівництва та повільне впровадження реформ і дозвільних процедур є головними викликами для роботи девелоперів та архітекторів в Україні під час війни, повідомили представники будівельної сфери під час круглого столу «Будувати майбутнє: девелопмент в умовах війни».
«Дуже великий дефіцит будівельників. Ми всі відчули цю проблему навесні цього року. Я, як власник компанії, шукаю людей, щоб добудувати об’єкти», — повідомив засновник і генеральний директор A Development Олексій Баранов на круглому столі в агентстві «Інтерфакс-Україна».
Окрім суто будівельних спеціальностей, на ринку також спостерігається дефіцит архітекторів, розповіла головний архітектор проєкту A Development Юлія Полюхович.
«Під час війни є багато інших викликів. Наприклад, дуже великий дефіцит кадрів – архітекторів зараз дуже мало. Це дуже серйозний виклик, тому що якщо раніше над проєктом працювали три-чотири архітектори, то зараз це може бути лише один», – пояснила вона.
При цьому архітектори повинні оперативно коригувати проєкти з урахуванням змін у будівельних нормах і стандартах, зокрема в частині безпеки, зазначила експертка.
Як зазначив генеральний директор CREDO Development Віталій Боруль, облаштування підземних укриттів з евакуаційними виходами є значною статтею витрат для девелопера, а тому компенсувати вартість їх будівництва має держава.
«Воно виглядає круто, воно безпечне, але дуже дороге. Я вважаю, що підземне укриття має компенсувати держава. За безпеку людей відповідає держава, тому якимось чином ми маємо домовлятися з державою, і вона має це компенсувати», – висловив думку експерт.
Девелопери також відчули істотне зростання собівартості будівництва. Крім того, ринок реагує на кожну ворожу атаку на місто – після «прильотів» продажі житла падають. Страхування ризиків у будівництві також є дуже дорогим, зазначив Баранов.
«До війни розрахунок був простим: вартість матеріалів (бетону або цегляної кладки) дорівнювала вартості робіт. Сьогодні вартість робіт перевищує вартість матеріалів у 2–3 рази», – повідомив засновник A Development.
За словами Баранова, значні перешкоди створюють і незавершені процедури щодо ухвалення урядом та міністерствами підзаконних актів, зокрема у сфері захисту культурної спадщини. Водночас місцева влада Києва вже 1,5 року не розглядає питання відведення земельних ділянок.
«Наприклад, до закону про культурну спадщину було внесено зміни, але нормативні документи Міністерство культури досі не погодило. У травні 2022 року набули чинності зміни, згідно з якими неможливо нічого робити в центральному історичному ареалі без зон і режимів. А порядок було затверджено лише в травні цього року – тобто минуло чотири роки. А ось, наприклад, порядку щодо територій пам’яток досі немає», – зазначив він.
Баранов підкреслив, що будівництво в історичному центрі Києва має бути осмисленим і прозорим, але водночас контролюватися містом.
«Київ має бути прикладом. Будівництво – це дуже дорого, і об’єкт будівництва гумкою не зітреш. Необхідно запровадити такий підхід, щоб усе відбувалося прозоро й швидко, але при цьому будувати те, що буде актуальним через роки», – сказав експерт.
Аналітичний центр Experts Club проаналізував дані міжнародної консалтингової компанії Savills щодо тенденцій на ринку нерухомості провідних країн світу та визначив низку тенденцій європейського ринку нерухомості у 2026 році.
Обсяг інвестицій у європейську нерухомість у другому кварталі 2026 року досяг 54 млрд євро, збільшившись на 7,7 % у річному вимірі, свідчать дані Savills.
Незважаючи на загальне збільшення обсягу угод, Savills характеризує відновлення європейського ринку як нерівномірне. Посилення макроекономічних та геополітичних ризиків змусило інвесторів підвищити вимоги до якості об’єктів.
Капітал сьогодні переважно спрямовується в нерухомість, яка забезпечує стабільний грошовий потік, має прозору ринкову вартість і знаходиться в сегментах із довгостроковим структурним попитом.
