Продажі квартир в українських новобудовах у третьому кварталі 2023 року відновилися на 24% від довоєнного показника, водночас попит на житло вже становить 70-80%, випливає з дослідження порталу нерухомості “ЛУН”.
“Ми порівняли продажі девелоперів із показниками 2021 року. Наприкінці 2022 року продажі відновилися до 11%. У 2023 році продажі активно зростали і станом на третій квартал відновилися майже на чверть – до 24%. Ми бачимо, що ринок у 2023 році відновлюється в усіх сегментах. Зараз люди купують готове житло або з терміном введення в експлуатацію до 1 року. Але вже очевидно, що формується відкладений попит. За відсутності ескалації можемо розраховувати на стабілізацію ринку”, – розповіла директорка з продажу “ЛУН” Ольга Охріменко на RED Online Meeting “Ринок житла: підсумки-2023 і прогнози-2024”.
Згідно з дослідженням, у Києві та Київській області продажі відновлюються повільнішими темпами і становлять сьогодні 17% від довоєнного показника. При цьому у Львові та області рівень продажів досяг 42%.
До теперішнього часу продажі відкрито у 83% житлових комплексів в Україні, будівництво відновлено на 77% будівельних майданчиків, зазначає “ЛУН”. У грудні 2023 року в процесі будівництва перебувають 916 ЖК, з них 4% вже розпродано, у 3% продажі ще не стартували, у 5% продажі зупинено.
Найбільше ЖК з відкритими продажами в київському регіоні: у Києві – 230 об’єктів, у Київській області – 182. Серед лідерів також Львівська області (238 об’єктів у продажу), Одеська (135), Івано-Франківська (91), Хмельницька (88) і Тернопільська (80).
За даними “ЛУН”, після початку повномасштабного вторгнення продажі стартували у 275 ЖК, найбільше у Львівській області (79), Київській (43), Тернопільській (29), Івано-Франківській (24) та Закарпатській (23). Завершили продажі в цей період 294 житлових комплекси.
Охріменко зазначила, що в останні півроку активну динаміку показує видача іпотечних кредитів за програмою “єОселя”, що позитивно впливає на попит на житло.
“Що стосується інтересу до купівлі квартири, на сьогодні він відновився до рівня 70-80% після падіння в лютому 2022 року до 30%. Наразі люди знову цікавляться купівлею квартири, як на первинному, так і на вторинному ринку нерухомості”, – повідомила експертка.
Водночас низькі темпи введення в експлуатацію житла можуть спровокувати дефіцит нових квартир для учасників держпрограми під 7%, за умовами якої обраний будинок має бути не старшим за три роки. Так, за даними “ЛУН”, у столиці в січні-вересні 2023 року введено на 15% менше житла, ніж торік, у Київській області – на 35%, у Львові – на 38%.
Середні ціни на новобудови за рік зросли майже в усіх регіонах, випливає з дослідження. На колишньому рівні збереглися ціни в Києві (47,3 тис. грн/кв. м), Львівській області (35,8 тис. грн/кв. м) і Дніпропетровській (39,2 тис. грн/кв. м). Водночас ціни знизилися в Одеській області – на 6% (до 33 тис. грн/кв. м), у Вінницькій – на 8% (до 31,1 тис. грн/кв. м) і Миколаївській – на 21% (до 26,9 тис. грн/кв. м).
Найбільше зростання середніх цін на житло зафіксовано в Харківській області – на 35% (до 28,3 тис. грн/кв. м), Кіровоградській – на 26% (до 31,5 тис. грн/кв. м), Хмельницькій – на 22% (до 24,3 тис. грн/кв. м).
За даними “ЛУН”, Львів утримує першість за дорожнечею новобудов із 48,5 тис. грн/кв. м. Далі йде Київ – 48 тис. грн/кв. м, Ужгород – 41,5 тис. грн/кв. м, Дніпро – 40 тис. грн/кв. м і Одеса – 36,2 тис. грн/кв. м.
На вторинному ринку середні ціни на житло зростають залежно від віддаленості від зони активних бойових дій, зазначила Охріменко.
“Чим далі регіон від бойових дій, тим вищі там ціни. Виняток – столиця. Багато жителів Києва поки що не повертаються і не прийняли рішення про придбання житла. Тому Київ поки що не піднімає ціни, і навіть трохи їх знизив”, – пояснила вона.
