Die groß angelegte Invasion hat die Geographie und das Volumen des Baumarktes dramatisch verändert, personelle Veränderungen bewirkt, den rechtlichen Rahmen beeinflusst und neue Geschäftsfelder für ukrainische Bauunternehmen eröffnet.
Andriy Ozeytschuk, Direktor von Rauta, sprach über Tendenzen und Veränderungen im Bauwesen in den Jahren 2022-2023.
Bis heute belaufen sich die Gesamtverluste auf mehr als 150 Mrd. USD, wobei die größten Verluste im Wohnungsbau (56 Mrd. USD), in der Infrastruktur (37 Mrd. USD) und in der Industrie (12 Mrd. USD) entstanden sind. In den zwei Jahren der groß angelegten Invasion wurden etwa 15% der Produktionskapazitäten für Baumaterialien zerstört. Gleichzeitig waren die größten Verluste in den Segmenten Walzmetall und Trockengips zu verzeichnen.
Die Nachfrage
Im Jahr 2022 ist das Volumen des Baumarktes in der Ukraine um etwa 65% gesunken. Im Jahr 2023 besteht die Tendenz, den Verbrauch von Bauprodukten und -dienstleistungen zu erhöhen, und es wird erwartet, dass der Markt bis zum Ende des Jahres um 25% wachsen wird. Gleichzeitig wird das Volumen des Wohnimmobilienmarktes in Griwna-Äquivalenten auf dem Niveau des Vorjahres bleiben, Nicht-Wohnimmobilien werden um 15% wachsen, und Ingenieurbauten werden einen Anstieg von 40% verzeichnen.
Die Struktur der Nachfrage nach neuen Wohnimmobilien in der Ukraine hat sich gründlich verändert. In den Grenzregionen ging das Bauvolumen am stärksten zurück, nämlich auf fast 90%, in der Mitte auf 70%, während im Westen die Bautätigkeit um 15% zunahm, was auf die Umsiedlung von Unternehmen und Binnenvertriebenen sowie auf die aktive Entwicklung von Ferienanlagen in den Karpaten zurückzuführen ist.
Der primäre Immobilienmarkt hat sich hauptsächlich in den Westen der Ukraine verlagert. Die Entwickler in anderen Regionen konzentrieren sich hauptsächlich auf die Fertigstellung von Projekten, die vor März 2022 begonnen wurden. Derzeit zögern die meisten Investoren, neue Bauprojekte zu starten und nehmen eine abwartende Haltung ein.
Im Zentrum, Norden und Osten der Ukraine ist die Nachfrage nach Wiederaufbauleistungen für zerstörte Gebäude und Strukturen gestiegen. Unternehmen, die Schäden an ihren Immobilien erlitten haben, müssen die Gebäude wieder aufbauen, um ihren Betrieb wieder aufzunehmen.
Das am schnellsten wachsende Segment des Bauwesens ist derzeit der Wiederaufbau von Infrastrukturen, vor allem von Brücken und sozialen Einrichtungen, aus Haushalts- und Gebermitteln.
Als Reaktion auf Kriegsbedrohungen entstanden neue Segmente des Baumarktes: Strukturen zum Schutz kritischer Infrastruktureinrichtungen und modulare Stahlbetonunterstände zum Schutz von Menschen bei Luftangriffen, Artilleriefeuer usw.
Die Preise
Im Zeitraum 2022-2023 stiegen die Selbstkostenpreis um 53 %, was zu einem ähnlichen Preisanstieg auf dem primären Immobilienmarkt führte. Die Baukosten werden weiter steigen, was auf objektive Prozesse zurückzuführen ist, einschließlich der gestiegenen Nachfrage und der Inflation.
Neuorientierung der Importe
Lieferanten von Baumaterialien, die früher Produkte aus der Russischen Föderation und Weißrussland importierten (Glas, Bitumen, Walzmetall, Zement, Sandwichpaneelen usw.), waren gezwungen, auf die Lieferung von Neuorientierung aus der EU und der Türkei umzustellen.
