Der Nettozufluss ausländischer Direktinvestitionen nach Montenegro belief sich im ersten Quartal 2026 auf EUR75,6 Mio., was fast 40% weniger ist als der Wert für den entsprechenden Zeitraum des Vorjahres, als er EUR122,2 Mio. erreichte, wie Daten der Zentralbank von Montenegro belegen.
Gleichzeitig berichtet der Telegram-Kanal „Serbischer Ökonom“, dass das Gesamtvolumen der in das Land geflossenen ausländischen Direktinvestitionen nur geringfügig zurückging — um 2,5% auf EUR206,5 Mio. Den hauptsächlichen Druck auf den Endindikator übte der Anstieg des Kapitalabflusses aus: Ausländische Investoren zogen EUR130,9 Mio. aus Montenegro ab, gegenüber EUR89,5 Mio. ein Jahr zuvor.
Somit zeigen die Daten der Zentralbank weniger einen starken Rückgang des Interesses ausländischer Investoren an Montenegro als vielmehr eine Verstärkung der gegenläufigen Kapitalbewegung. Geld fließt weiterhin in das Land, gleichzeitig nehmen jedoch die Deinvestitionen von Unternehmen, die Rückzahlung von Darlehen, die zuvor lokalen Firmen gewährt worden waren, sowie der Abzug von Mitteln durch den Verkauf von Immobilien zu.
Das größte Volumen des Kapitalabflusses im ersten Quartal entfiel auf Investoren aus der Türkei — EUR24,8 Mio. Von dieser Summe standen EUR21,1 Mio. im Zusammenhang mit dem Abzug von Mitteln aus Unternehmen in Montenegro, weitere rund EUR3 Mio. mit dem Verkauf von Immobilien.
An zweiter Stelle standen Investoren aus Serbien, die EUR17,5 Mio. abzogen. EUR8,3 Mio. entfielen auf den Verkauf von Immobilien in Montenegro, EUR3,7 Mio. auf den Kauf von Immobilien im Ausland, weitere EUR3,2 Mio. auf den Abzug von Mitteln aus Unternehmen. Ihnen folgten Investoren aus den VAE mit EUR17 Mio.
Der Anstieg des Kapitalabflusses ist für Montenegro besonders wichtig, da die Wirtschaft des Landes traditionell stark von ausländischen Investitionen abhängt, vor allem in Immobilien, Tourismus, Bauwirtschaft und damit verbundene Dienstleistungen. In den letzten Jahren spielten Investoren aus der Türkei, Serbien, Russland, EU-Ländern und dem Nahen Osten eine sichtbare Rolle auf dem Markt.
Der Rückgang des Nettozuflusses kann für die Behörden ein Signal dafür werden, die Qualität der Investitionen aufmerksamer zu bewerten. Für die Wirtschaft ist nicht nur das Volumen der zufließenden Mittel wichtig, sondern auch, in welchem Maße sie im Land bleiben, Arbeitsplätze schaffen, die Produktivität unterstützen und eine langfristige Steuerbasis bilden.
Wie der Serbische Ökonom berichtet, wird die ausländische Nachfrage nach Immobilien in Montenegro immer vielfältiger: Bürger aus Serbien und den USA verstärken ihre Aktivitäten, während der Anteil russischer Käufer allmählich zurückgeht, wie Marktdaten und Umfragen unter lokalen Experten zeigen.
Noch vor wenigen Jahren gehörten russische Käufer zu den wichtigsten Gruppen ausländischer Investoren in montenegrinische Immobilien, insbesondere an der Küste – in Budva, Tivat, Kotor, Herceg Novi und Bar. Nach 2022 begann ihre Aktivität jedoch aufgrund von Sanktionen, Problemen bei Banküberweisungen, Beschränkungen des Kapitalverkehrs, Unsicherheiten hinsichtlich des Aufenthaltsstatus und Veränderungen im geopolitischen Umfeld abzunehmen.
