Es werden noch mehr Grundstücke gekauft als 2021
Die Ukrainer haben im ersten Quartal 2024 begonnen, aktiver Grundstücke und Immobilien zu kaufen und zu verkaufen, so das Einheitliche Register der notariellen Formulare des Justizministeriums. In diesem Zeitraum wurden über 185.000 Grundstücksveräußerungsverträge registriert. Das sind 36,4 % mehr als vor der umfassenden Invasion. Auch die Veräußerung anderer Immobilien nahm um 55 % zu – das ist jedoch immer noch weniger als 2021.
Im Jahr 2024 ist es wahrscheinlicher, dass die Ukrainer Land verkaufen oder in anderes Eigentum überführen. So wurden im ersten Quartal 2024 185.000 Grundstücksveräußerungsverträge notariell beurkundet. Das sind 56 % mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres, als die Notare fast 119.000 solcher Verträge beurkundeten.
Die Zahl dieser Verträge ist bereits um ein Drittel höher als vor dem Beginn des Krieges in vollem Umfang. Damals, im Jahr 2021, wurden mehr als 136.000 Landabtretungsverträge abgeschlossen.
Gleichzeitig ist die Zahl der Veräußerungen von anderen Immobilien als Grund und Boden in diesem Jahr um das Eineinhalbfache gestiegen. So beglaubigten die Notare im ersten Quartal dieses Jahres mehr als 181 Tausend solcher Formulare. Zum Vergleich: Im gleichen Zeitraum des Vorjahres waren es fast 117.000 solcher Transaktionen.
Dies sind jedoch immer noch 16 % weniger als vor der umfassenden Razzia: Damals wurden etwas mehr als 216 000 Formulare für Grundstücksveräußerungen verwendet.
Es ist zu beachten, dass ein Notariatsakt nicht immer nur ein Notariatsformular erfordert. Dementsprechend ist die Zahl der Handlungen indikativ und wird mit den Vorjahren verglichen.
Es sei daran erinnert, dass die Gesamtzahl der im letzten Jahr verwendeten notariellen Formulare um 2,6 Millionen gestiegen ist gestiegen ist, aber immer noch niedriger ist als vor dem Ausbruch des Krieges in vollem Umfang.
„Intergal-Bud“ hat Zertifikate über die Inbetriebnahme des ersten Hauses des Wohnkomplexes CITY HUB und des zehnten Hauses im Wohnkomplex „Nivki Park“ erhalten, berichtet der Pressedienst des Unternehmens.
Nach den Daten des einheitlichen staatlichen elektronischen Systems im Bereich des Bauwesens befinden sich 255 Wohnungen im ersten Haus des Wohnkomplexes CITY HUB und 283 Wohnungen im zehnten Haus des Wohnkomplexes Nivki City.
Intergal-Bud erinnert daran, dass die Bescheinigung über die Baufertigstellung die Grundlage für die Teilnahme des Objekts an den staatlichen Programmen „єOselia“ und „єVidnovlenia“ ist.
CITY HUB ist ein Projekt der Business-Klasse, das sich im Solomensky-Bezirk der Hauptstadt, in der Mokra-Straße 8-10 (Kudryashova-Straße) befindet. Der Wohnkomplex wird aus zwei Häusern bestehen, die durch ein Stylobat verbunden sind, unter dem sich ein großer Parkplatz für 300 Autos befindet.
LCD „Nivki Park“ in der Beresteisky-Allee 67 ist ein Projekt der Komfortklasse, 12 Wohngebäude mit 12, 16-17 Stockwerken und insgesamt 2931 Wohnungen. Zu dem Komplex gehört eine Tiefgarage mit 580 Stellplätzen.
Die Baufirma „Intergal-Bud“ ist seit 2003 auf dem Markt der Wohnhäuser nedvizhimost tätig. Das Unternehmen hat 170 Häuser gebaut, 20 Wohnprojekte befinden sich in der Realisierungsphase. Die Gesamtfläche der Projekte beträgt 4,6 Millionen Quadratmeter.
IMMOBILIEN, INTERGAL-BUD, Wohnkomplex CITY HUB, Wohnkomplex Nivki Park
Das Projekt REITER HALL von NEST developer wurde bei den UKRAINIAN SPECIAL BUILDING AWARDS IBUILD 2023 in der Kategorie „Historic Environment Renovation Project“ ausgezeichnet.
