Албанія за останні роки перетворилася з «прихованого пляжного напрямку» в один з найдинамічніших ринків нерухомості Середземномор’я. У 2024 році іноземці вклали в албанську нерухомість близько 380 млн євро — на 17% більше, ніж у 2023 році. Це вже третій рік поспіль, коли нерухомість посідає перше місце за залученням іноземних інвестицій, забезпечуючи близько 24% всього припливу ПІІ.
Згідно з дослідженням інформаційно-аналітичного центру Experts Club, в останні роки іноземці формують близько чверті всіх угод купівлі-продажу житла в Албанії. Більша частина інтересу зосереджена на узбережжі — Саранді, Ксамілі, Вльорі, Дурресі та в околицях Тирани. Нижче представлений неформальний топ-10 країн, громадяни яких найбільш активно інвестують в нерухомість в Албанії:Італійці — «своя» Рів’єра за півціни. Італійці були одними з перших, хто відкрив для себе Саранду і Ксаміль. Попит з боку Італії за останні кілька років подвоївся, особливо на квартири біля моря.
Поляки, чехи і словаки — інвестори, орієнтовані на прибутковість. Ці покупці складають до 90% попиту в деяких курортних зонах, інвестуючи в невеликі квартири під добову оренду з очікуваним ROI 10-16%.
Німці і швейцарці — шукають стабільність і якість. Вони віддають перевагу «спокійному» сегменту на узбережжі і в Тирані, з хорошою інфраструктурою і стабільними доходами від оренди.
Скандинави — цінують клімат і природу Албанії. Норвегія, Швеція і Фінляндія також активно купують нерухомість, вибираючи високі стандарти життя при помірних цінах.
Французи і британці — «пізно прийшли», але активні. Інтерес до Албанії з боку цих країн зростає, приваблюючи їх відносно низькими цінами в порівнянні з Південною Францією та Іспанією.
Американці — ставка на «вхід на ранній стадії». Албанія для американців залишається «новим» напрямком, з зростаючим інтересом до вілл і великих апартаментів.
Українці — зростаючий, але нішевий сегмент. Після 2022 року інтерес з боку України значно зріс, і українці віддають перевагу узбережжю для релокації та отримання посвідки на проживання.
Росіяни та інші пострадянські інвестори — через санкційний тиск їхня частка зменшилася, але інтерес все ще зберігається, особливо через компанії та родичів.
Громадяни Казахстану та Білорусі — продовжують активно інвестувати, особливо на узбережжі та у великих містах.
Інші країни ЄС — активно купують на південному узбережжі, особливо в сезон високого туризму.
Чому Албанія приваблює іноземних інвесторів:
Вільний доступ до житла. Іноземці можуть вільно купувати квартири, будинки та комерційну нерухомість, за винятком сільгоспземель.
Висока прибутковість і зростання цін. Річна прибутковість оренди на узбережжі може досягати 7% і вище, а в пікових туристичних локаціях — до двозначних значень.
Сильний інвестиційний потік. У 2024 році іноземних інвестицій в нерухомість було близько 380 млн євро, а в другому кварталі 2025 року цей показник досяг рекордних 149 млн євро.
ВНЖ і «пакет життя». Закони про іноземців дозволяють отримувати посвідку на проживання на підставі інвестицій в житло.
Ризики та перспективи: Різкий приплив іноземних інвесторів вже призводить до подорожчання житла для місцевого населення. Однак Албанія залишається країною-кандидатом в ЄС з масштабними інфраструктурними проектами (новий аеропорт у Вльорі, реконструкція порту в Дурресі), що підтримує довгостроковий попит на житло.
Незважаючи на зростаючу конкуренцію на ринку, Албанія зберігає потенціал як «остання доступна Рів’єра Європи», що робить її привабливою для інвесторів, але для входу на ринок потрібна професійна юридична перевірка і розуміння реальної прибутковості.
Близько 9% населення Європейського Союзу у 2024 році не могли дозволити собі як слід опалювати своє житло, свідчать дані Eurostat про матеріальну депривацію в рамках огляду «Housing in Europe – 2025 edition».
У статистичному управлінні ЄС відзначають, що проблема енергетичної бідності та високих комунальних витрат залишається значущою для мільйонів домогосподарств, незважаючи на заходи підтримки, вжиті після енергетичної кризи 2022–2023 років.
Особливо вразливими залишаються домогосподарства з низькими доходами та мешканці старого, енергонеефективного житла в ряді країн Східної та Південної Європи.
Кожен шостий житель Європейського союзу живе в обмеженому житлі, тоді як приблизно кожен третій – у домогосподарстві, яке вважається занадто просторим для кількості мешканців, йдеться в оглядовій публікації «Housing in Europe – 2025 edition» Eurostat.
