Según datos del Banco de Grecia, los inversores extranjeros invirtieron en el primer semestre de 2026 alrededor de 1.020 millones de euros en el sector inmobiliario griego, lo que supone un aumento del 6,7 % con respecto al mismo periodo del año anterior.
Sin embargo, este aumento de la inversión extranjera se produce en un contexto de fuerte reducción del número de nuevas solicitudes en el marco del programa «Golden Visa». Esto indica que el interés de los compradores extranjeros por el sector inmobiliario griego depende cada vez menos de la posibilidad de obtener un permiso de residencia.
En el segundo trimestre de 2026, el volumen de capital extranjero destinado a la adquisición de inmuebles en Grecia ascendió a unos 515,8 millones de euros. Esto supone un 11,2 % menos que en el segundo trimestre de 2025; sin embargo, gracias a un sólido primer trimestre, el resultado del semestre completo se mantuvo por encima del del año anterior.
La fuente primaria de las estadísticas es el Banco de Grecia, que publica por separado datos trimestrales y anuales sobre las inversiones directas de no residentes en el sector inmobiliario griego. Las estadísticas tienen en cuenta las adquisiciones de inmuebles por parte de inversores extranjeros en el marco de las inversiones extranjeras directas. Banco de Grecia
Al mismo tiempo, el Ministerio de Migración y Asilo de Grecia registra un descenso de la actividad en el programa Golden Visa. Entre enero y junio de 2026 se presentaron 2 551 nuevas solicitudes, mientras que un año antes, en el mismo periodo, fueron 4 553. Así pues, la cifra se ha reducido en aproximadamente un 44 %. Ekathimerini
La disminución del número de solicitudes se debe, en particular, al endurecimiento de las condiciones del programa. En las zonas más populares, como Ática, Salónica, Miconos y Santorini, el umbral mínimo de compra de inmuebles para obtener la Golden Visa se ha elevado a 800 000 euros. En la mayoría de las demás regiones, este umbral es de 400 000 euros. Se ha mantenido un umbral específico de 250 000 euros para determinados inmuebles que pasan de ser de uso comercial a residencial o que están sujetos a restauración.
Sin embargo, las estadísticas muestran que el capital extranjero sigue llegando al mercado incluso sin una relación directa con el programa de inmigración.
A lo largo de todo el año 2025, los inversores extranjeros invirtieron en el sector inmobiliario griego alrededor de 2.050 millones de euros. Esta cifra fue inferior a los 2.750 millones de euros registrados en 2024, que constituyeron un récord, pero siguió siendo una de las más altas de toda la historia de las estadísticas. Entre 2019 y 2025, la entrada total de capital extranjero en el sector inmobiliario griego alcanzó aproximadamente los 12 400 millones de euros. Ekathimerini
A modo de comparación, el Banco de Grecia informó de que solo en 2024 los ingresos netos procedentes de la compra de inmuebles por parte de no residentes alcanzaron los 2.75 mil millones de euros, frente a los 2.13 mil millones de euros del año anterior, lo que supone un aumento del 28,9 %. Banco de Grecia
El cambio en la estructura de la demanda significa que los compradores extranjeros consideran cada vez más los inmuebles griegos no solo como un medio para obtener un permiso de residencia, sino también como un activo de inversión en sí mismo. La demanda se ve influida por el mercado turístico, los alquileres a largo plazo, el aumento del precio de la vivienda en las regiones más atractivas y el interés de los inversores internacionales por los inmuebles hoteleros y comerciales.
El capital extranjero sigue mostrándose especialmente activo en Atenas y Áttica, Salónica, Creta, Rodas y otras islas turísticas.
Al mismo tiempo, las autoridades griegas siguen debatiendo nuevos cambios en el programa Golden Visa ante la escasez de vivienda asequible. El aumento de la demanda extranjera y de los alquileres a corto plazo se ha convertido en uno de los argumentos para elevar los umbrales de inversión e introducir restricciones adicionales al uso de los inmuebles adquiridos.
