La Comisión Europea está preparando un nuevo mecanismo legislativo que permitirá a las autoridades nacionales, regionales y municipales limitar el alquiler a corto plazo de viviendas en zonas que se enfrentan a un aumento especialmente acusado de los precios y a la escasez de viviendas para residentes permanentes.
La iniciativa formará parte de la futura Ley de Vivienda Asequible (Affordable Housing Act) de la Unión Europea, que la Comisión Europea tiene previsto presentar en 2026. El documento tiene por objeto ayudar a las autoridades a identificar las zonas que sufren presión en materia de vivienda, basándose en datos estadísticos de acceso público, y a adoptar medidas acordes con la magnitud del problema.
No se trata de una prohibición general de Airbnb, Booking.com u otros servicios en toda la Unión Europea. La Comisión Europea tiene la intención de crear un marco jurídico en el que las ciudades y las regiones puedan regular de forma autónoma los alquileres a corto plazo, sin infringir las normas del mercado único europeo.
En concreto, los municipios deberán contar con una mayor seguridad jurídica a la hora de establecer restricciones en aquellas zonas en las que los alquileres turísticos reduzcan la oferta de vivienda para los residentes locales. Las posibles medidas se determinarán teniendo en cuenta la situación local, los intereses del sector turístico y el principio de proporcionalidad.
Durante las consultas, los representantes de las ciudades y regiones instaron a la Comisión Europea a elaborar una lista de instrumentos compatibles con la legislación de la UE. También hicieron hincapié en la necesidad de tener en cuenta las diferencias entre los grandes centros turísticos, las ciudades pequeñas y las zonas rurales.
La elaboración de la Ley de Vivienda Asequible se lleva a cabo en paralelo a la aplicación de las normas de la UE aprobadas anteriormente relativas a la recopilación de información sobre los alquileres a corto plazo. A partir del 20 de mayo de 2026 entrará en vigor el Reglamento (UE) n.º 2024/1028. Este prevé la creación de sistemas digitales de registro de arrendadores y el intercambio de datos entre las plataformas y las autoridades públicas.
En los países que implanten dicho registro, el propietario deberá obtener un número único de la propiedad e indicarlo en el anuncio. Las plataformas en línea están obligadas a mostrar y verificar dichos números, realizar controles aleatorios y eliminar los anuncios a petición de las autoridades si no cumplen con las normas establecidas.
Las plataformas también deben transmitir mensualmente información sobre el número de huéspedes y las pernoctaciones reservadas a través de un portal digital nacional único. Esto permitirá a los ayuntamientos evaluar la magnitud real del alquiler turístico y tomar decisiones basadas en datos.
Sin embargo, la normativa vigente regula principalmente el registro y el intercambio de información. Por sí misma, no establece restricciones paneuropeas sobre el número de apartamentos que se pueden alquilar ni sobre el número de pernoctaciones permitidas.
Según datos de la Comisión Europea, los alquileres a corto plazo ya representan cerca de una cuarta parte de toda la oferta de alojamiento turístico en la UE.
En 2025, a través de Airbnb, Booking.com, Expedia y otras grandes plataformas en línea, se reservaron 951,6 millones de pernoctaciones. En comparación con 2024, esta cifra aumentó un 11,4 %.
La Comisión Europea reconoce que este mercado genera ingresos para los propietarios de inmuebles, amplía las opciones de los turistas y apoya a las empresas locales. Sin embargo, la elevada concentración de alquileres a corto plazo en los centros históricos y en los destinos turísticos populares puede reducir la oferta de viviendas para residencia permanente y contribuir al aumento de los precios.
Según los datos del Plan Europeo de Vivienda Asequible, el número de reservas de alquileres a corto plazo a través de las principales plataformas aumentó en más de un 90 % entre 2018 y 2024. Los operadores profesionales representan más del 45 % de la oferta, aunque constituyen una minoría entre los propietarios.
