Según informa Experts.news, los inmuebles residenciales y el alquiler institucional se convirtieron en uno de los segmentos del mercado de inversión de Europa Central y Oriental que más rápido creció durante el primer semestre de 2026.
El segmento residencial/vivienda representó el 19 % de las inversiones en inmuebles comerciales de la CEE-6, frente a solo el 7 % del año anterior, según datos de Colliers.
De este modo, su cuota se ha triplicado en menos de un año y se ha acercado a las cifras de los segmentos inmobiliarios tradicionalmente más importantes: oficinas y locales comerciales.
Uno de los ejemplos más reveladores fue Polonia, donde en el primer semestre se cerró la mayor operación de la historia del mercado local de viviendas de alquiler institucional (PRS).
Vantage Development adquirió 18 proyectos terminados de Resi4Rent por 575 millones de euros. La cartera incluye 5 322 apartamentos en Varsovia, Cracovia, Breslavia, Gdansk, Łódź y Poznań.
Esta operación pone de manifiesto el creciente interés de los grandes inversores por los inmuebles residenciales destinados no a la venta posterior de apartamentos individuales, sino al alquiler profesional a largo plazo de carteras completas.
Este formato está muy extendido en Europa Occidental; sin embargo, en los países de Europa Central y Oriental, el mercado institucional del alquiler es considerablemente más joven y tiene mayor margen de crecimiento.
El interés por este segmento se ve impulsado por la urbanización, el elevado coste de adquisición de viviendas, la movilidad de la mano de obra y el aumento de la demanda de viviendas de alquiler gestionadas profesionalmente en las principales ciudades de la región.
Según datos de Colliers, con un volumen total de inversión en los seis países de Europa Central y Oriental (CEE-6) de 5.8 mil millones de euros, el mercado se está diversificando progresivamente, y el sector residencial ya figura entre las cuatro principales áreas de inversión de capital.
La crisis de la vivienda en España sigue agravándose debido al déficit de nueva construcción que se arrastra desde hace años, al aumento del número de hogares y al incremento récord de la población, en gran parte debido a la inmigración. El déficit estructural de vivienda en el país se estima en aproximadamente entre 700 000 y 750 000 viviendas, según datos del centro de análisis Funcas.
La situación actual no debe compararse con la burbuja inmobiliaria de la década de 2000. En aquel entonces se construían muchas más viviendas en España y el crecimiento del mercado se veía impulsado por el crédito. Ahora el problema es el contrario: la oferta va sistemáticamente por detrás de la demanda.
En los últimos años, en España se han terminado de construir anualmente unas 100 000 viviendas nuevas, mientras que se han creado alrededor de 230 000 nuevos hogares. La brecha acumulada desde 2020 se ha acercado a las 700 000 viviendas.
Como consecuencia, están aumentando tanto el precio de compra de la vivienda como los precios de los alquileres. El problema se hace especialmente patente en Madrid, Barcelona, las Islas Baleares, Valencia y las zonas costeras más populares. Al mismo tiempo, el déficit se está extendiendo gradualmente desde las grandes ciudades hacia sus alrededores y las ciudades de tamaño medio. Funcas señala que, en los últimos años, los alquileres han crecido más rápido que los salarios, y que los jóvenes inquilinos destinan, de media, alrededor del 35 % de su presupuesto a la vivienda y los servicios comunitarios.
Los expertos consideran que algunas de las medidas adoptadas por las autoridades solo pueden limitar los precios de forma temporal, pero no eliminar la causa principal de la crisis. El control de las rentas puede reducir el coste de la vivienda para algunos de los actuales inquilinos, pero, al mismo tiempo, disminuir el número de pisos que los propietarios están dispuestos a sacar al mercado. Las ayudas a los compradores, en un contexto de oferta limitada, también pueden provocar un aumento adicional de los precios.
Entre las soluciones a largo plazo, Funcas destaca el aumento de la oferta de solares, la agilización de la concesión de licencias de obra, el refuerzo de la seguridad jurídica para promotores y propietarios, así como la ampliación del parque de viviendas de alquiler asequibles. La proporción de viviendas sociales de alquiler en España representa solo alrededor del 2-3 % del parque inmobiliario, lo que está muy por debajo de la media de la UE.
