Рост цен на жилье и аренду в Европе все сильнее ограничивает доступ людей к адекватному жилью и повышает риск бездомности, говорится в ежегодном докладе Агентства ЕС по основным правам (FRA) Fundamental Rights Report: Challenges and Achievements in 2025.
По данным FRA, в 2015-2024 годах цены на дома в ЕС выросли в среднем на 53%, а арендная плата — почти на 17%. Агентство указывает, что жилищный кризис становится не только экономической, но и правозащитной проблемой, поскольку право на адекватное жилье становится все менее доступным для уязвимых групп населения.
«Растущие расходы затрагивают многих людей и семьи, поскольку все больше людей не могут позволить себе жилье и рискуют стать бездомными», — заявила директор FRA Сирпа Раутио.
По оценке Европейской федерации национальных организаций, работающих с бездомными (FEANTSA), на которую ссылается FRA, в 2025 году в ЕС было почти 1,3 млн бездомных. Особенно уязвимыми агентство называет молодых людей, арендаторов на частном рынке, семьи с низкими доходами, мигрантов, беженцев и людей, которые уже находятся на грани социальной исключенности.
FRA отмечает, что более двух третей жителей ЕС владеют своим жильем, однако среди людей с доходами ниже порога риска бедности собственниками являются менее половины. Это усиливает неравенство: рост цен на жилье увеличивает капитал владельцев недвижимости, но ухудшает положение арендаторов и людей без доступа к ипотеке.
Доклад охватывает все 27 стран ЕС, а также три страны-кандидата или потенциально связанные с процессом европейской интеграции — Сербию, Албанию и Северную Македонию.
Жилищный кризис становится для Европы одним из ключевых социальных вызовов. Рост цен на жилье уже влияет не только на рынок недвижимости, но и на демографию, мобильность рабочей силы, социальную стабильность и доверие к государственным институтам.
Как сообщает Сербский Экономист, на рынке недвижимости соседней Болгарии проявился необычный ценовой парадокс: в Варне и Пловдиве готовое жилье резко дорожает, тогда как цены на новостройки снизились.
По данным Национального статистического института Болгарии, в IV квартале 2025 года цены на жилье в стране выросли на 12,6% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. При этом по сравнению с III кварталом рост почти остановился и составил всего 0,3%.
Главный дисбаланс заметен между новостройками и вторичным рынком. По стране старое жилье подорожало на 15% в годовом исчислении, а новостройки — на 9%.
В Варне разрыв оказался особенно сильным: общий индекс цен вырос на 15,1%, но новостройки подешевели на 1%, тогда как вторичное жилье подорожало на 23,4%. В Пловдиве общий рост составил 8,6%, новостройки подешевели на 0,8%, а вторичный фонд вырос на 16,8%.
Причина парадокса — дефицит готовых к заселению квартир. Покупатели, которым нужно жилье сразу, активнее выходят на вторичный рынок. На фоне ограниченного предложения это разгоняет цены на готовые квартиры. Новостройки, наоборот, сталкиваются с более осторожным спросом, ожиданием сроков завершения строительства и рисками, связанными с проектами.
Похожий, но менее резкий разрыв заметен и в других городах. В Софии вторичное жилье подорожало на 14%, новостройки — на 11,3%. В Бургасе вторичный фонд вырос на 17,6%, новостройки — на 7,3%. В Старой Загоре вторичное жилье прибавило 23,3%, новостройки — 10,5%.
Для инвесторов и покупателей это важный сигнал: болгарский рынок не падает, но становится более избирательным. Покупатели готовы переплачивать за готовую квартиру в хорошей локации, но уже осторожнее относятся к строящимся объектам.
Для рынка это означает переход от ажиотажного роста к более спокойной фазе.
https://t.me/relocationrs/3023
Как сообщает Сербский Экономист, в Черногории быстро растет жилищный фонд, но не население. По данным UNECE, по переписи 2023 года в стране насчитывалось 392,9 тыс. жилых объектов — на 78,2 тыс. больше, чем в 2011 году.
За 12 лет количество квартир и домов выросло примерно на 26%, тогда как население не изменилось и составляет около 624 тыс. человек.
В результате на 1 тыс. жителей Черногории приходится уже 627 квартир и домов. Это примерно на 21% выше среднего уровня ЕС.
Главная проблема — только 54% жилья используется для постоянного проживания. Около 46% объектов пустуют, используются сезонно, как жилье для отдыха или под туристическую аренду.