Durch die Schließung der ukrainischen Häfen wurde die Importe von Baumaterialien auf dem Seeweg (Walzmetall, Chemikalien, Ausbauarbeiten usw.) unmöglich. Heute werden diese Materialien hauptsächlich über Rumänien in die Ukraine importiert, was zu einem Anstieg ihrer Kosten geführt hat.
Ende 2023 kam es zu Schwierigkeiten bei der Einfuhr von Rohstoff und Materialen, weil polnische und slowakische Fährmänner die Kontrollpunkte an der Grenze zur Ukraine blockierten. Dies führte auch zu einem Anstieg der Preise und Lieferzeiten für importierte Baumaterialien.
Fachkräften
Während der groß angelegten Invasion wurden betrug der Rückgang der Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter in der Ukraine etwa 35 %. Die Mobilisierung und Abwanderung von Fachkräften hat zu einem Fachkräftemangels im Baugewerbe geführt, der selbst bei einem erheblichen Marktrückgang spürbar ist. Dies könnte in Zukunft zu einer Erhöhung der Löhne führen, was die Baukosten weiter in die Höhe treiben wird, aber das Problem des Fachkräftemangels nicht lösen wird.
In diesem Zusammenhang werden Schnellbautechnologien, die eine minimale Anzahl von Arbeitskräften erfordern, immer beliebter. Beispielsweise erfordert der Bau von Gebäuden aus Sandwichpaneelen eine viel geringere Anzahl von Fachkräften als der Bau aus künstlichen Materialien.
Die Ukraine wird während des Wiederaufbauprozesses eine große Zahl von Baufachleuten benötigen, so dass in Zukunft mit einer Arbeitsmigration von Fachkräften aus der EU und Arbeitskräften aus Asien zu rechnen ist.
Gesetzgebung
Zu den wichtigsten Neuerungen im Bereich der Gesetzgebung in den letzten Jahren gehört die Tendenz, die Sicherheit der Menschen zu erhöhen und die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern. So regelt die Verabschiedung von Änderungen des Gesetzes Nr. 2486-IX die Anforderungen an den Bau von Luftschutzbunkern beim Bau neuer Gebäude. Darüber hinaus wurden mit Staatliche Gebäudevorschriften B.2.6-31:2021 die Anforderungen an die Mindestwerte für den reduzierten Wärmedurchlasswiderstand von Gebäudehüllen geändert, die um durchschnittlich 28 % gestiegen sind.
Vorbereitungen für den Wiederaufbau
Derzeit bereiten sich die meisten ukrainischen Investoren auf den Wiederaufbau vor und kalkulieren aktiv die Baukosten, warten aber auf das Ende der Feindseligkeiten, um neue Projekte zu starten.
Internationale Finanzinstitute planen, sich am Wiederaufbau zu beteiligen, und dringen allmählich in den ukrainischen Markt ein. Die wichtigsten Kriterien für die Finanzierung von Nachkriegsbauten in der Ukraine werden Transparenz und Schnelligkeit der Projektdurchführung sein, so dass internationale Organisationen bereits damit beginnen, Partnerschaften mit zuverlässigen ukrainischen Bauunternehmen einzugehen. Vorrang haben dabei Unternehmen, die mit europäischen Materialien und Technologien arbeiten und so moderne, architektonisch ansprechende und energieeffiziente Gebäude errichten können.
In der ersten Hälfte des Jahres 2023 wurden in Kiew Mietverträge für 69 Tausend Quadratmeter Bürofläche abgeschlossen, das sind 51 % mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2022, wie eine Untersuchung von CBRE zeigt.