El rápido crecimiento de la población española supone un factor adicional de presión sobre el mercado. A 1 de julio de 2026, el país contaba con una población récord de 49,80 millones de personas, lo que supone 444 200 más que el año anterior. Al mismo tiempo, el Instituto Nacional de Estadística de España (INE) señala expresamente que el aumento de la población se debe a las personas nacidas en el extranjero, mientras que el número de residentes nacidos en España está disminuyendo.
El número de residentes en España nacidos en el extranjero alcanzó a mediados de año los 10,29 millones de personas, lo que supone más de una quinta parte de la población del país. El número de residentes con nacionalidad extranjera ascendió a 7,44 millones, tras aumentar en 87 200 personas solo durante el segundo trimestre.
Según el último desglose completo del INE, las comunidades de extranjeros más numerosas son las de ciudadanos de Marruecos —unos 969 000—,
Colombia —677 mil—, Rumanía —609 mil—, Venezuela —378 mil—, Italia —346 mil— y el Reino Unido —266 mil—. También son significativas las comunidades de origen peruano, chino, ucraniano y de países de América Latina.
La afluencia continúa en 2026. Solo en el segundo trimestre llegaron a España unos 34 000 ciudadanos colombianos, 23 300 venezolanos y 21 100 marroquíes. En el primer trimestre, uno de los grupos más numerosos de recién llegados fue el de los ucranianos: unas 25 700 personas.
Las estadísticas específicas del Ministerio de Migración de España muestran que, a finales de junio de 2026, 353 000 ciudadanos de Ucrania ya disponían de permisos de residencia vigentes, principalmente gracias al mecanismo de protección temporal.
El crecimiento de la población extranjera no puede considerarse la única causa de la crisis de la vivienda; los expertos la atribuyen, ante todo, a una década de construcción insuficiente. Sin embargo, la inmigración aumenta considerablemente el número de hogares y la demanda de alquileres, especialmente en las grandes ciudades y en las regiones costeras económicamente activas. Si se construyen alrededor de 100 000 viviendas al año, el incremento adicional de la población de cientos de miles de personas se convierte en un factor notable del posterior aumento del precio de la vivienda.
Así pues, la crisis de la vivienda en España viene determinada por varios factores a la vez: el déficit crónico de construcción, el aumento del número de hogares, la oferta limitada de alquileres asequibles, la migración interna hacia las grandes ciudades, los compradores extranjeros y el sector turístico. El rápido aumento de la población debido a la inmigración agrava el déficit ya existente, pero no es su causa principal.
Grecia ocupa el primer puesto entre los países europeos en cuanto al aumento estacional del precio de los alquileres a corto plazo: en verano, el precio medio del alojamiento es un 54,9 % más alto que en el resto de meses del año, según datos de la plataforma analítica AirDNA.
El estudio de AirDNA se publicó el 21 de mayo de 2026 y se actualizó el 29 de mayo. Los analistas compararon la tarifa media diaria de los alquileres a corto plazo —Average Daily Rate (ADR)— entre junio y agosto con la de los otros nueve meses del año.
En Grecia, la tarifa media fuera de la temporada de verano es de 112,64 euros por noche, mientras que entre junio y agosto asciende a 174,46 euros. Así, el recargo estacional alcanza el 54,9 %, lo que supone la cifra más alta entre los países europeos analizados.
En segundo lugar se sitúa Croacia, donde los precios en verano son un 37,6 % más altos: 154,28 euros frente a los 112,09 euros del resto del año. El tercer puesto lo ocupa Portugal, con un aumento estacional del 36,5 %, hasta los 160,06 euros frente a los 117,27 euros.
La estacionalidad se manifiesta con especial intensidad en las populares islas griegas. En Mykonos, el precio medio de un alquiler a corto plazo aumenta aproximadamente de 458 euros fuera de temporada alta a 758 euros por noche en verano, lo que supone un incremento del 65,6 %.
No obstante, en algunos destinos turísticos europeos concretos se observan fluctuaciones aún más pronunciadas. Por ejemplo, Portimão, en Portugal, registra un aumento estacional de alrededor del 71,6 %, aunque en la clasificación general de países es Grecia la que ocupa el primer puesto.