Одним із головних бенефіціарів нової інвестиційної стратегії стала так звана living real estate.
На багатоквартирне орендне житло, спеціалізовані студентські гуртожитки, будинки для людей похилого віку та житло для літніх людей у першому півріччі 2026 року припало вже 29% усіх інвестицій у нерухомість Європи.
Таким чином, майже кожен третій євро інституційного капіталу, спрямованого в європейську нерухомість, припав на об’єкти, безпосередньо пов’язані з проживанням людей.
Зростання інтересу до цього сектору пов’язане з дефіцитом пропозиції житла в багатьох великих європейських містах, зростанням орендної плати, демографічними змінами та відносно високою стабільністю доходів порівняно з деякими традиційними видами комерційної нерухомості.
Водночас змінюється ставлення інвесторів до офісів. Якісні сучасні офісні будівлі в центральних ділових районах продовжують користуватися попитом, тоді як застарілі та невдало розташовані об’єкти значно складніше продати або профінансувати.
За оцінкою Savills, ринок фактично поділяється на активи двох типів. У першому випадку інвестори готові конкурувати за якісні об’єкти з надійними орендарями та прогнозованим доходом. У другому — нерухомість зі слабкою локацією, високими майбутніми витратами або невизначеним попитом може тривалий час залишатися поза інвестиційним інтересом.
Savills зазначає, що Європа, як і раніше, залишається важливим напрямком для глобального капіталу, проте вимоги до інвестицій стали значно жорсткішими.
Найбільші шанси залучати кошти мають ринки, де вже відбулася істотна корекція вартості та сформувалася більш зрозуміла точка входу для інвестора. Додатковою перевагою є обмежена пропозиція нових об’єктів та стабільний попит з боку орендарів.
«Відновлення відбувається поетапно і визначається впевненістю інвесторів у конкретних угодах, а не загальним бажанням йти на ризик», — зазначають аналітики Savills.
Таким чином, європейський ринок нерухомості поступово виходить із періоду різкого підвищення процентних ставок та переоцінки активів, проте новий інвестиційний цикл суттєво відрізняється від попереднього. Капітал дедалі частіше спрямовується не просто в нерухомість як клас активів, а в конкретні сегменти з найбільш зрозумілим довгостроковим попитом.
Першоджерело — Savills, Global Capital Markets Research Q2 2026 — Europe.
Ціни на житлову нерухомість у Чехії в першому кварталі 2026 року зросли на 10,06% у річному вимірі, з урахуванням інфляції реальне зростання склало 8,33%, що стало максимальним показником з періоду житлового буму 2021 року, свідчать дані Чеського статистичного управління, проаналізовані Global Property Guide.
За даними найбільшого агентства закордонної нерухомості в Україні — компанії Homium, номінальна вартість житлової нерухомості в Чехії за 11 років зросла більш ніж у 2,5 рази і зараз на 18% перевищує попередній циклічний максимум третього кварталу 2022 року.
При цьому динаміка первинного та вторинного ринків практично зрівнялася. Нове житло за рік подорожчало на 10,01%, існуючий житловий фонд — на 10,07%.
Як зазначають у компанії Homium, що працює, зокрема, з нерухомістю Чехії, зростання цін підтримується поєднанням обмеженої пропозиції нового житла та відновленням іпотечного попиту. Компанія також фіксує особливо високий інтерес до Праги та Брно, де дефіцит пропозиції є найбільш вираженим.
«Чеський ринок зараз цікавий тим, що після корекції 2022–2023 років він досить швидко повернувся до зростання. При цьому покупці стають чутливішими до ціни, тому попит поступово зміщується в бік невеликих квартир у Празі, периферійних районів та вторинного житла. Для інвестора дедалі більшого значення набуває не лише потенційне зростання вартості об’єкта, а й його ліквідність на ринку оренди», — прокоментували ситуацію в Homium.
За даними компанії Homium, у травні-червні 2026 року студії та квартири формату 1+kk у центрі Праги пропонувалися приблизно за 248–414 тис. євро, на периферії столиці — за 186–269 тис. євро, у Брно — за 145–207 тис. євро. Для квартир формату 2+kk діапазон становив відповідно 331–580 тис. євро, 248–373 тис. євро та 207–331 тис. євро.
