Уряд Греції планує в п’ять разів підвищити податок на передачу житлової нерухомості для покупців із країн, що не входять до Європейського Союзу, — з 3% до 15%. Новий захід має набути чинності з 2027 року і може безпосередньо торкнутися, зокрема, покупців з України, якщо вони не належать до передбачених законодавством пільгових категорій.
Про це рішення оголосив прем’єр-міністр Греції Кіріакос Міцотакіс під час виступу на 90-й Міжнародній виставці в Салоніках. 7 вересня уряд опублікував детальний опис податкових змін. Влада пояснює підвищення необхідністю обмежити додатковий попит на житло з боку покупців із третіх країн, який, за їхньою оцінкою, сприяє зростанню цін і погіршує доступність нерухомості для постійних мешканців Греції.
Наразі базовий податок на передачу нерухомості в Греції становить 3% від податкової вартості об’єкта, а з урахуванням муніципального збору фактична ставка сягає 3,09%. Для покупців житла, на яких поширюються нові правила, ставка становитиме 15%, або близько 15,45% з урахуванням муніципального збору. Таким чином, при купівлі квартири вартістю 300 тис. євро податкове навантаження може збільшитися приблизно з 9,3 тис. євро до 46,35 тис. євро, а для об’єкта вартістю 500 тис. євро — з 15,45 тис. євро до 77,25 тис. євро.
Підвищена ставка стосується саме житлової нерухомості. Згідно з роз’ясненням уряду від 7 вересня, вона не повинна поширюватися на комерційні приміщення, земельні ділянки та інші категорії нерухомості.
При цьому під підвищену ставку потраплять не всі громадяни держав поза межами ЄС. Винятки передбачені, зокрема, для осіб, які мають статус довгострокового резидента Греції, деяких громадян грецького походження, визнаних біженців та власників окремих категорій дозволу на проживання. Громадяни ЄС та Європейської економічної зони також залишаться поза дією підвищеної ставки.
Для українців наслідки цього нововведення залежатимуть насамперед від їхнього юридичного та податкового статусу в Греції. Україна не є членом ЄС чи ЄЕЗ, тому український громадянин, який купує житло як звичайний покупець із третьої країни, потенційно підпадає під ставку 15%. У опублікованому урядом роз’ясненні окремо не зазначено, чи буде спеціальне виключення для українців, які перебувають у країні за режимом тимчасового захисту.
Міцотакіс назвав підвищення податку частиною ширшої політики щодо стримування вартості житла. Водночас влада має намір продовжити дію низки заходів підтримки внутрішнього ринку, зокрема звільнення нових будівель від ПДВ, податкові стимули при довгостроковій оренді порожньої нерухомості та обмеження на нові об’єкти короткострокової оренди в окремих районах Афін і Салонік. Уряд також анонсував нову програму пільгового житлового кредитування «Spiti Mou III» обсягом 2 млрд євро.
Приватні орендодавці у Великій Британії дедалі частіше продають житло або планують піти з ринку на тлі зростання вартості фінансування, податкового та регуляторного навантаження. Скорочення пропозиції вже супроводжується подальшим підвищенням орендних ставок і відбувається в той час, коли країна переживає зміну уряду та період підвищеної економічної невизначеності.
За офіційними даними Управління національної статистики Великої Британії (ONS), у липні 2026 року середня орендна плата на приватному ринку сягнула 1 393 фунтів на місяць, збільшившись на 3,7% за рік. В Англії цей показник становив 1 451 фунтів, а в Лондоні — 2 317 фунтів на місяць.
Дослідження мережі агентств Lomond дає схожу картину і показує, що британські орендарі в середньому витрачають на житло вже 32,7% своїх річних доходів. За методологією компанії середня орендна ставка становила 1 369 фунтів на місяць, що на 4,3% більше, ніж роком раніше. Відмінність від даних ONS пояснюється різними вибірками та методиками підрахунку.