El fuerte aumento de los precios va acompañado de una demanda sostenida. Según las estimaciones de AirDNA, antes del inicio de la temporada, el número de noches reservadas en Grecia para los meses de junio a agosto de 2026 era aproximadamente un 9,3 % superior al del año anterior. En julio, el aumento de las reservas anticipadas fue del 13,5 %, y en agosto, del 11,4 %.
Las estadísticas reales del verano confirman el elevado nivel de precios. En junio, el precio medio de los alquileres a corto plazo en Grecia alcanzó los 178,8 euros por noche, lo que supone un aumento del 12,2 % en términos interanuales, mientras que la media europea se situó en 150,05 euros y creció un 7,5 %. El número de alojamientos disponibles en Grecia se redujo, por su parte, un 2,5 %, hasta situarse en aproximadamente 156 000
. En julio, el precio medio ya había subido hasta los 200,35 euros por noche, lo que supone un 12,8 % más que en julio de 2025. La tarifa media europea se situó en 159,20 euros y creció un 8,2 % en un año. Los ingresos por noche disponible en Grecia aumentaron un 14,3 %, hasta alcanzar los 142,8 euros.
Si se analiza un periodo más prolongado, el crecimiento es aún más notable. Según datos de AirDNA, el precio medio de los alquileres a corto plazo en Grecia ha aumentado aproximadamente un 100 % en los últimos diez años, partiendo de unos 100 euros en 2016. En los últimos cinco años, el crecimiento ha sido de alrededor del 38 %.
No obstante, la afirmación de que Grecia «ha superado a toda Europa en cuanto al ritmo de crecimiento de los precios en Airbnb» debe interpretarse con cautela. El primer puesto se refiere concretamente al incremento estacional de verano, es decir, a la comparación de los meses de junio a agosto con el resto del año, y no al crecimiento anual de los precios. Según la evolución real de julio, el crecimiento en Grecia fue del 12,8 % en términos interanuales, frente al 8,2 % de media en Europa.
El eclipse solar total del 12 de agosto de 2026 se ha convertido en uno de los mayores eventos turísticos del año para España e Islandia, lo que ha provocado un fuerte aumento de las reservas de alojamientos de corta estancia en las ciudades situadas en la zona de la fase total.
Según un estudio de la plataforma analítica AirDNA, publicado el 29 de julio de 2026, la demanda de alquileres a corto plazo en la ciudad española de Zaragoza para las fechas en torno al eclipse aumentó un 123 % en comparación con el mismo periodo del año anterior. En Logroño, el aumento alcanzó el 109 %; en Burgos, el 65 %; en Valladolid, el 64 %; y en León, el 63 %. En Kópavogur (Islandia), la cifra aumentó un 48 %, y en Reikiavik, un 44 %.
La franja de eclipse solar total atravesará Groenlandia, la parte occidental de Islandia, el norte de España y una pequeña zona del noreste de Portugal. En la mayoría de los demás países europeos, el eclipse será parcial. España será uno de los principales lugares de observación, ya que la fase de eclipse total atravesará el país de oeste a este y continuará sobre las Islas Baleares.
Se espera que el impacto más fuerte en el precio de los alquileres se produzca en Islandia. En las zonas occidentales y meridionales del país, que se encuentran dentro de la franja de la fase total, se concentra alrededor del 60,6 % de la oferta nacional de alquileres a corto plazo.
Sin embargo, el mercado total del país cuenta solo con unos 8.300 alojamientos disponibles. Ante una oferta tan limitada, incluso una afluencia turística de corta duración puede aumentar notablemente el precio medio del alojamiento en todo el país.
AirDNA prevé que será precisamente en Islandia donde más aumente la tarifa media diaria de alquiler. La demanda adicional no solo la generan los turistas extranjeros, sino también los propios residentes del país, ya que en Islandia no se ha observado un eclipse solar total desde hace más de medio siglo.
El interés se extiende también a los eventos relacionados. Una semana antes del eclipse, más del 90 % de las entradas para un festival temático de cuatro días en Islandia ya se habían agotado.
En España, la franja de eclipse total abarca unos 86 300 alojamientos de alquiler a corto plazo, lo que supone el 22,6 % de toda la oferta del país, que AirDNA estima en aproximadamente 382 400 anuncios.
