Alemania sigue siendo un país con una de las proporciones más bajas de propietarios de vivienda en Europa, según la evaluación del Pestel-Institut. En 2025, solo el 43,5% de los hogares privados del país vivía en su propio apartamento o casa. Es el indicador más bajo en aproximadamente dos décadas.
Como informa el sitio web rebuild.news, actualmente tener una vivienda propia en Alemania es más bien una excepción que un modelo estándar de residencia: la mayoría de los hogares continúa alquilando inmuebles.
Las estadísticas oficiales de Alemania confirman esta particularidad del mercado. Según datos de la Oficina Federal de Estadística Destatis y Eurostat, en 2025 el 52,8% de la población de Alemania vivía en viviendas de alquiler. Esta es la proporción más alta de inquilinos entre todos los países de la Unión Europea. A modo de comparación, en Francia era del 38,6%, en España del 26,4%, en Polonia del 12,8% y en Eslovaquia de solo el 6,2%.
Las cifras del Pestel-Institut y Destatis difieren ligeramente debido a la metodología. Pestel evalúa la proporción de hogares que viven en viviendas de su propiedad, mientras que los datos de Eurostat citados por Destatis se calculan a nivel de población. La propia oficina estadística alemana también publica un indicador de propiedad de vivienda del 41,9% para otra muestra de hogares.
El estudio del Pestel-Institut muestra que el problema es especialmente visible entre los alemanes jóvenes. Casi tres cuartas partes de los residentes de entre 25 y 45 años viven de alquiler. Los investigadores señalan como principales razones el aumento del coste de la construcción, de los tipos hipotecarios y la insuficiente accesibilidad de la compra de vivienda para las familias con ingresos medios.
Desde el año 2000, el coste de la construcción de edificios de apartamentos en Alemania, según el estudio, aumentó aproximadamente un 160%, mientras que los precios al consumidor crecieron mucho más lentamente. Incluso las familias con dos ingresos medios tienen dificultades para adquirir una vivienda propia en muchas regiones.
Al mismo tiempo, la situación se complica por la insuficiente oferta de nuevas viviendas. En 2025 se completó en Alemania la construcción de alrededor de 206,6 mil unidades residenciales – un 18% menos que un año antes, y este es el indicador más bajo desde 2012.
La elevada proporción de inquilinos es desde hace mucho tiempo una característica del modelo alemán del mercado inmobiliario. Un mercado desarrollado de alquiler a largo plazo, una fuerte protección de los inquilinos y una proporción históricamente relativamente baja de propietarios distinguen a Alemania de la mayoría de los países de Europa Central y Oriental, donde la inmensa mayoría de la población dispone de vivienda propia.
Al mismo tiempo, el coste del alquiler en los nuevos contratos también está aumentando rápidamente. Según datos de la Comisión Europea, en Alemania las nuevas tarifas de alquiler aumentaron aproximadamente un 50,8% entre 2013 y 2024, y en las siete ciudades más grandes, un 76,3%.
Las tarifas de alquiler de los almacenes en Ucrania han aumentado entre un 12 % y un 13 % en los últimos meses, según ha informado a la agencia «Interfax-Ucrania» la directora de la empresa UTG, Yevgeniya Loktionova.
«Debido a los daños y a la rápida reducción de la superficie disponible, el mercado se ha convertido en un “mercado de arrendadores”. Solo en los últimos meses, debido al agravamiento de la escasez, las tarifas de alquiler de los espacios de calidad han aumentado, de media, entre un 12 % y un 13 %», afirmó.
Según datos de UTG, en la región de Kiev, la renta efectiva de primera línea para la clase A se mantiene en el rango de entre 5 y 5,5 dólares por m² al mes (sin IVA ni gastos operativos), y en algunos acuerdos, para los inmuebles más demandados o mejor situados, alcanza los 6 dólares por m². En las regiones occidentales (en concreto, en la región de Lviv), las tarifas oscilan entre los 6 y los 7 dólares por m².