На побережье это связано с туризмом, иностранными покупателями и краткосрочной арендой. На севере страны причина другая — отток населения и депопуляция.
Показательный пример — Жабляк: там количество жилья выросло более чем на 30%, хотя население сократилось примерно на 18%.
Для Черногории это становится структурной проблемой. Недвижимость и туризм дают быстрые доходы, но не решают вопрос доступного жилья для местных жителей. В Будве, Которе, Тивате и Баре жилья формально много, но жить постоянно там становится все дороже.
Главный вывод: Черногория сталкивается с парадоксом туристической экономики — квартир и домов становится больше, а доступного жилья для постоянных жителей может становиться меньше.
Как сообщает аналитический центр Experts Club, Киев занял 36-е место среди 37 европейских городов в рейтинге стоимости жилья Global Property Guide, свидетельствуют данные обновленной таблицы Square Meter Prices in European Cities за апрель 2026 года, опубликованной на сайте исследования.
Средняя стоимость жилья в столице Украины оценивается в EUR1,970 тыс. за кв. м. За год показатель вырос на 2,6%, а за два года — на 0,9%.
В рейтинге Киев оказался одним из самых доступных рынков Европы. Ниже украинской столицы в таблице находится только Кишинев, где средняя цена квартир составляет EUR1,720 тыс. за кв. м. При этом Киев дешевле не только западноевропейских столиц, но и большинства городов Центральной и Юго-Восточной Европы.
Для сравнения, в Белграде средняя цена новых объектов составляет EUR3,333 тыс. за кв. м, в Подгорице — EUR2,141 тыс., в Бухаресте — EUR2,250 тыс., в Софии — EUR2,300 тыс., в Афинах — EUR2,500 тыс., в Будапеште — EUR3,061 тыс., в Загребе — EUR3,781 тыс.
Низкое место Киева в европейской таблице отражает влияние войны на рынок недвижимости, инвестиционные риски, ограниченный внешний спрос и осторожность покупателей. В отличие от многих европейских столиц, где цены поддерживаются ипотекой, миграцией и стабильным инвестиционным спросом, украинский рынок остается зависимым от безопасности, макроэкономики и восстановления деловой активности.
При этом положительная годовая динамика показывает, что рынок Киева не находится в состоянии глубокого падения. Рост на 2,6% за год указывает на наличие внутреннего спроса, особенно в сегментах готового жилья, качественных объектов и локаций с развитой инфраструктурой.
Киев остается крупнейшим рынком недвижимости Украины и главным центром деловой активности страны. На него приходится значительная часть спроса на жилье, офисы, торговую недвижимость и арендные объекты. После завершения активной фазы войны именно столица может стать одним из ключевых центров восстановления инвестиционной активности.
Пока же Киев остается одним из самых доступных крупных городов Европы по стоимости жилья в евро. Для потенциальных инвесторов это может означать низкий порог входа, но одновременно и высокий уровень странового, военного и регуляторного риска.
Исследование Global Property Guide доступно по ссылке: https://www.globalpropertyguide.com/europe/square-meter-prices
Стоимость аренды жилья в Испании в мае 2026 года побила исторический рекорд и достигла в среднем 15,1 евро за кв. м в месяц, как свидетельствуют данные Idealista.
За месяц аренда подорожала на 0,6%, а в годовом выражении — на 4%. Предыдущий высокий уровень был зафиксирован в начале 2026 года, когда средняя ставка держалась на уровне около 15 евро за кв. м. Таким образом, испанский рынок аренды продолжает расти, несмотря на попытки властей сдержать давление на жилье.
Рост цен связан с устойчивым превышением спроса над предложением, особенно в крупных городах, туристических регионах и районах с высокой концентрацией рабочих мест. На рынок также влияют дефицит доступного арендного жилья, переход части квартир в краткосрочную аренду, рост миграционного и студенческого спроса, а также осторожность владельцев после ужесточения регулирования.
В апреле 2026 года средняя стоимость аренды в Испании составляла 15 евро за кв. м, что было на 5,2% выше уровня апреля 2025 года. В мае показатель вырос до 15,1 евро за кв. м, однако годовой темп роста замедлился до 4%.
Самыми дорогими рынками остаются крупные экономические и туристические центры. В Мадриде в апреле средняя ставка аренды достигала 23,3 евро за кв. м в месяц, что на 8,6% выше показателя годом ранее. Это один из самых высоких уровней среди крупнейших рынков страны.
