У Угорщині з 1 січня 2027 року для частини нового житла ставка ПДВ може збільшитися з нинішніх пільгових 5% до стандартних 27%, що створить додатковий тиск на вартість квартир у новобудовах, повідомляють місцеві ЗМІ.
Чинна пільгова ставка 5% застосовується до нових квартир площею до 150 кв. м та одноквартирних житлових будинків площею до 300 кв. м, що відповідають встановленим вимогам. Згідно з офіційним роз’ясненням Національної податкової та митної адміністрації Угорщини (NAV), цей режим у нинішньому вигляді діє до 31 грудня 2026 року.
Після цього до об’єктів, які не відповідають умовам перехідного періоду, застосовуватиметься стандартна ставка ПДВ 27%.
Однак значна частина вже розпочатих проєктів зможе зберегти податкову пільгу до кінця 2030 року. Зокрема, ставка 5 % може застосовуватися після 31 грудня 2026 року, якщо необхідний дозвіл на будівництво набув остаточного статусу до кінця 2026 року. Перехідні положення передбачені також для проєктів, що реалізуються за процедурою повідомлення про будівництво.
У результаті на угорському ринку фактично можуть одночасно бути присутні новобудови з різним податковим навантаженням залежно від термінів запуску та юридичного статусу проєкту.
Потенційний вплив на вартість житла може бути суттєвим. Квартира вартістю 100 млн форинтів з урахуванням нинішнього ПДВ у розмірі 5% має ціну без податку близько 95,2 млн форинтів. При застосуванні до цієї ж бази ставки 27% підсумкова вартість сягнула б приблизно 121 млн форинтів. Теоретична різниця становить близько 21 млн форинтів, або приблизно 58 тис. євро.
При цьому фактичне зростання цін може виявитися меншим, оскільки забудовники в умовах ослаблення попиту можуть взяти частину додаткового податкового навантаження на себе.
На ринку вже спостерігається зниження активності покупців. За даними Національного банку Угорщини, у першому кварталі 2026 року кількість угод з нерухомістю зменшилася на 18% порівняно з аналогічним періодом попереднього року. За оцінкою Duna House, у серпні було укладено близько 8,1 тис. угод з житловою нерухомістю — на 13,1% менше, ніж у липні, і на 29% менше, ніж роком раніше.
Водночас девелопери прискорюють підготовку нових проєктів. У першому півріччі 2026 року в Угорщині було видано дозволи та зареєстровано повідомлення на будівництво 16 588 житлових об’єктів, що на 29% більше, ніж за аналогічний період 2025 року.
Зміна податкового режиму безпосередньо не стосується вторинного житла. Однак збільшення цінового розриву між новими проєктами з ПДВ 27%, об’єктами, що зберегли ставку 5%, та вторинним ринком може вплинути на структуру попиту та ціни на житло загалом.
Винятком залишаться певні нові квартири в офіційно визначених «ржавих зонах» (rust belt action areas): за умови дотримання встановлених умов для них пільгова ставка 5% продовжуватиме діяти й після 1 січня 2027 року.
Гонконг залишається найменш доступним для придбання житла мегаполісом серед міст, досліджених UBS: кваліфікованому працівнику сфери послуг потрібно близько 15 річних доходів, щоб придбати квартиру площею 60 кв. м неподалік від центру міста.
Такі дані містяться в UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, опублікованому 22 вересня.
Понад десять річних доходів для придбання аналогічної квартири потрібно також у Токіо, Парижі, Лондоні та Сеулі.
Високе навантаження на доходи покупців UBS фіксує також у Сінгапурі, Лісабоні, Цюріху, Женеві, Сан-Паулу, Мюнхені, Сіднеї, Мілані та Нью-Йорку.
На іншому кінці рейтингу знаходяться Маямі та Дубай. Квартира площею 60 кв. м там відповідає приблизно п’яти річним доходам кваліфікованого працівника.
