Der bulgarische Immobilienmarkt hat sich weiter drastisch abgekühlt: Im dritten Quartal 2026 wurden im Land 45.312 Transaktionen registriert, was den niedrigsten Stand seit mindestens 2005 darstellt, für den vergleichbare Daten der bulgarischen Registrierungsbehörde vorliegen.
Im Vergleich zum Zeitraum Juli bis September 2025, als 58.184 Transaktionen registriert wurden, schrumpfte das Marktvolumen um 22,1 %. Zum ersten Mal seit 2010 sank die Zahl der Transaktionen im dritten Quartal unter 50.000.
Der Rückgang betraf fast das gesamte Land. Ein Anstieg der Transaktionszahlen wurde nur in sechs der 113 in die Statistik einbezogenen Städte verzeichnet. Dazu gehören Blagoevgrad, wo die Verkäufe um 19,8 % stiegen, und Gotse Delchev mit einem Plus von 11,2 %.
In Sofia wurden im dritten Quartal 7.282 Transaktionen registriert, was einem Rückgang von 21,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. In der Region Burgas sank die Zahl um 14,3 % auf 2.047 Transaktionen. Beide Märkte sind damit praktisch auf das Niveau von 2023 zurückgefallen.
Ein noch stärkerer Rückgang wurde auf einer Reihe von Kurort- und Regionalmärkten verzeichnet. In Nessebar, wo auch die Transaktionen in Sonnenstrand berücksichtigt werden, sank deren Zahl um 37 %. In Razlog, zu dem auch der Markt von Bansko gehört, betrug der Rückgang 30,4 %, in Smolyan 30,7 % und in Chepelare fast 40 %.
Von Januar bis September 2026 wurden in Bulgarien 129.431 Transaktionen registriert, was fast 19 % weniger ist als im Vorjahr. Zum Vergleich: Im gleichen Zeitraum des Jahres 2025 wurden 159.338 Transaktionen abgeschlossen, im Jahr 2024 waren es 152.316 und im Jahr 2023 153.109.
Der Rückgang der Transaktionszahlen geht bislang jedoch nicht mit einem Preisrückgang einher. Nach Angaben des Nationalen Statistikinstituts Bulgariens stiegen die Immobilienpreise im zweiten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 15,5 % und im Vergleich zum ersten Quartal um 4,5 %. Bulgarien belegte in der EU den zweiten Platz hinsichtlich der jährlichen Wachstumsrate der Immobilienpreise. Somit entsteht auf dem Markt eine ungewöhnliche Situation: Die Anzahl der Transaktionen geht stark zurück, doch die Preise steigen weiter an. Dies könnte auf ein sinkendes Angebot an hochwertigen Objekten, einen hohen Anteil an Käufern mit Eigenkapital sowie eine Preisdynamik nach dem deutlichen Anstieg in den letzten Jahren hindeuten.
Ausländische Investoren haben im ersten Halbjahr 2026 rund 1,02 Mrd. Euro in griechische Immobilien investiert, was laut Angaben der Bank von Griechenland einem Anstieg von 6,7 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.
Dabei vollzieht sich der Anstieg der ausländischen Investitionen vor dem Hintergrund eines drastischen Rückgangs der Zahl neuer Anträge im Rahmen des „Golden Visa“-Programms. Dies deutet darauf hin, dass das Interesse ausländischer Käufer an griechischen Immobilien zunehmend weniger von der Möglichkeit abhängt, eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten.
Im zweiten Quartal 2026 belief sich das ausländische Kapital, das in den Erwerb von Immobilien in Griechenland floss, auf rund 515,8 Mio. Euro. Das sind 11,2 % weniger als im zweiten Quartal 2025, doch dank des starken ersten Quartals lag das Ergebnis für das gesamte Halbjahr über dem des Vorjahres.
Die primäre Quelle der Statistik ist die Bank von Griechenland, die separat Quartals- und Jahresdaten zu Direktinvestitionen von Nichtansässigen in griechische Immobilien veröffentlicht. In der Statistik werden Immobilienkäufe durch ausländische Investoren im Rahmen ausländischer Direktinvestitionen berücksichtigt. Die Bank von Griechenland
Gleichzeitig verzeichnet das griechische Ministerium für Migration und Asyl einen Rückgang der Aktivitäten im Rahmen des „Golden Visa“-Programms. Im Zeitraum Januar bis Juni 2026 wurden 2.551 neue Anträge gestellt, während es im gleichen Zeitraum des Vorjahres noch 4.553 waren. Damit ist die Zahl um etwa 44 % zurückgegangen. Ekathimerini
Der Rückgang der Anträge hängt insbesondere mit der Verschärfung der Programmbedingungen zusammen. In den beliebtesten Regionen, insbesondere in Attika, Thessaloniki, Mykonos und Santorin, wurde die Mindestschwelle für den Erwerb einer Standardimmobilie zum Erhalt des Golden Visa auf 800.000 Euro angehoben. In den meisten anderen Regionen beträgt sie 400.000 Euro. Eine gesonderte Schwelle von 250.000 Euro wurde für bestimmte Objekte beibehalten, die vom gewerblichen in den Wohnbereich übergehen oder saniert werden sollen.