Прага залишається найдорожчим ринком країни. За даними, наведеними Global Property Guide, середня вартість квартири в столиці у 2025 році становила близько 5,44 тис. євро за кв. м, що приблизно на 82% перевищувало середній показник по Чехії — близько 3 тис. євро за кв. м. На ринку празьких новобудов середня ціна пропозиції сягала близько 7,31 тис. євро за кв. м, а в найдорожчому районі Praha 1 — близько 10,85 тис. євро за кв. м.
Більш доступним залишається старий житловий фонд. Середня вартість квартир у панельних будинках оцінюється приблизно в 2,94 тис. євро за кв. м, тоді як нове житло від девелоперів у середньому обходиться майже вдвічі дорожче — близько 5,8 тис. євро за кв. м.
Швидке зростання цін уже стало чинником грошово-кредитної політики країни. Чеський національний банк 18 червня 2026 року підвищив ключову двотижневу ставку репо на 0,25 процентного пункту — до 3,75%. Регулятор вказує на інфляційний тиск, що зберігається, зокрема з боку вартості житла та послуг.
Крім того, у червні ЧНБ вирішив збільшити з липня 2027 року контрциклічний буфер капіталу для банків з 1,25% до 1,5%, пояснивши це рішення активним кредитуванням, зростанням заборгованості домогосподарств і компаній та подальшим підвищенням цін на квартири.
Середня валова прибутковість від довгострокової оренди житла в Чехії у другому кварталі 2026 року становила 3,39% річних. У найдорожчому районі Праги — Прага 1 — прибутковість окремих квартир перебувала приблизно в діапазоні 2,3–3,3%, тоді як у більш доступних районах Праги вона могла наближатися до 4%.
У Homium вважають, що в середньостроковій перспективі основними чинниками ринку залишаться обмежені темпи будівництва, вартість іпотечного фінансування та попит на житло, що зберігається у найбільших містах. При цьому після різкого зростання в останніх кварталах інвесторам слід більш уважно оцінювати прибутковість конкретного об’єкта, оскільки ціна купівлі в Празі зростає швидше, ніж потенційна орендна прибутковість.
Homium понад 10 років працює на ринку закордонної нерухомості та пропонує об’єкти в Чехії, Іспанії, Туреччині, Греції, Чорногорії, Болгарії, Хорватії, Польщі та низці інших країн. У Чехії основна частина об’єктів, представлених компанією, зосереджена в Празі та Карлових Варах.
Першоджерело статистичних даних про ціни — Чеське статистичне управління; аналіз ринку опубліковано Global Property Guide та оновлено в серпні 2026 року.
Джерело:
Global Property Guide — https://www.globalpropertyguide.com/europe/czech-republic/price-history
Homium — https://homium.ua/uk/czech-republic/
Як повідомляє Еxperts.news, житлова нерухомість та інституційна оренда стали одним із сегментів інвестиційного ринку Центральної та Східної Європи, що найшвидше зростають, у першому півріччі 2026 року.
На сегмент residential/living припало 19% інвестицій у комерційну нерухомість CEE-6 проти всього 7% роком раніше, свідчать дані Colliers.
Таким чином, його частка менш ніж за рік збільшилася майже втричі й наблизилася до показників традиційних найбільших класів нерухомості — офісів та торговельних об’єктів.
Одним із найбільш показових прикладів стала Польща, де в першому півріччі відбулася найбільша угода в історії місцевого ринку інституційного орендного житла PRS.
Vantage Development придбала 18 завершених проєктів Resi4Rent за 575 млн євро. Портфель включає 5 322 квартири у Варшаві, Кракові, Вроцлаві, Гданську, Лодзі та Познані.
Ця угода свідчить про зростання інтересу великих інвесторів до житлових об’єктів, призначених не для подальшого продажу окремих квартир, а для довгострокової професійної оренди цілими портфелями.