Vor diesem Hintergrund gewinnt die Bedeutung von Käufern aus Serbien an Bedeutung. Für serbische Staatsbürger bleibt Montenegro ein vertrauter und naher Markt: Es gibt keine Sprachbarriere, starke familiäre und geschäftliche Verbindungen, und die Küste wird traditionell als Reiseziel für Urlaub, den Kauf von Zweitwohnungen und Vermietungen wahrgenommen. Serbische Käufer sind besonders aktiv im Segment der Ferienwohnungen und der Objekte, die an Touristen vermietet werden können.
Auch die Nachfrage aus den USA hat an Bedeutung gewonnen. Käufer aus den USA werden von den im Vergleich zu den Märkten der EU und des Mittelmeerraums relativ niedrigeren Preisen, der Möglichkeit, über Immobilien eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, der Entwicklung der touristischen Infrastruktur sowie der wachsenden Bekanntheit Montenegros als europäisches Ziel für Relocation, Remote-Arbeit und Investitionen angezogen.
Laut Marktberichten gehören zu den aktivsten ausländischen Immobilienkäufern in Montenegro derzeit Bürger aus Serbien, der Türkei, den USA, Russland und Deutschland. Dabei ist die Aktivität russischer und deutscher Käufer deutlich zurückgegangen.
Auch ukrainische Käufer sind weiterhin auf dem montenegrinischen Markt präsent, spielen jedoch keine dominierende Rolle. Für ukrainische Staatsbürger bleibt Montenegro ein naheliegendes Ziel für den Umzug, den Kauf von Wohnraum zum Wohnen, für den saisonalen Urlaub und für Investitionen. Nach Einschätzung der Marktteilnehmer interessieren sich Ukrainer häufiger für Immobilien in Küstenstädten und in Podgorica, wobei sie sowohl den Eigenbedarf als auch die Möglichkeit der Vermietung im Blick haben. Marktprognosen deuten darauf hin, dass ukrainische Staatsbürger in den Jahren 2024–2025 etwa 10 % der ausländischen Immobilienkäufe in Montenegro ausmachten.
Die Immobilienpreise in Montenegro hängen weiterhin stark von der Lage ab. Im Marktdurchschnitt werden neue Wohnimmobilien im Jahr 2026 auf etwa 2.200 Euro pro Quadratmeter geschätzt, an der Küste liegt das Preisniveau jedoch deutlich höher. In beliebten Küstenstädten werden Standardwohnungen in der Regel im Bereich von 1.700 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter verkauft, in liquideren und touristisch attraktiveren Lagen hingegen für 3.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter.
In Tivat, insbesondere in der Nähe von Porto Montenegro, liegen die Preise für Wohnungen oft im Bereich von 3.500 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter, wobei Premium-Objekte teurer sein können. In Budva werden Neubauten in der Regel auf etwa 3–4,2 Tausend Euro pro Quadratmeter geschätzt, fertige Wohnungen auf etwa 2,8–3,8 Tausend Euro pro Quadratmeter. In Kotor können die Preise für hochwertige Objekte bei 3,5–4.000 Euro pro Quadratmeter liegen, in einzelnen Küsten- und historischen Lagen sogar noch höher.
Das Landesinnere und Teile von Podgorica bleiben erschwinglicher als die Küste. In der Hauptstadt hat sich der Durchschnittspreis in den letzten Jahren auf fast 2.000 Euro pro Quadratmeter eingependelt, während man in weniger touristischen Städten und nördlichen Gebieten deutlich günstigere Objekte finden kann.
Für die Einheimischen hat die steigende Nachfrage aus dem Ausland einen doppelten Effekt. Einerseits fördert sie das Baugewerbe, die Beschäftigung, den Dienstleistungssektor, die Vermietung und die Steuereinnahmen. Andererseits treibt sie die Immobilienpreise in die Höhe, insbesondere in den Küstenstädten, wo die Kaufkraft der lokalen Bevölkerung deutlich unter den Möglichkeiten ausländischer Investoren liegt.