Die Statistiken zeigen jedoch, dass weiterhin ausländisches Kapital in den Markt fließt, auch ohne direkten Zusammenhang mit dem Einwanderungsprogramm.
Im gesamten Jahr 2025 investierten ausländische Investoren rund 2,05 Mrd. Euro in griechische Immobilien. Dies lag zwar unter dem Rekordwert von 2,75 Mrd. Euro im Jahr 2024, war aber dennoch einer der höchsten Werte seit Beginn der Aufzeichnungen. In den Jahren 2019–2025 belief sich der Gesamtzufluss an ausländischem Kapital in den griechischen Immobilienmarkt auf rund 12,4 Mrd. Euro. Ekathimerini
Zum Vergleich: Die Bank von Griechenland berichtete, dass allein im Jahr 2024 die Nettozuflüsse aus Immobilienkäufen durch Nichtansässige 2,75 Mrd. Euro erreichten, gegenüber 2,13 Mrd. Euro im Vorjahr, was einem Anstieg von 28,9 % entspricht. Bank von Griechenland
Die veränderte Nachfragestruktur bedeutet, dass ausländische Käufer griechische Immobilien zunehmend nicht nur als Mittel zum Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung, sondern auch als eigenständigen Anlagewert betrachten. Die Nachfrage wird durch den Tourismusmarkt, Langzeitvermietungen, den Anstieg der Immobilienpreise in den attraktivsten Regionen sowie das Interesse internationaler Investoren an Hotel- und Gewerbeimmobilien beeinflusst.
Besonders aktiv ist ausländisches Kapital weiterhin in Athen und Attika, Thessaloniki, auf Kreta, Rhodos und anderen touristischen Inseln.
Gleichzeitig diskutieren die griechischen Behörden vor dem Hintergrund des Mangels an erschwinglichem Wohnraum weiterhin über weitere Änderungen am „Golden Visa“-Programm. Die steigende Auslandsnachfrage und die Zunahme von Kurzzeitvermietungen sind zu einem der Argumente für die Anhebung der Investitionsschwellen und die Einführung zusätzlicher Beschränkungen bei der Nutzung der erworbenen Immobilien geworden.
So deuten vorläufige Daten für das Jahr 2026 auf deutliche Veränderungen auf dem griechischen Markt hin: Die Zahl der Investoren, die direkt auf den Erhalt eines Golden Visa abzielen, geht zurück, doch das Gesamtvolumen des ausländischen Kapitals im Immobiliensektor wächst vorerst weiter.
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Das Volumen der in der Ukraine im Zeitraum Januar bis August 2026 erbrachten Bauleistungen sank im Vergleich zum Zeitraum Januar bis August 2025 um 9,9 %, wie aus Daten des Staatlichen Statistikamtes (Derzhstat) hervorgeht.
Wie die Statistikbehörde mitteilte, belief sich das Volumen der erbrachten Bauproduktion im Zeitraum Januar bis August auf 156,5 Mrd. UAH.
Nach Angaben von Derzhstat ging das Bauvolumen bei Wohngebäuden in den acht Monaten im Vergleich zum Zeitraum Januar bis August des Vorjahres um 3,8 % zurück, bei Nichtwohngebäuden um 6,3 % und bei Ingenieurbauten um 13,7 %.
Im August 2026 gingen die Bauvolumina im Vergleich zum August 2025 um 3,7 % zurück, davon im Wohnungsbau um 2,3 % und bei Ingenieurbauten um 12,2 %. Das Bauvolumen bei Nichtwohngebäuden stieg hingegen um 9,8 %.
Im August 2026 stieg das Bauvolumen im Vergleich zum Vormonat um 12,9 %, insbesondere im Wohnungsbau um 0,2 %, bei Nichtwohngebäuden um 25,3 % und bei Ingenieurbauten um 8,8 %.