Así, solo en la zona española del eclipse hay disponibles más de 16 veces más alojamientos que en todo el mercado de alquiler a corto plazo de Islandia. Esto permite a España acoger a un número considerablemente mayor de turistas y frena el aumento de los precios, a pesar de la elevada demanda.
Entre los destinos que podrían tener mayor demanda se encuentran Bilbao, León, Burgos, Zaragoza, Valencia y Palma de Mallorca. Madrid y Barcelona se encuentran fuera de la franja de la fase total, aunque allí también se podrá ver un eclipse parcial.
España cuenta además con una red de conexiones aéreas más amplia y un parque hotelero y de alquiler considerablemente mayor. Por ello, los analistas la consideran una opción más adecuada para los viajeros que reservan su viaje justo antes del evento.
Sin embargo, el precio de los alojamientos concretos puede variar rápidamente. Los propietarios y las empresas gestoras utilizan una política de precios dinámicos, aumentando automáticamente las tarifas a medida que crece la demanda y se reducen las opciones disponibles.
Para evaluar el posible efecto, AirDNA ha utilizado datos sobre el eclipse solar total de Norteamérica de abril de 2024. En aquella ocasión, la ocupación de los alojamientos de alquiler a corto plazo en la zona de la fase total alcanzó el 88 %, y el precio medio diario del alojamiento aumentó un 18,4 %. Estas cifras no constituyen una previsión directa para Europa, pero demuestran el impacto que un fenómeno astronómico tan excepcional puede tener en los mercados locales de alquiler.
La fuente oficial de los datos sobre el mercado del alquiler a corto plazo es el estudio de AirDNA del 29 de julio de 2026. La trayectoria del eclipse ha sido confirmada por la Agencia Espacial Europea y la NASA.
El nivel de reservas de alojamientos turísticos en la costa española para agosto de 2026 ha alcanzado el 85,5 %, lo que supone un aumento de un punto porcentual con respecto al mismo periodo del año pasado, según un estudio de la plataforma Rentalia publicado el 29 de julio. El estudio se basa en el análisis de los calendarios de disponibilidad de apartamentos y casas de vacaciones situados a una distancia máxima de 15 km de las playas españolas. En agosto de 2025, la proporción de alojamientos reservados fue del 84,5 %.
La mayor ocupación se registró en Mallorca, donde el último mes del verano se reservó el 99 % de los alojamientos turísticos. Le siguen la costa asturiana, con un 95,6 %; Menorca, con un 94,6 %; Lanzarote, con un 93,5 %; y la provincia de Alicante, con un 92,2 %.
En Murcia, el nivel de reservas alcanzó el 89,1 %; en Cantabria, el 88,3 %; en Cádiz, el 87,5 %; en la Costa del Sol, en la provincia de Málaga, el 86,8 %; y en Almería, el 86,5 %. En Fuerteventura, el indicador se sitúa en la media nacional y es del 85,5 %, mientras que en la Costa Brava es del 85 %.
La mayor oferta de reservas de última hora se encuentra en la costa de la provincia de Huelva, donde el 44,7 % de los alojamientos están ocupados. También se ha registrado un nivel de ocupación relativamente bajo en Tenerife (72,4 %), en la provincia de Valencia (72,6 %), en la Costa Dorada de Tarragona (76,7 %) y en la costa de Barcelona (77,9 %).
La directora de Rentalia, Almudena Ucha, atribuye el aumento de la demanda en las regiones del norte de España a las intensas olas de calor del verano. La ocupación de los alojamientos turísticos en Asturias ha aumentado en 4,7 puntos porcentuales en un año, y en Cantabria, en 4 puntos, ya que los turistas eligen cada vez más destinos más frescos. Entre los alojamientos con aire acondicionado, el 86,7 % está reservado para agosto, y entre los que cuentan con piscina, el 85 %. El nivel de reservas de casas rurales en las regiones del interior de España resultó ser aún mayor y alcanzó el 87,6 %.
Fuente de los datos: estudio de Rentalia, la plataforma de alquiler turístico de Idealista
La Comisión Europea está preparando un nuevo mecanismo legislativo que permitirá a las autoridades nacionales, regionales y municipales limitar el alquiler a corto plazo de viviendas en zonas que se enfrentan a un aumento especialmente acusado de los precios y a la escasez de viviendas para residentes permanentes.
