Заявлені ціни продажу житла в Україні в цілому майже не змінюються порівняно з минулим роком, випливає зі звіту НБУ про фінансову стабільність за грудень 2025 року.
Як зазначає регулятор, у Києві та Львові, а також у південних, центральних і східних областях житло на первинному і вторинному ринках в останні півроку частіше пропонується приблизно за тими ж цінами, що і раніше. При цьому в окремих західних регіонах динаміка цін була вищою, а в деяких областях фіксувалися і зниження. НБУ пов’язує відсутність стійких факторів зростання цін з повільним збільшенням собівартості будівництва при стриманому попиті.
Також у звіті зазначено, що співвідношення ціни житла до доходу домогосподарства залишається історично низьким і оцінюється на рівні 8,6х.
На ринку оренди, за даними НБУ, ціни зростають у більшості областей, тоді як у Києві після прискорення в минулому кварталі оренда скоригувалася в бік зниження.
Пропозиція житла в Україні залишається обмеженою через брак джерел фінансування у девелоперів та наслідки обстрілів, йдеться у звіті НБУ про фінансову стабільність за грудень 2025 року.
За даними регулятора, площа житла, введеного в експлуатацію в першому півріччі 2025 року, відповідає показнику за аналогічний період минулого року, проте частка квартир у цій структурі знизилася. Поповнення пропозиції, як зазначає НБУ, відбувається головним чином за рахунок добудови давно розпочатих житлових комплексів, тоді як старт нових проєктів фіксується вкрай рідко і переважно в західних регіонах.
Окремо НБУ підкреслює вплив повітряних атак: за дев’ять місяців 2025 року в результаті обстрілів було пошкоджено більш ніж удвічі більше житла, ніж за аналогічний період минулого року.
Активність на ринку житла в Україні залишається майже незмінною вже близько півтора року, при цьому одним з ключових факторів стримування виступає невідповідність між тим, яке житло частіше виставляється на продаж, і тим, яке шукають покупці, йдеться в звіті про фінансову стабільність Національного банку України (НБУ) за грудень 2025 року.
Регулятор зазначає, що кількість угод купівлі-продажу житла за перші дев’ять місяців 2025 року була лише на 7% вищою, ніж за аналогічний період минулого року. В оголошеннях, за оцінкою НБУ, частіше фігурують великі та нові квартири, які дорожчі, тоді як покупці нерідко орієнтуються на більш доступні варіанти.
НБУ також вказує, що ринок найбільш активний у Києві, Київській, Дніпропетровській та Харківській областях – на ці регіони припадає 39% угод за три квартали 2025 року. Дві третини угод припадають на квартири; середня площа придбаної квартири становить 48 кв. м, будинків – 70 кв. м. Медіанний вік купленого житла по Україні оцінюється в 45 років, у Києві – в 20 років.
NBU, ЖИТЛО, Попит, пропозиція
Загальна площа житлових будинків, на які видано дозволи на виконання будівельних робіт (нове будівництво), за підсумками січня-вересня 2025 року збільшилася на 48,4% порівняно з аналогічним періодом 2024 року – до 4 млн 396,7 тис. кв. м, повідомила Державна служба статистики (Держстат).
За даними статвідомства, в січні-вересні 2025 року загальна площа нового будівництва багатоквартирних будинків зросла на 51,1% до минулого року – до 4,23 млн кв. м. Кількість заявлених на старті будівництва квартир у багатоквартирних будинках збільшилася на 54,1% і склала 47,6 тис.
Найбільше нового житла за дев’ять місяців заявлено в Київській області: загальна площа нового будівництва житла склала 2 млн 305,1 тис. кв. м (21,2 тис. квартир), що на 142% перевищує показник першої половини минулого року.
Істотні обсяги нового житла в зазначений період задекларовані також у Львівській області – 816,5 тис. кв. м (10,9 тис. квартир), що на 63,6% більше показників січня-вересня 2024 року, а також в Івано-Франківській – 344,2 тис. кв. м (+8,2%, 5,5 тис. квартир), Закарпатській – 368,7 тис. кв. м (+26,1%, 4,7 тис. квартир), Полтавській – 160,3 тис. кв. м (2,1 тис. квартир), Вінницькій – 167,1 тис. кв. м («мінус» 29,2%, 3,9 тис. квартир) і Волинській – 176,3 тис. кв. м (+25,3%, 4 тис. квартир).