Tras la aprobación de la nueva legislación, las normas dependerán no solo del país, sino también de la situación en una ciudad o zona concreta. En los centros turísticos con escasez de vivienda, las autoridades locales podrán, en principio, establecer requisitos más estrictos en materia de registro, concesión de licencias y duración de los alquileres. En las regiones donde la oferta de alojamiento turístico es insuficiente y los alquileres a corto plazo sostienen la economía local, las restricciones podrían ser considerablemente menores.
Airbnb está aplicando a los propietarios de alojamientos un nuevo modelo de comisiones de servicio: en lugar del sistema anterior, en el que los anfitriones solían pagar alrededor del 3 % y los huéspedes abonaban por separado una comisión de servicio, la plataforma introduce ahora una comisión única para los propietarios.
Ahora, la mayoría de los anfitriones pagarán el 15,5 % del importe de la reserva. Airbnb justifica esta medida con el deseo de que los precios sean más transparentes: el huésped verá el precio final sin que se le añada por separado una tarifa de servicio.
Para los propietarios, esto supone la necesidad de revisar los precios. Si no se modifica la tarifa, los ingresos netos disminuirán. Según el ejemplo de Airbnb, con un precio de 100 dólares, el anfitrión recibirá 84,50 dólares tras deducir la comisión.
La transición se está llevando a cabo por fases. Para los anfitriones fuera del Espacio Económico Europeo, la fecha límite para ajustar los precios es el 15 de septiembre; para los anfitriones dentro del EEE, el 13 de octubre.
Para el mercado del alquiler a corto plazo, esto aumentará la presión sobre los propietarios y las empresas gestoras: tendrán que recalcular las tarifas, los descuentos y los modelos financieros.
La demanda de alquileres a corto plazo de viviendas en la UE a través de plataformas en línea siguió creciendo a principios de 2026. Entre enero y marzo, los huéspedes pasaron 144,3 millones de pernoctaciones en alojamientos de corta estancia reservados a través de Airbnb, Booking o Expedia. Esto supone un 9,7 % más que en el primer trimestre de 2025 y un 16,6 % más que en el primer trimestre de 2024, según informó Eurostat el 2 de julio.
Malta registró el crecimiento más rápido, con un aumento del 30,5 % en términos interanuales. Le siguen Eslovenia, con un aumento del 24,7 %; Eslovaquia, con un aumento del 23,5 %; y Chipre, con un aumento del 22,3 %. También se registró un crecimiento de dos dígitos en Finlandia, la República Checa, Irlanda, Croacia, Grecia, Alemania, Italia, Suecia, Polonia, Estonia, Letonia y Lituania.
Entre los principales mercados turísticos de la UE, los siete países más visitados también registraron un crecimiento. Alemania registró un aumento del 14,9 %, Italia del 14,7 %, Polonia del 11,9 %, Francia del 8,1 %, España del 6,5 %, Portugal del 4,9 % y Austria del 4 %. Esto significa que el mercado crece no solo en países pequeños con una base baja, sino también en las grandes economías turísticas.
Eurostat aclara que se trata concretamente de pernoctaciones en alojamientos de corta estancia a través de plataformas, y no de hoteles ni campings. Por ejemplo, si una familia de cuatro personas se aloja en un apartamento durante tres noches, esto se contabiliza como 12 pernoctaciones. Los datos se publican como estadísticas experimentales y se basan en la información que las plataformas transmiten directamente a Eurostat.
Las estadísticas regionales se publican con retraso. Según los datos del cuarto trimestre de 2025, las regiones más populares para los alquileres a corto plazo a través de plataformas fueron Andalucía en España —9,9 millones de pernoctaciones—, las Islas Canarias —8,2 millones— e Île-de-France en Francia —7,2 millones—. Entre las diez regiones más populares solo figuran territorios de tres países: España, Francia e Italia.
Para los inversores, estas estadísticas significan que ya no basta con fijarse únicamente en el crecimiento general del mercado. Hay que tener en cuenta el país concreto, la ciudad, la estacionalidad, las restricciones locales para Airbnb y Booking, los impuestos, las normas de registro y la competencia con los hoteles. En Europa, el alquiler a corto plazo sigue creciendo, pero se está convirtiendo en un negocio cada vez más regulado y profesional.
