Die Europäische Kommission arbeitet an einem neuen Rechtsrahmen, der es nationalen, regionalen und kommunalen Behörden ermöglichen wird, Kurzzeitvermietungen in Gebieten zu beschränken, die mit einem besonders starken Preisanstieg und einem Mangel an Wohnungen für Dauerbewohner zu kämpfen haben.
Die Initiative wird Teil des künftigen europäischen Gesetzes über bezahlbaren Wohnraum – des „Affordable Housing Act“ – sein, das die Europäische Kommission im Jahr 2026 vorlegen will. Das Dokument soll den Behörden helfen, Gebiete mit Wohnungsnot auf der Grundlage öffentlich zugänglicher statistischer Daten zu identifizieren und Maßnahmen zu ergreifen, die dem Ausmaß des Problems angemessen sind.
Es geht nicht um ein pauschales Verbot von Airbnb, Booking.com oder anderen Plattformen in der gesamten Europäischen Union. Die Europäische Kommission beabsichtigt, einen rechtlichen Rahmen zu schaffen, innerhalb dessen Städte und Regionen die Kurzzeitvermietung eigenständig regulieren können, ohne gegen die Vorschriften des Binnenmarktes zu verstoßen.
Insbesondere sollen die Kommunen mehr Rechtssicherheit erhalten, wenn sie Beschränkungen in Gebieten einführen, in denen die Vermietung an Touristen das Wohnungsangebot für die lokale Bevölkerung verringert. Mögliche Maßnahmen werden unter Berücksichtigung der lokalen Situation, der Interessen der Tourismusbranche und des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit festgelegt.
Im Rahmen der Konsultationen forderten Vertreter von Städten und Regionen die Europäische Kommission auf, eine Liste von Instrumenten zu erstellen, die mit dem EU-Recht vereinbar sind. Sie betonten zudem die Notwendigkeit, die Unterschiede zwischen großen Tourismuszentren, Kleinstädten und ländlichen Gebieten zu berücksichtigen.
Die Ausarbeitung des Gesetzes über bezahlbaren Wohnraum erfolgt parallel zur Umsetzung der zuvor verabschiedeten EU-Vorschriften zur Erhebung von Daten über Kurzzeitvermietungen. Ab dem 20. Mai 2026 gilt die EU-Verordnung Nr. 2024/1028. Sie sieht die Einrichtung digitaler Registrierungssysteme für Vermieter sowie den Datenaustausch zwischen Plattformen und staatlichen Behörden vor.
In Ländern, die eine entsprechende Registrierung einführen, muss der Eigentümer eine eindeutige Objektnummer erhalten und diese in der Anzeige angeben. Online-Plattformen sind verpflichtet, diese Nummern anzuzeigen und zu überprüfen, Stichprobenkontrollen durchzuführen und Anzeigen auf Verlangen der Behörden zu löschen, wenn sie nicht den festgelegten Vorschriften entsprechen.
Die Plattformen müssen zudem monatlich Angaben zur Anzahl der Gäste und der gebuchten Übernachtungen über ein einheitliches nationales digitales Portal übermitteln. Dies ermöglicht es den Kommunen, das tatsächliche Ausmaß der touristischen Vermietung einzuschätzen und datengestützte Entscheidungen zu treffen.
Die geltende Verordnung regelt jedoch in erster Linie die Registrierung und den Informationsaustausch. Sie legt an sich keine europaweiten Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl der zur Vermietung angebotenen Wohnungen oder der zulässigen Übernachtungsanzahl fest.
Nach Angaben der Europäischen Kommission macht die Kurzzeitvermietung bereits etwa ein Viertel des gesamten Angebots an touristischen Unterkünften in der EU aus.
Im Jahr 2025 wurden über Airbnb, Booking.com, Expedia und andere große Online-Plattformen 951,6 Millionen Übernachtungen gebucht. Im Vergleich zum Jahr 2024 stieg diese Zahl um 11,4 %.