У Києві в січні-вересні 2025 року загальна площа нового будівництва житла склала 449,6 тис. кв. м (5,2 тис. квартир), що на 36% більше показника минулого року.
Держстат нагадує, що показники наведено без урахування тимчасово окупованих РФ територій та частини територій, на яких тривають (велися) бойові дії.
Як повідомлялося, загальна площа нового будівництва житла в Україні в 2024 році скоротилася на 7,2% порівняно з 2023 роком – до 3,9 млн кв. м, тоді як у 2023 році становила 4,2 млн кв. м, у 2022-му – 6,67 млн кв. м, у 2021-му – 12,7 млн кв. м.
Середня вартість житла в Португалії в 2025 році досягла історичних максимумів на тлі стійкого попиту і обмеженої пропозиції, і аналітики очікують подальшого зростання цін в 2026 році, незважаючи на жорсткість умов доступності.
За даними статистичного управління Португалії (INE), в жовтні 2025 року медіанна банківська оцінка житлової нерухомості вперше перевищила поріг 2 тис. євро за кв. м і склала близько 2 025 євро за кв. м, що на 17,7% більше, ніж роком раніше. Це вже більше року поспіль двозначного річного зростання вартості житла.
Сегмент квартир дорожчає швидше, ніж вілли: за оцінками Global Property Guide, медіанна банківська оцінка квартир досягла 2 345 євро за кв. м (+22,1% рік до року), тоді як вілл – 1 472 євро за кв. м (+11,8%) . Найвищі ціни фіксуються в агломерації Великого Лісабона і в туристичному регіоні Алгарве.
За даними порталу Idealista, до листопада 2025 року медіана запитувана ціна житлової нерухомості по країні досягла близько 3 000 євро за кв. м (+7,8% за рік). При цьому:
Лісабон залишається найдорожчим ринком – в середньому 5 914 євро за кв. м (+4% за рік).
У Порту середня ціна становить близько 3 908 євро за кв. м (+5,9% за рік).
Внутрішні регіони (Центр, частина Алентежу) істотно дешевші – у багатьох муніципалітетах ціни знаходяться в діапазоні 1 400–1 700 євро за кв. м, тоді як найдоступніші округи країни за даними локальних досліджень пропонують житло від 800–900 євро за кв. м.
За підсумками 2024 року індекс цін на житло (HPI) INE зріс на 9,1%, причому існуюче житло подорожчало на 9,7%, а нове – на 7,5%. У реальному вираженні (з поправкою на інфляцію) ціни зростають безперервно з 2013 року і за цей час збільшилися більш ніж на 80%, що помітно вище динаміки сусідньої Іспанії.
Ринок залишається надзвичайно активним. У першому півріччі 2025 року в Португалії було продано 84 247 житлових об’єктів, що на 20% більше, ніж за аналогічний період 2024 року. Продажі вторинного житла склали 67 578 об’єктів (+20,6% рік до року), нового – 16 669 (+17,7%).
95% угод припали на покупців з податковим резидентством в Португалії (близько 80 тис. об’єктів, +21,9% рік до року). Іноземці (як з ЄС, так і з третіх країн) придбали 4 205 об’єктів, що на 7,2% менше, ніж роком раніше. Експерти пов’язують зниження частки іноземців з реформами: скасуванням «золотих віз» для інвестицій в нерухомість і припиненням режиму пільгового оподаткування Non-Habitual Resident з 2024 року, що знизило фіскальні стимули для зарубіжних інвесторів.
Одночасно в 2024 році був зафіксований рекорд за обсягом угод: тільки в третьому кварталі 2024 року продано житла на 9,05 млрд євро (+28% рік до року), при цьому 93,5% покупців були резидентами Португалії, а частка іноземців – близько 6,5%.
Пропозиція залишається вузьким місцем ринку. У першому півріччі 2025 року в країні було завершено 13 244 нових житла, що лише на 4,9% більше, ніж роком раніше, і помітно нижче темпів збільшення кількості угод. У той же час обсяг виданих дозволів на будівництво різко зростає: за перші шість місяців 2025 року було ліцензовано 21 057 нових житлових одиниць (+28,8% рік до року), що відображає зростання впевненості девелоперів і очікуване прискорення введення нового житла в найближчі роки.
