Der Wohnungsmarkt in Vietnam hat sich nach einer Phase rasant steigender Preise deutlich abgekühlt: Bauträger sehen sich mit einem Rückgang der Transaktionen, einer zurückhaltenden Käuferstimmung und der Notwendigkeit konfrontiert, den Absatz anzukurbeln.
Laut lokalen Medienberichten ist die Nachfrage nach Wohnungen vor dem Hintergrund hoher Zinssätze, Inflationsdruck und allgemeiner geopolitischer Instabilität deutlich zurückgegangen. Auch das vietnamesische Bauministerium verzeichnet einen Rückgang des Transaktionsvolumens im ganzen Land, was den Übergang des Marktes von einer Phase rasanten Wachstums zu einer selektiveren Nachfrage bestätigt.
Dabei beschränkt sich das Problem des Marktes nicht nur auf den Rückgang des Käuferinteresses. In Vietnam besteht weiterhin ein Ungleichgewicht auf der Angebotsseite: In den größten Städten, vor allem in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, mangelt es nach wie vor an bezahlbarem Wohnraum, während ein Großteil der neuen Projekte zum teureren Segment gehört. Vietnam Investment Review stellt fest, dass Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im ersten Quartal 2026 aufgrund des Mangels an erschwinglichen Wohnungen weiterhin mit einer Kluft zwischen Angebot und Nachfrage zu kämpfen hatten.
Der schmerzhafteste Faktor bleibt der Wohnkostenfaktor. In Hanoi stiegen die Preise für neue Wohnungen im ersten Quartal 2026 weiter an und erreichten im Durchschnitt etwa 128 Millionen Dong pro Quadratmeter, während der Sekundärmarkt bereits Anzeichen einer Preiskorrektur zeigte. Die Entwickler begründen den Preisanstieg mit gestiegenen Kosten für Baumaterialien, Finanzierung und Grundstücke.
In Ho-Chi-Minh-Stadt verläuft die Entwicklung anders: Nach einem Preisanstieg im Jahr 2025 begann sich der Markt abzukühlen, und in einzelnen Stadtteilen sanken die Preise um 1–7 %, was die Nachfrage teilweise ankurbelte.
Die vietnamesische Regierung versucht, die Überhitzung des Marktes einzudämmen und das Angebot an erschwinglichem Wohnraum zu erweitern. Zuvor hatte Premierminister Pham Minh Chinh dazu aufgerufen, den Wohnungsbau zu beschleunigen, Verwaltungsabläufe zu vereinfachen und den sozialen Wohnungsbau voranzutreiben, da der Preisanstieg den Kauf von Immobilien für viele Familien unerschwinglich gemacht habe.
Zusätzlichen Druck auf den Markt üben die Pläne der Regierung aus, die spekulative Nachfrage einzudämmen. Im Januar 2026 berichtete Reuters, dass Vietnam steuerliche Maßnahmen gegen Spekulationen auf dem Immobilienmarkt vorbereitet, wo die Preise für Wohnungen im Jahr 2025 um 20–30 % und für Grundstücke um 20–25 % gestiegen sind.
Somit tritt der vietnamesische Wohnungsmarkt in eine komplexere Phase ein: Die Preise bleiben hoch, es mangelt an erschwinglichem Angebot, doch die Nachfrage ist nicht mehr bereit, neue Objekte automatisch zu jedem Preis zu absorbieren. Für Bauträger bedeutet dies, dass sie ihre Preispolitik überdenken, Ratenzahlungen, Rabatte und realistischere Kaufbedingungen anbieten müssen. Für Käufer ist dies eine Chance auf eine stärkere Verhandlungsposition, insbesondere auf dem Sekundärmarkt und in Gebieten, in denen das Angebot schneller wächst als die Nachfrage.
Ausländische Staatsbürger erwarben im April 2026 in der Türkei 1.516 Wohnimmobilien, was laut Angaben des türkischen Statistikamtes TurkStat einem Rückgang von 1,1 % gegenüber dem Vorjahresmonat entspricht.