Así, los datos preliminares de 2026 apuntan a cambios notables en el mercado griego: el número de inversores que se centran directamente en obtener la Golden Visa se está reduciendo, aunque el volumen total de capital extranjero en el sector inmobiliario sigue creciendo por el momento.
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Según informa el proyecto Relocation, en Grecia se ha propuesto dejar de conceder permisos de residencia a inversores extranjeros a cambio de la compra de inmuebles y reorientar el programa «Visado de Oro» hacia inversiones directas en la economía del país.
El líder del principal partido de la oposición, el PASOK, Nikos Androulakis, ha presentado esta iniciativa en el contexto de la actual crisis inmobiliaria. Androulakis considera que el modelo actual fomenta, de hecho, la venta de inmuebles griegos a inversores extranjeros y afecta aún más a la disponibilidad de vivienda para la población local.
No obstante, la propuesta del PASOK no prevé que Grecia renuncie por completo a la concesión de permisos de residencia a cambio de inversiones. El partido propone excluir los inmuebles de la lista de activos que dan derecho a obtener el «visado dorado» y redirigir el capital extranjero hacia instrumentos de inversión que favorezcan el crecimiento económico.
Por el momento, se trata exclusivamente de una iniciativa política de la oposición. PASOK cuenta con 34 escaños en el Parlamento griego, compuesto por 300 escaños, por lo que la propuesta no implica un cambio automático del programa vigente.
Actualmente, el importe mínimo de inversión inmobiliaria para obtener la «Golden Visa» griega depende de la región y del tipo de inmueble.
En Ática, Salónica, Miconos y Santorini, así como en las islas con una población superior a 3.100 habitantes, el umbral mínimo es de 800.000 euros. En la mayoría de las demás regiones del país, se ha fijado en 400.000 euros.
Se mantiene un umbral reducido de 250 000 euros para determinadas categorías de inmuebles, en particular los que se reconvierten de uso comercial a residencial y ciertos edificios que requieren rehabilitación. Para las inversiones estándar de 400 000 euros y 800 000 euros, se exige la adquisición de un único inmueble con una superficie mínima de 120 m².
Las autoridades griegas han endurecido en varias ocasiones en los últimos años las condiciones del programa Golden Visa, debido al aumento del precio de la vivienda. Además de elevar los umbrales mínimos de inversión, los inmuebles adquiridos en el marco del programa ya no pueden utilizarse para alquileres a corto plazo.
El endurecimiento de las normas ya ha afectado a la demanda. Según datos del Ministerio de Migración y Asilo de Grecia, en el primer semestre de 2026 los inversores extranjeros presentaron 2 551 nuevas solicitudes de Golden Visa, un 44 % menos que las 4 553 solicitudes registradas en el mismo periodo de 2025.
No obstante, al final del primer semestre, en Grecia había 32 702 permisos de residencia para inversores vigentes, expedidos en el marco del programa desde su puesta en marcha. Otras 7 368 solicitudes de períodos anteriores seguían pendientes de tramitación.
La disminución del interés por la Golden Visa no ha provocado, por el momento, una caída generalizada de la inversión extranjera en el sector inmobiliario griego. En el primer trimestre de 2026, la afluencia de capital extranjero al mercado inmobiliario alcanzó los 511,6 millones de euros, lo que supone un aumento del 43,4 % en comparación con los 356,8 millones de euros del año anterior. Esto pone de manifiesto que se mantiene la demanda de inmuebles griegos entre los extranjeros, incluso sin el motivo de obtener un permiso de residencia.
Entre 2019 y 2025, los inversores extranjeros invirtieron en el sector inmobiliario griego alrededor de 12 400 millones de euros. En 2025, el volumen de inversiones extranjeras ascendió a 2 050 millones de euros, frente a los 2 750 millones de euros de 2024.