За оцінкою статистичного відомства, у 2024 році близько 17% населення ЄС проживали в переповненому житлі. Найвищі показники «перенаселеності» відзначено в Румунії (41%), Латвії (39%) і Болгарії (34%).
Найнижчі частки обмеженого житла зафіксовані на Кіпрі (2%), Мальті (4%) і в Нідерландах (5%).
Водночас близько 33% населення Євросоюзу живуть у «недозайнятому» житлі – будинках і квартирах, які вважаються надто великими порівняно з кількістю мешканців.
Найбільша частка таких домогосподарств – на Кіпрі (70%), в Ірландії (67%) і на Мальті (64%), а найменша – в Румунії (7%), Латвії (10%) і Греції (13%).
Частка жителів Європейського Союзу, які живуть у власному житлі, у 2024 році становила 68%, тоді як 32% населення орендували будинок або квартиру, йдеться в інтерактивному огляді «Housing in Europe – 2025 edition» статистичного управління ЄС Eurostat.
Згідно з даними, найвищі показники володіння житлом зафіксовані в Румунії (94% населення живуть у власному житлі), Словаччині (93%), Угорщині (92%) і Хорватії (91%). Єдиною країною ЄС, де більшість населення віддає перевагу оренді, залишається Німеччина: там 53% жителів – орендарі. В Австрії частка орендарів становить 46%, в Данії – 39%.
Eurostat зазначає, що в усіх країнах ЄС, крім Німеччини, власність залишається домінуючою формою проживання, хоча у великих містах і столицях частка оренди традиційно вища, ніж у малих містах і сільській місцевості.
У січні-листопаді 2025 року хорватський ринок житлової нерухомості закріпив статус одного з найдорожчих і динамічно зростаючих в ЄС. Офіційна статистика і приватні дослідження фіксують двозначне зростання цін при уповільненні кількості угод і посиленні ролі держави у вирішенні проблеми доступності житла.
За даними Державного управління статистики (DZS), середня ціна 1 кв. м нового житла в Хорватії в першому півріччі 2025 року склала 2 754 євро. Це приблизно на 15,9% більше, ніж у першому півріччі 2024 року, і на 5,3% вище, ніж у другій половині 2024 року.
У розрізі територій. – Загреб: близько 2 958 євро за кв. м (+4,5% рік до року), решта Хорватії: близько 2 511 євро за кв. м, при цьому зростання в цих містах і селищах досягло 22% за рік, що відображає швидке подорожчання житла в приморських і туристичних регіонах.
Індекс цін на житло (House Price Index) показує, що в другому кварталі 2025 року ціни на житлові об’єкти зросли на 4,4% до попереднього кварталу і на 13,2% до аналогічного періоду 2024 року. За даними Eurostat, це один з найвищих показників в ЄС за квартальним і річним зростанням.
За оцінками ринкових аналітиків, середня ціна житла (з урахуванням вторинного фонду) восени 2025 року наблизилася до 2 800–2 900 євро за кв. м по країні, що приблизно на 70–80% вище, ніж у 2020 році. При цьому середня ціна квартир оцінюється понад 3 800–4 100 євро за кв. м, а будинки дещо дешевші.
Ринкові дані показують, що розшарування між узбережжям і внутрішніми регіонами посилюється:
У Спліті середня запитувана ціна в жовтні 2025 року досягла близько 5 315 євро за кв. м, майже на 15% більше, ніж роком раніше.
У Дубровнику квартира в середньому коштує понад 4 100 євро за кв. м, а в престижних локаціях діапазон 5 000–7 000 євро і вище.
В Істрії та популярних локаціях Середньої та Південної Далмації типові рівні 3 500–7 000 євро за кв. м залежно від класу об’єкта та близькості до моря.
Внутрішні регіони (наприклад, Славонія) залишаються помітно дешевшими, часто в діапазоні 1 000–2 000 євро за кв. м.
У Загребі середній рівень для квартир оцінюється близько 3 400–3 500 євро за кв. м, проте всередині міста розрив між районами значний. Аналіз приватних оголошень показує, що центральні та «трамвайні» зони столиці сильно відриваються за цінами від околиць.
Окремий тренд 2025 року — стагнація і навіть легке зниження цін на будинки в деяких сегментах. За даними одного з найбільших порталів оголошень, середня ціна будинків у Загребі в середині року була близько 1 200 євро за кв. м, при цьому зростання цін там сповільнилося сильніше, ніж по квартирах.
Незважаючи на високі ціни, ринок поки не демонструє повноцінної корекції. Частина аналітичних оглядів фіксує зниження кількості угод у першій половині 2025 року, однак це практично не вплинуло на рівень цін, особливо в прибережних регіонах, де пропозиція залишається обмеженою.