Der Anteil ausländischer Käufer am Gesamtvolumen der Immobilienverkäufe in der Türkei betrug 1,2 %. Dabei wuchs der gesamte Immobilienmarkt des Landes im April: Nach Angaben von TÜİK wurden in der Türkei 126.808 Häuser und Wohnungen verkauft, was einem Anstieg von 2,6 % gegenüber April 2025 entspricht. Im Zeitraum Januar bis April 2026 belief sich das Gesamtvolumen der Immobilienverkäufe auf 476.204 Einheiten, was einem Anstieg von 0,5 % im Jahresvergleich entspricht.
Vor diesem Hintergrund bleibt die Auslandsnachfrage schwächer als die des Binnenmarktes. In den ersten vier Monaten des Jahres 2026 kauften Ausländer in der Türkei 5.681 Objekte, was einem Rückgang von 11,6 % gegenüber Januar bis April 2025 entspricht. Die größten ausländischen Käufer türkischer Immobilien waren im April weiterhin russische Staatsbürger. Sie erwarben 263 Objekte, was fast 15 % mehr ist als im März. Auf Jahresbasis ist ihre Nachfrage jedoch immer noch geringer: Im April 2025 erwarben russische Staatsbürger 276 Objekte.
Den zweiten Platz unter den ausländischen Käufern belegten im April chinesische Staatsbürger mit 110 Transaktionen, den dritten Platz iranische Staatsbürger mit 100 Transaktionen. Genau diese drei Länder bildeten laut TÜİK die offizielle Top-3 der größten Käufer.
Die Nachfragestruktur zeigt eine Veränderung im ausländischen Segment. Russische Käufer behalten den ersten Platz, doch ihre Aktivität liegt bereits deutlich unter den Spitzenwerten der Jahre 2022–2023, als die Nachfrage durch Umsiedlung, Sanktionen, Währungsrisiken und das Interesse an einer Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilien angeheizt wurde.
Gleichzeitig gewinnen Käufer aus Asien, vor allem aus China, in der Statistik an Bedeutung, was auf ein breiteres Investitionsinteresse am türkischen Markt hindeuten könnte.
Ukrainische Staatsbürger gehörten im April 2026 nicht zu den drei größten ausländischen Käufergruppen, weshalb ihre Zahlen in der Kurzmeldung des TÜİK nicht gesondert aufgeführt sind. Zum Vergleich: Im April 2025 belegten die Ukrainer den dritten Platz unter den ausländischen Käufern und erwarben 120 Wohnimmobilien in der Türkei.
Im Jahr 2025 blieben die Ukrainer insgesamt eine der bedeutendsten Gruppen ausländischer Käufer türkischer Immobilien. Am Jahresende wurden Bürger aus Russland, dem Iran und der Ukraine zu den drei größten Gruppen von Wohnimmobilienkäufern in der Türkei gezählt.
Für ukrainische Käufer behält die Türkei ihre Bedeutung als Immobilienmarkt für Wohnzwecke, Umsiedlung, Vermietung und Investitionen. Der Rückgang der Aktivität ausländischer Käufer insgesamt zeigt jedoch, dass die Faktoren der vergangenen Jahre – Aufenthaltsgenehmigung, Staatsbürgerschaft durch Investitionen, Währungsabsicherung des Kapitals und Nachfrage nach Umsiedlungsimmobilien – nicht mehr die gleiche Wirkung zeigen.
Auf dem türkischen Binnenmarkt wurde die Aktivität im April vor allem von einheimischen Käufern getragen. Die Verkäufe von Neubauwohnungen stiegen um 9,6 % auf 40.306 Einheiten, während die Verkäufe von Bestandsimmobilien leicht um 0,3 % auf 86.502 Einheiten zurückgingen.
Somit zeigte der türkische Immobilienmarkt im April zwei unterschiedliche Trends: Die Inlandsverkäufe steigen, während die Auslandsnachfrage weiter zurückgeht. Russen sind nach wie vor die größte Gruppe ausländischer Käufer, doch ihre Aktivität wirkt nicht mehr so lebhaft. Die Ukrainer, die zuvor zu den Spitzenreitern gehörten, schafften es im April 2026 nicht unter die Top 3, was auf ein zurückhaltenderes Kaufverhalten oder eine Verlagerung der Nachfrage auf andere Märkte hindeuten könnte.