Однак відносно нижче співвідношення ціни нерухомості та зарплати не обов’язково означає дешеве житло. У США та Канаді доступність додатково обмежують високі іпотечні ставки, вимоги банків та інші витрати на утримання нерухомості.
За розрахунками UBS, порівняно з 2021 роком середньостатистичний кваліфікований працівник у досліджених містах на свій дохід сьогодні може дозволити собі приблизно на третину менше житлової площі.
Окремо UBS порівняв ціни на нерухомість та оренду. Найвищий показник зафіксовано в Цюриху: вартість квартири еквівалентна приблизно 46 рокам її оренди. У Женеві цей показник становить близько 40 років, а в Мюнхені, Франкфурті та Гонконзі перевищує 30 років.
Високе співвідношення вартості купівлі та оренди може означати, що інвестори розраховують на подальше істотне зростання цін. Якщо такі очікування слабшають, ризик втрати вартості нерухомості зростає, зазначає UBS.
Київ до цього дослідження не увійшов.
За даними Experts.news, Лісабон вперше увійшов до індексу UBS Global Real Estate Bubble Index і одразу опинився в категорії міст із підвищеним ризиком утворення цінової «бульбашки» на ринку житла.
Індекс португальської столиці у 2026 році становив 1,04, як випливає з дослідження UBS, опублікованого 22 вересня. Показники від 1,0 до 1,5 банк відносить до категорії elevated risk.
За останнє десятиліття реальні ціни на житло в Лісабоні зростали в середньому майже на 7% щороку — це найвищий темп серед усіх 23 міст, включених до дослідження.
Лише з середини 2025 року вартість житла з урахуванням інфляції зросла ще приблизно на 10%.
UBS пов’язує багаторічний підйом ринку, зокрема, з політикою залучення іноземних інвестицій та нових мешканців.
Однак аналітики зазначають, що фактори, які раніше підтримували зростання, поступово слабшають. Лісабон став одним із найменш доступних ринків житла Європи, зростання орендних ставок зупинилося, а попит починає зміщуватися в більш доступні райони за межами міста.
Додатковим фактором UBS називає перехід Португалії до більш вибіркової міграційної політики.
За рівнем ризику Лісабон зараз посідає місце одразу після Цюріха, Токіо, Маямі, Дубая, Сеула та Женеви. При цьому він випереджає Амстердам, Мадрид, Франкфурт, Мюнхен, Париж і Лондон.
Дослідження не означає, що UBS прогнозує падіння цін у Лісабоні. Індекс вказує на накопичення дисбалансів між вартістю нерухомості, доходами населення, орендними ставками, обсягами кредитування та іншими фундаментальними показниками.
Київ у це дослідження не увійшов.
Цюрих і Токіо стали єдиними з 23 найбільших міст світу, які UBS у 2026 році відніс до категорії високого ризику утворення «бульбашки» на ринку житлової нерухомості.
Згідно з опублікованим 22 вересня UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, індекс Цюріха склав 1,69, Токіо — 1,54. Високим UBS вважає показник вище 1,5.
До категорії підвищеного ризику увійшли Маямі з індексом 1,41, Дубай — 1,16, Сеул — 1,13, Женева — 1,12 та Лісабон — 1,04.
Помірний ризик зафіксовано в Амстердамі — 0,95, Мадриді — 0,86, Лос-Анджелесі — 0,69, Сіднеї — 0,68, Франкфурті — 0,64, Торонто — 0,63, Ванкувері — 0,62, Мюнхені та Гонконзі — по 0,61, Сінгапурі — 0,54 та Мілані — 0,50.
До ринків з низьким ризиком UBS відніс Париж із показником 0,33, Лондон — 0,32, Нью-Йорк — 0,28, Сан-Франциско — мінус 0,02 та Сан-Паулу — мінус 0,24.