El programa «Golden Visa» está en vigor en Grecia desde 2014 y permite a los ciudadanos de países no pertenecientes a la UE obtener un permiso de residencia renovable de cinco años, siempre que cumplan los requisitos de inversión. La cuestión del futuro del sector inmobiliario en este programa cobra especial relevancia ante el aumento del precio de la vivienda y los intentos de las autoridades por ampliar la oferta de inmuebles para alquiler a largo plazo.
https://relocation.com.ua/greece-proposes-to-exclude-real-estate-from-the-golden-visa-program/
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El Gobierno griego está preparando una serie de modificaciones en el programa «Golden Visa» que podrían permitir a los inversores extranjeros obtener un permiso de residencia mediante la compra, no de un único inmueble, sino de una cartera compuesta por varios inmuebles, siempre que se destinen obligatoriamente al alquiler a largo plazo.
La modificación propuesta se incluye en la Estrategia Nacional de Política de Vivienda de Grecia para el periodo 2026-2035. El documento prevé 50 medidas con un presupuesto total de más de 6.500 millones de euros y tiene como objetivo principal aumentar la oferta de vivienda asequible y reducir la presión sobre el mercado del alquiler.
Según el modelo que se está barajando, un inversor extranjero podrá adquirir varios inmuebles en lugar de uno solo, pero solo se le permitirá destinarlos exclusivamente al alquiler a largo plazo. Quedará prohibido publicar estas viviendas en plataformas de alquiler a corto plazo. Las autoridades también tienen previsto crear un mecanismo de control sobre el uso posterior de los inmuebles adquiridos.
El objetivo de esta innovación es canalizar el capital inversor extranjero directamente hacia el aumento de la oferta de viviendas en alquiler y la reincorporación al mercado de los inmuebles desocupados. Las autoridades tienen la intención de prestar especial atención a la reconversión de antiguas oficinas, locales comerciales y naves industriales en viviendas.
Por el momento, los cambios se encuentran en fase de preparación y no significan que la nueva categoría de Golden Visa ya haya entrado en vigor. Para su puesta en marcha práctica se requerirá la correspondiente tramitación normativa.
En la actualidad, el importe mínimo de inversión en el programa griego «Golden Visa» depende del tipo de inmueble y de la región. Para Ática, Salónica, Miconos, Santorini y las islas con una población superior a 3.100 habitantes, el umbral básico es de 800 000 euros, mientras que en la mayoría del resto de regiones es de 400 000 euros. Existe un umbral preferencial específico de 250 000 euros, aplicable, en particular, a la compra de un inmueble comercial con su posterior conversión en vivienda, así como a determinados edificios históricos protegidos que requieran restauración. La normativa oficial prevé la concesión al inversor de un permiso de residencia de cinco años de duración.
Según datos del Ministerio de Migración y Asilo de Grecia, en el primer semestre de 2026 se presentaron 2 551 nuevas solicitudes de permiso de residencia inicial en el marco del programa «Golden Visa», lo que supone un 44 % menos que las 4 553 solicitudes registradas entre enero y junio de 2025. No obstante, las autoridades concedieron 4 919 nuevos permisos en seis meses, un 21 % más que el año anterior, ya que se siguió tramitando un número considerable de solicitudes presentadas en años anteriores.
La mayoría de los nuevos solicitantes siguen orientándose hacia inversiones en el rango de entre 250 000 y 400 000 euros, mientras que los inmuebles que superan el umbral de los 800 000 euros tienen una demanda considerablemente menor.
No obstante, la obtención del permiso de residencia no es, ni mucho menos, la única razón por la que los extranjeros adquieren inmuebles. Según los datos recogidos en la estrategia de vivienda griega, solo alrededor del 7 % de los compradores extranjeros citan la «Golden Visa» como motivación principal. Alrededor del 30,8 % considera la propiedad inmobiliaria en Grecia como residencia permanente, el 44,4 % como vivienda vacacional y otro 17,8 % principalmente como inversión. En 2026, el mayor interés por parte de los compradores extranjeros se registra entre los ciudadanos de EE. UU., los Países Bajos, Alemania y el Reino Unido.