Auf dem Erstmarkt für Wohnraum in Kiew sind Wohnungen mit europäischem Grundriss im Jahr 2026 faktisch zum neuen Standard der Nachfrage geworden. Laut einer analytischen Studie des Bauträgers „Intergal-Bud“ beträgt ihr Anteil an der Nachfragestruktur je nach Segment 60–70 %, in einzelnen Projekten der Komfort+- und Business-Klasse sogar bereits über 75 %.
Wie das Unternehmen feststellt, hat sich der bereits 2022 einsetzende Trend in den Jahren 2025–2026 endgültig etabliert. Während der Anteil der Nachfrage nach Wohnungen mit europäischer Raumaufteilung im Jahr 2022 bei etwa 38 % und im Jahr 2024 bei 52 % lag, stieg er im Jahr 2025 auf über 60 % und wuchs im ersten Quartal 2026 weiter an.
Ein weiterer Wachstumsfaktor waren die Änderungen im staatlichen Programm „єОселя“, die im Februar 2026 in Kraft traten. Die neuen Flächenstandards sehen 52,5 m² für eine Familie mit 1–2 Personen sowie 21 m² für jedes weitere Familienmitglied vor, wobei die maximale Wohnfläche, die unter die Bedingungen des Programms fällt, erheblich begrenzt ist. Überschreitet die Wohnung die festgelegte Norm um mehr als 10 %, verliert der Käufer faktisch die Möglichkeit, die vergünstigten Kredite in Anspruch zu nehmen, oder ist gezwungen, die erhebliche Preisdifferenz selbst zu tragen.
„Klassische Grundrisse mit langen Fluren, großen unproduktiven Bereichen und kleinen, isolierten Küchen werden wirtschaftlich unrentabel. Heute bewertet der Käufer nicht die Anzahl der Quadratmeter, sondern das Lebensszenario, das die Wohnung bietet. Eine geräumige Wohnküche, separate Schlafzimmer, möglichst wenige Flure und eine durchdachte Raumaufteilung sind kein zusätzlicher Vorteil mehr, sondern eine Grundvoraussetzung. „Dies macht sich besonders bei Familien bemerkbar, die eine Wohnung zum Eigenbedarf und nicht als Kapitalanlage kaufen“, zitiert die Studie die kaufmännische Leiterin von „Intergal-Bud“, Elena Ryzhova.
Nach Angaben des Unternehmens entscheidet sich in der größten Käufergruppe von Erstwohnungen – Menschen unter 40 Jahren – jeder Zweite für Ein- oder Zweizimmerwohnungen mit Euro-Grundrissen und einer Fläche von 38 bis 60 Quadratmetern. Das Hauptmotiv ist der Kauf einer Wohnung zum Eigenbedarf. Käufer über 40 entscheiden sich häufiger für Zweizimmer- oder ergonomisch gestaltete Dreizimmerwohnungen mit einer Fläche von 65 bis 85 Quadratmetern, wobei Privatsphäre, separate Funktionsbereiche und Komfort für die ganze Familie die entscheidenden Faktoren bleiben.
Bei „Intergal-Bud“ schätzt man, dass ein europäischer Grundriss bei gleicher Fläche 15–20 % mehr Nutzfläche bietet als herkömmliche Lösungen, und der Raumausnutzungsgrad liegt bei über 85 % gegenüber 65–70 % im alten Wohnungsbestand. Dies bedeutet auch geringere Kosten für Renovierung, Heizung und Instandhaltung.
Dabei kann das Angebot der Nachfrage noch nicht gerecht werden. Nach Einschätzung der Analysten des Unternehmens entspricht nur jede siebte Wohnung in Neubauten vollständig den Kriterien einer vollwertigen Euro-Raumaufteilung – geräumige Wohnküche, separate Schlafzimmer, keine „toten“ Flure und eine logische funktionale Zoneneinteilung.
Das Unternehmen geht davon aus, dass Wohnungen mit überflüssigen Quadratmetern und veralteter Raumaufteilung bereits aus der aktiven Nachfrage gefallen sind, während sich kompakte und funktionale Euro-Grundrisse selbst unter schwierigen Marktbedingungen weiterhin schnell verkaufen.