„Dies sind nicht die Volumina, die wir vor dem Krieg gesehen haben. Aber die Mieter sind aufgrund attraktiver Preisnachlässe und der Möglichkeit, die Qualität ihrer Büroräume zu verbessern, auf dem Markt aktiver geworden“, sagte Anastasia Kachan, Senior Office Property Consultant bei CBRE, auf der Konferenz „Ukrainian Property Market Analytics: first half of 2023“.
Ihr zufolge haben die meisten Mieterkategorien ihre Aktivitäten in den Jahren 2022-2023 reduziert. – FMCG, Unternehmensdienstleistungen, Großhandel, Medizin. Gleichzeitig nehmen die Anfragen von Unternehmen des öffentlichen Sektors und von nichtstaatlichen öffentlichen Organisationen zu. Vor dem Krieg machten diese Mieter bis zu 5 % der Miettransaktionen aus, jetzt sind es fast 30 %. Der IT-Sektor konnte seine führende Position halten, im letzten Jahr sank sein Anteil von 45 % auf 32 %, jetzt liegt er bei 47 %.
Das neue Angebot ist unbedeutend: In der ersten Jahreshälfte wurde der Büroimmobilienmarkt mit nur 13 Tausend Quadratmetern aufgefüllt, was 86 % weniger ist als das Volumen des neuen Angebots in der ersten Jahreshälfte 2022.
„Jetzt werden nur die Einrichtungen fertiggestellt, die vor dem Krieg begonnen wurden, und diese Situation wird angesichts der Leerstandsquote wahrscheinlich noch lange anhalten“, so Kachan.
Zum Ende des ersten Quartals 2023 standen 26,4 % (+0,4 % gegenüber Anfang 2023) der Flächen leer. Gleichzeitig sank der Leerstand in Bürozentren der Klasse B von 29,2% auf 28%, während er in der Klasse A von 22,3% auf 24% anstieg.
Der Sachverständige erklärt den Anstieg des Leerstands in der Klasse A in erster Linie durch ein erhebliches neues Angebot in der Klasse A am Ende des letzten Jahres.
Der effektive Leitzins hat sich bei 21 $/qm/Monat stabilisiert.
Was den Zeitpunkt der Vertragsabschlüsse betrifft, so stellte Kachan fest, dass die Unternehmen bereit sind, in einem vom Krieg geprägten Umfeld mittelfristig zu planen.
„Letztes Jahr war es eher üblich, Verträge für drei bis sechs Monate neu zu verhandeln, in der Erwartung, dass der Krieg bald zu Ende sein würde. Im Jahr 2023 werden die Bedingungen ‚bis zum Ende des Krieges‘ festgelegt, wobei der ‚Kriegstarif‘ festgeschrieben ist und die Vereinbarung besteht, dass er nach dem Krieg an die Marktbedingungen angepasst wird“, so Kachan.
Im Frühjahr führte CBRE eine Umfrage über die Pläne der Unternehmen für ihre Büros durch. Die meisten von ihnen, 56 %, beabsichtigen, das Volumen beizubehalten, einige verhandeln über günstigere Mietkonditionen, andere wollen nichts unternehmen. 13 % gaben an, dass sie das Büro teilweise verkleinern werden, 12 % erwägen einen Umzug ins Co-Working, 12 % wollen das Büro schließen/aufgeben, 4 % denken über Untermieter nach, 3 % wollen in ein günstigeres Büro umziehen.
Gleichzeitig schwankt die tatsächliche Anwesenheit im Büro je nach Geschäftsmodell zwischen 15-20 % und 50+ %.
Die Faktoren für die Wahl eines neuen Büros bleiben unverändert. Wichtigste Anforderungen: ausgestatteter Luftschutzraum, Entfernung zu kritischen Infrastrukturen, Energieautonomie.
„Angesichts der unsicheren Energieversorgung während der Heizperiode 2023 rechnen wir mit einem Anstieg der Besucherzahlen im Herbst und Winter“, berichtet Kachan.