Згідно з оцінками BPI Research, зростання цін на житло в Португалії, найімовірніше, продовжиться і в 2026 році. На це вказують як стійкий ринок праці, рекордна зайнятість і зростання реальних зарплат, що підтримують купівельну спроможність домогосподарств, так і стабілізація процентних ставок в єврозоні на «нейтральних» рівнях після періоду різкого жорсткості. Аналітики очікують, що при поточному наборі факторів ціни в 2026 році будуть рости темпами вище загальноєвропейського середнього, хоча і, ймовірно, повільніше, ніж двозначні показники 2024-2025 років (мова може йти про приріст порядку високих однозначних відсотків за умови відсутності нових шоків в єврозоні). Це підтримає інтерес інвесторів, але збереже тиск на доступність житла для місцевого населення, особливо у великих містах і на узбережжі.
Албанія за останні роки перетворилася з «прихованого пляжного напрямку» в один з найдинамічніших ринків нерухомості Середземномор’я. У 2024 році іноземці вклали в албанську нерухомість близько 380 млн євро — на 17% більше, ніж у 2023 році. Це вже третій рік поспіль, коли нерухомість посідає перше місце за залученням іноземних інвестицій, забезпечуючи близько 24% всього припливу ПІІ.
Згідно з дослідженням інформаційно-аналітичного центру Experts Club, в останні роки іноземці формують близько чверті всіх угод купівлі-продажу житла в Албанії. Більша частина інтересу зосереджена на узбережжі — Саранді, Ксамілі, Вльорі, Дурресі та в околицях Тирани. Нижче представлений неформальний топ-10 країн, громадяни яких найбільш активно інвестують в нерухомість в Албанії:Італійці — «своя» Рів’єра за півціни. Італійці були одними з перших, хто відкрив для себе Саранду і Ксаміль. Попит з боку Італії за останні кілька років подвоївся, особливо на квартири біля моря.
Поляки, чехи і словаки — інвестори, орієнтовані на прибутковість. Ці покупці складають до 90% попиту в деяких курортних зонах, інвестуючи в невеликі квартири під добову оренду з очікуваним ROI 10-16%.
Німці і швейцарці — шукають стабільність і якість. Вони віддають перевагу «спокійному» сегменту на узбережжі і в Тирані, з хорошою інфраструктурою і стабільними доходами від оренди.
Скандинави — цінують клімат і природу Албанії. Норвегія, Швеція і Фінляндія також активно купують нерухомість, вибираючи високі стандарти життя при помірних цінах.
Французи і британці — «пізно прийшли», але активні. Інтерес до Албанії з боку цих країн зростає, приваблюючи їх відносно низькими цінами в порівнянні з Південною Францією та Іспанією.
Американці — ставка на «вхід на ранній стадії». Албанія для американців залишається «новим» напрямком, з зростаючим інтересом до вілл і великих апартаментів.
Українці — зростаючий, але нішевий сегмент. Після 2022 року інтерес з боку України значно зріс, і українці віддають перевагу узбережжю для релокації та отримання посвідки на проживання.
Росіяни та інші пострадянські інвестори — через санкційний тиск їхня частка зменшилася, але інтерес все ще зберігається, особливо через компанії та родичів.
Громадяни Казахстану та Білорусі — продовжують активно інвестувати, особливо на узбережжі та у великих містах.
Інші країни ЄС — активно купують на південному узбережжі, особливо в сезон високого туризму.
Чому Албанія приваблює іноземних інвесторів:
Вільний доступ до житла. Іноземці можуть вільно купувати квартири, будинки та комерційну нерухомість, за винятком сільгоспземель.
Висока прибутковість і зростання цін. Річна прибутковість оренди на узбережжі може досягати 7% і вище, а в пікових туристичних локаціях — до двозначних значень.
Сильний інвестиційний потік. У 2024 році іноземних інвестицій в нерухомість було близько 380 млн євро, а в другому кварталі 2025 року цей показник досяг рекордних 149 млн євро.
ВНЖ і «пакет життя». Закони про іноземців дозволяють отримувати посвідку на проживання на підставі інвестицій в житло.
Ризики та перспективи: Різкий приплив іноземних інвесторів вже призводить до подорожчання житла для місцевого населення. Однак Албанія залишається країною-кандидатом в ЄС з масштабними інфраструктурними проектами (новий аеропорт у Вльорі, реконструкція порту в Дурресі), що підтримує довгостроковий попит на житло.
Незважаючи на зростаючу конкуренцію на ринку, Албанія зберігає потенціал як «остання доступна Рів’єра Європи», що робить її привабливою для інвесторів, але для входу на ринок потрібна професійна юридична перевірка і розуміння реальної прибутковості.