La región más demandada entre los compradores extranjeros sigue siendo Creta, que concentra el 42,9 % de la demanda, seguida del Peloponeso, con un 22,9 %, y las Islas Jónicas, con un 12,7 %.
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Las autoridades de Dubái expidieron, durante el primer semestre de 2026, 1 millón 51 978 mil nuevos permisos de residencia, según informó la Dirección General de Identificación y Extranjería del emirato (GDRFA).
Durante ese mismo periodo, se renovaron 910 552 mil permisos de residencia vigentes y se expidieron más de 5,078 millones de permisos de entrada a extranjeros de diversas categorías. El número de «Golden Visas» de larga duración tramitadas ascendió a unas 66 mil.
No obstante, la cifra de un millón de permisos no significa que la población de Dubái haya aumentado en ese mismo número de personas en seis meses. Es posible que parte de los beneficiarios ya se encontraran en el emirato con visados turísticos, de trabajo u otros tipos. Las estadísticas tampoco tienen en cuenta a los extranjeros que han abandonado Dubái o que no han renovado su residencia.
Según datos de las autoridades, todos los servicios de inmigración de Dubái se han digitalizado, y el tiempo medio de tramitación de una operación es inferior a cuatro minutos. El nivel de satisfacción de los clientes se estima en un 95 %.
Los «visados de oro» se conceden a inversores, empresarios, científicos, profesionales cualificados, figuras del mundo de la cultura y el deporte, así como a determinadas categorías de estudiantes y titulados. Este visado permite residir durante un periodo prolongado en los EAU sin necesidad de un empleador patrocinador tradicional y tramitar la residencia para los miembros de la familia.
La población de Dubái a finales de 2024 ascendía a unos 4,25 millones de personas. Los hombres representaban el 68,5 % de los habitantes del emirato, lo que se debe al gran número de trabajadores extranjeros que llegan sin sus familias.
En los EAU en su conjunto residen representantes de más de 200 nacionalidades, y los extranjeros constituyen la abrumadora mayoría de la población. El grupo más numeroso lo forman los procedentes de la India. Se han formado importantes comunidades de ciudadanos de Pakistán, Bangladés, Filipinas, Irán, Egipto, Nepal y Sri Lanka. Los ciudadanos de los EAU constituyen una minoría de la población del país.
La rápida afluencia de residentes sustenta la demanda de vivienda, inmuebles comerciales, colegios, servicios sanitarios y transporte. Al mismo tiempo, el crecimiento demográfico aumenta la presión sobre las carreteras, las infraestructuras municipales y el transporte público de Dubái.
Desde 2021 hasta el primer trimestre de 2026, Dubái ha expedido más de 167 000 visados de residencia de larga duración Golden Visa a familiares de profesionales cualificados, según datos de la Dirección General de Asuntos de Residentes y Extranjeros de Dubái (GDRFA Dubai).
Según datos de la GDRFA de Dubái, durante este periodo se tramitaron un total de 167 124 permisos de residencia para las familias de talentos especializados. Otras 100 286 autorizaciones de residencia fueron concedidas a familias de inversores inmobiliarios, 70 247 a familiares de científicos y expertos especializados, 37 022 a familiares de grandes inversores y 3 259 a familias de jubilados extranjeros. Además, se han expedido miles de visados adicionales a familiares de empresarios, estudiantes destacados y figuras del ámbito humanitario.
Las estadísticas muestran que la reubicación familiar se está convirtiendo en una de las líneas clave de la política migratoria de Dubái. El emirato apuesta no solo por atraer a especialistas, inversores y empresarios individuales, sino también por asentar a sus familias en el país a largo plazo. Según las estimaciones de las autoridades locales, el aumento del número de permisos de residencia familiares refleja la confianza de los extranjeros en la infraestructura social, la educación, la sanidad y los servicios públicos digitales de Dubái.