Nach Einschätzung von „Intergal-Bud“ könnte der Markt in den Jahren 2026–2027 mit einem Mangel an fertiggestelltem Qualitätswohnraum konfrontiert sein, und zwar gerade im Segment der funktionalen Wohnungen der Komfortklasse, die der neuen Nachfragestruktur am besten entsprechen. Als wichtigste Markttreiber nennt das Unternehmen die aktualisierten Bedingungen des Programms „єОселя“, die begrenzte Anzahl neuer Projekte, den Anstieg der Baukosten und die aufgestaute Nachfrage.
„Intergal-Bud“ ist eines der größten Bauträgerunternehmen der Ukraine und seit 2003 auf dem Wohnimmobilienmarkt tätig. Das Unternehmen realisiert Projekte in Kiew, Lemberg, Tscherniwzi, Schytomyr, Riwne, Uschhorod und anderen Städten. Das Portfolio des Bauträgers umfasst Dutzende von Wohnkomplexen, wobei der Schwerpunkt weiterhin auf dem Bau von Wohnungen der Komfort-, Komfort+- und Business-Klasse liegt.
Wie Serbischer Ökonom berichtet, werden in Montenegro mehr als 160.000 Wohnungen nicht als Dauerwohnsitz genutzt: Laut der Volkszählung von 2023 gab es im Land 392.909 Wohneinheiten, von denen 89.083 saisonal genutzt wurden und 71.204 als vorübergehend leer stehend oder verlassen galten. Somit beläuft sich die Gesamtzahl solcher Wohnungen auf über 160.000 Objekte.
Auf dieses Ungleichgewicht hat der Mieterverband von Montenegro hingewiesen. Die Organisation erklärte, dass bei einem derart großen Bestand an leerstehenden und saisonal genutzten Wohnungen Zehntausende von Familien in einer prekären Mietlage bleiben, oft ohne formelle Verträge und ohne Rechtsschutz. Der Verband warnte zudem vor einem weiteren Anstieg der Miet- und Immobilienpreise, solange die große „Grauzone“ auf dem Markt bestehen bleibt.
Für die Wirtschaft Montenegros bedeutet dies, dass sich der Wohnungsmarkt immer stärker von der Funktion des dauerhaften Wohnens entfernt und zunehmend der saisonalen Nachfrage, dem Tourismus und Investitionsmodellen der Immobiliennutzung dient.
Dieses Problem überlagert sich zudem mit dem anhaltenden Zustrom von Ausländern. Nach Angaben, die zuvor unter Berufung auf das montenegrinische Innenministerium genannt wurden, lebten am 10. September 2025 100.867 ausländische Staatsbürger im Land, darunter 71.250 mit befristeter und 29.617 mit unbefristeter Aufenthaltsgenehmigung.
Unter den Inhabern einer befristeten Aufenthaltsgenehmigung bildeten Staatsangehörige aus Serbien – etwa 24.538 Personen –, Russland – 21.153 – und der Türkei – 13.396 – die größten Gruppen.
Was den Arbeitsmarkt im Jahr 2025 betrifft, so erteilte Montenegro 40.567 Arbeits- und Aufenthaltsgenehmigungen an Ausländer aus 107 Ländern. Die größte Gruppe bildeten hier türkische Staatsbürger – 10.346 Genehmigungen –, gefolgt von serbischen Staatsbürgern – 8.148 – und russischen Staatsbürgern – 7.429. Zu den weiteren nennenswerten Gruppen gehörten Staatsbürger aus Aserbaidschan, Albanien, Bosnien und Herzegowina sowie dem Kosovo.
Ukrainer bleiben eine der wichtigsten ausländischen Gruppen im Land, obwohl ihr Status teilweise unter den vorübergehenden Schutz und nicht unter die übliche Aufenthaltsgenehmigung fällt. Nach Angaben der montenegrinischen Regierung wurde der vorübergehende Schutz für Personen aus der Ukraine bis zum 4. März 2027 verlängert. Zuvor wurde in Berichten unter Berufung auf das montenegrinische Innenministerium angegeben, dass sich am 1. Juni 2024 5.000 ukrainische Staatsbürger unter vorübergehendem Schutz befanden.
Von Januar bis Juni 2025 kauften Ausländer in Spanien 71.155 Häuser, das sind 2 % mehr als im Vorjahr; Der Anteil der Transaktionen mit ihrer Beteiligung betrug 19,3 % aller Immobilienverkäufe, teilte der Rat der Notare Spaniens mit. An der Spitze stehen die Briten mit 5.731 Transaktionen, gefolgt von Marokko mit 5.654 und Deutschland mit 4.756, präzisieren die Notare.
