En 2024, el mercado inmobiliario residencial alemán se enfrenta a una serie de retos, como la caída de los precios, la ralentización de la construcción y el aumento de los costes de los préstamos. A continuación se presentan las principales tendencias y previsiones para 2025, centrándose en las ciudades más grandes del país.
Descenso de los precios de la vivienda
En el primer semestre de 2024, los precios medios de venta de los pisos nuevos y existentes disminuyeron en torno a un 3,6% en comparación con el mismo periodo de 2023. Este descenso es menos pronunciado que en periodos anteriores, cuando la caída alcanzó el 7,3% y el 7,4%, respectivamente. El mayor descenso anual se registró en Fráncfort del Meno, con una bajada del 6,5%, mientras que Hamburgo registró un descenso de sólo el 0,6%.
La situación en las principales ciudades
Múnich: La ciudad más cara de Alemania, con un precio medio de unos 11.000 euros por metro cuadrado. En 2024, se produjo un descenso del 5,2% en los precios de los edificios nuevos.
Berlín: El precio medio de la vivienda se situó en torno a los 7.920 euros por metro cuadrado.
Hamburgo: Descenso del 5% en los precios de los edificios nuevos, uno de los menores entre las grandes ciudades.
Fráncfort del Meno: El mayor descenso interanual de precios, del 6,5%.
Düsseldorf y Leipzig: Por el contrario, estas ciudades registraron un aumento de los precios de los edificios nuevos del 4,1% y el 8,7%, respectivamente.
Escasez de viviendas y actividad constructora
Según un estudio del Instituto Federal de Investigación sobre Construcción, Urbanismo y Ordenación del Territorio (BBSR), Alemania necesita construir 320.000 nuevos pisos cada año hasta 2030 para satisfacer la creciente demanda, alimentada por la afluencia de inmigrantes procedentes de Ucrania y Siria. Sin embargo, en 2024 sólo se concederán permisos para 216.000 apartamentos, el nivel más bajo desde 2010 y reflejo de la crisis inmobiliaria.
Resultados financieros e inversiones
El mayor grupo inmobiliario alemán, Vonovia, registró en 2024 su tercera pérdida anual consecutiva, de 962,3 millones de euros, debido a importantes depreciaciones del valor de los inmuebles. No obstante, su Director General, Rolf Buch, prevé una vuelta a la rentabilidad en 2025, siempre que los precios inmobiliarios se estabilicen.
Previsiones para 2025
Se espera que los precios de la vivienda en Alemania crezcan un 3,5% en 2025, aunque existe un riesgo importante de que el crecimiento sea más débil. El mercado sigue atravesando dificultades debido a los elevados costes de los préstamos y la construcción. Se prevé que el aumento de los alquileres supere el crecimiento de los precios de la vivienda, lo que dificultará a los compradores potenciales el ahorro para el pago inicial.
En general, el mercado inmobiliario residencial alemán se caracterizó en 2024 por el descenso de los precios y la ralentización de la actividad constructora. Las previsiones para 2025 apuntan a un aumento moderado de los precios, pero el mercado sigue siendo sensible a factores económicos y políticos.
Fuente: http://relocation.com.ua/analysis-of-residential-real-estate-market-in-germany/
En 2024 , el mercado inmobiliario residencial letón mostró un crecimiento moderado y estabilidad a pesar de los retos económicos mundiales.
En Riga, los precios de los apartamentos aumentaron un 5-7% interanual, mientras que en otras ciudades importantes, como Daugavpils y Liepaja, el crecimiento se situó en torno al 3-4%.
La mayoría de las transacciones de pisos nuevos en la capital se situaron en la franja de precios de 100.000 a 150.000 euros, lo que indica una demanda constante de viviendas de precio medio.
En 2024, aumentó el interés por la propiedad suburbana, impulsado por el cambio de preferencias de los compradores que buscan viviendas más espaciosas y respetuosas con el medio ambiente.
Sin embargo, las ventas en el segmento de obra nueva se redujeron en un tercio, mientras que aumentaron las ventas en el mercado secundario y en casas prefabricadas.
El aumento de los tipos de interés hipotecarios debido a la subida del Euribor provocó un descenso de la actividad del mercado inmobiliario. Muchos compradores adoptaron una actitud expectante, a la espera de que se estabilizaran las condiciones de préstamo.
Los expertos esperan que el mercado inmobiliario se recupere en 2025. La bajada de los tipos de interés y la estabilización de la situación económica pueden estimular la demanda de vivienda. Se espera que el mercado sea más dinámico y que los compradores estén dispuestos a invertir en arquitectura ecológica y viviendas energéticamente eficientes.