La iniciativa formará parte de la futura Ley de Vivienda Asequible (Affordable Housing Act) de la Unión Europea, que la Comisión Europea tiene previsto presentar en 2026. El documento tiene por objeto ayudar a las autoridades a identificar las zonas que sufren presión en materia de vivienda, basándose en datos estadísticos de acceso público, y a adoptar medidas acordes con la magnitud del problema.
No se trata de una prohibición general de Airbnb, Booking.com u otros servicios en toda la Unión Europea. La Comisión Europea tiene la intención de crear un marco jurídico en el que las ciudades y las regiones puedan regular de forma autónoma los alquileres a corto plazo, sin infringir las normas del mercado único europeo.
En concreto, los municipios deberán contar con una mayor seguridad jurídica a la hora de establecer restricciones en aquellas zonas en las que los alquileres turísticos reduzcan la oferta de vivienda para los residentes locales. Las posibles medidas se determinarán teniendo en cuenta la situación local, los intereses del sector turístico y el principio de proporcionalidad.
Durante las consultas, los representantes de las ciudades y regiones instaron a la Comisión Europea a elaborar una lista de instrumentos compatibles con la legislación de la UE. También hicieron hincapié en la necesidad de tener en cuenta las diferencias entre los grandes centros turísticos, las ciudades pequeñas y las zonas rurales.
La elaboración de la Ley de Vivienda Asequible se lleva a cabo en paralelo a la aplicación de las normas de la UE aprobadas anteriormente relativas a la recopilación de información sobre los alquileres a corto plazo. A partir del 20 de mayo de 2026 entrará en vigor el Reglamento (UE) n.º 2024/1028. Este prevé la creación de sistemas digitales de registro de arrendadores y el intercambio de datos entre las plataformas y las autoridades públicas.
En los países que implanten dicho registro, el propietario deberá obtener un número único de la propiedad e indicarlo en el anuncio. Las plataformas en línea están obligadas a mostrar y verificar dichos números, realizar controles aleatorios y eliminar los anuncios a petición de las autoridades si no cumplen con las normas establecidas.
Las plataformas también deben transmitir mensualmente información sobre el número de huéspedes y las pernoctaciones reservadas a través de un portal digital nacional único. Esto permitirá a los ayuntamientos evaluar la magnitud real del alquiler turístico y tomar decisiones basadas en datos.
Sin embargo, la normativa vigente regula principalmente el registro y el intercambio de información. Por sí misma, no establece restricciones paneuropeas sobre el número de apartamentos que se pueden alquilar ni sobre el número de pernoctaciones permitidas.
Según datos de la Comisión Europea, los alquileres a corto plazo ya representan cerca de una cuarta parte de toda la oferta de alojamiento turístico en la UE.
En 2025, a través de Airbnb, Booking.com, Expedia y otras grandes plataformas en línea, se reservaron 951,6 millones de pernoctaciones. En comparación con 2024, esta cifra aumentó un 11,4 %.
La Comisión Europea reconoce que este mercado genera ingresos para los propietarios de inmuebles, amplía las opciones de los turistas y apoya a las empresas locales. Sin embargo, la elevada concentración de alquileres a corto plazo en los centros históricos y en los destinos turísticos populares puede reducir la oferta de viviendas para residencia permanente y contribuir al aumento de los precios.
Según los datos del Plan Europeo de Vivienda Asequible, el número de reservas de alquileres a corto plazo a través de las principales plataformas aumentó en más de un 90 % entre 2018 y 2024. Los operadores profesionales representan más del 45 % de la oferta, aunque constituyen una minoría entre los propietarios.
Tras la aprobación de la nueva legislación, las normas dependerán no solo del país, sino también de la situación en una ciudad o zona concreta. En los centros turísticos con escasez de vivienda, las autoridades locales podrán, en principio, establecer requisitos más estrictos en materia de registro, concesión de licencias y duración de los alquileres. En las regiones donde la oferta de alojamiento turístico es insuficiente y los alquileres a corto plazo sostienen la economía local, las restricciones podrían ser considerablemente menores.