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Wie der Serbische Ökonom berichtet, ist der Touristenstrom nach Montenegro im ersten Quartal 2026 um fast 4 % zurückgegangen, vor dem Hintergrund eines starken Rückgangs der Besucherzahlen aus der Türkei und eines anhaltenden Rückgangs im russischen Segment, wie das Statistikamt Monstat mitteilt.
Von Januar bis März 2026 empfing Montenegro 169.419 Touristen, die insgesamt 1,079 Millionen Übernachtungen in allen Unterkunftsarten verzeichneten. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sank die Zahl der Touristen um 6.400 bzw. 3,8 %, die Zahl der Übernachtungen um 41.000 bzw. 3,7 %.
Hauptgrund für den Rückgang war der türkische Markt. Nach Angaben von Vijesti verzeichneten türkische Staatsbürger im ersten Quartal 60.359 Übernachtungen gegenüber 114.477 im Vorjahr. Damit sank die Zahl um 54.000 Übernachtungen oder um 47 %. Ein besonders starker Rückgang war bei privaten Unterkünften zu verzeichnen: Die Zahl der Übernachtungen türkischer Staatsbürger sank von 95.043 auf 44.744.
Reiseveranstalter führen den Rückgang auf die Ereignisse Ende Oktober 2025 zurück, als es nach einem Vorfall in Podgorica, an dem ausländische Arbeitnehmer aus der Türkei und Aserbaidschan beteiligt waren, zu Angriffen auf Eigentum und Geschäfte türkischer Staatsbürger kam. Daraufhin führte die montenegrinische Regierung vorübergehend eine Visumpflicht für türkische Staatsbürger ein. Im Dezember 2025 wurde die Visumfreiheit wiederhergestellt, jedoch in eingeschränkter Form: Die Aufenthaltsdauer ohne Visum wurde von 90 auf 30 Tage verkürzt.
Auch der russische Segment schrumpfte weiter. Allein in Privatunterkünften verzeichneten russische Staatsbürger im ersten Quartal 2026 317.000 Übernachtungen gegenüber 370.000 im Vorjahr. Der Rückgang betrug 53.000 Übernachtungen oder 14 %. Innerhalb von zwei Jahren ist der russische Tourismusstrom nach Montenegro bereits erheblich zurückgegangen: Im Jahr 2023 verzeichneten Touristen aus der Russischen Föderation rund 3,7 Millionen Übernachtungen, im Jahr 2025 waren es rund 2,4 Millionen.
Ein Teil der Verluste wurde durch andere Märkte, vor allem Serbien, ausgeglichen. Nach Angaben von Vijesti stieg die Zahl der Übernachtungen von Gästen aus Serbien im ersten Quartal im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um fast 50.000. Auch die Zahl der Übernachtungen von Touristen aus Albanien, Deutschland sowie Bosnien und Herzegowina stieg, doch dies reichte nicht aus, um den Rückgang der türkischen und russischen Touristenströme auszugleichen.
Serbien bleibt einer der wichtigsten Tourismusmärkte für Montenegro. Nach Angaben der Nationalen Tourismusorganisation Montenegros machten serbische Staatsbürger im Jahr 2025 18,1 % der Ankünfte ausländischer Touristen aus und belegten damit den ersten Platz unter den Auslandsmärkten. Im Bereich der privaten Unterkünfte betrug der Anteil serbischer Touristen an den Übernachtungen im Jahr 2025 25,6 %, was Serbien ebenfalls zu einer der wichtigsten Nachfragesquellen für den montenegrinischen Tourismussektor macht.
Auch ukrainische Touristen gehören zu einer bedeutenden Gruppe von Gästen in Montenegro, insbesondere in privaten Unterkünften. Nach Angaben von Monstat für das Jahr 2025 entfielen 4,7 % der Übernachtungen ausländischer Touristen in privaten Unterkünften auf Touristen aus der Ukraine, was im Vergleich zum Anteil der Türkei in diesem Segment von 4,9 % steht.