Такий формат широко поширений у Західній Європі, проте в країнах Центральної та Східної Європи інституційний ринок оренди значно молодший і має більше простору для зростання.
Інтерес до сегменту підтримують урбанізація, висока вартість придбання житла, мобільність робочої сили та зростання попиту на професійно кероване орендне житло у найбільших містах регіону.
За даними Colliers, при загальному обсязі інвестицій у CEE-6 у розмірі 5,8 млрд євро ринок поступово стає більш диверсифікованим, а residential/living вже увійшов до чотирьох найбільших напрямків вкладення капіталу.
Житлова криза в Іспанії продовжує поглиблюватися на тлі багаторічного дефіциту нового будівництва, зростання кількості домогосподарств та рекордного збільшення чисельності населення, значну частину якого становить міграція. Структурний дефіцит житла в країні оцінюється приблизно в 700–750 тис. об’єктів, свідчать дані аналітичного центру Funcas.
Нинішню ситуацію не слід порівнювати з житловою бульбашкою 2000-х років. Тоді в Іспанії будувалося значно більше житла, а зростання ринку підживлювалося кредитуванням. Зараз проблема протилежна — пропозиція систематично відстає від попиту.
В останні роки в Іспанії щорічно завершувалося будівництво приблизно 100 тис. нових будинків при формуванні близько 230 тис. нових домогосподарств. Накопичений з 2020 року розрив наблизився до 700 тис. об’єктів.
У результаті зростають як вартість купівлі житла, так і орендні ставки. Особливо гостро проблема відчувається в Мадриді, Барселоні, на Балеарських островах, у Валенсії та популярних прибережних районах. При цьому дефіцит поступово поширюється з найбільших міст на їхні передмістя та середні міста. Funcas зазначає, що орендна плата в останні роки зростає швидше за зарплати, а молоді орендарі витрачають на житло та комунальні послуги в середньому близько 35 % бюджету.
Експерти вважають, що частина заходів, які вживають власті, здатна лише тимчасово обмежити ціни, але не усунути головну причину кризи. Контроль орендних ставок може знизити вартість житла для частини діючих орендарів, але водночас зменшити кількість квартир, які власники готові виводити на ринок. Субсидії покупцям за умови обмеженої пропозиції також можуть призвести до додаткового зростання цін.
Серед довгострокових рішень Funcas називає збільшення пропозиції земельних ділянок, прискорення отримання дозволів на будівництво, підвищення юридичної визначеності для девелоперів і власників, а також розширення фонду доступного орендного житла. Частка соціального орендного житла в Іспанії становить лише близько 2–3 % житлового фонду, що суттєво нижче за середній показник ЄС.
Додатковим фактором тиску на ринок стає швидке зростання населення Іспанії. Станом на 1 липня 2026 року в країні проживало рекордні 49,80 млн осіб, що на 444,2 тис. більше, ніж роком раніше. При цьому Національний інститут статистики Іспанії (INE) прямо вказує, що збільшення чисельності населення забезпечується людьми, які народилися за кордоном, тоді як кількість мешканців, що народилися в Іспанії, скорочується.
Кількість мешканців Іспанії, які народилися за кордоном, до середини року сягнула 10,29 млн осіб, тобто перевищує п’яту частину населення країни. Кількість мешканців з іноземним громадянством становила 7,44 млн, збільшившись лише за другий квартал на 87,2 тис. осіб.
Найбільшими іноземними громадами за останньою повною розбивкою INE є громадяни Марокко — близько 969 тис.,
Колумбії — 677 тис., Румунії — 609 тис., Венесуели — 378 тис., Італії — 346 тис. та Великої Британії — 266 тис. Значними є також спільноти вихідців із Перу, Китаю, України та країн Латинської Америки.
Приплив триває й у 2026 році. Тільки у другому кварталі до Іспанії прибули близько 34 тис. громадян Колумбії, 23,3 тис. венесуельців та 21,1 тис. марокканців. У першому кварталі однією з найбільших груп новоприбулих були українці — близько 25,7 тис. осіб.