CBRE mit Hauptsitz in Los Angeles, USA, ist das weltweit größte Beratungs- und Investmentunternehmen für Gewerbeimmobilien mit einem Umsatz von 30,8 Milliarden Dollar im Jahr 2022 und wird von Fortune zu den 500 größten Unternehmen der Welt gezählt.
Die Aktien der CBRE Group Inc. werden an der New York Stock Exchange gehandelt.
Das ukrainische Büro von CBRE wurde im Januar 2008 eröffnet und ist Teil des Unternehmensnetzwerks.
Am 4. Juli begann in Lugano, Schweiz, eine internationale Konferenz zur Wiederherstellung der Ukraine. Unter den wichtigsten Entscheidungen, die am ersten Tag der Konferenz getroffen wurden, kann man die Genehmigung eines Plans hervorheben, der Ukraine Makrofinanzhilfe in Höhe von 750 Milliarden Dollar zu gewähren, von denen 150 bis 250 Milliarden erwartet werden auf die Wiederherstellung von Infrastruktur und Wohnungen gerichtet, die infolge von Feindseligkeiten beschädigt wurden.
Gleichzeitig bleiben die Mechanismen für die praktische Umsetzung dieses Projekts im Kontext des anhaltenden Krieges und der Notwendigkeit, die Gesetzgebung daran anzupassen und Partnerschaften zwischen dem Staat und privaten Unternehmen aufzubauen, unklar. Das Portal Open4business wandte sich für einen Kommentar an Igor Stakovichenko, einen Experten im Bereich Bau und Immobilien.
Seiner Meinung nach sollte jetzt auf allen Ebenen mit der praktischen Umsetzung des Projekts begonnen werden, da eine Verzögerung des Prozesses zu negativen Folgen in der Herbst-Winter-Periode führen kann.
„Mechanismen für die Zuweisung von Geldern aus den beschlagnahmten Vermögenswerten der Russischen Föderation und ihrer großen Unternehmen werden bereits von einzelnen Ländern implementiert. Wir wiederum müssen die Umwandlung dieser finanziellen Vermögenswerte in konkrete Infrastruktur- und Bauprojekte umsetzen, indem wir Repräsentanzen in den Geberländern und Koordinierungszentren in der Ukraine einrichten“, sagte Ihor Stakovychenko.
Der Experte betonte auch, dass das regionale Prinzip der Erholung, das jetzt von der Führung des Landes gefördert wird, wenn ein separater Partnerstaat an Projekten in einer separaten ukrainischen Region beteiligt ist, in dieser Phase am effektivsten ist.
Darüber hinaus schlug Igor Stakovichenko vor, ein System der dezentralen Finanzierung für die Umsetzung einzelner Projekte auf lokaler Ebene zu schaffen.
„Aber wir dürfen unsere Verantwortung gegenüber unseren Partnern nicht vergessen. Es ist notwendig, die Möglichkeit des Missbrauchs ausländischer Hilfe durch lokale Beamte nicht nur zu minimieren, sondern vollständig auszuschließen. Dazu ist es notwendig, für jedes einzelne Restaurierungsprojekt einen eigenen Treuhandfonds einzurichten, dessen Aktivitäten sowohl von den ukrainischen Antikorruptionsbehörden als auch vom Geberland so transparent und kontrolliert wie möglich sein werden“, betonte Ihor Stakovychenko.
Grundlage für die Einrichtung solcher Fonds sollten nach Ansicht des Experten bestehende Haushaltsprogramme sowie Änderungen des Hauptfinanzdokuments sein.
„Tatsächlich können wir jetzt Mittel sowohl in Form von Direkthilfe als auch in Form von Investitionen von Partnern erhalten. Hier ist es wichtig, die ersten großen Restaurierungsprojekte erfolgreich umzusetzen und zu präsentieren, was dazu beitragen wird, die Investitionsattraktivität auch unter den aktuellen Bedingungen zu erhöhen“, fügte Igor Stakovichenko hinzu.