Sin embargo, la cuestión de los precios seguirá siendo relevante, y los compradores tendrán que elegir entre viviendas más espaciosas fuera de la ciudad o apartamentos más pequeños en el centro. En general, 2025 promete ser un año favorable para el mercado inmobiliario letón, con la posibilidad de que aumente la actividad y se estabilicen los precios.
Fuente: http://relocation.com.ua/analiz-rynku-zhytlovoi-nerukhomosti-la/
La proporción de transacciones de compra a plazos en marzo de 2024 alcanzó el 95%, mientras que hace un año la cifra era del 85%, y en el período anterior a la guerra – 70%, se desprende de los datos del grupo de empresas DIM.
Según DIM, mientras que la proporción de pagos a plazos está aumentando, la tasa de pagos completos en la compra de viviendas ha caído al 5%. En la misma época del año pasado, los pagos completos representaban el 15% de las transacciones, y en el periodo anterior a la guerra – el 30%.
«La mayor demanda entre los clientes son los programas de cuotas sin intereses, cuotas a largo plazo del promotor de 3 a 5 años, cuotas para el primer plazo – pago del primer plazo en 3 meses, el programa “eOsela” para pisos listos y en construcción, fijación de pagos mensuales para el primer año de cuotas, “vacaciones” para cuotas, por ejemplo, en los meses de invierno, y otras promociones», – dijo la directora de marketing de DIM Group Daria Bedya en el panel de discusión DIM Talks.
Según ella, a partir de marzo de 2024, la mitad de los acuerdos se concluyeron con el primer plazo de 20-30% del valor del piso, mientras que hace un año representaban sólo el 35%, y en marzo de 2021 – sólo el 15% del número total de contratos.
Otro 20% de los contratos actuales se cierran con un pago inicial de entre el 10% y el 20%, y sólo el 10% de los contratos se cierran con entre el 31% y el 50%, mientras que en el período anterior a la guerra esta opción era más popular (35% de los contratos).
Según Bedia, a la hora de comprar un piso de un dormitorio en 2024, los clientes eligen más a menudo viviendas con una superficie de 40-45 metros cuadrados, lo que está en línea con periodos anteriores. Al mismo tiempo, los pisos de 45-55 metros cuadrados han perdido popularidad tras el inicio de la invasión a gran escala: las transacciones para su compra representan hoy el 5% del número total frente al 20% en 2021.
Según DIM, el 90% de las transacciones para la compra de pisos de dos dormitorios se refieren a viviendas con una superficie de 55-68 metros cuadrados, y los objetos de 70-82 metros cuadrados ocupan sólo el 10% de las transacciones, mientras que antes de la invasión a gran escala ocupaban el 40% en la estructura de ventas de pisos de dos dormitorios.
En cuanto a los pisos de tres habitaciones, el 70% de sus ventas recae en las variantes más compactas – 80-85 m2. Según las estadísticas de DIM, esta tendencia no ha hecho más que intensificarse en los últimos tres años.
Como se informó, en el primer trimestre de 2024, DIM Group encargó dos instalaciones para 1.060 pisos.
El Grupo DIM se fundó en 2014 y está formado por seis empresas que abarcan todas las fases de la construcción. Hasta la fecha, ha puesto en servicio 12 viviendas en seis complejos residenciales con una superficie residencial total de más de 218 mil metros cuadrados. Están en construcción seis complejos residenciales de categoría «confort+» y «business class»: «New Autograph», «Metropolis», Park Lake City, Lucky Land, A136 Highlight Tower, Olegiv Podil.
El porcentaje de transacciones de inversión en la estructura de ventas del mercado inmobiliario primario se sitúa en torno al 15%, más del doble de la cifra anterior a la guerra, según una encuesta entre promotores realizada por Interfax-Ucrania.
«La proporción de pisos de inversión varía según las distintas clases de inmuebles residenciales. La tasa media de este tipo de transacciones se sitúa en torno al 15%. Desde principios del año pasado, la proporción de apartamentos en construcción prácticamente no ha variado, mientras que se ha reducido a la mitad en comparación con el período anterior a la guerra», declaró KAN Development a la agencia.
Según la empresa, el retrato de los inversores no ha cambiado significativamente, pero hay más compradores de las regiones y quienes desean adquirir apartamentos familiares de varias habitaciones.
Según la promotora Alliance Novobud, la proporción de transacciones de inversión en su estructura de ventas es actualmente de una media del 15%, mientras que antes de la invasión a gran escala la cifra era del 20-25% en Brovary y del 30-40% en Kiev.