IBUILD ist der wichtigste Baupreis in der Ukraine, der die besten Vertreter der Bauindustrie auszeichnet – Unternehmen, die auf dem Markt überlebt haben, die Wirtschaft unterstützen und zum Wiederaufbau beitragen.
Diese Auszeichnung ist eine Anerkennung der Unternehmensphilosophie, denn NEST kümmert sich um die Geschichte von Kiew und trägt zu ihrer Erhaltung bei. Der Bauträger NEST baut heute professionell und verantwortungsbewusst und schafft Immobilienobjekte, die in Zukunft zu einem echten Wahrzeichen der Stadt werden.
Die REITER HALL wird das künftige Zentrum der Stadt werden, wo die Vergangenheit auf die Zukunft trifft und ein einzigartiger kultureller Raum für die Entwicklung der kühnsten Ideen vieler Generationen von Kiewern entsteht.
Besondere Aufmerksamkeit wurde der Idee der REITER HALL gewidmet, an der neben ukrainischen Architekten auch ein bekanntes schwedisches Architekturbüro mitgearbeitet hat, denn Schweden gilt zu Recht als eines der Vorbilder für moderne Stadtplanung – Straßen, öffentliche Räume und Architektur. Sie verwandeln solche Objekte gerne in komfortable Räume für ihre Zeitgenossen. Mittelalterliche Schlösser koexistieren harmonisch neben Meisterwerken der modernen Architektur.
Ein weiteres ähnliches Projekt des Entwicklers ist das HILLFORT Business Mansion, das am 11. Dezember 2019 ebenfalls eine wertvolle Auszeichnung erhielt und in der Kategorie „Entdeckung des Jahres“ in der Nominierung „Bestes Projekt zur Renovierung historischer Umgebungen“ gewann.
Jedes Objekt des NEST-Entwicklers ist sowohl jetzt als auch in Zukunft wertvoll, da es ein architektonisches Kunstwerk ist.
Die groß angelegte Invasion hat die Geographie und das Volumen des Baumarktes dramatisch verändert, personelle Veränderungen bewirkt, den rechtlichen Rahmen beeinflusst und neue Geschäftsfelder für ukrainische Bauunternehmen eröffnet.
Andriy Ozeytschuk, Direktor von Rauta, sprach über Tendenzen und Veränderungen im Bauwesen in den Jahren 2022-2023.
Bis heute belaufen sich die Gesamtverluste auf mehr als 150 Mrd. USD, wobei die größten Verluste im Wohnungsbau (56 Mrd. USD), in der Infrastruktur (37 Mrd. USD) und in der Industrie (12 Mrd. USD) entstanden sind. In den zwei Jahren der groß angelegten Invasion wurden etwa 15% der Produktionskapazitäten für Baumaterialien zerstört. Gleichzeitig waren die größten Verluste in den Segmenten Walzmetall und Trockengips zu verzeichnen.
Die Nachfrage
Im Jahr 2022 ist das Volumen des Baumarktes in der Ukraine um etwa 65% gesunken. Im Jahr 2023 besteht die Tendenz, den Verbrauch von Bauprodukten und -dienstleistungen zu erhöhen, und es wird erwartet, dass der Markt bis zum Ende des Jahres um 25% wachsen wird. Gleichzeitig wird das Volumen des Wohnimmobilienmarktes in Griwna-Äquivalenten auf dem Niveau des Vorjahres bleiben, Nicht-Wohnimmobilien werden um 15% wachsen, und Ingenieurbauten werden einen Anstieg von 40% verzeichnen.
Die Struktur der Nachfrage nach neuen Wohnimmobilien in der Ukraine hat sich gründlich verändert. In den Grenzregionen ging das Bauvolumen am stärksten zurück, nämlich auf fast 90%, in der Mitte auf 70%, während im Westen die Bautätigkeit um 15% zunahm, was auf die Umsiedlung von Unternehmen und Binnenvertriebenen sowie auf die aktive Entwicklung von Ferienanlagen in den Karpaten zurückzuführen ist.
Der primäre Immobilienmarkt hat sich hauptsächlich in den Westen der Ukraine verlagert. Die Entwickler in anderen Regionen konzentrieren sich hauptsächlich auf die Fertigstellung von Projekten, die vor März 2022 begonnen wurden. Derzeit zögern die meisten Investoren, neue Bauprojekte zu starten und nehmen eine abwartende Haltung ein.