У Цюріху реальні ціни на житло за останні 20 років зросли майже на 140%, тоді як орендні ставки збільшилися приблизно на 40%, а доходи населення — на 30%. Співвідношення ціни купівлі до вартості оренди сягнуло 46 років — максимального показника серед усіх міст, досліджених UBS.
У Токіо ціни на житло з урахуванням інфляції зараз приблизно на 50% вищі, ніж сім років тому. За останній рік вони зросли ще приблизно на 6%.
UBS зазначає, що в середньому реальні ціни на житло у всіх досліджених містах за рік зросли лише на 0,5%, проте між окремими ринками сформувався значний розрив.
Банк підкреслює, що високий індекс не є прогнозом неминучого обвалу. Корекція може відбутися у разі зміни процентних ставок, настроїв інвесторів або істотного збільшення пропозиції житла.
Джерело — Офіційний UBS Global Real Estate Bubble Index 2026
У Туреччині виявили ще 1070 осіб, які, за даними слідства, отримали громадянство країни через фіктивні угоди з нерухомістю. Це вже друга велика хвиля розслідування схем з оформленням громадянства через інвестиції в житло.
Про нову операцію 21 вересня повідомив міністр юстиції Туреччини Акын Гюрлек. Розслідування веде Головна прокуратура Стамбула спільно з підрозділами поліції з боротьби з незаконною міграцією.
Слідчі вивчили угоди з нерухомістю, що укладалися через компанії Gül İnşaat, Beyaz İnşaat та LİV İnşaat. Перевірка охопила продажі 734 іноземним громадянам, при цьому 274 угоди були визнані фіктивними або підозрілими. Загальна вартість операцій перевищила 3,5 млрд турецьких лір, або близько $72 млн.
За даними МВС Туреччини, серед 1070 осіб, які отримали громадянство в рамках цих угод, безпосередньо інвесторами були 263 особи, ще 807 — членами їхніх сімей. З них 1015 осіб отримали громадянство одночасно з основним рішенням, ще 55 дітей — пізніше. Крім того, було виявлено 11 осіб, у яких процедура отримання громадянства ще тривала.
У рамках операції судові заходи було застосовано до 2011 об’єктів нерухомості, одного готелю, 86 автомобілів, двох яхт та 42 банківських рахунків. У 30 компаніях призначено державних керуючих. Щодо 88 підозрюваних розпочато процесуальні дії, десятки осіб було затримано.
Це вже друга хвиля розслідування. Перша велика операція відбулася 4 серпня 2026 року. Тоді слідство встановило, що за допомогою штучно завищених оціночних звітів та фіктивних продажів нерухомості турецьке громадянство отримали ще 687 осіб. Прокуратура розпочала процедуру анулювання їхнього громадянства. У тій справі влада оцінювала обсяг інвестицій, які фактично не надійшли до Туреччини, приблизно в 2,5 млрд лір.
Таким чином, лише у двох останніх стамбульських розслідуваннях йдеться вже щонайменше про 1757 випадків отримання громадянства, пов’язаних із підозрілими операціями з нерухомістю, якщо підсумувати 687 осіб із першої хвилі та 1070 осіб із другої. При цьому ці дві цифри стосуються конкретних кримінальних розслідувань і не охоплюють усі перевірки інвестиційного громадянства в країні.
МВС Туреччини водночас вперше оприлюднило більш широку статистику перегляду громадянства, отриманого через інвестиційні програми. За даними відомства, станом на 21 вересня рішення про отримання громадянства було анульовано у 5391 особи, включаючи інвесторів та членів їхніх сімей. Ще у 743 осіб громадянство було відкликано після його надання, зокрема з причин, пов’язаних із громадським порядком та національною безпекою. Загалом йдеться про 6134 особи.
З 11 лютого 2026 року окремо було скасовано рішення про надання громадянства щодо 1393 осіб, пов’язаних із 458 інвесторами, у яких анулювали документи про відповідність інвестицій встановленим вимогам. Ще у семи осіб громадянство було відкликано з міркувань національної безпеки та громадського порядку.
