Wie der Serbische Ökonom berichtet, hat sich auf dem Immobilienmarkt des Nachbarlandes Bulgarien ein ungewöhnliches Preisparadoxon gezeigt: In Varna und Plovdiv verteuern sich Bestandsimmobilien drastisch, während die Preise für Neubauobjekte gesunken sind.
Nach Angaben des Nationalen Statistikinstituts Bulgariens stiegen die Immobilienpreise im Land im vierten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 12,6 %. Dabei kam der Anstieg im Vergleich zum dritten Quartal fast zum Stillstand und betrug nur noch 0,3 %.
Das größte Ungleichgewicht ist zwischen Neubauten und dem Bestandsmarkt zu beobachten. Landesweit verteuerten sich Bestandsimmobilien im Jahresvergleich um 15 %, Neubauten hingegen um 9 %.
In Varna war die Diskrepanz besonders ausgeprägt: Der Gesamtpreisindex stieg um 15,1 %, doch Neubauten verbilligten sich um 1 %, während Bestandsimmobilien um 23,4 % teurer wurden. In Plovdiv betrug der Gesamtanstieg 8,6 %, Neubauten wurden um 0,8 % günstiger, während der Bestand an Gebrauchtimmobilien um 16,8 % zulegte.
Der Grund für dieses Paradoxon ist der Mangel an bezugsfertigen Wohnungen. Käufer, die sofort eine Wohnung benötigen, wenden sich verstärkt dem Gebrauchtmarkt zu. Vor dem Hintergrund des begrenzten Angebots treibt dies die Preise für bezugsfertige Wohnungen in die Höhe. Neubauwohnungen sehen sich hingegen einer zurückhaltenderen Nachfrage, Erwartungen hinsichtlich der Fertigstellungstermine und Projektrisiken gegenüber.
Ein ähnlicher, wenn auch weniger ausgeprägter Unterschied ist auch in anderen Städten zu beobachten. In Sofia sind die Preise für Bestandswohnungen um 14 % gestiegen, die für Neubauten um 11,3 %. In Burgas stieg der Bestand an Bestandswohnungen um 17,6 %, der an Neubauten um 7,3 %. In Stara Zagora legten Bestandswohnungen um 23,3 % zu, Neubauten um 10,5 %.
Für Investoren und Käufer ist dies ein wichtiges Signal: Der bulgarische Markt bricht nicht ein, wird aber selektiver. Käufer sind bereit, für eine fertige Wohnung in guter Lage einen Aufpreis zu zahlen, stehen aber im Bau befindlichen Objekten bereits vorsichtiger gegenüber.
Für den Markt bedeutet dies einen Übergang von einem rasanten Wachstum zu einer ruhigeren Phase.
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Wie der Serbische Ökonom berichtet, wächst in Montenegro der Wohnungsbestand rasant, nicht jedoch die Bevölkerung. Nach Angaben der UNECE gab es laut der Volkszählung von 2023 im Land 392.900 Wohneinheiten – 78.200 mehr als im Jahr 2011.
Innerhalb von 12 Jahren stieg die Zahl der Wohnungen und Häuser um etwa 26 %, während die Bevölkerung unverändert blieb und etwa 624.000 Menschen umfasst.
Infolgedessen kommen auf 1.000 Einwohner Montenegros bereits 627 Wohnungen und Häuser. Das liegt etwa 21 % über dem EU-Durchschnitt.
Das Hauptproblem ist, dass nur 54 % der Wohnungen für den dauerhaften Wohnsitz genutzt werden. Etwa 46 % der Objekte stehen leer, werden saisonal genutzt, als Ferienwohnungen oder zur touristischen Vermietung.
An der Küste hängt dies mit dem Tourismus, ausländischen Käufern und der Kurzzeitvermietung zusammen. Im Norden des Landes gibt es einen anderen Grund – die Abwanderung der Bevölkerung und die Entvölkerung.
Ein anschauliches Beispiel ist Žabljak: Dort ist die Zahl der Wohnungen um mehr als 30 % gestiegen, obwohl die Bevölkerung um etwa 18 % geschrumpft ist.
