Огляд системи оподаткування нерухомості в Польщі для іноземних громадян і релокантів

Інтерес до польської нерухомості з боку іноземців, включаючи українських релокантів, продовжує зростати. При цьому важливо враховувати податкове навантаження, пов’язане як з купівлею, так і з володінням та продажем житла. У цьому матеріалі розглянемо ключові податки, пов’язані з нерухомістю в Польщі, а також актуальні ставки та особливості для фізичних осіб.

– Податок при купівлі нерухомості: податок на цивільно-правові угоди (PCC)
Купуючи вторинну нерухомість (у приватної особи), покупець зобов’язаний сплатити PCC у розмірі 2% від вартості об’єкта.
Приклад: квартира за €100 000 — податок складе €2 000.

Якщо об’єкт купується на первинному ринку (у забудовника), PCC не сплачується, проте стягується ПДВ (зазвичай 8% або 23% залежно від типу житла та площі).

До 150 м² для квартири або 300 м² для будинку – 8% ПДВ

Понад ці ліміти – 23% ПДВ на частину, що перевищує

Купівля супроводжується нотаріальними витратами: оформлення угоди, внесення до земельного реєстру, реєстраційні збори. Середня сума додаткових витрат – близько 2–4% від вартості.

– Податок на нерухомість (Podatek od nieruchomości)
Це щорічний місцевий податок, який сплачує кожен власник. Він визначається на рівні гміни (муніципалітету) і залежить від площі нерухомості.

Максимальні ставки в 2025 році (встановлюються щорічно Міністерством фінансів Польщі):

Квартири та будинки: до 1,15 злотих за м² (≈ €0,27)

Земельні ділянки під житло: до 0,70 злотих за м² (≈ €0,16)

Приклад: квартира площею 60 м² у Варшаві → податок ~ €16 на рік.
Важливо: у невеликих містах ставка нижча, у столиці — ближча до максимальної.

– Податок на дохід від оренди
Якщо нерухомість здається в оренду, дохід підлягає оподаткуванню. Фізичні особи можуть вибрати одну з схем:

Ринкова ставка (загальна шкала ПДФО): 12% до 120 000 злотих доходу на рік і 32% на перевищення (2025 р.)

Фіксована ставка (ryczałt): 8,5% при доході до 100 000 злотих і 12% на перевищення

Режим ryczałt популярний серед дрібних орендодавців, особливо для короткострокової оренди.

– Податок на приріст капіталу (при продажу)
При продажу нерухомості раніше, ніж через 5 років з моменту її придбання, виникає обов’язок сплатити 19% податку на приріст капіталу від прибутку.

Винятки:

Податок не сплачується, якщо продавець володів житлом 5 і більше років.

Звільнення також доступне, якщо вся сума буде спрямована на покупку нового житла або будівництво протягом 3 років.

– Інші витрати та збори
Утримання нерухомості: комунальні платежі, внески на ремонт та управління (особливо в ЖК)

Збір за вивезення сміття: встановлюється муніципалітетом, залежить від кількості мешканців

Плата за послуги керуючої компанії: від 2 до 4 злотих/м² на місяць (0,5–1 €/м²)

Польська система оподаткування нерухомості — помірна і відносно прозора. Особливу увагу варто приділяти податку PCC при купівлі та зобов’язанням щодо сплати податку на приріст капіталу при продажу. Для іноземних інвесторів і релокантів важливо заздалегідь враховувати сукупне податкове навантаження при плануванні купівлі або оренди.

relocation.com.ua рекомендує проконсультуватися з польським податковим консультантом або адвокатом перед угодою, щоб уникнути несподіваних витрат і оптимізувати податкові наслідки.