Водночас скорочується пропозиція з боку власників житла. Липневе опитування Королівського інституту дипломованих оцінювачів RICS показало показник нових пропозицій з боку орендодавців на рівні -27%. Учасники ринку повідомляють, що власники зменшують свої портфелі або повністю залишають сектор. Незважаючи на більш стриманий попит з боку орендарів, баланс очікувань щодо подальшого підвищення орендної плати зріс до +28%.
Ще суворішу картину дає проведене у другому кварталі опитування понад 2 тис. орендодавців Property118: 40,2% вже скорочували свої портфелі у попередні два роки, тоді як розширювали їх лише 6%. На найближчі три роки 67,7% респондентів допускають продаж хоча б частини нерухомості, а 27,1% мають намір повністю піти з ринку.
Однією з головних причин залишаються дорогі кредити. Базова ставка Банку Англії становить 3,75%, що істотно перевищує рівні періоду дешевих грошей до 2022 року. Більше третини опитаних орендодавців мають рефінансувати іпотеку протягом найближчого року, що для багатьох означає перехід зі старих дешевих фіксованих ставок на значно дорожчі умови.
Додатковим фактором стала найбільша за багато років реформа приватної оренди. З 1 травня 2026 року в Англії набула чинності основна частина Renters’ Rights Act: скасовано виселення без пояснення причини згідно з Section 21, фіксовані договори замінюються системою періодичної оренди та посилено відповідальність власників. З кінця 2026 року влада почне запроваджувати обов’язкову базу приватного орендного житла, реєстрація в якій буде платною. Надалі з’являться додаткові стандарти якості та обов’язковий омбудсмен.
При цьому було б неправильно пояснювати масові плани продажу житла лише новим законом. Тиск на сектор формувався роками за рахунок податкових змін, обмеження відрахування відсотків за іпотекою, подорожчання страхування, ремонту та обслуговування нерухомості. Нові правила, скоріше, стали ще одним чинником, що змушує власників переглядати економіку buy-to-let.
Ситуація на ринку житла розвивається на тлі серйозної політичної нестабільності у Великій Британії. Кір Стармер влітку 2026 року пішов з посади прем’єр-міністра після втрати підтримки всередині Лейбористської партії, а у вересні вирішив покинути й парламент. Його змінив Енді Бернхем, який став уже сьомим прем’єр-міністром Великої Британії за десятиліття.
Новій владі доводиться одночасно вирішувати проблему вартості життя, фінансування соціальних програм і тиску на державні фінанси. Прибутковість довгострокових британських державних облігацій на початку вересня піднялася приблизно до 5,26% — максимуму з 2008 року, що підвищує вартість запозичень не тільки для уряду, але й опосередковано для всієї економіки. Інвестори чекають на жовтневий бюджет нового уряду і намагаються зрозуміти, як Бернхем має намір фінансувати свої соціальні та інфраструктурні ініціативи.
Говорити про повноцінну економічну кризу або рецесію у Великій Британії поки що некоректно. ВВП у другому кварталі 2026 року зріс на 0,4% після 0,6% у першому, проте темпи зростання сповільнюються. Інфляція в липні знову прискорилася до 2,9%, безробіття сягнуло 4,9%, а британський бізнес залишається обережним щодо нових інвестицій.
Саме поєднання слабкого економічного зростання, дорогих грошей та політичної невизначеності посилює проблеми ринку оренди. Новий уряд прагне посилити захист орендарів, але при одночасному відтоку приватних власників виникає зворотний ефект: чим менше квартир залишається на ринку, тим сильніший тиск на орендну плату.
Для британського уряду це стає складною дилемою. Якщо регулювання та податки й надалі знижуватимуть прибутковість приватної оренди швидше, ніж держава та інституційні інвестори зможуть створювати нове житло, частина витрат на захист орендарів може фактично повернутися до них у вигляді вищої орендної плати та меншого вибору квартир.