Según informa El Economista Serbio, Albania está reforzando el control fiscal sobre el mercado del alquiler de viviendas a corto plazo, que en los últimos años se ha convertido en uno de los segmentos de mayor crecimiento del sector inmobiliario turístico del país. La administración tributaria ha puesto en marcha un plan sectorial para el sector turístico hasta 2026, en el marco del cual se cotejará la actividad de los propietarios de inmuebles en Airbnb, Booking.com y otras plataformas con sus declaraciones de impuestos.
En esencia, Albania se convierte en uno de los primeros países de Europa donde el control fiscal de los alquileres a corto plazo a través de plataformas digitales pasa a un formato automatizado mediante el uso de inteligencia artificial. Esto convierte al país en un caso de prueba regional para un control más estricto de los ingresos procedentes de los inmuebles turísticos.
La herramienta principal de este nuevo control será un sistema de monitorización automatizado basado en IA. Los algoritmos escanearán semanalmente los segmentos albaneses de Airbnb y Booking, analizando los precios por noche, la dinámica de sus variaciones, la ocupación real de los inmuebles, el calendario de reservas, así como el número y las fechas de las opiniones de los turistas.
Los propietarios particulares que alquilen uno o varios apartamentos a través de Airbnb y Booking no están obligados a registrarse como autónomos, pero deben presentar una declaración individual anual DIVA y pagar el impuesto sobre la renta a un tipo del 15 %. El impuesto se calcula sobre los ingresos netos, una vez deducida la comisión de la plataforma. Las explicaciones específicas sobre las nuevas obligaciones para los alquileres a corto plazo a partir de 2026 también señalan el uso de DIVA como sistema digital de declaración de ingresos de las personas físicas.
Las autoridades prestan especial atención al IVA. En el sector turístico de Albania se aplica un tipo reducido del 6 % en lugar del 20 % estándar; sin embargo, solo pueden aplicarlo los establecimientos que hayan superado una inspección física y hayan obtenido un certificado oficial de clasificación del Ministerio de Turismo. Si el propietario aplica el tipo del 6 % sin dicho certificado, la administración tributaria puede reclamar el IVA al tipo pleno del 20 % con carácter retroactivo, junto con multas y recargos.
Otro requisito se refiere a los pagos no en efectivo. Hasta el 30 de mayo de 2026, todos los establecimientos de alojamiento en Albania, incluidos hoteles, hostales, campings y casas de huéspedes certificadas, deberán instalar terminales POS físicos para aceptar pagos. Paralelamente, el límite de los pagos en efectivo entre sujetos comerciales se ha reducido de 150 000 a 100 000 leks.
Para el mercado inmobiliario, esto supone el fin de un periodo de escaso control sobre los ingresos procedentes de los alquileres a corto plazo. En los últimos años, Albania ha experimentado un auge de la inversión en inmuebles turísticos, especialmente en la costa, donde los compradores esperan obtener ingresos por alquileres turísticos.
Pero ahora la rentabilidad de estos inmuebles dependerá cada vez más no solo de la ocupación y el precio, sino también de la disciplina fiscal del propietario.
Para los inversores extranjeros, las nuevas normas implican la necesidad de tener en cuenta de antemano el modelo fiscal del inmueble.
El modelo albanés refleja una tendencia más amplia en la región. Montenegro también está reforzando el control de las transacciones y los impuestos en el sector inmobiliario y turístico; sin embargo, Albania va un paso más allá: utiliza la monitorización digital y la IA para comparar la actividad real en las plataformas con la declaración de impuestos.
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El Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha desestimado la solicitud de Airbnb de suspender el pago de una multa de 64 millones de euros impuesta por el Ministerio de Consumo español y ha obligado a la empresa a pagar la multa mientras se tramita el fondo del asunto. Así lo han informado los medios de comunicación españoles, y la medida forma parte de una campaña más amplia de las autoridades españolas para reforzar el control sobre el mercado del alquiler a corto plazo.