Die Europäische Kommission erkennt an, dass dieser Markt den Immobilienbesitzern Einnahmen verschafft, die Auswahl für Touristen erweitert und die lokale Wirtschaft unterstützt. Gleichzeitig kann die hohe Konzentration von Kurzzeitvermietungen in historischen Stadtzentren und beliebten Ferienorten das Angebot an Wohnungen für den dauerhaften Wohnbedarf verringern und zu Preissteigerungen beitragen.
Laut den Unterlagen des europäischen Plans für bezahlbaren Wohnraum stieg die Zahl der Buchungen von Kurzzeitvermietungen über die größten Plattformen im Zeitraum 2018–2024 um mehr als 90 %. Professionelle Anbieter stellen über 45 % des Angebots bereit, obwohl sie unter den Eigentümern eine Minderheit darstellen.
Nach Verabschiedung der neuen Gesetzgebung werden die Vorschriften nicht nur vom jeweiligen Land, sondern auch von der Situation in der jeweiligen Stadt oder Region abhängen. In Tourismuszentren mit Wohnraummangel könnten die lokalen Behörden potenziell strengere Anforderungen hinsichtlich der Registrierung, der Lizenzierung und der Mietdauer einführen. In Regionen, in denen es an touristischem Wohnraum mangelt und Kurzzeitvermietungen die lokale Wirtschaft stützen, könnten die Einschränkungen deutlich geringer ausfallen.
Airbnb stellt die Gastgeber auf ein neues Modell für Servicegebühren um: Anstelle des bisherigen Systems, bei dem Gastgeber in der Regel etwa 3 % zahlten und Gäste die Servicegebühr separat entrichteten, führt die Plattform nun eine einheitliche Provision für Gastgeber ein.
Nun zahlen die meisten Gastgeber 15,5 % des Buchungspreises. Airbnb begründet dies mit dem Wunsch, die Preise transparenter zu gestalten: Der Gast sieht den Endpreis ohne eine separate Servicegebühr obendrauf.
Für Gastgeber bedeutet dies, dass sie ihre Preise anpassen müssen. Wenn der Preis nicht geändert wird, sinkt die Nettoauszahlung. Nach dem Beispiel von Airbnb erhält ein Gastgeber bei einem Preis von 100 $ nach Abzug der Provision 84,50 $.
Die Umstellung erfolgt schrittweise. Für Gastgeber außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) ist der Stichtag für die Preisanpassung der 15. September, für Gastgeber innerhalb des EWR der 13. Oktober.
Für den Markt der Kurzzeitvermietung wird dies den Druck auf Eigentümer und Verwaltungsgesellschaften verstärken: Sie müssen ihre Preise, Rabatte und Finanzmodelle neu berechnen.
Die Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen in der EU über Online-Plattformen stieg Anfang 2026 weiter an. Von Januar bis März verbrachten Gäste 144,3 Millionen Übernachtungen in Kurzzeitunterkünften, die über Airbnb, Booking oder Expedia gebucht wurden. Das sind 9,7 % mehr als im ersten Quartal 2025 und 16,6 % mehr als im ersten Quartal 2024, wie Eurostat am 2. Juli mitteilte.
Das stärkste Wachstum verzeichnete Malta – plus 30,5 % im Jahresvergleich. Es folgen Slowenien – plus 24,7 %, die Slowakei – plus 23,5 % und Zypern – plus 22,3 %. Ein zweistelliges Wachstum wurde auch in Finnland, Tschechien, Irland, Kroatien, Griechenland, Deutschland, Italien, Schweden, Polen, Estland, Lettland und Litauen verzeichnet.
Unter den größten Tourismusmärkten der EU verzeichneten alle sieben meistbesuchten Länder ebenfalls ein Wachstum. Deutschland verzeichnete ein Plus von 14,9 %, Italien von 14,7 %, Polen von 11,9 %, Frankreich von 8,1 %, Spanien von 6,5 %, Portugal von 4,9 % und Österreich von 4 %. Das bedeutet, dass der Markt nicht nur in kleinen Ländern mit einer niedrigen Ausgangsbasis wächst, sondern auch in den großen Tourismuswirtschaften.