У середньостроковій перспективі це може прискорити структурні зміни на британському ринку: місце невеликих приватних орендодавців поступово займатимуть професійні оператори build-to-rent, пенсійні та інвестиційні фонди, здатні працювати з нижчою прибутковістю та витримувати значно жорсткіше регулювання.
Таким чином, відхід британських орендодавців є не окремою проблемою ринку нерухомості, а частиною ширшої картини: дорогий капітал, уповільнення економіки, криза політичної стабільності й водночас спроба держави істотно посилити регулювання ринку житла. Для орендарів головним ризиком стає не масове зникнення орендованого житла як такого, а його подальше подорожчання та перерозподіл від дрібних власників до великого інституційного капіталу.
Латвія з 15 вересня 2026 року припиняє видачу нових тимчасових дозволів на проживання на підставі купівлі нерухомості. Відповідні зміни передбачені новим Імміграційним законом, який Сейм повторно ухвалив 20 серпня і який набирає чинності 15 вересня.
Дотепер іноземний інвестор міг претендувати на тимчасовий дозвіл на проживання строком до п’яти років при купівлі нерухомості вартістю не менше 250 тис. євро.
Новий закон більше не передбачає такої підстави для первинного отримання дозволу на проживання. Одночасно скасовується можливість оформлення дозволу на проживання шляхом розміщення коштів у латвійському банку, для чого раніше було потрібно вкладення не менше 280 тис. євро, повідомляє портал Prian.ru.
При цьому для інвесторів фактично залишається короткий перехідний період. Документи на тимчасовий дозвіл на проживання, подані до набрання чинності новим законом, розглядатимуться за старим законодавством.
Зміни не означають автоматичного анулювання вже виданих дозволів на проживання. Дозволи, оформлені до 15 вересня, залишаються чинними до закінчення встановленого терміну. Більше того, для власників дозволів на проживання, раніше отриманих на підставі придбання нерухомості або банківських інвестицій, передбачено спеціальний перехідний механізм: за умови збереження інвестицій та виконання встановлених вимог вони зможуть звертатися за повторним тимчасовим дозволом на проживання терміном до п’яти років.
Після закриття програми щодо нерухомості в Латвії збережуться інші інвестиційні підстави. Іноземець зможе отримати тимчасовий дозвіл на проживання терміном до двох років за умови вкладення від 50 тис. євро в капітал невеликого латвійського підприємства або 100 тис. євро в більшу компанію. Додатково необхідно внести 10 тис. євро до державного бюджету, а компанія повинна виконувати встановлені вимоги щодо зайнятості, обороту та податкових платежів.
Крім того, новим законом передбачено інвестиційний механізм через створеного державою керуючого альтернативним інвестиційним фондом. Для отримання дозволу на проживання потрібно вкласти щонайменше 150 тис. євро на строк не менше ніж п’ять років і додатково сплатити 10 тис. євро до бюджету. Такий дозвіл на проживання може надаватися на строк до п’яти років.
Громадяни Росії та Білорусі не зможуть скористатися цими інвестиційними підставами. Відповідні обмеження прямо закріплені в новому законодавстві.
Латвійська програма інвестиційного дозволу на проживання діяла з 2010 року і протягом багатьох років була одним із найвідоміших європейських варіантів отримання дозволу на проживання через нерухомість.
дозвіл на проживання, иммиграция, ІНВЕСТИЦІЇ, ЛАТВИЯ, НЕРУХОМІСТЬ
Уряд Греції готує зміни до програми Golden Visa, які можуть дозволити іноземним інвесторам отримувати дозвіл на проживання не через придбання одного об’єкта нерухомості, а портфеля з кількох об’єктів за умови їх обов’язкової здачі в довгострокову оренду.
Запропонована зміна включена до Національної стратегії житлової політики Греції на 2026–2035 роки. Документ передбачає 50 заходів із загальним бюджетом понад 6,5 млрд євро і спрямований насамперед на збільшення пропозиції доступного житла та зниження тиску на ринок оренди.