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Am 1. Juli wird in der Ukraine das „Register of Destruction“ gestartet. Mit seiner Hilfe können Hausbesitzer, deren Häuser und Wohnungen infolge von Feindseligkeiten und feindlichem Beschuss beschädigt wurden, mit der Diya-Anwendung eine Entschädigung beantragen.
Gleichzeitig bleibt die Frage, wie die restaurierten Häuser der Ukrainer unter Berücksichtigung der neuen Realitäten und Anforderungen an den Wohnungsbestand nach dem Krieg aussehen werden, nicht weniger wichtig. Diese Fragen diskutierte das Portal Open4business mit Igor Stakovichenko, einem Experten im Bereich Bau und Immobilien.
„Durch die Einführung des „Vernichtungsregisters“ wird das Schadensersatzverfahren für betroffene Bürgerinnen und Bürger erheblich vereinfacht. Tatsächlich wird ein solches Register alle Daten über die Zerstörung im Land zusammenführen. Dies wird sowohl für den Staat der Ukraine als auch für einzelne Bürger sehr nützlich sein, wenn sie vom Aggressor durch internationale Rechtsinstitutionen eine Entschädigung erhalten“, bemerkte der Experte.
Was die neuen Technologien betrifft, die beim Wohnungsbau eingesetzt werden, empfiehlt Igor Stakovichenko hier, sich zunächst auf die Bedürfnisse der Gesellschaft zu konzentrieren.
„Was die meisten Menschen von einem neuen Zuhause erwarten, dessen Häuser durch den Krieg zerstört wurden, ist Zuverlässigkeit und Sicherheit. Das Vorhandensein von ausgestatteten Luftschutzbunkern, bequemen Evakuierungswegen, Autonomie – das sind die Kriterien, ohne die Nachkriegsarchitektur kaum vorstellbar ist“, betonte Igor Stakovichenko.
Eine gute Option wäre seiner Meinung nach die Wiederherstellung und Entwicklung zahlreicher Naherholungsgebiete, die teilweise schon vor dem Krieg aufgegeben wurden. Stakovichenko glaubt, dass viele von der Sowjetunion gebaute Sanatorien und Pensionen, die in all den Jahren der Unabhängigkeit praktisch nicht genutzt wurden, eine gute Plattform für den Bau umweltfreundlicher Siedlungen mit autonomem Service werden können, da die meisten Kommunikationsmittel bereits angeschlossen sind Sie.
„Umweltfreundlichkeit und Hochtechnologien beim Bauen werden auch in der Ukraine zum Markenzeichen der Nachkriegsarchitektur. Projekte wie „Null-Energie-Häuser“ oder auch „Mini-Kraftwerke“, die inzwischen in der EU breit umgesetzt werden, werden auch nach dem Krieg beliebt sein“, so der Experte weiter.
Gleichzeitig sieht Igor Stakovichenko keine besonderen Aussichten für eine aggressive Entwicklung in den zentralen Regionen der Großstädte, die vor dem Krieg praktiziert wurde.
„Mehrfamilienhäuser in Großstädten werden sicherlich weiter gebaut, aber ob es einen Käufer für solche Wohnungen gibt, ist schon eine Frage. Ich denke, viele haben ihre Ansichten über komfortables Wohnen als Folge des Krieges bereits revidiert oder werden es noch einmal überdenken“, schloss der Experte.
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Die Europäische Union schlägt vor, Immobilientransaktionen im Gebiet der Union mit Bürgern, Einwohnern und juristischen Personen der Russischen Föderation im Rahmen neuer Sanktionen gegen Russland zu verbieten, berichtet Bloomberg unter Bezugnahme auf ein Dokument über die geplanten Sanktionen.
„Der Vorschlag der Europäischen Kommission sieht die Beendigung von Immobilientransaktionen mit russischen Bürgern, Einwohnern und juristischen Personen vor, die den direkten oder indirekten Verkauf oder die Übertragung von „Eigentumsrechten an Immobilien, die sich auf dem Gebiet der Union befinden, oder Anteile an Organismen für gemeinsame Anlagen, die Zugang zu solchen Immobilien bieten“, schreibt die Agentur.