Según se ha informado, según un estudio de WINHUB, a principios de septiembre la infraestructura de almacenes de Ucrania se había reducido en un 50 %: de los 4,2 millones de m² que había a principios de 2022, el enemigo destruyó 2,1 millones de m² (clases A/B). Las nuevas construcciones entre 2022 y 2026 (800 000 m²) solo han compensado parcialmente las pérdidas. La situación es aún más grave en la región de la capital, donde en los ocho primeros meses de 2026 se han perdido más almacenes que en todo el periodo 2022-2025. En total, se ha perdido el 68 % del parque (1,5 millones de metros cuadrados).
La empresa UTG se fundó en 2001. Ha desarrollado más de 1.300 conceptos de proyectos inmobiliarios. A lo largo de los años, con la participación de la empresa, se han alquilado 4,7 millones de metros cuadrados de superficie comercial en Ucrania.
Perfect Group tiene previsto ampliar su línea de inmuebles de inversión en Kiev y ceder parte de los apartamentos de sus complejos a la gestión profesional de operadores hoteleros.
Según informó el director general de la empresa, Alexei Koval, en una entrevista concedida a «Interfax-Ucrania» el 1 de septiembre de 2026, el primer proyecto de este tipo se está desarrollando en el complejo residencial LA MANCHE, situado en la calle Shchekavitska, 46, en el barrio de Podil. Se han destinado 40 apartamentos a este proyecto de inmuebles de renta.
El operador se centrará principalmente en el alquiler a largo plazo.
Se está creando otro proyecto dentro del complejo residencial Stanford, en el número 35 de la calle Predslavinskaya. Aquí se prevé destinar una sección independiente al alquiler a corto plazo, y Perfect Group está negociando con un importante operador profesional.
El promotor también prevé extender parte de los servicios hoteleros al resto de residentes de los complejos residenciales. Se trata del servicio de conserjería, servicios de niñera, salas infantiles, paseo de perros y otros servicios adicionales.
Según la valoración de Koval, tras un periodo en el que los promotores han competido en precio, concepto arquitectónico e infraestructuras, el siguiente factor importante de competencia en el mercado será la calidad del servicio.
En el caso de las viviendas de clase confort, la empresa tiene la intención de desarrollar un enfoque similar a través de la digitalización. Perfect Group está desarrollando una aplicación para que los residentes interactúen con la empresa gestora, tramiten sus solicitudes y voten por servicios adicionales. Su lanzamiento está previsto para antes de finales de 2026.
Además de los proyectos de inmuebles de inversión en Kiev, Perfect Group está construyendo el apartahotel VELMY en Polianitsa, cerca de Bukovel.
Los arrendadores privados del Reino Unido venden cada vez más viviendas o planean abandonar el mercado ante el aumento del coste de la financiación y la carga fiscal y normativa. La reducción de la oferta ya va acompañada de un nuevo aumento de los precios de los alquileres y se produce en un momento en el que el país atraviesa un cambio de gobierno y un periodo de mayor incertidumbre económica.
Según datos oficiales de la Oficina Nacional de Estadística del Reino Unido (ONS), en julio de 2026 el alquiler medio en el sector privado alcanzó las 1 393 libras al mes, lo que supone un aumento del 3,7 % en un año. En Inglaterra, la cifra ascendió a 1 451 libras, mientras que en Londres fue de 2 317 libras al mes.
Un estudio de la red de agencias Lomond ofrece un panorama similar y muestra que los inquilinos británicos destinan, de media, ya el 32,7 % de sus ingresos anuales a la vivienda. Según la metodología de la empresa, el alquiler medio ascendió a 1 369 libras al mes, un 4,3 % más que el año anterior. La diferencia con respecto a los datos de la ONS se explica por las distintas muestras y metodologías de cálculo.
Al mismo tiempo, se está reduciendo la oferta por parte de los propietarios. La encuesta de julio del Real Instituto de Tasadores Certificados (RICS) reveló que el indicador de nuevas ofertas por parte de los arrendadores se situaba en el -27 %. Los participantes en el mercado informan de que los propietarios están reduciendo sus carteras o abandonando por completo el sector. A pesar de que la demanda de los inquilinos se ha moderado, el saldo de las expectativas de nuevas subidas de los alquileres ha subido hasta el +28 %.