Zu den Nationalitäten, die historische Höchststände verzeichneten, gehört die Ukraine: Im ersten Halbjahr wurden 2.165 Immobilienkäufe durch ukrainische Staatsbürger registriert, was einen Rekord in der Beobachtungsreihe darstellt. Auch Staatsbürger aus den USA, Portugal, Italien, Marokko, Kolumbien und den Niederlanden stellten neue Rekorde auf.
Nach Angaben der Notariatsstatistik konzentrieren sich die Transaktionen mit Ausländern hauptsächlich auf die Küstenprovinzen und Inseln – Alicante, Balearen, Malaga, Santa Cruz de Tenerife. Auf dem Markt bestehen weiterhin Preisunterschiede: Amerikanische Käufer zahlten durchschnittlich 3.465 Euro/m² – das Maximum unter den Ausländern; Ukrainer zahlten etwa 1.832 Euro/m², Marokkaner 747 Euro/m².
Nach Schätzungen von Notaren und der regionalen Presse gingen die Käufe von Russen um 17,4 % zurück und bleiben unter dem Vorkrisenniveau; unter den Top-Nationalitäten nach Anzahl der Transaktionen tauchten sie nicht auf.
Die Preise für Wohnungen in Serbien waren im zweiten Quartal 2025 um 5,78 % höher als im Vorjahr; im Vergleich zum ersten Quartal betrug der Anstieg 1,36 %, teilte das Statistikamt mit. Bei Altbauten lag das jährliche Wachstum bei 5,89 %, bei Neubauten bei 5,57 %.
Nach Angaben von Eurostat betrug der durchschnittliche Anstieg der Immobilienpreise in der EU im gleichen Zeitraum 5,4 % im Jahresvergleich, wobei die Dynamik stark variierte: von einem Rückgang um 1,33 % in Finnland bis zu einem Anstieg um 17,23 % in Portugal, 15,51 % in Bulgarien und 15,12 % in Ungarn.
Die wichtigsten Trends auf dem Immobilienmarkt in Serbien sind derzeit folgende:
1) Die Nachfrage verschiebt sich zugunsten von fertig ausgestatteten Wohnungen und energieeffizienten Neubauten in großen Ballungsräumen – vor allem in Belgrad und Novi Sad.
2) Der Preisunterschied zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien ist nach wie vor deutlich, aber die Preissteigerungsraten sind ähnlich – 5,57 % gegenüber 5,89 % im Jahresvergleich, was auf eine breite Nachfrageunterstützung in beiden Segmenten hindeutet.
3) Der externe Hintergrund ist neutral bis positiv: Die serbische Dynamik entspricht in etwa dem europäischen Durchschnitt, jedoch ohne die für eine Reihe von EU-Märkten typische Überhitzung.
Vera Egorova-Tolsta, Direktorin der Immobilienagentur Vidovstan (Belgrad), kommentierte die Marktsituation für den Serbischen Ökonomen wie folgt:
„Wir sehen ein anhaltendes Interesse an gut gelegenen Objekten mit verständlichen Betriebskosten – das sind Neubauten der Business-Klasse und liquide „Sekundärimmobilien” mit angemessenen Nebenkosten. Die Käufer vergleichen die Optionen nun sorgfältiger hinsichtlich Energieeffizienz und Verwaltungsinfrastruktur, was hochwertige Projekte auch bei höheren Quadratmeterpreisen unterstützt. In Belgrad werden Angebote, die diesen Kriterien entsprechen, nach wie vor schnell verkauft – aufgrund der lokalen Nachfrage und der Käufer, die aus anderen Städten zuziehen.“
Bei der aktuellen Entwicklung der Zinssätze und Haushaltseinkommen ist das Basisszenario ein moderater Preisanstieg im Rahmen der Inflation zuzüglich eines Aufschlags für Lage und Energieeffizienz.
Risikofaktoren für die Preise sind die Abschwächung der Hypothekenkreditvergabe und steigende Kosten für Bauträger; unterstützend wirken das begrenzte Angebot in Top-Lagen und der moderate Zuzug von Binnenmigranten in den Großraum Belgrad.