Das vorgeschlagene Verbot gilt für Russen, die keine EU-Bürger sind und keine Aufenthaltserlaubnis in den Unionsländern haben. Die Massnahme gilt nicht für Personen, die eine Staatsbürgerschaft oder eine Aufenthaltserlaubnis im Europäischen Wirtschaftsraum oder in der Schweiz besitzen.
Bloomberg stellt fest, dass die Maßnahme selbst in Kraft treten wird, wenn der entsprechende Vorschlag diese Woche von den EU-Mitgliedstaaten angenommen wird.
Früher am Mittwoch sagte die Leiterin der Europäischen Kommission, Ursula von der Leyen, dass neben anderen von der Europäischen Kommission vorgeschlagenen Sanktionen die Trennung von drei russischen Banken, darunter die Sberbank, vom internationalen SWIFT-Zahlungssystem, ein Verbot des Rundfunks in der EU von drei großen staatlichen russischen Fernsehsendern sowie ein Verbot der Erbringung von Dienstleistungen durch eine Reihe europäischer Spezialisten an russische Unternehmen. Darüber hinaus schlägt die EK einen Ausstieg aus russischen Ölimporten vor, der laut von der Leyen sechs Monate dauern und bis Ende 2022 abgeschlossen sein soll.
Die Preise auf dem Markt für Immobilien außerhalb der Stadt stieg im Januar-Juni 2020 um 7% nach einem Rückgang der Preise im vergangenen Jahr, teilte das Beratungsunternehmen NAI Ukraine mit.
Nach den Untersuchungen des Unternehmens beträgt der durchschnittliche Preis für die Wohnung in einem neugebauten Mehrfamilienhaus in Kyjiw 980 USD pro Quadratmeter, der für die Wohnung im Vorort 450-630 USD pro Quadratmeter. Gleichzeitig schwanken die Preise für Landhäuser je nach Bezirk zwischen 480 USD und 1.200 USD, für Reihenhäuser und Doppelhäuser zwischen 500 USD und 630 USD pro Quadratmeter. Es ist dabei die Rede von belagsfertigten Primärwohnungen.
Nach NAI belief sich das Volumen der neuen Wohnungen im Kyjiwer Vorort auf 380.000 Quadratmeter am Ende des ersten Quartals, mehr als das Volumen der neuen Wohnungen in der Hauptstadt. Der Prognose des Unternehmens zufolge könnte das Tempo des Wohnungsneubaus trotz der Aussetzung der Bauarbeiten an einer Reihe von Objekten um bis zu 15% steigen.
„Nach Schätzungen der Bauträger haben etwa 50 Wohnungsbaugenossenschaften in Kyjiw und der Kyjiwer Oblast ihre Arbeit für die Dauer der Quarantäne eingestellt. Aber schon im Mai haben die meisten Bauträger ihre Arbeit wieder aufgenommen. Der Markt erholt sich allmählich, obwohl die Verlängerung der Lieferfristen von Projekten zu sehen sind“, steht es im Bericht.
Die Verkaufsrate auf dem Markt für Immobilien in der Oblast Kyjiw sollen nach den Ergebnissen von 2020 unter Berücksichtigung der Quarantänezeit auf 5% gegenüber 2019 sich verringern, jedoch wird sich im Weiteren das Wachstum wieder erholen, teilt das Beratungsunternehmen mit.
Als die Haupttrends auf dem Markt für Immobilien außerhalb der Stadt nennt NAI die Bebauung nach dem Konzept „Stadt in der Stadt“ mit entwickelter Infrastruktur, die Nachfrage nach Wohnungen mit hohem Komfort sowie die zunehmende Beliebtheit von Ferien- und Reihenhäusern.