Nach den saisonbereinigten Daten der Behörde lagen die Bauproduktionsindizes im August 2026 im Wohnungsbau bei 62 %, im Nichtwohnungsbau bei 155 % im Ingenieurbau bei 112 %, und unter Berücksichtigung des Kalendertageeffekts lagen die Werte bei 63,1 %, 156,5 % bzw. 115,4 %.
Der Anteil des Neubaus am Gesamtvolumen der ausgeführten Bauarbeiten betrug im Juli 44,6 %, der Anteil der Instandsetzung 30,3 % und der Anteil der Sanierung sowie sonstiger Arbeiten 25,1 %.
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Mehr als zwei Drittel der Ukrainer, die den Kauf einer Wohnung planen, legen Wert auf eine Notstromversorgung und eine autonome Heizung, wie die Ergebnisse einer Umfrage von „OLX Immobilien“ zeigen.
Der Studie zufolge halten 68 % der potenziellen Käufer eine Notstromversorgung für den Fall von Stromausfällen für wichtig, gegenüber 49 % im Jahr 2025. Somit ist der Anteil der Käufer, die auf die Energieunabhängigkeit einer Immobilie achten, innerhalb eines Jahres um gleich 19 Prozentpunkte gestiegen. Auch eine autonome Heizung ist für 68 % der Befragten wichtig.
„Die Energieversorgungssicherheit hat faktisch denselben Stellenwert wie viele ‚traditionelle‘ Merkmale einer Wohnung oder eines Hauses erreicht“, heißt es in der Mitteilung von OLX.
Das Hauptkriterium beim Kauf einer Wohnung bleibt dabei jedoch der Preis – 82 % der Befragten nannten den Preis als wichtig. An zweiter Stelle steht die Gesamtfläche der Wohnung – 79 %.
Die Anzahl der Zimmer und die Stadtlage werden von jeweils 77 % der potenziellen Käufer berücksichtigt. Ein guter Grundriss oder eine gute Renovierung sowie der Fertigstellungsgrad der Immobilie sind für 76 % der Befragten wichtig, die Infrastruktur und das äußere Erscheinungsbild des Hauses für 73 % und die Etage für 72 %.
Gleichzeitig hat der Krieg die Anforderungen der Ukrainer an die Sicherheit von Immobilien erheblich verändert. Die Entfernung zu strategischen Objekten berücksichtigen 67 % der potenziellen Käufer, und das Vorhandensein eines Schutzraums direkt im Haus ist für 60 % wichtig.
Dabei spielen die traditionellen Vorteile der Wohnlage eine geringere Rolle. Die Nähe zur U-Bahn nannten 46 % der Befragten als wichtig, die Lage in der Nähe des Stadtzentrums 45 %.
Der Hauptgrund für den Kauf von Immobilien bleibt der Wunsch, die bestehenden Wohnverhältnisse zu ändern – dieses Motiv nannten 47 % der Befragten. Weitere 42 % möchten sich einen eigenen, separaten Lebensraum schaffen, 23 % planen den Umzug in eine geräumigere Wohnung, 20 % betrachten den Kauf als Möglichkeit, ihren Lebensstandard zu verbessern, und 11 % möchten in ein anderes Stadtviertel ziehen.
Die Investitionskomponente bleibt zwar bedeutend, tritt jedoch hinter den Kauf von Wohnraum für den Eigenbedarf zurück. 28 % der potenziellen Käufer betrachten Immobilien als Kapitalanlage. Insbesondere rechnen 19 % damit, in Zukunft Einnahmen aus der Vermietung oder dem Weiterverkauf der Immobilie zu erzielen.
Somit belegen die Ergebnisse der Studie eine Verschiebung der Prioritäten der ukrainischen Käufer: Neben Preis, Fläche und Lage der Immobilie gewinnen deren Funktionsfähigkeit bei Stromausfällen sowie das Sicherheitsniveau zunehmend an Bedeutung.
Nach Angaben von OLX hat sich die Einstellung zur Notstromversorgung besonders deutlich verändert: Während im Jahr 2025 noch etwa jeder zweite potenzielle Käufer diesen Aspekt berücksichtigte, waren es im Jahr 2026 bereits mehr als zwei Drittel.
Quelle: Studie „OLX Immobilien“.
Wie das Projekt Relocation berichtet, wurde in Griechenland vorgeschlagen, auf die Erteilung von Aufenthaltsgenehmigungen für ausländische Investoren beim Kauf von Immobilien zu verzichten und das „Golden-Visa“-Programm auf Investitionen direkt in die Wirtschaft des Landes auszurichten.