Найбільший приріст у ціні на вторинному ринку за півроку показав Львів – “плюс” $6,4 тис., до $58,5 тис. за однокімнатну квартиру. Істотно зросли ціни також в Івано-Франківську (+$4,7 тис., до $31,7 тис.), Чернігові (+$4 тис., до $31 тис.) і Черкасах (+$3,4 тис., до $38,4 тис.).
Середні ціни на двокімнатні квартири на вторинному ринку найбільше зросли у Вінниці (+$8,9 тис., до $59,9 тис.), а також у Чернівцях (+7 тис., до $62 тис.), Львові (+$7 тис., до $87 тис.) і в Черкасах (+$7 тис., до $57 тис.).
Трикімнатне житло на вторинному ринку найбільше подорожчало також у Вінниці (+$8,8 тис., до $75,8 тис.), Львові (+$7,7 тис., до $108,7 тис.), Івано-Франківську (+$7 тис., до $60 тис.). Водночас у Києві середня ціна на трикімнатні квартири на вторинному ринку впала на $8 тис., до $135 тис.
Державний Укргазбанк почав видавати іпотечні кредити на житло на первинному ринку нерухомості за програмою “єОселя”, повідомила прес-служба банку.
Згідно з повідомленням, першим партнером банку став забудовник ТОВ “Будівельна виробничо-комерційна компанія “Федорченко” з об’єктом у Сумах.
З початку дії держпрограми “єОселя” Укргазбанк видав кредитів на 2,2 млрд грн для 1,3 тис. сімей.
Як повідомлялося, програма доступного іпотечного кредитування “єОселя” запрацювала в Україні з жовтня 2022 року. На пільгову іпотеку під 3% річних терміном до 20 років із початковим внеском від 20% вартості житла можуть претендувати військовослужбовці-контрактники ЗСУ, працівники сектору безпеки і оборони, медпрацівники, педагоги, науковці.
З 1 серпня подати заявку на участь у програмі “єОселя” під 7% можуть ветерани війни, учасники бойових дій, ВПО та громадяни, які не мають власного житла, більшого за нормативну площу.
У програмі “єОселя” беруть участь сім банків-партнерів: Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Глобус банк, Sky Bank, Укрексімбанк і Сенс банк. Подати заявку на участь у програмі можна в мобільному застосунку “Дія”.
Наприкінці 2022 року уряд докапіталізував “Укрфінжитло” на 30 млрд грн за рахунок випуску облігацій внутрішньої держпозики (ОВДП). На думку віцепрем’єрки – міністра економіки Юлії Свириденко, такого фінансування достатньо, щоб у 2023 році видати 12-15 тис. іпотечних кредитів.
Наприкінці квітня Мінекономіки як єдиний акціонер “Укрфінжитла” схвалило операції РЕПО з цими ОВДП на строк до року на суму 15 млрд грн. Пізніше повідомлялося, що ставка за цими операціями може становити до 20% річних, тоді як самі ОВДП були випущені на термін до п’яти років за ставкою 19,5% річних.
Зростання платоспроможного попиту в категорії “комфорт+” у столичному регіоні щомісяця становить 3-5%, повідомила директор з маркетингу групи компаній DIM Дарія Бедя.
“У ліквідних проєктах у категорії “комфорт+” у ціновому діапазоні $1300-1500 за кв. м за стабільної будівельної динаміки та якісного концепту приріст платоспроможного попиту щомісяця становить 3-5%”, – повідомила Дарія Бедя агентству “Інтерфакс-Україна”, посилаючись на дані аналітичного звіту компанії.
За її словами, позитивна динаміка з кінця весни є непоганим сигналом і свідчить про готовність покупців сьогодні інвестувати в комфортне та безпечне середовище для життя в Україні, що повністю відповідатиме їхнім вимогам та очікуванням.
Серед цих вимог, за словами Беді, продумана концепція, що враховує різні життєві сценарії і в просторовому зонуванні території, і в наповненні функціями. Обов’язковими є різноманітна поліфункціональна інфраструктура, що відображає очікування саме цільових груп покупців, продумана квартирографія та варіативна лінійка планувальних рішень, енергетична незалежність комплексу, зокрема, наявність альтернативних джерел живлення на подачу води або живлення ліфтового обладнання, клієнтоорієнтована сервісна компанія та система контролю доступу на територію.