Im Zentrum, Norden und Osten der Ukraine ist die Nachfrage nach Wiederaufbauleistungen für zerstörte Gebäude und Strukturen gestiegen. Unternehmen, die Schäden an ihren Immobilien erlitten haben, müssen die Gebäude wieder aufbauen, um ihren Betrieb wieder aufzunehmen.
Das am schnellsten wachsende Segment des Bauwesens ist derzeit der Wiederaufbau von Infrastrukturen, vor allem von Brücken und sozialen Einrichtungen, aus Haushalts- und Gebermitteln.
Als Reaktion auf Kriegsbedrohungen entstanden neue Segmente des Baumarktes: Strukturen zum Schutz kritischer Infrastruktureinrichtungen und modulare Stahlbetonunterstände zum Schutz von Menschen bei Luftangriffen, Artilleriefeuer usw.
Die Preise
Im Zeitraum 2022-2023 stiegen die Selbstkostenpreis um 53 %, was zu einem ähnlichen Preisanstieg auf dem primären Immobilienmarkt führte. Die Baukosten werden weiter steigen, was auf objektive Prozesse zurückzuführen ist, einschließlich der gestiegenen Nachfrage und der Inflation.
Neuorientierung der Importe
Lieferanten von Baumaterialien, die früher Produkte aus der Russischen Föderation und Weißrussland importierten (Glas, Bitumen, Walzmetall, Zement, Sandwichpaneelen usw.), waren gezwungen, auf die Lieferung von Neuorientierung aus der EU und der Türkei umzustellen.
Durch die Schließung der ukrainischen Häfen wurde die Importe von Baumaterialien auf dem Seeweg (Walzmetall, Chemikalien, Ausbauarbeiten usw.) unmöglich. Heute werden diese Materialien hauptsächlich über Rumänien in die Ukraine importiert, was zu einem Anstieg ihrer Kosten geführt hat.
Ende 2023 kam es zu Schwierigkeiten bei der Einfuhr von Rohstoff und Materialen, weil polnische und slowakische Fährmänner die Kontrollpunkte an der Grenze zur Ukraine blockierten. Dies führte auch zu einem Anstieg der Preise und Lieferzeiten für importierte Baumaterialien.
Fachkräften
Während der groß angelegten Invasion wurden betrug der Rückgang der Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter in der Ukraine etwa 35 %. Die Mobilisierung und Abwanderung von Fachkräften hat zu einem Fachkräftemangels im Baugewerbe geführt, der selbst bei einem erheblichen Marktrückgang spürbar ist. Dies könnte in Zukunft zu einer Erhöhung der Löhne führen, was die Baukosten weiter in die Höhe treiben wird, aber das Problem des Fachkräftemangels nicht lösen wird.
In diesem Zusammenhang werden Schnellbautechnologien, die eine minimale Anzahl von Arbeitskräften erfordern, immer beliebter. Beispielsweise erfordert der Bau von Gebäuden aus Sandwichpaneelen eine viel geringere Anzahl von Fachkräften als der Bau aus künstlichen Materialien.
Die Ukraine wird während des Wiederaufbauprozesses eine große Zahl von Baufachleuten benötigen, so dass in Zukunft mit einer Arbeitsmigration von Fachkräften aus der EU und Arbeitskräften aus Asien zu rechnen ist.
Gesetzgebung
Zu den wichtigsten Neuerungen im Bereich der Gesetzgebung in den letzten Jahren gehört die Tendenz, die Sicherheit der Menschen zu erhöhen und die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern. So regelt die Verabschiedung von Änderungen des Gesetzes Nr. 2486-IX die Anforderungen an den Bau von Luftschutzbunkern beim Bau neuer Gebäude. Darüber hinaus wurden mit Staatliche Gebäudevorschriften B.2.6-31:2021 die Anforderungen an die Mindestwerte für den reduzierten Wärmedurchlasswiderstand von Gebäudehüllen geändert, die um durchschnittlich 28 % gestiegen sind.
Vorbereitungen für den Wiederaufbau
Derzeit bereiten sich die meisten ukrainischen Investoren auf den Wiederaufbau vor und kalkulieren aktiv die Baukosten, warten aber auf das Ende der Feindseligkeiten, um neue Projekte zu starten.