La encuesta realizada en el segundo trimestre por Property118 a más de 2 000 arrendadores ofrece un panorama aún más sombrío: el 40,2 % ya había reducido sus carteras en los dos años anteriores, mientras que solo el 6 % las había ampliado. De cara a los próximos tres años, el 67,7 % de los encuestados se plantea vender al menos parte de sus inmuebles, mientras que el 27,1 % tiene la intención de retirarse por completo del mercado.
Una de las principales razones sigue siendo el elevado coste de los créditos. El tipo básico del Banco de Inglaterra se sitúa en el 3,75 %, lo que supera considerablemente los niveles del periodo de dinero barato anterior a 2022. Más de un tercio de los arrendadores encuestados deberá refinanciar su hipoteca durante el próximo año, lo que para muchos supone pasar de los antiguos tipos fijos baratos a condiciones considerablemente más caras.
Otro factor adicional ha sido la mayor reforma del mercado del alquiler privado en muchos años. Desde el 1 de mayo de 2026, entró en vigor en Inglaterra la parte principal de la Ley de Derechos de los Inquilinos (Renters’ Rights Act): se han suprimido los desahucios sin causa justificada en virtud de la Sección 21, los contratos fijos se sustituyen por un sistema de alquiler periódico y se ha reforzado la responsabilidad de los propietarios. A partir de finales de 2026, las autoridades comenzarán a implantar un registro obligatorio de viviendas de alquiler privado, cuya inscripción será de pago. Posteriormente, se introducirán normas de calidad adicionales y se establecerá la figura obligatoria del defensor del inquilino.
No obstante, sería erróneo atribuir los planes masivos de venta de viviendas únicamente a la nueva ley. La presión sobre el sector se ha ido acumulando a lo largo de los años debido a los cambios fiscales, la limitación de la deducción de los intereses hipotecarios y el encarecimiento de los seguros, las reformas y el mantenimiento de los inmuebles. Las nuevas normas se han convertido más bien en un factor más que obliga a los propietarios a replantearse la rentabilidad del modelo «buy-to-let».
La situación del mercado inmobiliario se desarrolla en un contexto de grave inestabilidad política en el Reino Unido. Kir Starmer dimitió del cargo de primer ministro en el verano de 2026 tras perder el apoyo dentro del Partido Laborista, y en septiembre decidió abandonar también el Parlamento. Le sustituyó Andy Burnham, que se convirtió en el séptimo primer ministro del Reino Unido en una década.
El nuevo Gobierno se ve obligado a abordar simultáneamente el problema del coste de la vida, la financiación de los programas sociales y la presión sobre las finanzas públicas. El rendimiento de los bonos del Estado británicos a largo plazo subió a principios de septiembre hasta aproximadamente el 5,26 %, su máximo desde 2008, lo que encarece el coste de la financiación no solo para el Gobierno, sino también, de forma indirecta, para toda la economía. Los inversores esperan el presupuesto de octubre del nuevo gabinete e intentan comprender cómo pretende Bernham financiar sus iniciativas sociales y de infraestructuras.
Por el momento, no es correcto hablar de una crisis económica en toda regla ni de una recesión en el Reino Unido. El PIB creció un 0,4 % en el segundo trimestre de 2026, tras el 0,6 % registrado en el primero; sin embargo, el ritmo de crecimiento se está ralentizando. La inflación volvió a acelerarse en julio hasta el 2,9 %, el desempleo alcanzó el 4,9 % y las empresas británicas se mantienen cautelosas respecto a nuevas inversiones.
Es precisamente la combinación de un crecimiento económico débil, el encarecimiento del dinero y la incertidumbre política lo que agrava los problemas del mercado del alquiler. El nuevo Gobierno se propone reforzar la protección de los inquilinos, pero la retirada simultánea de los propietarios privados provoca un efecto contrario: cuantas menos viviendas quedan en el mercado, mayor es la presión sobre los alquileres.