Die offiziellen Monatsstatistiken zeigen, dass es im März 2026 in den Beherbergungsbetrieben Montenegros 56.306 Ankünfte und 123.913 Übernachtungen gab. Ausländer machten 71,9 % aller Übernachtungen aus, wobei der größte Teil auf die Seebäder entfiel – 72,4 %. Unter den ausländischen Touristen führten im März Gäste aus Serbien mit 5.980 Tausend Ankünften, gefolgt von Albanien, Deutschland, China, der Türkei, Russland und der Ukraine.
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Wie der Serbische Ökonom berichtet, findet die Veranstaltung in Porto Montenegro statt, und die Stadtverwaltung bereitet bereits vorübergehende Verkehrsbeschränkungen, Änderungen der Zugangsregelungen und verstärkte Sicherheitsmaßnahmen vor.
Der montenegrinische Präsident Jakov Milatović und der Präsident des Europäischen Rates António Costa haben gemeinsame Einladungen an die Staats- und Regierungschefs der EU-Länder und der westlichen Balkanstaaten verschickt. Der Gipfel soll die europäischen Staats- und Regierungschefs zu einem Zeitpunkt zusammenbringen, zu dem die Erweiterungspolitik wieder einen wichtigen Platz auf der Tagesordnung der Europäischen Union einnimmt.
Zur Teilnahme am Gipfel werden die Länder der Europäischen Union sowie sechs Staaten des Westbalkans erwartet: Albanien, Bosnien und Herzegowina, Kosovo, Montenegro, Nordmazedonien und Serbien. Genau diese sechs Volkswirtschaften gehören traditionell zum Format „EU – Westbalkan“, das zur Erörterung der europäischen Integration der Region, von Reformen, Sicherheit, Infrastruktur, Energie und wirtschaftlicher Annäherung an die EU genutzt wird.
Zuvor hatten die lokalen Behörden die Ankunft von mehr als 30 europäischen Delegationen angekündigt, doch die endgültige Zahl könnte höher ausfallen, wenn man Vertreter der EU-Institutionen, der EU-Mitgliedstaaten, der Länder der Region und der Begleitdelegationen mit einbezieht.
Für Montenegro hat die Ausrichtung des Gipfels eine besondere Bedeutung. Milatović bezeichnete ihn als historischen Moment, da das Land zum ersten Mal Gastgeber eines so großen Treffens zwischen der Europäischen Union und den westlichen Balkanstaaten ist.
Tivat wird im Zusammenhang mit dem Forum auf einen Sonderbetriebsmodus umstellen. Am 4. und 5. Juni sind in der Stadt vorübergehende Verkehrsbeschränkungen, verstärkte Sicherheitsmaßnahmen und Änderungen der Zugangsbedingungen im Bereich von Porto Montenegro zu erwarten, wo der Gipfel stattfinden wird. Es kann zu kurzzeitigen Straßensperrungen kommen, vor allem auf der Strecke vom Flughafen Tivat ins Stadtzentrum, sowie zu besonderen Regelungen auf den Straßen Arsenalska und Istarska.
Ein Teil der Parkplätze wird vorübergehend freigegeben, und der Flughafen Tivat passt seinen Betrieb an die Bedingungen des internationalen Forums an. Die Behörden erwägen zudem Änderungen im Schulbetrieb am 4. und 5. Juni und bereiten für Einwohner und Gäste der Stadt ein Kulturprogramm an der Stadtpromenade am 4. Juni vor.
Das zentrale politische Thema des Gipfels ist die europäische Perspektive der westlichen Balkanstaaten. Vor dem Hintergrund des Krieges in der Ukraine, der Verschärfung des geopolitischen Wettbewerbs und des Bestrebens der EU, die Erweiterung zu beschleunigen, steht die Region erneut im Fokus Brüssels. Montenegro und Albanien gelten als die am weitesten fortgeschrittenen Kandidaten für einen EU-Beitritt, während Serbien, Bosnien und Herzegowina, Kosovo und Nordmazedonien mit komplexeren politischen und institutionellen Dynamiken konfrontiert sind.