Für Montenegro wird dies zu einem strukturellen Problem. Immobilien und Tourismus bringen schnelle Einnahmen, lösen aber nicht das Problem des bezahlbaren Wohnraums für die Einheimischen. In Budva, Kotor, Tivat und Bar gibt es formal gesehen viele Wohnungen, aber es wird immer teurer, dort dauerhaft zu leben.
Die wichtigste Schlussfolgerung: Montenegro steht vor dem Paradoxon der Tourismuswirtschaft – es gibt immer mehr Wohnungen und Häuser, aber bezahlbarer Wohnraum für die ständigen Einwohner könnte immer knapper werden.
Der Immobilienpreisindex in der Ukraine lag nach den Ergebnissen für Januar bis März 2026 bei 117,2 %, während er im gleichen Zeitraum des Jahres 2025 bei 111,2 % lag, wie der Staatliche Statistikdienst (Derzhstat) mitteilte.
Ihren Angaben zufolge beschleunigte sich das Wachstum der Preise für Wohnimmobilien auf dem Erstmarkt im ersten Quartal 2026 auf 17,3 % gegenüber 14,8 % im ersten Quartal des Vorjahres. Dabei verteuerten sich Wohnungen auf dem Erstmarkt um 17,3 %, Einfamilienhäuser um 16,4 %.
Auf dem Sekundärmarkt beschleunigte sich der Preisanstieg im Zeitraum Januar bis März 2026 auf 17,1 % gegenüber 9,3 % im gleichen Zeitraum des Jahres 2025. So betrug der Preisanstieg bei Wohnungen 17,9 % und bei Häusern 15,4 %.
Wie das Statistikamt mitteilte, stiegen die Immobilienpreise im Vergleich zum Vorquartal um 6,1 %, wobei der Anstieg auf dem Erstmarkt 4,8 % und auf dem Sekundärmarkt 6,6 % betrug.
Die Preise für Wohnungen auf dem Erstmarkt stiegen im ersten Quartal gegenüber dem Vorquartal um 4,2 %, die für Häuser um 7,5 %. Auf dem Sekundärmarkt stiegen die Werte um 5,9 % bzw. 7,8 %, wie das Statistikamt angab.
Das Statistikamt verglich die aktuellen Preiswerte auch mit den Jahresdurchschnittswerten von 2019. So stiegen die Preise für Wohnraum im ersten Quartal 2026 um 132,3 %.
Nach Angaben des Staatlichen Statistikamtes stiegen die Wohnungspreise im Jahr 2025 um 12,8 % und im Jahr 2024 um 12,7 %.
Wie berichtet, gilt seit dem ersten Quartal 2026 die aktualisierte Methodik der staatlichen statistischen Erhebung „Preisänderungen auf dem Wohnungsmarkt“, die das Staatliche Statistikamt zur Umsetzung der Anforderungen der Verordnung (EU) Nr. 2025/1182 der Europäischen Kommission vom 17. Juni 2025 verabschiedet hat.
Wie der Serbische Ökonom berichtet, hat Montenegro die Zahlungsvorschriften beim Kauf und Verkauf von Immobilien erheblich verschärft: Transaktionen mit einem Wert von über 10.000 Euro müssen nun über das Bankensystem des Landes abgewickelt werden. Die neuen Anforderungen zielen darauf ab, die Herkunft der Gelder besser zu kontrollieren, Geldwäsche zu bekämpfen und die Transparenz des Immobilienmarktes zu erhöhen.
Das Gesetz gilt für Immobilientransaktionen mit einem Wert von über 10.000 Euro.
Eine zentrale Anforderung besteht darin, dass die Zahlung im Rahmen des Geschäfts von einem in Montenegro eröffneten Bankkonto oder auf ein solches Konto erfolgen muss. Dabei muss mindestens eine der Vertragsparteien über ein Konto bei einer montenegrinischen Bank verfügen. Das bedeutet, dass der Käufer Gelder von einer ausländischen Bank direkt auf das Konto des Verkäufers in Montenegro überweisen kann, sofern der Verkäufer über ein solches Konto verfügt.
Wurde die Zahlung vor Vertragsunterzeichnung geleistet, muss der Notar einen Kontoauszug anfordern, der die Überweisung bestätigt. Eine bloße Erklärung der Parteien, dass die Zahlung bereits erfolgt ist, reicht nicht aus. Dies stärkt die Rolle von Notaren und Banken als Kontrollinstanzen für die Ordnungsmäßigkeit der Transaktion.