Los grupos de extranjeros más activos en este segmento, a juzgar por la estructura de los permisos concedidos, siguen siendo los profesionales cualificados y sus familias, los inversores inmobiliarios, los científicos y expertos, así como los grandes inversores. Una categoría importante está relacionada precisamente con el mercado inmobiliario: más de 100 000 permisos de residencia para familias de inversores inmobiliarios muestran que la compra de vivienda sigue siendo uno de los canales importantes para la reubicación a largo plazo en Dubái.
Por nacionalidades, las estadísticas oficiales de la GDRFA de Dubái no revelan en los datos publicados la distribución de las Golden Visas familiares. Sin embargo, la estructura demográfica de los EAU en su conjunto sigue siendo predominantemente de expatriados: los extranjeros representan alrededor del 88,5 % de la población del país, y las comunidades más numerosas están tradicionalmente formadas por personas procedentes de la India, Pakistán, Bangladés, Filipinas, Irán, Egipto y otros países de la región y de Asia.
La Golden Visa de los EAU es un visado de residencia de larga duración que permite a talentos extranjeros, inversores, empresarios, científicos, especialistas, estudiantes y otras categorías vivir, trabajar o estudiar en el país.
Para Dubái, el programa se ha convertido en una herramienta para competir por el capital y los recursos humanos, así como en una forma de retener a extranjeros acaudalados y con gran demanda profesional, junto con sus familias.
Más de 500 inversores extranjeros que han obtenido la Golden Visa portuguesa están preparando una demanda colectiva contra el Estado debido a la nueva ley de ciudadanía, que alarga el plazo de espera para solicitar el pasaporte portugués.
Se trata de los titulares de permisos de residencia por inversión ARI, conocidos como «visados dorados». Según The Portugal News, los inversores consideran que el cambio en la normativa vulnera sus expectativas legítimas, ya que muchos se incorporaron al programa contando con la posibilidad de solicitar la ciudadanía tras cinco años de residencia. Ahora, para algunos solicitantes, este plazo podría ampliarse hasta ocho o diez años.
La iniciativa agrupa a inversores de diferentes nacionalidades, entre los que destacan especialmente los ciudadanos estadounidenses. Los participantes en el grupo tienen la intención de agotar primero las vías legales dentro de Portugal y, posteriormente, si es necesario, estudiar la posibilidad de recurrir a nivel europeo.
La principal queja de los inversores está relacionada con el efecto retroactivo de la reforma. Muchos titulares de la Golden Visa llevaban ya varios años viviendo en Portugal, habían invertido en fondos, negocios o inmuebles y tenían previsto solicitar la ciudadanía según los plazos anteriores. En uno de los ejemplos citados en la prensa portuguesa, un inversor se encontraba a menos de dos meses de cumplir el plazo de cinco años cuando se modificaron las normas.
La Golden Visa portuguesa fue durante mucho tiempo uno de los programas de residencia por inversión más populares de la UE. Permitía a los extranjeros obtener un permiso de residencia si cumplían los requisitos de inversión y con una presencia física mínima en el país, para luego solicitar la ciudadanía tras un periodo de residencia establecido. Sin embargo, en los últimos años, las autoridades portuguesas han endurecido sistemáticamente la política migratoria y de inversión.
Para el mercado inmobiliario y la migración por inversión, este litigio reviste gran importancia. Si los tribunales reconocen que los nuevos plazos no deben aplicarse a los inversores ya existentes, esto preservará parte de la confianza en el programa. Si, por el contrario, el Estado gana, Portugal podría sufrir un deterioro de su reputación entre los inversores, que consideraban sus normas estables y predecibles.
Los cambios también pueden afectar a otros países de la UE, donde los programas de residencia y ciudadanía son cada vez más objeto de debate político. Ante el aumento de los precios de la vivienda, la presión migratoria y las críticas a los «visados dorados», los gobiernos se inclinan por endurecer las condiciones, pero los inversores exigen la protección de los derechos adquiridos.