Internationale Finanzinstitute planen, sich am Wiederaufbau zu beteiligen, und dringen allmählich in den ukrainischen Markt ein. Die wichtigsten Kriterien für die Finanzierung von Nachkriegsbauten in der Ukraine werden Transparenz und Schnelligkeit der Projektdurchführung sein, so dass internationale Organisationen bereits damit beginnen, Partnerschaften mit zuverlässigen ukrainischen Bauunternehmen einzugehen. Vorrang haben dabei Unternehmen, die mit europäischen Materialien und Technologien arbeiten und so moderne, architektonisch ansprechende und energieeffiziente Gebäude errichten können.
In der ersten Hälfte des Jahres 2023 wurden in Kiew Mietverträge für 69 Tausend Quadratmeter Bürofläche abgeschlossen, das sind 51 % mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2022, wie eine Untersuchung von CBRE zeigt.
„Dies sind nicht die Volumina, die wir vor dem Krieg gesehen haben. Aber die Mieter sind aufgrund attraktiver Preisnachlässe und der Möglichkeit, die Qualität ihrer Büroräume zu verbessern, auf dem Markt aktiver geworden“, sagte Anastasia Kachan, Senior Office Property Consultant bei CBRE, auf der Konferenz „Ukrainian Property Market Analytics: first half of 2023“.
Ihr zufolge haben die meisten Mieterkategorien ihre Aktivitäten in den Jahren 2022-2023 reduziert. – FMCG, Unternehmensdienstleistungen, Großhandel, Medizin. Gleichzeitig nehmen die Anfragen von Unternehmen des öffentlichen Sektors und von nichtstaatlichen öffentlichen Organisationen zu. Vor dem Krieg machten diese Mieter bis zu 5 % der Miettransaktionen aus, jetzt sind es fast 30 %. Der IT-Sektor konnte seine führende Position halten, im letzten Jahr sank sein Anteil von 45 % auf 32 %, jetzt liegt er bei 47 %.
Das neue Angebot ist unbedeutend: In der ersten Jahreshälfte wurde der Büroimmobilienmarkt mit nur 13 Tausend Quadratmetern aufgefüllt, was 86 % weniger ist als das Volumen des neuen Angebots in der ersten Jahreshälfte 2022.
„Jetzt werden nur die Einrichtungen fertiggestellt, die vor dem Krieg begonnen wurden, und diese Situation wird angesichts der Leerstandsquote wahrscheinlich noch lange anhalten“, so Kachan.
Zum Ende des ersten Quartals 2023 standen 26,4 % (+0,4 % gegenüber Anfang 2023) der Flächen leer. Gleichzeitig sank der Leerstand in Bürozentren der Klasse B von 29,2% auf 28%, während er in der Klasse A von 22,3% auf 24% anstieg.
Der Sachverständige erklärt den Anstieg des Leerstands in der Klasse A in erster Linie durch ein erhebliches neues Angebot in der Klasse A am Ende des letzten Jahres.
Der effektive Leitzins hat sich bei 21 $/qm/Monat stabilisiert.
Was den Zeitpunkt der Vertragsabschlüsse betrifft, so stellte Kachan fest, dass die Unternehmen bereit sind, in einem vom Krieg geprägten Umfeld mittelfristig zu planen.
„Letztes Jahr war es eher üblich, Verträge für drei bis sechs Monate neu zu verhandeln, in der Erwartung, dass der Krieg bald zu Ende sein würde. Im Jahr 2023 werden die Bedingungen ‚bis zum Ende des Krieges‘ festgelegt, wobei der ‚Kriegstarif‘ festgeschrieben ist und die Vereinbarung besteht, dass er nach dem Krieg an die Marktbedingungen angepasst wird“, so Kachan.
Im Frühjahr führte CBRE eine Umfrage über die Pläne der Unternehmen für ihre Büros durch. Die meisten von ihnen, 56 %, beabsichtigen, das Volumen beizubehalten, einige verhandeln über günstigere Mietkonditionen, andere wollen nichts unternehmen. 13 % gaben an, dass sie das Büro teilweise verkleinern werden, 12 % erwägen einen Umzug ins Co-Working, 12 % wollen das Büro schließen/aufgeben, 4 % denken über Untermieter nach, 3 % wollen in ein günstigeres Büro umziehen.
Gleichzeitig schwankt die tatsächliche Anwesenheit im Büro je nach Geschäftsmodell zwischen 15-20 % und 50+ %.