Tatsächlich schließt Montenegro damit den Spielraum für informelle Zahlungen auf dem Immobilienmarkt, der in den letzten Jahren ausländische Käufer aktiv angezogen hat. Für Verstöße sind Geldstrafen in Höhe von 3.000 bis 20.000 Euro vorgesehen.
Für ausländische Käufer bedeuten die neuen Vorschriften, dass sie die banktechnische Seite der Transaktion im Voraus prüfen müssen. Ist der Verkäufer in Montenegro ansässig und verfügt über ein lokales Bankkonto, kann der Käufer die Immobilie in der Regel per SWIFT-Überweisung von seinem ausländischen Konto bezahlen. In komplexeren Fällen – beispielsweise wenn der Verkäufer nicht in Montenegro ansässig ist, die Transaktion über eine juristische Person abgewickelt wird oder die Parteien die Abrechnung über das Konto des Käufers kontrollieren möchten – kann jedoch die Eröffnung eines Kontos bei einer montenegrinischen Bank erforderlich sein.
Die Banken können dabei Unterlagen zur Herkunft der Mittel anfordern: Einkommensnachweise, Nachweise über den Verkauf von Vermögenswerten, Investitionsunterlagen oder andere Kapitalquellen. Dies entspricht der allgemeinen Logik der europäischen Finanzvorschriften, obwohl Montenegro noch kein EU-Mitglied ist.
Für den montenegrinischen Immobilienmarkt wird die Auswirkung zweischneidig sein. Einerseits können die neuen Vorschriften Transaktionen erschweren und verlangsamen, insbesondere für Nichtansässige, die an flexiblere Zahlungsmodalitäten gewöhnt sind. Andererseits kann die erhöhte Transparenz das Vertrauen von Banken, Notaren und ausländischen Investoren in den Markt stärken, insbesondere vor dem Hintergrund der Erwartungen hinsichtlich eines EU-Beitritts Montenegros.
Montenegro bleibt für ausländische Käufer einer der beliebtesten Immobilienmärkte an der Adria. Die Nachfrage wird von Käufern aus Europa, der Türkei, Russland, der Ukraine, Israel und der Balkanregion getragen.
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Die durchschnittlichen Mietpreise für Langzeitmieten in Spanien erreichten im April 2026 mit 15 Euro pro Quadratmeter und Monat einen historischen Höchststand, wie das Portal Idealista berichtet.
Analysten zufolge sind die Mieten im Jahresvergleich um 5,2 % gestiegen. Dabei war das Wachstumstempo das moderateste seit Sommer 2022, was auf eine allmähliche Abkühlung des Marktes nach mehreren Jahren starker Preissteigerungen hindeutet.
Trotz der Abkühlung bleibt der Markt angespannt. Der Hauptgrund dafür ist das anhaltende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. In Großstädten, Tourismusregionen und Universitätszentren wird die Nachfrage durch lokale Mieter, ausländische Arbeitnehmer, Studenten, digitale Nomaden und Kurzzeitvermietungen gestützt. Gleichzeitig kommt neues Angebot nur langsam auf den Markt, und ein Teil der Eigentümer zieht die touristische Vermietung langfristigen Verträgen vor.
Für Mieter bedeutet der Rekordpreis eine weitere Verschlechterung der Wohnsituation. Besonders akut ist das Problem in Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga sowie auf den Balearen und den Kanarischen Inseln, wo die Mietnachfrage nicht nur durch Binnenmigration, sondern auch durch Ausländer gestützt wird. Nach Angaben von Idealista stiegen die Mieten in Spanien im April auf 15 Euro pro Quadratmeter, allerdings ohne die zweistelligen Wachstumsraten, die für die Vorjahre charakteristisch waren.
Der Migrationsfaktor bleibt einer der wichtigsten Markttreiber. Nach Angaben des spanischen Nationalen Instituts für Statistik waren am 1. Januar 2025 die größten Gruppen von Ausländern im Land Staatsangehörige aus Marokko – 968.999 Personen –, Kolumbien – 676.534 – und Rumänien – 609.270. Zu den wichtigsten Gruppen zählen zudem Personen aus Venezuela, Italien, China, Peru, Großbritannien, der Ukraine und anderen Ländern.