Für die Wirtschaft der Region ist der Gipfel nicht nur als politisches Treffen von Bedeutung. Es wird erwartet, dass Infrastrukturverbindungen, der Zugang zu europäischen Fonds, Energiesicherheit, ein gemeinsamer regionaler Markt, Verkehrskorridore und Investitionen im Mittelpunkt stehen werden.
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Wie der Serbische Ökonom berichtet, hat Montenegro die Zahlungsvorschriften beim Kauf und Verkauf von Immobilien erheblich verschärft: Transaktionen mit einem Wert von über 10.000 Euro müssen nun über das Bankensystem des Landes abgewickelt werden. Die neuen Anforderungen zielen darauf ab, die Herkunft der Gelder besser zu kontrollieren, Geldwäsche zu bekämpfen und die Transparenz des Immobilienmarktes zu erhöhen.
Das Gesetz gilt für Immobilientransaktionen mit einem Wert von über 10.000 Euro.
Eine zentrale Anforderung besteht darin, dass die Zahlung im Rahmen des Geschäfts von einem in Montenegro eröffneten Bankkonto oder auf ein solches Konto erfolgen muss. Dabei muss mindestens eine der Vertragsparteien über ein Konto bei einer montenegrinischen Bank verfügen. Das bedeutet, dass der Käufer Gelder von einer ausländischen Bank direkt auf das Konto des Verkäufers in Montenegro überweisen kann, sofern der Verkäufer über ein solches Konto verfügt.
Wurde die Zahlung vor Vertragsunterzeichnung geleistet, muss der Notar einen Kontoauszug anfordern, der die Überweisung bestätigt. Eine bloße Erklärung der Parteien, dass die Zahlung bereits erfolgt ist, reicht nicht aus. Dies stärkt die Rolle von Notaren und Banken als Kontrollinstanzen für die Ordnungsmäßigkeit der Transaktion.
Tatsächlich schließt Montenegro damit den Spielraum für informelle Zahlungen auf dem Immobilienmarkt, der in den letzten Jahren ausländische Käufer aktiv angezogen hat. Für Verstöße sind Geldstrafen in Höhe von 3.000 bis 20.000 Euro vorgesehen.
Für ausländische Käufer bedeuten die neuen Vorschriften, dass sie die banktechnische Seite der Transaktion im Voraus prüfen müssen. Ist der Verkäufer in Montenegro ansässig und verfügt über ein lokales Bankkonto, kann der Käufer die Immobilie in der Regel per SWIFT-Überweisung von seinem ausländischen Konto bezahlen. In komplexeren Fällen – beispielsweise wenn der Verkäufer nicht in Montenegro ansässig ist, die Transaktion über eine juristische Person abgewickelt wird oder die Parteien die Abrechnung über das Konto des Käufers kontrollieren möchten – kann jedoch die Eröffnung eines Kontos bei einer montenegrinischen Bank erforderlich sein.
Die Banken können dabei Unterlagen zur Herkunft der Mittel anfordern: Einkommensnachweise, Nachweise über den Verkauf von Vermögenswerten, Investitionsunterlagen oder andere Kapitalquellen. Dies entspricht der allgemeinen Logik der europäischen Finanzvorschriften, obwohl Montenegro noch kein EU-Mitglied ist.
Für den montenegrinischen Immobilienmarkt wird die Auswirkung zweischneidig sein. Einerseits können die neuen Vorschriften Transaktionen erschweren und verlangsamen, insbesondere für Nichtansässige, die an flexiblere Zahlungsmodalitäten gewöhnt sind. Andererseits kann die erhöhte Transparenz das Vertrauen von Banken, Notaren und ausländischen Investoren in den Markt stärken, insbesondere vor dem Hintergrund der Erwartungen hinsichtlich eines EU-Beitritts Montenegros.
Montenegro bleibt für ausländische Käufer einer der beliebtesten Immobilienmärkte an der Adria. Die Nachfrage wird von Käufern aus Europa, der Türkei, Russland, der Ukraine, Israel und der Balkanregion getragen.