“На рівень попиту безпосередньо впливає концепт самого проєкту, стадія будівництва, а особливо – реальна будівельна динаміка на майданчику, репутація девелопера та гнучкі умови купівлі як за умови розтермінування, так і за умови 100% оплати”, – пояснила директорка з маркетингу групи компаній DIM.
Найбільше покупця в сегменті “комфорт+” сьогодні цікавлять однокімнатні квартири площею 40-47 кв. м з кухнею-вітальнею від 20 кв. м і окремою спальнею з гардеробною. Топовими двокімнатними є планування від 68 до 75 кв. м із двома окремими спальнями, кухнею-вітальнею від 20 кв. м, трикімнатні квартири 85-90 кв. м із трьома окремими спальнями, одна з яких є майстер-спальнею з власним санвузлом і гардеробом, велика кухня-вітальня також у пріоритеті.
Дарія Бедя додала, що на ринку первинної нерухомості почастішали угоди на купівлю квартир бізнес-класу із середньою ціною від $2 тис./кв. м. На початок осені в структурі продажів бізнес-клас займав 25%, хоча ще навесні цей показник був на рівні 15%.
Група DIM заснована 2014 року, складається з шести компаній, що охоплюють усі стадії будівництва. До теперішнього часу ввела в експлуатацію 12 будинків у шести ЖК загальною житловою площею понад 218 тис. кв. м. На стадії будівництва – шість житлових комплексів категорії “комфорт+” і “бізнес-клас”: “Новий Автограф”, “Метрополіс”, Park Lake City, Lucky Land та ін.
Введення в експлуатацію житла в Україні за підсумками січня-вересня 2023 року збільшилося на 13% порівняно з аналогічним періодом 2022 року – до 5 млн 451,7 тис. кв. м, повідомила Державна служба статистики.
Згідно з повідомленням, у містах від початку року введено в експлуатацію 3 млн 258,4 тис. кв. м житла (59,8% від загального обсягу), у сільській місцевості – 2 млн 193,3 тис. кв. м.
Загалом за звітний період в експлуатацію введено 66,5 тис. квартир, що на 9,2% більше, ніж у січні-вересні 2022 року. При цьому 16 тис. квартир було введено в одноквартирних будинках, 50,5 тис. – у багатоквартирних.
За підсумками дев’яти місяців найбільше житла введено в Київській області (понад 1 млн кв. м, 18,5% від загального обсягу), у Києві (837,9 тис. кв. м, 15,4%), Львівській області (542,3 тис. кв. м), Вінницькій (506,8 тис. кв. м), Івано-Франківській (402,3 тис. кв. м) і Закарпатській (263,1 тис. кв. м).
Згідно зі статданими, зростання обсягів введення житла зафіксовано в усіх регіонах України, крім п’яти областей. Найбільший приріст до минулого року показала Харківська область, де в січні-вересні введено 186,4 тис. кв. м, що на 385,8% перевищує показник аналогічного періоду минулого року.
Водночас у п’яти областях зафіксовано падіння обсягів введеного житла. Так, в Одеській області введено 217,6 тис. кв. м, що на 57,2% менше, ніж у січні-вересні 2022 року, у Полтавській – 105 тис. кв. м (-46,8%), Запорізькій – 7,9 тис. кв. м житла (-25,3%), Чернігівській – 47,2 тис. кв. м (-21,6%), у Житомирській – 79,5 тис. кв. м (-11,1%).
Дані наведено з урахуванням житла, введеного згідно з тимчасовим порядком прийняття в експлуатацію будинків, збудованих без дозволу на виконання будівельних робіт, нагадує Держстат. Також інформацію наведено без урахування тимчасово окупованих РФ територій і частини територій, де ведуться (велися) бойові дії.
Як повідомлялося, введення в експлуатацію житла в Україні за підсумками 2022 року скоротилося на 37,8% порівняно з 2021 роком – до 7 млн 110,2 тис. кв. м.
Перехід до режиму керованої гнучкості курсу наразі не позначився на цінах на житло на первинному ринку, однак може змінити поведінку потенційних покупців, а зростання курсу долара в майбутньому – вплинути на собівартість будівництва, вважають українські девелопери, яких опитало агентство “Інтерфакс-Україна”.