Згідно з розглянутою моделлю, іноземний інвестор зможе придбати кілька об’єктів нерухомості замість одного, однак використовувати їх буде дозволено виключно для довгострокової оренди. Розміщення такого житла на платформах короткострокової оренди буде заборонено. Влада також планує створити механізм контролю за подальшим використанням придбаних об’єктів.
Мета нововведення — спрямувати іноземний інвестиційний капітал безпосередньо на збільшення пропозиції орендного житла та повернення на ринок порожніх об’єктів. Окрему увагу влада має намір приділити переобладнанню колишніх офісів, торговельних та промислових приміщень у житло.
Поки що зміни перебувають на стадії підготовки й не означають, що нова категорія Golden Visa вже почала діяти. Для її практичного запуску знадобиться відповідне нормативне оформлення.
Наразі мінімальний обсяг інвестицій за грецькою програмою Golden Visa залежить від типу нерухомості та регіону. Для Аттики, Салонік, Міконосу, Санторіні та островів із населенням понад 3,1 тис. осіб основний поріг становить 800 тис. євро, у більшості інших регіонів — 400 тис. євро. Окремий пільговий поріг у розмірі 250 тис. євро діє, зокрема, при купівлі комерційного об’єкта з його подальшим переведенням у житловий фонд, а також для деяких історичних будівель, що перебувають під охороною та підлягають відновленню. Офіційні правила передбачають видачу інвестору посвідки на проживання строком на п’ять років.
За даними Міністерства міграції та притулку Греції, у першому півріччі 2026 року було подано 2 551 нову заяву на первинний дозвіл на проживання в рамках програми Golden Visa, що на 44% менше, ніж 4 553 заяви за січень-червень 2025 року. При цьому влада за шість місяців видала 4 919 нових дозволів, що на 21% більше, ніж роком раніше, оскільки тривала обробка значної кількості заявок, поданих у попередні роки.
Більшість нових заявників продовжують орієнтуватися на інвестиції в діапазоні 250–400 тис. євро, тоді як об’єкти, що підпадають під поріг у 800 тис. євро, користуються значно меншим попитом.
При цьому отримання дозволу на проживання залишається далеко не єдиною причиною придбання нерухомості іноземцями. Згідно з даними, наведеними в грецькій житловій стратегії, лише близько 7% закордонних покупців називають Golden Visa основною мотивацією. Близько 30,8% розглядають нерухомість у Греції для постійного проживання, 44,4% — як житло для відпочинку та ще 17,8% — насамперед як інвестицію. Найвищий інтерес іноземних покупців у 2026 році фіксується з боку громадян США, Нідерландів, Німеччини та Великої Британії.
Найбільш популярним регіоном серед іноземних покупців залишається Крит, на який припадає 42,9% попиту, далі йдуть Пелопоннес із 22,9% та Іонічні острови з 12,7%.
GoldenVisa, ГРЕЦІЯ, ІНВЕСТИЦІЇ, НЕРУХОМІСТЬ, посвідка на проживання
Як повідомляє Fixygen, криптовалютний ринок завершує перший тиждень вересня зростанням після помітних коливань на його початку: біткойн повернувся вище позначки $81 тис., Ethereum наблизився до $2,5 тис., а сукупна капіталізація ринку зросла приблизно до $2,81 трлн. Основним чинником руху стали зміни в очікуваннях щодо подальшої грошово-кредитної політики Федеральної резервної системи США.
За даними CoinGecko станом на середину дня 4 вересня, біткойн торгувався на рівні близько $81 тис., Ethereum — близько $2,5 тис., XRP — $1,44–1,45, Solana — близько $104. Капіталізація всього криптовалютного ринку становила близько 2,81 трлн доларів, збільшившись приблизно на 4,5% за останню добу. На біткойн припадало близько 58% капіталізації ринку, на Ethereum — близько 11%.