Im Jahr 2024 wuchs die Zahl der kolumbianischen Staatsbürger am schnellsten – um 98.057 Personen, gefolgt von Venezuela mit 52.555 und Marokkos – um 48.306. Dabei ging die Zahl der ukrainischen Staatsbürger laut INE-Angaben um 7.907 Personen zurück, was mit einer Änderung des Aufenthaltsstatus, dem Umzug eines Teils der Ukrainer in andere Länder oder der Einbürgerung zusammenhängen könnte.
Der Zustrom von Ausländern verstärkt die Nachfrage nach Mietwohnungen vor allem in Städten mit Arbeitsplätzen, Universitäten und einem gut entwickelten Dienstleistungssektor. Im vierten Quartal 2025 waren die Hauptgruppen der neuen Einwanderer nach Spanien Staatsangehörige aus Kolumbien, Venezuela und Marokko.
Zusätzlichen Druck auf den Markt erzeugt die Investitionsnachfrage. Ausländische Käufer von Wohnimmobilien in Spanien zahlen deutlich mehr als Einheimische: In der zweiten Jahreshälfte 2025 kauften Nichtansässige Immobilien im Durchschnitt für 3.242 Euro pro Quadratmeter, ausländische Ansässige für 1.963 Euro und spanische Staatsbürger für 1.839 Euro. Dies wirkt sich auch auf den Mietmarkt aus, da Investitionskäufe oft auf die Vermietung der Immobilien ausgerichtet sind.
Spanien steht somit vor einer doppelten Herausforderung: Die Mieten haben bereits ein Rekordniveau erreicht, doch das strukturelle Angebotsdefizit lässt bislang keinen raschen Preisrückgang erwarten. Selbst eine Verlangsamung des jährlichen Wachstums auf 5,2 % bedeutet keine Trendwende am Markt, sondern deutet eher auf einen Übergang von einem starken Preisanstieg zu einem stabileren, aber immer noch hohen Mietpreisniveau hin.
Wie der Serbische Ökonom berichtet, ist der Markt für langfristige Wohnungsvermietungen in Montenegro im Jahr 2026 in eine Abkühlungsphase eingetreten: Nach dem rasanten Wachstum der vergangenen Jahre hat das Überangebot begonnen, das Gleichgewicht zugunsten der Mieter zu verschieben.
Derzeit werden Studios in Montenegro im Durchschnitt für 300–400 Euro pro Monat angeboten, Einzimmerwohnungen für 400–800 Euro, Zweizimmerwohnungen für 600–1 200 Euro und Häuser ab 1 000 Euro. Im Premium-Segment können Villen und Luxusimmobilien zwischen 2.000 und 10.000 Euro pro Monat und mehr kosten.
Die Hauptgründe für die Stagnation auf dem Markt sind der Rückgang der Zahl ausländischer Bewohner, die sich langfristig im Land aufhalten, sowie die zunehmende Sättigung des Angebots. Laut einem Vertreter einer lokalen Immobilienagentur sehen sich Vermieter zunehmend damit konfrontiert, dass Wohnungen länger leer stehen als noch vor einem Jahr, während Mieter mehr Verhandlungsspielraum bei Preis und Konditionen erhalten.
Der Markt funktioniert nicht mehr nach dem Modell der Jahre 2022–2024, als Eigentümer ihre Objekte angesichts des Zustroms von Ausländern und des begrenzten Angebots schnell vermieten konnten. Nun wählen Mieter an einer Reihe von Standorten immer häufiger zwischen mehreren Optionen, erwirken Preisnachlässe oder fordern bessere Konditionen hinsichtlich Vertrag, Möblierung und Nebenkosten.
Für Montenegro ist dieser Wandel nicht nur für den Wohnungssektor von Bedeutung, sondern auch für das breitere Nachfragemodell, das in den letzten Jahren weitgehend auf den Zustrom von Ausländern, Umziehenden und Investoren beruhte. Sollte die Zahl der Langzeitmieter weiter zurückgehen, könnten einige Eigentümer ihre Wohnungen verstärkt in die Kurzzeitvermietung umwandeln oder ihre Preisvorstellungen nach unten korrigieren.
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