Mit dieser Initiative trat der Vorsitzende der größten Oppositionspartei PASOK, Nikos Androulakis, vor dem Hintergrund der anhaltenden Wohnungskrise auf. Androulakis ist der Ansicht, dass das bestehende Modell faktisch den Verkauf griechischer Immobilien an ausländische Investoren fördert und die Verfügbarkeit von Wohnraum für die einheimische Bevölkerung zusätzlich beeinträchtigt.
Dabei sieht der Vorschlag der PASOK nicht vor, dass Griechenland die Erteilung von Aufenthaltsgenehmigungen für Investitionen vollständig einstellt. Die Partei schlägt vor, Immobilien aus der Liste der Vermögenswerte zu streichen, die einen Anspruch auf das „Goldene Visum“ begründen, und ausländisches Kapital in Anlageinstrumente umzuleiten, die das Wirtschaftswachstum fördern.
Bislang handelt es sich ausschließlich um eine politische Initiative der Opposition. PASOK verfügt über 34 Sitze im 300-köpfigen griechischen Parlament, daher bedeutet der Vorschlag keine automatische Änderung des geltenden Programms.
Derzeit hängt die Mindestinvestitionssumme in Immobilien für den Erhalt eines griechischen Golden Visa von der Region und der Art der Immobilie ab.
In Attika, Thessaloniki, auf Mykonos und Santorin sowie auf Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern liegt die Mindestschwelle bei 800.000 Euro. In den meisten anderen Regionen des Landes ist sie auf 400.000 Euro festgelegt.
Für bestimmte Objektkategorien gilt weiterhin eine ermäßigte Schwelle von 250.000 Euro, insbesondere für Immobilien, die von einer gewerblichen Nutzung in eine Wohnnutzung umgewandelt werden, sowie für bestimmte sanierungsbedürftige Gebäude. Für Standardinvestitionen im Wert von 400.000 Euro und 800.000 Euro gilt die Auflage, eine Immobilie mit einer Fläche von mindestens 120 Quadratmetern zu erwerben.
Die griechischen Behörden haben die Bedingungen des „Golden Visa“-Programms in den letzten Jahren angesichts steigender Immobilienpreise bereits mehrfach verschärft. Neben der Anhebung der Mindestinvestitionsschwellen dürfen im Rahmen des Programms erworbene Immobilien nicht mehr für die kurzfristige Vermietung genutzt werden.
Die Verschärfung der Vorschriften hat sich bereits auf die Nachfrage ausgewirkt. Nach Angaben des griechischen Ministeriums für Migration und Asyl reichten ausländische Investoren im ersten Halbjahr 2026 2.551 neue Anträge auf ein „Golden Visa“ ein – das sind 44 % weniger als die 4.553 Anträge im gleichen Zeitraum des Jahres 2025.
Dabei gab es in Griechenland zum Ende des ersten Halbjahres 32.702 gültige Aufenthaltsgenehmigungen für Investoren, die im Rahmen des Programms seit dessen Start erteilt worden waren. Weitere 7.368 Anträge aus früheren Zeiträumen waren noch in Bearbeitung.
Der Rückgang des Interesses am Golden Visa hat bislang nicht zu einem allgemeinen Einbruch der ausländischen Investitionen in griechische Immobilien geführt. Im ersten Quartal 2026 belief sich der Zufluss ausländischen Kapitals in den Immobilienmarkt auf 511,6 Mio. Euro, was einem Anstieg von 43,4 % gegenüber den 356,8 Mio. Euro des Vorjahres entspricht. Dies zeugt davon, dass die Nachfrage nach griechischen Immobilien bei Ausländern auch ohne das Motiv, eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, weiterhin besteht.
Im Zeitraum 2019–2025 investierten ausländische Investoren rund 12,4 Mrd. Euro in griechische Immobilien. Im Jahr 2025 belief sich das Volumen der ausländischen Investitionen auf 2,05 Mrd. Euro gegenüber 2,75 Mrd. Euro im Jahr 2024.
Das „Golden Visa“-Programm besteht in Griechenland seit 2014 und ermöglicht es Staatsangehörigen von Nicht-EU-Ländern, eine fünfjährige, verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, sofern sie die Investitionsanforderungen erfüllen. Die Frage nach der künftigen Rolle von Immobilien in diesem Programm gewinnt vor dem Hintergrund steigender Wohnkosten und der Bemühungen der Behörden, das Angebot an Objekten für Langzeitmieten zu erhöhen, besondere Bedeutung.
https://relocation.com.ua/greece-proposes-to-exclude-real-estate-from-the-golden-visa-program/
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Der georgische Wohnimmobilienmarkt schloss den Sommer 2026 mit einem Anstieg der Verkaufszahlen und Preise in Tiflis ab, während in Batumi weiterhin eine außerordentlich hohe Aktivität ausländischer Investoren zu verzeichnen war – dort entfiel im August bereits mehr als die Hälfte der Wohnimmobilientransaktionen auf Ausländer.