Eurostat präzisiert, dass es sich dabei speziell um Übernachtungen in Kurzzeitunterkünften über Plattformen handelt und nicht um Hotels und Campingplätze. Wenn beispielsweise eine vierköpfige Familie drei Nächte in einer Ferienwohnung verbringt, wird dies als 12 Übernachtungen gewertet. Die Daten werden als experimentelle Statistik veröffentlicht und basieren auf Informationen, die die Plattformen direkt an Eurostat übermitteln.
Die regionalen Statistiken werden mit einer gewissen Verzögerung veröffentlicht. Nach den Daten für das vierte Quartal 2025 waren die beliebtesten Regionen für Kurzzeitvermietungen über Plattformen Andalusien in Spanien mit 9,9 Millionen Übernachtungen, die Kanarischen Inseln mit 8,2 Millionen und Île-de-France in Frankreich mit 7,2 Millionen. Unter den zehn beliebtesten Regionen befanden sich nur Gebiete aus drei Ländern – Spanien, Frankreich und Italien.
Für Investoren bedeutet diese Statistik, dass es nicht mehr ausreicht, sich allein am allgemeinen Marktwachstum zu orientieren. Man muss das jeweilige Land, die Stadt, saisonale Schwankungen, lokale Beschränkungen für Airbnb und Booking, Steuern, Registrierungsvorschriften und den Wettbewerb mit Hotels berücksichtigen. In Europa wächst die Kurzzeitvermietung nach wie vor, entwickelt sich jedoch zunehmend zu einem regulierten und professionellen Geschäftszweig.
Wie der Serbische Ökonom berichtet, verschärft Albanien die steuerliche Kontrolle über den Markt für Kurzzeitvermietungen, der sich in den letzten Jahren zu einem der am schnellsten wachsenden Segmente der Tourismusimmobilien des Landes entwickelt hat. Die Steuerbehörde hat einen Sektorplan für den Tourismussektor bis 2026 auf den Weg gebracht, in dessen Rahmen die Aktivitäten von Vermietern auf Airbnb, Booking.com und anderen Plattformen mit den Steuererklärungen abgeglichen werden sollen.
Im Grunde genommen wird Albanien zu einem der ersten Länder Europas, in denen die Steuerkontrolle für Kurzzeitvermietungen über digitale Plattformen mithilfe künstlicher Intelligenz automatisiert wird. Damit wird das Land zu einem regionalen Vorreiter für eine strengere Kontrolle der Einnahmen aus Tourismusimmobilien.
Das wichtigste Instrument der neuen Kontrolle wird ein automatisiertes, KI-basiertes Überwachungssystem sein. Algorithmen werden wöchentlich die albanischen Segmente von Airbnb und Booking scannen und dabei die Preise pro Nacht, deren Entwicklung, die tatsächliche Auslastung der Objekte, den Buchungskalender sowie die Anzahl und die Daten der Bewertungen durch Touristen analysieren.
Private Wohnungseigentümer, die eine oder mehrere Wohnungen über Airbnb und Booking vermieten, sind nicht verpflichtet, eine Selbstständigkeit anzumelden, müssen jedoch jährlich eine individuelle DIVA-Erklärung einreichen und Einkommensteuer in Höhe von 15 % entrichten. Die Steuer wird auf das Nettoeinkommen nach Abzug der Plattformprovision berechnet. Einzelne Erläuterungen zu den neuen Verpflichtungen für Kurzzeitvermietungen ab 2026 verweisen ebenfalls auf die Nutzung von DIVA als digitales System zur Einkommenserklärung für natürliche Personen.