Según una publicación de El País, la multa fue impuesta en diciembre de 2025 y equivale aproximadamente a seis veces el importe de la «ventaja obtenida ilegalmente» que, según estimaciones de las autoridades españolas, Airbnb obtuvo como resultado de una práctica controvertida de publicación de anuncios. La resolución judicial, publicada el 23 de marzo, se refiere concretamente a la denegación de la medida cautelar, es decir, no resuelve el fondo del litigio, pero priva a la empresa de la posibilidad de aplazar el pago hasta el veredicto definitivo.
Las autoridades españolas han justificado la sanción con tres infracciones principales. Se trata de la publicación de anuncios de alojamientos turísticos sin el número de licencia obligatorio, el uso de datos de registro falsos o incorrectos, así como de información engañosa sobre la situación jurídica de los arrendadores. Todo ello ha sido calificado en Madrid como formas de publicidad desleal o engañosa.
Airbnb, por su parte, ha declarado que la resolución judicial es de carácter procesal y no afecta al fondo del litigio, y que la propia empresa considera que la multa es contraria al Derecho español y europeo. La empresa ya ha recurrido la sanción y continúa con la defensa judicial.
El caso se desarrolla en un contexto de endurecimiento general de la política española en materia de alquileres a corto plazo. Según datos de Reuters, en el verano de 2025, el Ministerio de Consumo declaró que había conseguido la retirada de 65 000 anuncios de Airbnb considerados infractores y, posteriormente, detectó otros casi 55 000 anuncios sin los números de licencia obligatorios. Las autoridades vinculan esta campaña con los intentos de reducir la presión de los alquileres turísticos sobre el mercado de la vivienda y frenar el aumento de los alquileres para los residentes locales.
En general, España ha endurecido las restricciones al alquiler turístico en los últimos dos años. En concreto, en marzo de 2025, uno de los tribunales superiores del país respaldó el plan de Barcelona de suspender por completo la concesión de licencias de alquiler a corto plazo hasta 2028. Esto pone de relieve que el conflicto de Airbnb con los reguladores forma parte de un giro más amplio de la política de vivienda española a favor de la restricción de los alquileres a corto plazo en zonas turísticas sobrecalentadas.
Para el mercado inmobiliario y el sector turístico, esto supone un aumento de los riesgos regulatorios para las plataformas de alquiler a corto plazo en España.
Para las propias plataformas, la cuestión clave ya no es solo el volumen del negocio, sino también la capacidad de adaptarse rápidamente a los nuevos requisitos en materia de licencias, transparencia de los anuncios y divulgación de datos sobre los propietarios de las viviendas.
La agencia tributaria griega AADE refuerza el control sobre los alquileres turísticos a corto plazo a través de Airbnb, Booking.com y Vrbo: los propietarios y gestores de inmuebles deben, antes del 28 de febrero de 2026, verificar y finalizar los datos sobre los ingresos de 2025 en el registro de estancias de corta duración, incluyendo el reparto de ingresos entre los beneficiarios, los importes y la corrección del número de registro del inmueble (AMA).
Según datos de la AADE, en 2025 se presentaron 2,2 millones de declaraciones iniciales y los ingresos declarados ascendieron a un total de 870 millones de euros (+16 % interanual). Al mismo tiempo, los fiscales advierten: si los datos no se confirman y corrigen a tiempo, es posible que se aplique un impuesto del 100 % sobre los ingresos indicados en las declaraciones anteriores, incluso si parte de las cantidades no se han recibido realmente (por ejemplo, debido a la cancelación de reservas).
A partir de marzo de 2026, la AADE pondrá en marcha verificaciones cruzadas basadas en los datos que las plataformas transmiten directamente. Si se detectan objetos sin registrar o sin reflejar en los anuncios de AMA, se aplicarán sanciones: multas de entre 5000 y 20 000 euros, así como la eliminación de los anuncios de las plataformas hasta que se subsanen las infracciones.
Ante el crecimiento del segmento, las autoridades están endureciendo los requisitos tanto para la correcta tramitación como para el cumplimiento de las normas para mantener la presencia en el registro.