Die Faktoren für die Wahl eines neuen Büros bleiben unverändert. Wichtigste Anforderungen: ausgestatteter Luftschutzraum, Entfernung zu kritischen Infrastrukturen, Energieautonomie.
„Angesichts der unsicheren Energieversorgung während der Heizperiode 2023 rechnen wir mit einem Anstieg der Besucherzahlen im Herbst und Winter“, berichtet Kachan.
CBRE mit Hauptsitz in Los Angeles, USA, ist das weltweit größte Beratungs- und Investmentunternehmen für Gewerbeimmobilien mit einem Umsatz von 30,8 Milliarden Dollar im Jahr 2022 und wird von Fortune zu den 500 größten Unternehmen der Welt gezählt.
Die Aktien der CBRE Group Inc. werden an der New York Stock Exchange gehandelt.
Das ukrainische Büro von CBRE wurde im Januar 2008 eröffnet und ist Teil des Unternehmensnetzwerks.
Am 4. Juli begann in Lugano, Schweiz, eine internationale Konferenz zur Wiederherstellung der Ukraine. Unter den wichtigsten Entscheidungen, die am ersten Tag der Konferenz getroffen wurden, kann man die Genehmigung eines Plans hervorheben, der Ukraine Makrofinanzhilfe in Höhe von 750 Milliarden Dollar zu gewähren, von denen 150 bis 250 Milliarden erwartet werden auf die Wiederherstellung von Infrastruktur und Wohnungen gerichtet, die infolge von Feindseligkeiten beschädigt wurden.
Gleichzeitig bleiben die Mechanismen für die praktische Umsetzung dieses Projekts im Kontext des anhaltenden Krieges und der Notwendigkeit, die Gesetzgebung daran anzupassen und Partnerschaften zwischen dem Staat und privaten Unternehmen aufzubauen, unklar. Das Portal Open4business wandte sich für einen Kommentar an Igor Stakovichenko, einen Experten im Bereich Bau und Immobilien.
Seiner Meinung nach sollte jetzt auf allen Ebenen mit der praktischen Umsetzung des Projekts begonnen werden, da eine Verzögerung des Prozesses zu negativen Folgen in der Herbst-Winter-Periode führen kann.
„Mechanismen für die Zuweisung von Geldern aus den beschlagnahmten Vermögenswerten der Russischen Föderation und ihrer großen Unternehmen werden bereits von einzelnen Ländern implementiert. Wir wiederum müssen die Umwandlung dieser finanziellen Vermögenswerte in konkrete Infrastruktur- und Bauprojekte umsetzen, indem wir Repräsentanzen in den Geberländern und Koordinierungszentren in der Ukraine einrichten“, sagte Ihor Stakovychenko.
Der Experte betonte auch, dass das regionale Prinzip der Erholung, das jetzt von der Führung des Landes gefördert wird, wenn ein separater Partnerstaat an Projekten in einer separaten ukrainischen Region beteiligt ist, in dieser Phase am effektivsten ist.
Darüber hinaus schlug Igor Stakovichenko vor, ein System der dezentralen Finanzierung für die Umsetzung einzelner Projekte auf lokaler Ebene zu schaffen.
„Aber wir dürfen unsere Verantwortung gegenüber unseren Partnern nicht vergessen. Es ist notwendig, die Möglichkeit des Missbrauchs ausländischer Hilfe durch lokale Beamte nicht nur zu minimieren, sondern vollständig auszuschließen. Dazu ist es notwendig, für jedes einzelne Restaurierungsprojekt einen eigenen Treuhandfonds einzurichten, dessen Aktivitäten sowohl von den ukrainischen Antikorruptionsbehörden als auch vom Geberland so transparent und kontrolliert wie möglich sein werden“, betonte Ihor Stakovychenko.
Grundlage für die Einrichtung solcher Fonds sollten nach Ansicht des Experten bestehende Haushaltsprogramme sowie Änderungen des Hauptfinanzdokuments sein.
„Tatsächlich können wir jetzt Mittel sowohl in Form von Direkthilfe als auch in Form von Investitionen von Partnern erhalten. Hier ist es wichtig, die ersten großen Restaurierungsprojekte erfolgreich umzusetzen und zu präsentieren, was dazu beitragen wird, die Investitionsattraktivität auch unter den aktuellen Bedingungen zu erhöhen“, fügte Igor Stakovichenko hinzu.
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