Besondere Aufmerksamkeit widmen die Behörden der Mehrwertsteuer. Im albanischen Tourismussektor gilt ein ermäßigter Satz von 6 % anstelle der üblichen 20 %, dieser kann jedoch nur von Unterkünften in Anspruch genommen werden, die eine physische Inspektion durchlaufen und ein offizielles Klassifizierungszertifikat vom Ministerium für Tourismus erhalten haben. Wenn ein Betreiber den Satz von 6 % ohne ein solches Zertifikat anwendet, kann das Finanzamt rückwirkend die Mehrwertsteuer zum vollen Satz von 20 % nachfordern, zusammen mit Strafen und Verzugszinsen.
Eine weitere Anforderung betrifft bargeldlose Zahlungen. Bis zum 30. Mai 2026 müssen alle Beherbergungsbetriebe in Albanien, einschließlich Hotels, Hostels, Campingplätze und zertifizierte Gästehäuser, physische POS-Terminals für die Zahlungsabwicklung installieren. Gleichzeitig wurde das Limit für Barzahlungen zwischen gewerblichen Unternehmen von 150.000 auf 100.000 Lek gesenkt.
Für den Immobilienmarkt bedeutet dies das Ende einer Phase schwacher Kontrolle über die Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen. In den letzten Jahren erlebt Albanien einen Investitionsboom bei Ferienimmobilien, insbesondere an der Küste, wo Käufer auf Einnahmen aus touristischen Vermietungen setzen.
Doch nun wird die Rentabilität solcher Objekte immer stärker nicht nur von der Auslastung und dem Preis, sondern auch von der Steuerdisziplin des Eigentümers abhängen.
Für ausländische Investoren bedeuten die neuen Vorschriften, dass sie das Steuermodell des Objekts im Voraus berücksichtigen müssen.
Das albanische Modell spiegelt einen breiteren Trend in der Region wider. Auch Montenegro verschärft die Kontrollen bei Abrechnungen und Steuern im Immobilien- und Tourismussektor, doch Albanien geht noch einen Schritt weiter: Es nutzt digitale Überwachung und KI, um die tatsächlichen Aktivitäten auf den Plattformen mit den Steuererklärungen abzugleichen.
Der Oberste Gerichtshof von Madrid hat den Antrag von Airbnb auf Aussetzung der Zahlung einer vom spanischen Verbraucherschutzministerium verhängten Geldstrafe in Höhe von 64 Millionen Euro abgelehnt und das Unternehmen verpflichtet, die Geldstrafe zu zahlen, solange das Verfahren in der Hauptsache noch läuft. Dies berichteten spanische Medien; die Maßnahme ist Teil einer umfassenderen Kampagne der spanischen Behörden zur Verschärfung der Kontrollen auf dem Markt für Kurzzeitvermietungen.
Laut einer Veröffentlichung von El País wurde die Geldstrafe im Dezember 2025 verhängt und entspricht etwa dem Sechsfachen des „unrechtmäßig erzielten Gewinns“, den Airbnb nach Einschätzung der spanischen Behörden durch die umstrittene Praxis der Anzeigenveröffentlichung erzielt hat. Das am 23. März veröffentlichte Gerichtsurteil betrifft speziell die Ablehnung des Antrags auf vorläufigen Rechtsschutz, d. h. es entscheidet nicht über den Streit in der Sache selbst, entzieht dem Unternehmen jedoch die Möglichkeit, die Zahlung bis zum endgültigen Urteil aufzuschieben.
Die spanischen Behörden begründeten die Sanktion mit drei wesentlichen Verstößen. Es geht um die Veröffentlichung von Anzeigen für Touristenunterkünfte ohne die vorgeschriebene Lizenznummer, die Verwendung falscher oder unrichtiger Registrierungsdaten sowie um irreführende Angaben zum rechtlichen Status der Vermieter. All dies wurde in Madrid als unlautere oder irreführende Werbung eingestuft.