Para el Gobierno británico, esto se convierte en un complejo dilema. Si la regulación y los impuestos siguen reduciendo la rentabilidad del alquiler privado más rápido de lo que el Estado y los inversores institucionales pueden crear nuevas viviendas, parte de los gastos destinados a la protección de los inquilinos podría, de hecho, recaer sobre ellos en forma de alquileres más elevados y una menor oferta de viviendas.
A medio plazo, esto podría acelerar el cambio estructural del mercado británico: el lugar de los pequeños arrendadores privados lo ocuparán gradualmente operadores profesionales de «build-to-rent», fondos de pensiones y de inversión, capaces de operar con una rentabilidad más baja y de soportar una regulación mucho más estricta.
Así pues, la retirada de los arrendadores británicos no es un problema aislado del sector inmobiliario, sino parte de un panorama más amplio: el encarecimiento del capital, la desaceleración económica, la crisis de estabilidad política y, al mismo tiempo, el intento del Estado de reforzar considerablemente la regulación del mercado de la vivienda. Para los inquilinos, el principal riesgo no es la desaparición masiva de la vivienda de alquiler como tal, sino su encarecimiento progresivo y su redistribución de los pequeños propietarios hacia el gran capital institucional.
Según informa Experts.news, los inmuebles residenciales y el alquiler institucional se convirtieron en uno de los segmentos del mercado de inversión de Europa Central y Oriental que más rápido creció durante el primer semestre de 2026.
El segmento residencial/vivienda representó el 19 % de las inversiones en inmuebles comerciales de la CEE-6, frente a solo el 7 % del año anterior, según datos de Colliers.
De este modo, su cuota se ha triplicado en menos de un año y se ha acercado a las cifras de los segmentos inmobiliarios tradicionalmente más importantes: oficinas y locales comerciales.
Uno de los ejemplos más reveladores fue Polonia, donde en el primer semestre se cerró la mayor operación de la historia del mercado local de viviendas de alquiler institucional (PRS).
Vantage Development adquirió 18 proyectos terminados de Resi4Rent por 575 millones de euros. La cartera incluye 5 322 apartamentos en Varsovia, Cracovia, Breslavia, Gdansk, Łódź y Poznań.
Esta operación pone de manifiesto el creciente interés de los grandes inversores por los inmuebles residenciales destinados no a la venta posterior de apartamentos individuales, sino al alquiler profesional a largo plazo de carteras completas.
Este formato está muy extendido en Europa Occidental; sin embargo, en los países de Europa Central y Oriental, el mercado institucional del alquiler es considerablemente más joven y tiene mayor margen de crecimiento.
El interés por este segmento se ve impulsado por la urbanización, el elevado coste de adquisición de viviendas, la movilidad de la mano de obra y el aumento de la demanda de viviendas de alquiler gestionadas profesionalmente en las principales ciudades de la región.
Según datos de Colliers, con un volumen total de inversión en los seis países de Europa Central y Oriental (CEE-6) de 5.8 mil millones de euros, el mercado se está diversificando progresivamente, y el sector residencial ya figura entre las cuatro principales áreas de inversión de capital.
La crisis de la vivienda en España sigue agravándose debido al déficit de nueva construcción que se arrastra desde hace años, al aumento del número de hogares y al incremento récord de la población, en gran parte debido a la inmigración. El déficit estructural de vivienda en el país se estima en aproximadamente entre 700 000 y 750 000 viviendas, según datos del centro de análisis Funcas.
La situación actual no debe compararse con la burbuja inmobiliaria de la década de 2000. En aquel entonces se construían muchas más viviendas en España y el crecimiento del mercado se veía impulsado por el crédito. Ahora el problema es el contrario: la oferta va sistemáticamente por detrás de la demanda.
En los últimos años, en España se han terminado de construir anualmente unas 100 000 viviendas nuevas, mientras que se han creado alrededor de 230 000 nuevos hogares. La brecha acumulada desde 2020 se ha acercado a las 700 000 viviendas.