Окрема статистика Міністерства міграції Іспанії показує, що на кінець червня 2026 року діючі документи на проживання мали вже 353 тис. громадян України, в основному завдяки механізму тимчасового захисту.
Зростання іноземного населення не можна вважати єдиною причиною житлової кризи, експерти пов’язують її насамперед із десятиліттям недостатнього будівництва. Однак міграція суттєво збільшує кількість домогосподарств і попит на оренду, особливо у великих містах та економічно активних прибережних регіонах. За умови будівництва близько 100 тис. об’єктів на рік додатковий приріст населення на сотні тисяч осіб стає помітним чинником подальшого зростання вартості житла.
Таким чином, житлова криза в Іспанії зумовлена одразу кількома факторами: хронічним дефіцитом будівництва, зростанням кількості домогосподарств, обмеженим фондом доступної оренди, внутрішньою міграцією до великих міст, іноземними покупцями та туристичним сектором. Швидке збільшення населення за рахунок імміграції посилює вже існуючий дефіцит, але не є його першопричиною.
Греція посідає перше місце серед європейських країн за сезонним зростанням вартості короткострокової оренди житла: влітку середня ціна проживання виявляється на 54,9 % вищою, ніж у решту місяців року, свідчать дані аналітичної платформи AirDNA.
Дослідження AirDNA було опубліковано 21 травня 2026 року та оновлено 29 травня. Аналітики порівняли середню добову ставку короткострокової оренди — Average Daily Rate (ADR) — у червні-серпні з показником решти дев’яти місяців року.
У Греції середня ставка поза літнім сезоном становить 112,64 євро за ніч, тоді як у червні–серпні вона зростає до 174,46 євро. Таким чином, сезонна надбавка сягає 54,9% — це найвищий показник серед розглянутих європейських країн.
На другому місці — Хорватія, де літні ціни вищі на 37,6% — 154,28 євро проти 112,09 євро в іншу пору року. Третє місце посідає Португалія із сезонним зростанням на 36,5%, до 160,06 євро проти 117,27 євро.
Особливо сильно сезонність проявляється на популярних грецьких островах. На Міконосі середня вартість короткострокової оренди збільшується приблизно з 458 євро поза високим сезоном до 758 євро за ніч влітку, або на 65,6%.
При цьому серед окремих європейських курортів спостерігаються ще більш різкі коливання. Наприклад, португальський Портіман демонструє сезонне зростання близько 71,6 %, проте в рейтингу країн загалом саме Греція посідає перше місце.
Сильне підвищення цін супроводжується стійким попитом. За оцінкою AirDNA перед початком сезону, кількість заброньованих ночей у Греції на червень-серпень 2026 року була приблизно на 9,3% вищою, ніж роком раніше. На липень зростання ранніх бронювань становило 13,5%, на серпень — 11,4%.
Фактична статистика за літо підтверджує високий рівень цін. У червні середня вартість короткострокової оренди в Греції сягнула 178,8 євро за ніч, збільшившись на 12,2% у річному вимірі, тоді як у середньому по Європі вона становила 150,05 євро і зросла на 7,5%. Кількість доступних об’єктів у Греції при цьому скоротилася на 2,5%, приблизно до 156 тис.
У липні середня ціна піднялася вже до 200,35 євро за ніч, що на 12,8% вище показника липня 2025 року. Середньоєвропейська ставка становила 159,20 євро і зросла за рік на 8,2%. Дохід за одну доступну ніч у Греції збільшився на 14,3% — до 142,8 євро.
За більш тривалий період зростання ще помітніше. За даними AirDNA, середня вартість короткострокової оренди в Греції за десять років збільшилася приблизно на 100% — з близько 100 євро у 2016 році. За останні п’ять років зростання склало близько 38%.
При цьому твердження про те, що Греція «випередила всю Європу за темпами зростання цін на Airbnb», слід трактувати обережно. Перше місце стосується саме сезонного літнього приросту, тобто порівняння червня-серпня з рештою року, а не річного зростання цін. За фактичною динамікою липня зростання в Греції становило 12,8% у річному вимірі проти 8,2% у середньому по Європі.