Airbnb erklärte seinerseits, dass die Entscheidung des Gerichts verfahrensrechtlicher Natur sei und den Kern des Streits nicht berühre, und dass das Unternehmen die Geldstrafe als Verstoß gegen spanisches und europäisches Recht betrachte. Das Unternehmen hat bereits gegen die Sanktion Berufung eingelegt und setzt seine gerichtliche Verteidigung fort.
Der Fall spielt sich vor dem Hintergrund einer allgemeinen Verschärfung der spanischen Politik in Bezug auf Kurzzeitvermietungen ab. Laut Reuters gab das Verbraucherschutzministerium im Sommer 2025 bekannt, dass es die Entfernung von 65.000 Airbnb-Anzeigen erreicht habe, die als regelwidrig eingestuft wurden, und anschließend fast 55.000 weitere Anzeigen ohne die vorgeschriebenen Lizenznummern aufgedeckt habe. Die Behörden verbinden diese Kampagne mit dem Versuch, den Druck der touristischen Vermietung auf den Wohnungsmarkt zu verringern und den Anstieg der Mietpreise für Einheimische einzudämmen.
Spanien hat in den letzten zwei Jahren insgesamt die Beschränkungen für die touristische Vermietung verschärft. Insbesondere bestätigte eines der höchsten Gerichte des Landes im März 2025 den Plan Barcelonas, die Lizenzierung von Kurzzeitvermietungen bis 2028 vollständig einzustellen. Dies unterstreicht, dass der Konflikt zwischen Airbnb und den Regulierungsbehörden Teil einer umfassenderen Kehrtwende in der spanischen Wohnungspolitik zugunsten einer Beschränkung von Kurzzeitvermietungen in überhitzten Tourismusgebieten ist.
Für den Immobilienmarkt und den Tourismussektor bedeutet dies steigende regulatorische Risiken für Plattformen für Kurzzeitvermietungen in Spanien.
Für die Plattformen selbst wird nicht mehr nur die Größe des Geschäfts zum entscheidenden Faktor, sondern auch die Fähigkeit, sich schnell an neue Anforderungen hinsichtlich Lizenzierung, Transparenz der Anzeigen und Offenlegung von Daten über die Eigentümer der Unterkünfte anzupassen.
Die griechische Steuerbehörde AADE verschärft die Kontrolle über Kurzzeitvermietungen über Airbnb, Booking.com und Vrbo: Eigentümer und Verwalter von Immobilien müssen bis zum 28. Februar 2026 die Daten zu den Einnahmen für 2025 im Register für Kurzzeitvermietungen überprüfen und finalisieren, einschließlich der Aufteilung der Einnahmen zwischen den Begünstigten, der Beträge und der Richtigkeit der Registrierungsnummer der Immobilie (AMA).
Nach Angaben der AADE wurden für das Jahr 2025 2,2 Millionen Erstmeldungen eingereicht, und das insgesamt gemeldete Einkommen belief sich auf 870 Millionen Euro (+16 % im Jahresvergleich). Dabei warnen die Steuerbehörden: Wenn die Daten nicht rechtzeitig bestätigt und korrigiert werden, kann es vorkommen, dass die Steuer auf 100 % des in früheren Erklärungen angegebenen Einkommens berechnet wird, auch wenn ein Teil der Beträge tatsächlich nicht erhalten wurde (z. B. aufgrund von Stornierungen).
Ab Anfang März 2026 führt die AADE Kreuzkontrollen auf der Grundlage von Daten durch, die die Plattformen direkt übermitteln. Bei der Feststellung von Objekten ohne Registrierung oder ohne Angabe der AMA in den Anzeigen sind Sanktionen vorgesehen: Geldstrafen von 5.000 bis 20.000 Euro sowie die Entfernung der Anzeigen von den Plattformen bis zur Beseitigung der Verstöße.
Vor dem Hintergrund des Wachstums des Segments verschärfen die Behörden die Anforderungen sowohl an die korrekte Registrierung als auch an die Einhaltung der Regeln für die Beibehaltung der Eintragung im Register.