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Wie der Serbische Ökonom berichtet, forderte der montenegrinische Präsident Jakov Milatović, den Prozess der Vergabe der Flughäfen von Podgorica und Tivat in Konzession auszusetzen, und erklärte, dass das derzeitige Modell dem Staat einen Schaden in Höhe von Hunderten Millionen Euro zufügen könnte.
In einer Erklärung des Präsidialkabinetts heißt es, dass die Regierung das Konzessionsverfahren für das Unternehmen „Aerodromi Crne Gore“ nach einem bereits 2019 ausgearbeiteten Modell durchführt, obwohl der Wert der Flughäfen und das Passagieraufkommen seitdem erheblich gestiegen sind. Milatović ist der Ansicht, dass das derzeitige Verfahren den tatsächlichen Wert der Vermögenswerte nicht widerspiegelt, die Interessen des Staates nicht schützt und den Flughafenmitarbeitern keine ausreichenden Garantien bietet.
Das Präsidialamt hat den Ombudsmann für Vermögens- und Rechtsinteressen Montenegros um eine dringende rechtliche und finanzielle Analyse der Konzession gebeten. In der Erklärung wird betont, dass es sich um strategische Infrastruktur handelt und die Regierung nach Milatovics Einschätzung versucht, die Verantwortung für die umstrittene Entscheidung auf das Parlament abzuwälzen.
Die montenegrinischen Behörden hatten zuvor vorgeschlagen, die Flughäfen von Podgorica und Tivat für 30 Jahre an das südkoreanische Konsortium Incheon Airport Consortium zu verpachten. Die Regierung behauptet, dass nach Ablauf der Konzessionsdauer die gesamte Infrastruktur im Staatsbesitz verbleibe und der Gesamtnutzen des Geschäfts 1 Milliarde Euro übersteigen könne.
Nach Angaben der Regierung sehen die Bedingungen des Geschäfts Investitionen in die Sanierung und den Ausbau der Flughafeninfrastruktur, den Bau neuer Terminals und die Modernisierung bestehender Kapazitäten vor. Befürworter der Konzession sind der Ansicht, dass die Flughäfen ohne einen großen ausländischen Betreiber nicht in der Lage sein werden, schnell ein neues Niveau an Service und Durchsatzkapazität zu erreichen.
Milatović hingegen besteht darauf, dass der neue Vertrag den aktuellen Wert der Vermögenswerte berücksichtigen muss. Nach Schätzungen der staatlichen Vermögensverwaltung beläuft sich der Wert von Aerodromi Crne Gore auf rund 264,4 Mio. EUR, was fast doppelt so hoch ist wie die vorherige Schätzung aus dem Jahr 2018.
Der Präsident schlägt vor, die Bedingungen des Vertrags zu überarbeiten. Zu den Parametern, die nach Ansicht seines Kabinetts in ein faires Konzessionsmodell aufgenommen werden sollten, gehören eine einmalige Mindestzahlung von mindestens 200 Mio. EUR, ein obligatorisches Passagierwachstum von mindestens 7 % pro Jahr, Investitionen von mindestens 300 Mio. EUR, die Wahrung der bestehenden Arbeitnehmerrechte und die Garantie, dass in den ersten fünf Jahren kein technologischer Überschuss entsteht.
Milatović warnte zudem, dass eine schlecht gestaltete Konzession zu einer Verringerung der Flugfrequenzen, steigenden Flugpreisen und Entlassungen von Mitarbeitern führen könne.
Die Flughäfen von Podgorica und Tivat haben unterschiedliche wirtschaftliche Bedeutung. Podgorica ist der wichtigste Geschäfts- und Verwaltungsflughafen, während Tivat für den Tourismus an der Küste, einschließlich Budva, Kotor, Herceg Novi und anderer Urlaubsgebiete, von entscheidender Bedeutung ist. Daher betrifft die Frage der Konzession nicht nur die Verwaltung der Flughäfen, sondern das gesamte Modell der Tourismusentwicklung, der Investitionen und der Verkehrsanbindung des Landes.
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