“Зараз ми не очікуємо різких цінових коливань на ринку первинки. Прив’язка до поточного курсу долара США є стандартною практикою серед девелоперів. Тобто у разі значного просідання гривні відносно долара, ціни на квадратні метри в еквіваленті нацвалюти дійсно зростуть. Проте наразі підстав для цього ми не спостерігаємо”, – розповіла агентству комерційна директорка “Інтергал-Буд” Анна Лаєвська.
За її словами, у короткостроковій перспективі на вартість квадратного метра переважно впливатиме динаміка реального попиту та собівартість будівництва.
Водночас зростання курсу долара може спричинити зростання цін на послуги підрядників і будівельні матеріали, зазначив директор із маркетингу City One Development Дмитро Новіков.
“На даний час ми не бачимо передумов для стрімкого зростання цін на ринку первинної нерухомості. Навіть якщо долар підвищиться у ціні, значних змін на первинці найближчим часом не відбудеться. Але це може позначитися у майбутньому: у разі подорожчання вартості будівельних матеріалів, які напряму прив’язані до валюти, звичайно, зросте і собівартість будівництва”, – зазначив він.
Аналогічну думку висловила директорка з маркетингу групи компаній DIM Дарія Бедя.
“Цінова політика на первинному ринку завжди тісно пов’язана із курсовими коливаннями, адже великий відсоток послуг підрядників та й вартість будівельних матеріалів, наприклад, прив’язана до американською валюти. Якщо курс буде суттєво зростати, це створить додаткове навантаження на собівартість будівництва, що потягне ціну догори”, – повідомила експерт.
Водночас риторика про “зліт цін” на тлі гнучкого курсу – не більше ніж маркетинговий хід і спроба схилити покупця до покупки, зазначила вона.
“Ніякого стрімкого зростання при цьому з урахуванням стримувальних чинників не відбудеться”, – вважає Бедя.
У разі зростання курсу долара уповільнити зростання собівартості девелопери зможуть лише за допомогою раніше закупленого запасу будматеріалів, повідомила директорка з маркетингу Alliance Novobud Ірина Міхальова.
“Можна сказати впевнено, що із подальшим зростанням курсу долара зростатиме і вартість первинки насамперед у гривневому еквіваленті. Зростатиме й собівартість будівництва, адже виробники та постачальники послуг і будматеріалів підійматимуть ціни. Єдиним засобом уповільнення зростання собівартості можуть стати запаси будматеріалів, які були закуплені раніше й наразі є у розпорядженні будівельників”, – зазначила вона.
Міхальова зауважила, що наразі прогнозувати реакцію ринку можна за умови поступового зростання курсу долара, без різких стрибків.
Зі свого боку в компанії KAN Development вважають, що навіть різке коливання курсу вплине на ринок житла несуттєво.
“Навіть різке коливання курсу, за умов, якщо воно позначиться на собівартості нерухомості, не суттєво вплине на ринок житла. Якщо курс просяде на 10%, то згодом він зміцниться. Державні іпотечні програми не призупиняться, а й далі будуть видаватися в гривнях. Щодо нового житла, забудовники й далі підлаштовуватимуться під вартість в доларах по ринку. Поки ми не бачимо факторів, які можуть різко обвалити гривню”, – прокоментував девелопер.
Як повідомили у пресофісі групи “Ковальська”, перехід до гнучкості курсу може мати опосередкований вплив на попит і, можливо, сповільнить темпи відновлення ринку девелопменту на тлі загального зменшення купівельної спроможності.
“Наприклад, покупці, які мають збереження в іншій валюті й готові купувати сьогодні, можуть відкладати рішення щодо купівлі до «кращого курсу», а покупці, які розглядають купівлю за державними та партнерськими програмами, як-от «єОселя», пільгова іпотека тощо, можуть піти на вторинний ринок у пошуку дешевшого житла через «невизначеність»”, – зазначив девелопер.
Про ймовірність зміни поведінки потенційних покупців розповіла і керівниця департаменту продажів групи компаній Greenville Сусанна Караханян.