В провинциальном разрезе весной 2026 года аренда росла почти по всей Испании. Цены повысились в 49 из 50 провинций, а единственным исключением была Барселона, где фиксировалось снижение на 8,5%. Наибольший рост был зафиксирован в Льейде, Толедо, Гвадалахаре и Сеговии.
Высокие арендные ставки усиливают социальное и политическое давление вокруг рынка жилья. Испанские власти в последние годы обсуждают ограничение краткосрочной аренды, расширение доступного жилья, регулирование арендных ставок в напряженных зонах и стимулы для владельцев, готовых сдавать квартиры по умеренным ценам.
Для иностранных покупателей и инвесторов рост арендной платы означает сохранение интереса к испанской недвижимости как доходному активу, однако в то же время повышает регуляторные риски. В регионах с дефицитом жилья власти могут ужесточать правила для туристических квартир и вводить дополнительные ограничения для краткосрочной аренды.
Испания остается одним из крупнейших рынков недвижимости Южной Европы. Спрос на аренду поддерживают крупные города, международная миграция, туризм, студенческий сектор и рынок удаленной работы. Наиболее напряженная ситуация сохраняется в Мадриде, Барселоне, на Балеарских островах, Канарских островах, в Малаге, Валенсии и других популярных городах и прибрежных регионах.
По данным Национального института статистики Португалии (INE), в 2025 году иностранные покупатели приобрели в Португалии 41 086 домов и квартир, что на 6,6% больше, чем годом ранее.
Самой большой группой иностранных покупателей стали граждане Бразилии. В 2025 году они купили 9 808 тыс. объектов недвижимости, что на 27,5% больше, чем в 2024 году. На втором месте оказались граждане Анголы с 4,145 тыс. покупок, их показатель вырос на 2,2%. Третью позицию заняли французы, которые приобрели 3,765 тыс. объектов, что на 6,2% меньше, чем годом ранее.
По данным INE, иностранные покупатели с налоговым резидентством в Португалии совершили 34,834 тыс. сделок, что на 11,4% больше, чем в 2024 году. В то же время покупки нерезидентов снизились: иностранцы без налогового резидентства в Португалии приобрели 8,471 тыс. объектов, что на 13,3% меньше, чем годом ранее. Это стало третьим подряд годом снижения активности нерезидентов.
Такой разрыв свидетельствует об изменении структуры иностранного спроса. Португальский рынок недвижимости все больше опирается не на классических внешних инвесторов, а на иностранцев, уже проживающих в стране. Это могут быть трудовые мигранты, релоканты, семьи с долгосрочным видом на жительство и представители диаспор, прежде всего бразильской и ангольской.
Иностранцы, как и раньше, покупают более дорогие объекты, чем местные жители. По данным INE, средняя стоимость недвижимости, приобретенной покупателями с налоговым резидентством в Португалии, составила 234 120 евро. Покупатели из стран ЕС платили в среднем 335 640 евро, а покупатели из стран за пределами ЕС — 470 277 евро за объект. Британцы и американцы покупали особенно дорогую недвижимость: средняя цена сделки составляла соответственно 512 585 евро и 479 403 евро.
Географически спрос нерезидентов остается сконцентрированным в наиболее привлекательных регионах. В 2025 году на Алгарве пришлось 29,7% сделок нерезидентов, на Северный регион — 20%, на Центральный регион — 14,9%, на Большой Лиссабон — 12,5%. По стоимости сделок доминирование Алгарве еще заметнее: регион обеспечил 42,4% общего объема инвестиций нерезидентов в жилье.
В INE также отметили высокую динамику покупателей из Украины, Кабо-Верде и Венесуэлы: количество сделок граждан этих стран выросло более чем на 25% в 2025 году. Однако точное количество объектов, приобретенных украинцами, в краткой публикации INE и сообщениях португальских СМИ не раскрывается.
Для украинцев Португалия остается привлекательным направлением благодаря безопасности, доступу к ЕС, рынку труда, диаспорным связям и возможности долгосрочного проживания. При этом после закрытия недвижимости как основания для Golden Visa инвестиционный спрос стал менее связанным с получением вида на жительство и больше зависит от реальной релокации, уровня доходов и долгосрочных планов проживания.
Таким образом, рынок жилья Португалии сохраняет высокий иностранный спрос, но его структура меняется. Бразильцы укрепили лидерство благодаря языковой и миграционной близости, ангольцы остаются важной группой покупателей, а французы, британцы и американцы продолжают играть большую роль в более дорогих сегментах. Украинцы пока не входят в число крупнейших покупателей, но демонстрируют один из самых заметных темпов роста.