Como consecuencia, están aumentando tanto el precio de compra de la vivienda como los precios de los alquileres. El problema se hace especialmente patente en Madrid, Barcelona, las Islas Baleares, Valencia y las zonas costeras más populares. Al mismo tiempo, el déficit se está extendiendo gradualmente desde las grandes ciudades hacia sus alrededores y las ciudades de tamaño medio. Funcas señala que, en los últimos años, los alquileres han crecido más rápido que los salarios, y que los jóvenes inquilinos destinan, de media, alrededor del 35 % de su presupuesto a la vivienda y los servicios comunitarios.
Los expertos consideran que algunas de las medidas adoptadas por las autoridades solo pueden limitar los precios de forma temporal, pero no eliminar la causa principal de la crisis. El control de las rentas puede reducir el coste de la vivienda para algunos de los actuales inquilinos, pero, al mismo tiempo, disminuir el número de pisos que los propietarios están dispuestos a sacar al mercado. Las ayudas a los compradores, en un contexto de oferta limitada, también pueden provocar un aumento adicional de los precios.
Entre las soluciones a largo plazo, Funcas destaca el aumento de la oferta de solares, la agilización de la concesión de licencias de obra, el refuerzo de la seguridad jurídica para promotores y propietarios, así como la ampliación del parque de viviendas de alquiler asequibles. La proporción de viviendas sociales de alquiler en España representa solo alrededor del 2-3 % del parque inmobiliario, lo que está muy por debajo de la media de la UE.
El rápido crecimiento de la población española supone un factor adicional de presión sobre el mercado. A 1 de julio de 2026, el país contaba con una población récord de 49,80 millones de personas, lo que supone 444 200 más que el año anterior. Al mismo tiempo, el Instituto Nacional de Estadística de España (INE) señala expresamente que el aumento de la población se debe a las personas nacidas en el extranjero, mientras que el número de residentes nacidos en España está disminuyendo.
El número de residentes en España nacidos en el extranjero alcanzó a mediados de año los 10,29 millones de personas, lo que supone más de una quinta parte de la población del país. El número de residentes con nacionalidad extranjera ascendió a 7,44 millones, tras aumentar en 87 200 personas solo durante el segundo trimestre.
Según el último desglose completo del INE, las comunidades de extranjeros más numerosas son las de ciudadanos de Marruecos —unos 969 000—,
Colombia —677 mil—, Rumanía —609 mil—, Venezuela —378 mil—, Italia —346 mil— y el Reino Unido —266 mil—. También son significativas las comunidades de origen peruano, chino, ucraniano y de países de América Latina.
La afluencia continúa en 2026. Solo en el segundo trimestre llegaron a España unos 34 000 ciudadanos colombianos, 23 300 venezolanos y 21 100 marroquíes. En el primer trimestre, uno de los grupos más numerosos de recién llegados fue el de los ucranianos: unas 25 700 personas.
Las estadísticas específicas del Ministerio de Migración de España muestran que, a finales de junio de 2026, 353 000 ciudadanos de Ucrania ya disponían de permisos de residencia vigentes, principalmente gracias al mecanismo de protección temporal.
El crecimiento de la población extranjera no puede considerarse la única causa de la crisis de la vivienda; los expertos la atribuyen, ante todo, a una década de construcción insuficiente. Sin embargo, la inmigración aumenta considerablemente el número de hogares y la demanda de alquileres, especialmente en las grandes ciudades y en las regiones costeras económicamente activas. Si se construyen alrededor de 100 000 viviendas al año, el incremento adicional de la población de cientos de miles de personas se convierte en un factor notable del posterior aumento del precio de la vivienda.
Así pues, la crisis de la vivienda en España viene determinada por varios factores a la vez: el déficit crónico de construcción, el aumento del número de hogares, la oferta limitada de alquileres asequibles, la migración interna hacia las grandes ciudades, los compradores extranjeros y el sector turístico. El rápido aumento de la población debido a la inmigración agrava el déficit ya existente, pero no es su causa principal.