“Для тих, хто зараз розмірковує про придбання житла, відкривається «вікно можливостей», щоб вкласти кошти, поки курс ще не набрав швидкості і не почав рости вслід за комерційним. Ця ситуація, скоріше за все, пришвидшить інвесторів, які готові одразу внести повну вартість”, – розповіла експерт у коментарі агентству.
Крім того, непередбачуваною стала ситуація для тих, хто планував оформляти довгу розстрочку на купівлю житла.
“Поки курс НБУ був незмінним більше року, інвестор міг чітко розрахувати свої платежі. Зараз ситуація буде непередбачуваною. Тому забудовники будуть намагатися брати ситуацію під контроль: наприклад, фіксувати курс на певний період, щоб не втратити покупця та продемонструвати лояльність”, – зазначила Караханян.
Як повідомлялося, 3 жовтня Національний банк України перейшов у режим керованої гнучкості обмінного курсу.
DIM, Бедя., девелоперы, ЖИТЛО
Із початком осені на ринку первинної нерухомості почастішали угоди з купівлі квартир бізнес-класу із середньою ціною від $2 тис./кв. м, розповіла агентству “Інтерфакс-Україна” директорка з маркетингу групи компаній DIM Дарія Бедя.
“Згідно з даними дослідження наших аналітиків, нині у структурі продажу бізнес-клас займає 25%, хоча ще навесні цей показник був на рівні 15%. Такі сигнали обнадійливі, тому чекаємо на збільшення попиту цієї осені. Звісно, все залежатиме від новин на фронті, частоти й наслідків обстрілів столиці та можливих відключень електроенергії. Ми також чудово розуміємо, що ця категорія покупців наприкінці осені, ймовірно, виїжджатиме на зиму з України”, – повідомила Бедя.
За її словами, на рівень попиту безпосередньо впливає сам проєкт і його концепція, стадія та активність будівництва. Важливими критеріями стає репутація девелопера, його вміння дотримуватися слова в термінах та обіцянках, а також гнучкі умови купівлі і в разі 100% оплати, і в разі розстрочки. Велику увагу приділяють видовим характеристикам і якості матеріалів, просторовому зонуванню території, ландшафтному дизайну, сервісній компанії, охороні та консьєрж-сервісу. Людям, які обирають бізнес-клас, важлива достатня кількість паркомісць, наявність підземного паркінгу з ліфтом до житлових поверхів.
За даними аналітиків групи компаній DIM, нині підвищеним попитом користуються квартири правильної форми планування, частіше або класичні планувальні рішення, або євроформати з просторими кухнями-вітальнями та ізольованими особистими кімнатами.
Площа однокімнатних квартир, які найчастіше купують у бізнес-сегменті, сягає 50-55 кв. м, двокімнатних – 75-80 кв. м, трикімнатних – 100-120 кв. м. Обов’язковими атрибутами таких квартир, як уточнила директорка з маркетингу DIM, стають велика вітальня зона з панорамними вікнами площею від 30 кв. м, майстер-спальня з гардеробною зоною та окремим санвузлом – площа 20 кв. м, дитяча кімната – від 25 кв. м із гардеробом.
При цьому триває тенденція зменшення середньої площі квартир, які купують.
Якщо раніше, за її словами, у бізнес-класі цікавилися трикімнатними квартирами в діапазоні 120-150 кв. м, то нині до 120 кв. м.; при цьому двокімнатні наразі більш затребувані в діапазоні до 85 кв. м проти 85-100 кв. м раніше. Не змінився запит лише на однокімнатні на рівні 50-55 кв. м.
“Середня площа квартир із точки зору попиту зменшилася на 10-15%. Але основна маса реалізованих об’єктів були запроєктовані до війни, тому в залишках у девелоперів є великогабаритні квартири, які не дуже цікаві покупцям. Адже нині важливіший загальний чек покупки. Тому на великі квартири девелопери пропонують більш гнучкі умови з розстрочки та знижок”, – резюмує Бедя.
Група DIM заснована у 2014 році, включає шість компаній, що охоплюють усі стадії будівництва. Дотепер ввела в експлуатацію 12 будинків у шести ЖК загальною житловою площею понад 218 тис. кв. м. На стадії будівництва – шість житлових комплексів категорії “комфорт+” і “бізнес-клас”: “Новий Автограф”, “Метрополіс”, Park Lake City, Lucky Land тощо.
DIM, Бедя., бізнес-клас, ЖИТЛО