Según Iryna Mikhalova, CMO de Alliance Novobud, hay una gran demanda de casas terminadas o muy terminadas, pero también crece el interés por invertir en la fase de excavación debido a la creciente escasez de pisos terminados.
«El retrato del comprador no ha cambiado mucho. En la mayoría de los casos, se trata de personas, inversores privados, que se dedican al negocio del alquiler o planean vender el inmueble por cesión. También hay personas jurídicas que compran pisos al por mayor para revenderlos una vez reformados. Tienen muchas esperanzas puestas en la demanda de compradores en el marco de los programas eOselya y eRestoration», señaló el experto.
Kovalska Real Estate también observó una recuperación moderada de la demanda de inversión. Según Igor Subotenko, director de la empresa, la proporción de este tipo de transacciones es actualmente del 20% en la clase confort.
«Se compran apartamentos para ahorrar dinero y aumentar el margen de construcción de principio a fin, ya que el coste de cada nuevo proyecto es cada vez mayor», explicó.
Según el experto, los inversores están interesados en apartamentos para familias de cuatro o más personas: apartamentos zonificados de un dormitorio de hasta 60 m2, apartamentos de dos y tres dormitorios de hasta 110 m2.
La proporción de la demanda de inversión en la estructura de ventas de Intergal-Bud es actualmente del 10-15%, mientras que el año pasado era del 5-10%, y antes de la invasión a gran escala era del 40% o más. Al mismo tiempo, el retrato del inversor ha cambiado algo.
«Antes de la invasión a gran escala, registramos un interés considerable en la inversión primaria entre los propietarios de empresas y los representantes de la industria de TI. En 2021, los jóvenes de entre 28 y 30 años compraban viviendas para ganar dinero. Ahora son personas de más de 40 años, entre las que casi no hay representantes de las industrias tecnológicas y creativas, pero sí muchos empleados y funcionarios», afirma Anna Laevska, Directora Comercial de Intergal-Bud.
Según ella, la proporción de desplazados internos entre los inversores también ha aumentado, ya que invierten los ahorros que les quedan en metros cuadrados para ganar dinero después de comprar una vivienda.
Según Daria Bedia, Directora de Marketing del Grupo DIM, los clientes de la promotora compran principalmente viviendas para sí mismos, pero alrededor del 10% de las transacciones son de inversión. La mayoría de los inversores son profesionales, que ya han tenido propiedades en cartera.
Los apartamentos de un dormitorio son los más demandados en la clase confort+, y la superficie solicitada disminuye una media de 15 m2.
El Grupo también está estudiando introducir en sus proyectos un formato de viviendas de renta gestionadas por un operador profesional.
«Se trata de un producto independiente que estamos desarrollando activamente. Dos de nuestros proyectos incluyen apartamentos con servicios hoteleros como parte del desarrollo residencial. El valor añadido incluye el mejor servicio para los propietarios por parte de operadores de renombre, la posibilidad de alojar cómodamente a familiares y amigos en sus casas sin violar su intimidad, y una infraestructura interna bien desarrollada, ya que los apartamentos se convierten en un centro de atracción de servicios adicionales: spa, restaurante, coworking, zonas infantiles, etc.», explicó Bedia.
Según Roman Davymuka, Consejero Delegado de Avalon, los promotores están desarrollando activamente servicios adicionales para las viviendas de inversión.
«La gente invierte sobre todo a largo plazo: si compran un apartamento, quieren reformarlo y luego recibir ingresos por alquiler. Creemos que los servicios holísticos especiales del promotor, incluidas las reparaciones, son el futuro del producto, y el mercado evolucionará hacia apartamentos totalmente acabados», afirma.
Kovalska Real Estate está considerando la posibilidad de ofrecer un servicio de renovación llave en mano. Se espera que el coste de las reparaciones sea de 400 dólares por metro cuadrado. Está previsto que el servicio se ponga en marcha en la nueva fase del complejo residencial Rusanivska Havan, señaló el director de la empresa.
Según el servicio de prensa de KAN Development, el promotor ha puesto en marcha el servicio KAN Market, que permite a los clientes vender o alquilar su propiedad y gestionar el ciclo completo.
Por su parte, Alliance Novobud está explorando varios formatos de servicios adicionales para viviendas de inversión, incluida la gestión tanto de apartamentos como de plazas de aparcamiento.
«Estamos estudiando la posibilidad de contratar a socios externos para llevar a cabo la colaboración, así como a una empresa de gestión interna», dijo Mikhaleva.
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