Тиждень розпочався значно слабкіше. 31 серпня біткойн перебував на рівні близько $78,6 тис., 1–2 вересня знижувався до $77 тис., однак потім різко відновився. У ніч на 4 вересня ціна піднялася приблизно до $82,2 тис. — максимуму за більш ніж три місяці. Таким чином, порівняно з початком тижня BTC подорожчав приблизно на 3%, хоча зміна за останні сім днів залишається значно скромнішою — близько 1%. (CoinGecko)
Головною причиною нового стрибка стали заяви члена ради керуючих ФРС Крістофера Уоллера. Виступаючи 3 вересня, він повідомив, що готовий підтримати збереження процентної ставки на нинішньому рівні, якщо дані, що надходять, підтвердять подальше уповільнення інфляції. При цьому Уоллер не виключив підвищення ставки, якщо серпнева інфляція знову прискориться. Після його заяв тиск на долар і дохідність американських облігацій знизився, що підтримало ризикові активи, зокрема криптовалюти.
Ethereum протягом тижня демонстрував більш стриману динаміку. Після рівня близько $2,47 тис. 31 серпня ETH знизився нижче $2,4 тис., після чого відновився приблизно до $2,5 тис. XRP після падіння до $1,35 знову піднявся приблизно до $1,45, Solana — вище $100. У семиденному порівнянні Ethereum і XRP перебувають приблизно біля нульової позначки, тоді як Solana втрачає близько 3%.
Окремим фактором підтримки біткойна залишаються американські спотові ETF. Після чистого відтоку близько $236,5 млн 1 вересня фонди 2 вересня отримали близько $101 млн, а попередні дані за 3 вересня вказують уже приблизно на $277 млн надходжень.
У серпні сукупний приплив у спотові Bitcoin ETF оцінювався приблизно в $3,52 млрд. При цьому потік капіталу залишається нестабільним і поки що не дозволяє говорити про повернення стійкої серії щоденних покупок.
На ринку Ethereum ситуація менш однозначна. 2 вересня американські спотові Ethereum ETF зафіксували чистий відтік близько $48 млн, перервавши серію з 12 торгових сесій із притоками, за яку фонди залучили близько $1,62 млрд. Це частково пояснює слабшу динаміку ETH порівняно з біткойном на початку вересня.
Серед великих і середніх криптовалют найпомітнішим винятком цього тижня став Zcash: за даними CoinDesk, станом на 4 вересня монета зросла приблизно на 20% за сім днів і близько 15% за добу. Hyperliquid також суттєво випереджав більшість найбільших криптоактивів.
У найближчі дні ринок залишатиметься насамперед залежним від американської макростатистики. Уже 4 вересня Міністерство праці США має опублікувати звіт щодо зайнятості за серпень, а 11 вересня з’явиться індекс споживчих цін. Ці дані будуть особливо важливими напередодні засідання ФРС 15–16 вересня. Офіційний календар BLS підтверджує оприлюднення серпневих даних щодо ринку праці 4 вересня та індексу споживчих цін (CPI) — 11 вересня.
Базовим сценарієм для біткоїна на найближчий час можна вважати збереження діапазону приблизно $76–83 тис. Зона $76–77 тис. кілька разів виступала підтримкою на початку тижня, тоді як рівень $82 тис. уже став найближчим опором. Закріплення вище $82-83 тис. разом із продовженням припливу коштів у Bitcoin ETF може відкрити шлях до рівня $85-88 тис. У разі сильних американських статистичних даних щодо інфляції або ринку праці, які знову збільшать ймовірність підвищення ставки ФРС, найімовірнішим стане повернення до $76-78 тис. Прорив цієї підтримки суттєво погіршить короткострокову технічну картину.