Турецька влада не опублікувала розподіл 1070 фігурантів поточного розслідування за громадянством країн походження. Аналогічного офіційного розподілу не було опубліковано й щодо 687 осіб, виявлених у серпні. Тому повідомлення про переважання росіян, іранців, громадян країн Близького Сходу чи інших національностей у цих конкретних справах на даний момент не підтверджуються офіційними матеріалами.
Схема, яку розслідують правоохоронні органи, ґрунтувалася на фіктивній або завищеній вартості нерухомості та імітації необхідних фінансових операцій. У деяких випадках нерухомість із суттєво меншою реальною вартістю оцінювалася в документах значно дорожче, щоб формально виконати вимоги програми отримання громадянства за інвестиції.
Туреччина дозволяє іноземним інвесторам претендувати на громадянство, зокрема при придбанні нерухомості вартістю не менше 400 тис. доларів. При цьому об’єкт повинен відповідати встановленим вимогам, а інвестиція та рух коштів проходять перевірку державних органів.
ГРОМАДЯНСТВО, ІНВЕСТИЦІЇ, НЕРУХОМІСТЬ, ТУРЕЧЧИНА, шахрайство
Як повідомляє проект Relocation, депутати латвійської партії «Прогресивні» подали до Сейму законопроект про скасування можливості отримання тимчасового дозволу на проживання за інвестиції у розмірі не менше 150 тис. євро у державний альтернативний інвестиційний фонд.
Законопроект № 1521/Lp14 було подано 3 вересня, а 10 вересня Сейм 65 голосами проти 17 вирішив передати його на розгляд парламентських комісій.
Новий Закон про імміграцію, який набирає чинності 15 вересня 2026 року, дозволяє іноземцю отримати тимчасовий дозвіл на проживання строком до п’яти років за умови інвестування не менше 150 тис. євро на строк щонайменше п’ять років через створеного державою керуючого альтернативним інвестиційним фондом. Додатково інвестор повинен перерахувати 10 тис. євро до державного бюджету.
Пропозиція «Прогресивних» передбачає виключення цієї норми із закону. Автори ініціативи пояснюють свою позицію ризиками у сфері національної безпеки, протидії відмиванню грошей, дотримання санкційного режиму та міжнародної репутації країни. Це позиція ініціаторів законопроекту, а не вже ухвалене рішення Сейму.
При цьому законопроект не скасовує інший інвестиційний механізм отримання посвідки на проживання — через вкладення в капітал латвійської компанії. Згідно з чинним законом, іноземний інвестор може претендувати на тимчасовий дозвіл на проживання, зокрема, при вкладі від 50 тис. євро у компанію з чисельністю до 50 працівників та річним оборотом або балансом до 10 млн євро, або від 100 тис. євро у більшу компанію. При первинному оформленні також передбачено платіж у розмірі 10 тис. євро до бюджету.
Новий Закон про імміграцію був ухвалений Сеймом 20 серпня і набрав чинності 15 вересня 2026 року. Він замінив попереднє регулювання інвестиційних дозволів на проживання та, зокрема, виключив раніше використовувані підстави, пов’язані з купівлею нерухомості та субординованими банківськими вкладеннями.
Фондовий механізм було включено до нового закону після тривалих дискусій у Сеймі. Президент Латвії Едгар Рінкевич у червні повернув закон до парламенту на повторний розгляд і окремо звернув увагу на норму, яка дозволяє видавати посвідку на проживання за вклад у розмірі 150 тис. євро в альтернативний інвестиційний фонд та внесок у розмірі 10 тис. євро до бюджету.
Поки що йдеться лише про законодавчу ініціативу. Для скасування інвестиційної підстави отримання посвідки на проживання поправки мають пройти подальший розгляд і бути ухвалені Сеймом.
ІНВЕСТИЦІЇ, ЛАТВИЯ, Міграція, НЕРУХОМІСТЬ, посвідка на проживання