Водночас зростання ставок за кредитами та жорсткість умов іпотечного кредитування, що почалися ще в 2023–2024 роках, обмежують можливості частини домогосподарств, особливо молодих сімей. Центральний банк Хорватії в 2025 році посилив макропруденційні вимоги до банків та іпотечних позик, прагнучи стримати перегрів на ринку житла та ризики для фінансової стабільності.
За даними звіту Arvio за перший квартал 2025 року, на іноземців припадало близько 7,19% всіх угод з нерухомістю в Хорватії. Лідирують за активністю:
громадяни Словенії – приблизно 30,2% угод іноземців,
Німеччини – близько 21,1%,
Австрії – близько 10,4%.
Загальна кількість угод за участю іноземців знижується вже третій рік поспіль: за оцінками, близько 13,3 тис. у 2022 році, 12,3 тис. у 2023 році і 11,6 тис. у 2024 році.
Іноземці традиційно концентруються на Адріатичному узбережжі (Істрія, Кварнер, Далмація) і островах, де користуються попитом нові квартири і будинки, готові до негайного проживання або здачі в оренду. Саме зовнішній попит у поєднанні з обмеженою пропозицією значною мірою підтримує високий і зростаючий ціновий рівень.
Різке зростання цін і зниження доступності житла спонукали уряд у 2025 році прийняти перший комплексний Національний план житлової політики до 2030 року.
Ключові факти, на які спирається документ:
в країні близько 2,39 млн житлових одиниць, при цьому близько 40% не використовуються для постійного проживання,
за останні п’ять років ціна нових квартир зросла приблизно на 54%,
молоді сім’ї стикаються з труднощами доступу до іпотеки та дефіцитом доступного житла.
Фактично держава намагається одночасно охолодити перегріті сегменти ринку і розширити пропозицію щодо недорогих квартир, особливо в середньо- і довгостроковій оренді.
Виходячи зі статистики за перші три квартали і очікувань учасників ринку, базовий сценарій на кінець 2025 року і 2026 рік виглядає наступним чином:
Зростання цін продовжиться, але більш низькими темпами, ніж двозначні показники 2023-2024 років. Уже в другій половині 2025 року частина аналітиків фіксує уповільнення динаміки, особливо в сегменті будинків і в регіонах далеко від моря.
Розрив між узбережжям і внутрішніми регіонами збережеться: туристичні та преміальні локації дорожчатимуть швидше, тоді як «континентальна» Хорватія залишиться відносно доступною, що може підтримати внутрішню міграцію та локальний попит.
Частка іноземних покупців, за оцінками аналітиків, до кінця 2025 року залишиться на рівні близько 8% від усіх угод або трохи знизиться під впливом високих цін і проблем доступності.
Важливу роль відіграє реалізація Національного плану житла до 2030 року, включаючи запуск програм доступної оренди, активацію порожнього фонду і коригування субсидованих програм купівлі житла.
Для Хорватії, де нерухомість стала ключовим інструментом заощаджень домогосподарств і об’єктом інтересу іноземного капіталу, найближчі роки стануть тестом на здатність поєднати цілі економічного зростання, розвитку туризму та забезпечення базової доступності житла для власних громадян.
Джерело: http://relocation.com.ua/analysis-of-the-croatian-housing-market-by-relocation/
Індекс цін на житло в Україні за підсумками липня-вересня 2025 року становить 112%, тоді як за аналогічний період 2024 року показник становив 111,7%, повідомила Державна служба статистики (Держстат).
За її даними, на первинному ринку ціни на житло за підсумками третього кварталу 2025 року уповільнили зростання до 12,8% проти 14,1% у третьому кварталі минулого року. Найбільше подорожчали однокімнатні квартири – на 13,3%. Зростання цін на двокімнатні становило 13,3%, на трикімнатні – 11,7%.
Натомість на вторинному ринку ціни пришвидшили зростання – до 11,5% у липні-вересні 2025 року проти 10,5% за аналогічний період 2024-го. Так, однокімнатні квартири подорожчали на 12,5%, а дво- і трикімнатні – на 11,4%.
Як повідомило статвідомство, порівняно з попереднім кварталом, ціни на житло зросли на 0,3%, при цьому на первинному ринку – на 0,2%, на вторинному – на 0,3%.
За даними Держстату, у третьому кварталі 2025 року ціни на “первинці” зросли на однокімнатні квартири на 9,1% порівняно з четвертим кварталом 2024 року, на двокімнатні – на 8%, на трикімнатні – на 7,4%. На вторинному ринку вони зросли на 9,1%, 7,8% і 7,6% відповідно.
Загалом за підсумком трьох кварталів ціни на житло виросли на 12,7% до аналогічного періоду минулого року. На первинному ринку зростання становить 14,8%, на вторинному – 11,6%.
Як повідомлялося, згідно з Держстатом ціни на житло у 2024 році зросли на 12,7%.
Держстат зазначив, що показники наведені без урахування тимчасово окупованих територій і частини територій, де ведуться (велися) бойові дії.