Для Ethereum ключовим залишається діапазон $2,4-2,55 тис. Впевнений вихід вище $2,55 тис. може дозволити ринку перевірити $2,7–2,8 тис., однак для цього знадобиться не лише зростання біткоїна, а й відновлення стійкого припливу капіталу в Ethereum ETF. У разі погіршення настроїв повернення нижче $2,4 тис. знову зробить актуальною зону $2,25–2,3 тис.
Таким чином, перший тиждень вересня поки що не став повноцінним продовженням сильного серпневого ралі. Ринок, скоріше, перейшов у фазу перевірки досягнутих рівнів: біткойн виглядає сильнішим за більшість найбільших альткойнів, інституційний попит зберігається, однак рух капіталу через ETF є нестабільним. Головними орієнтирами для крипторинку в найближчі два тижні стануть американська інфляція, рішення ФРС та здатність біткоїна закріпитися вище $82 тис.
Аналітичний центр Experts Club проаналізував дані міжнародної консалтингової компанії Savills щодо тенденцій на ринку нерухомості провідних країн світу та визначив низку тенденцій європейського ринку нерухомості у 2026 році.
Обсяг інвестицій у європейську нерухомість у другому кварталі 2026 року досяг 54 млрд євро, збільшившись на 7,7 % у річному вимірі, свідчать дані Savills.
Незважаючи на загальне збільшення обсягу угод, Savills характеризує відновлення європейського ринку як нерівномірне. Посилення макроекономічних та геополітичних ризиків змусило інвесторів підвищити вимоги до якості об’єктів.
Капітал сьогодні переважно спрямовується в нерухомість, яка забезпечує стабільний грошовий потік, має прозору ринкову вартість і знаходиться в сегментах із довгостроковим структурним попитом.
Одним із головних бенефіціарів нової інвестиційної стратегії стала так звана living real estate.
На багатоквартирне орендне житло, спеціалізовані студентські гуртожитки, будинки для людей похилого віку та житло для літніх людей у першому півріччі 2026 року припало вже 29% усіх інвестицій у нерухомість Європи.
Таким чином, майже кожен третій євро інституційного капіталу, спрямованого в європейську нерухомість, припав на об’єкти, безпосередньо пов’язані з проживанням людей.
Зростання інтересу до цього сектору пов’язане з дефіцитом пропозиції житла в багатьох великих європейських містах, зростанням орендної плати, демографічними змінами та відносно високою стабільністю доходів порівняно з деякими традиційними видами комерційної нерухомості.
Водночас змінюється ставлення інвесторів до офісів. Якісні сучасні офісні будівлі в центральних ділових районах продовжують користуватися попитом, тоді як застарілі та невдало розташовані об’єкти значно складніше продати або профінансувати.
За оцінкою Savills, ринок фактично поділяється на активи двох типів. У першому випадку інвестори готові конкурувати за якісні об’єкти з надійними орендарями та прогнозованим доходом. У другому — нерухомість зі слабкою локацією, високими майбутніми витратами або невизначеним попитом може тривалий час залишатися поза інвестиційним інтересом.
Savills зазначає, що Європа, як і раніше, залишається важливим напрямком для глобального капіталу, проте вимоги до інвестицій стали значно жорсткішими.
Найбільші шанси залучати кошти мають ринки, де вже відбулася істотна корекція вартості та сформувалася більш зрозуміла точка входу для інвестора. Додатковою перевагою є обмежена пропозиція нових об’єктів та стабільний попит з боку орендарів.
«Відновлення відбувається поетапно і визначається впевненістю інвесторів у конкретних угодах, а не загальним бажанням йти на ризик», — зазначають аналітики Savills.
Таким чином, європейський ринок нерухомості поступово виходить із періоду різкого підвищення процентних ставок та переоцінки активів, проте новий інвестиційний цикл суттєво відрізняється від попереднього. Капітал дедалі частіше спрямовується не просто в нерухомість як клас активів, а в конкретні сегменти з найбільш зрозумілим довгостроковим попитом.
Першоджерело — Savills, Global Capital Markets Research Q2 2026 — Europe.