Nach Angaben der von Colliers Georgia entwickelten Analyseplattform Recov wurden im August 2026 in Tiflis 3.388 Transaktionen mit Wohnungen registriert, was einem Anstieg von 18,9 % gegenüber dem Vorjahresmonat entspricht.
Das Gesamtumsatzvolumen des Marktes stieg noch schneller – um 35,2 % auf 297 Millionen Dollar.
Die Hauptquelle für dieses Wachstum waren Neubauprojekte. Die Zahl der Transaktionen mit Wohnungen in Neubauten stieg um 23,7 %, davon auf dem Primärmarkt um 22,9 % und auf dem Sekundärmarkt bei neuen Objekten um 24,5 %. Die Verkäufe von Wohnungen im Bestandsbestand stiegen um 3,8 %.
Colliers führt einen Großteil des Umsatzwachstums bei Neubauten auf die Ausweitung des Angebots zurück, vor allem in den Stadtteilen Samgori und Didi Digomi.
Gleichzeitig stiegen die Preise weiter an. Im August stieg der gewichtete Durchschnittspreis für Wohnungen in Neubauten in Tiflis im Jahresvergleich im Stadtzentrum um 16,7 %, im erweiterten Stadtzentrum um 16 % und in den Vororten um 10,4 %.
Insgesamt stiegen die Preise auf dem Primärmarkt stadtweit um 11,9 %, auf dem Sekundärmarkt für Neubauprojekte um 11 %.
Dabei bleibt Tiflis vorerst ein Markt, der von einheimischen Käufern dominiert wird. Georgische Staatsbürger machen den Großteil der Transaktionen sowohl bei neuen als auch bei gebrauchten Wohnungen aus.
Der Anteil ausländischer Käufer steigt jedoch weiter an. Im August erreichte er 14 % gegenüber 12 % im Juli.
In Batumi hat sich eine ganz andere Nachfragestruktur herausgebildet. Im August entfielen 52 % der Wohnungsgeschäfte auf ausländische Käufer, womit deren Anteil zum ersten Mal im betrachteten Zeitraum den der georgischen Käufer überstieg. Noch im Juli lag der Anteil der Ausländer bei 48 %.
Insgesamt wurden in Batumi im August 1.235 Transaktionen abgeschlossen, das sind 4,3 % weniger als im Vorjahr. Das Marktvolumen stieg jedoch um 2,9 % und erreichte 81 Mio. US-Dollar.
Der gewichtete Durchschnittspreis für Wohnungen in Neubauten in Batumi stieg im Jahresvergleich um 1,2 % auf 1.386 US-Dollar pro Quadratmeter.
Somit entwickeln sich die beiden größten Immobilienmärkte Georgiens derzeit nach unterschiedlichen Mustern. In Tiflis wird die Nachfrage hauptsächlich von einheimischen Bürgern bestimmt, während sich Batumi faktisch zu einem internationalen Immobilieninvestitionsmarkt gewandelt hat.
Zu den aktivsten ausländischen Käufern von Immobilien in Georgien, vor allem in Batumi, zählen nach wie vor Staatsangehörige aus Israel, Russland, der Ukraine, den EU-Ländern, der Türkei und anderen Staaten des postsowjetischen Raums.
Jüngste detaillierte Untersuchungen zur Käuferstruktur bestätigen eine bedeutende Präsenz von Ukrainern.
Nach Angaben von Galt & Taggart für das erste Quartal 2026 entfielen rund 63 % der Wohnungenverkäufe in den untersuchten Projekten in Batumi auf Ausländer, während auf georgische Staatsbürger 37 % entfielen.
Die größte Gruppe bildeten Käufer aus europäischen Ländern – rund 18 % aller Verkäufe. Einen erheblichen Anteil machten israelische Staatsbürger aus. Käufer aus der Ukraine, Russland und Weißrussland bildeten ebenfalls eine der größten Gruppen ausländischer Investoren.
Dabei fassen die veröffentlichten Statistiken die Staatsbürger der Ukraine, Russlands und Weißrusslands in einer Kategorie zusammen, weshalb es anhand dieser Daten nicht möglich ist, die genaue Anzahl oder den Anteil der Käufe durch Ukrainer direkt zu bestimmen.
Auch frühere Daten von Colliers nennen Russen, Ukrainer und Israelis als die wichtigsten ausländischen Käufer von Wohnimmobilien in Batumi.
