Visión general del sistema de fiscalidad inmobiliaria en Polonia para extranjeros y residentes
El interés de los extranjeros, incluidos los residentes ucranianos, por los inmuebles polacos sigue creciendo. Al mismo tiempo, es importante tener en cuenta la carga fiscal asociada a la compra, propiedad y venta de viviendas. En este artículo, consideraremos los principales impuestos relacionados con los bienes inmuebles en Polonia, así como los tipos actuales y las peculiaridades para las personas físicas.
– Impuestos al comprar bienes inmuebles: el impuesto sobre transacciones de derecho civil (PCC)
Al comprar una propiedad secundaria (a un particular), el comprador está obligado a pagar el PCC por un importe del 2% del valor de la propiedad.
Por ejemplo: un apartamento de 100.000 euros – el impuesto será de 2.000 euros.
Si la propiedad se adquiere en el mercado primario (a un promotor), no se paga PCC, pero se cobra el IVA (normalmente el 8% o el 23% según el tipo de propiedad y la zona).
Hasta 150 m² para un apartamento o 300 m² para una casa – 8% de IVA
Por encima de estos límites – 23% de IVA sobre el exceso
La compra va acompañada de gastos notariales: ejecución de la transacción, inscripción en el registro de la propiedad, gastos de registro. El importe medio de los gastos adicionales es de aproximadamente el 2-4% del precio.
– Impuesto sobre bienes inmuebles (Podatek od nieruchomości)
Se trata de un impuesto local anual que paga cada propietario. Se determina a nivel de la comuna (municipio) y depende del tamaño de la propiedad.
Importes máximos en 2025 (fijados anualmente por el Ministerio de Hacienda polaco):
Pisos y casas: hasta 1,15 zlotys por m² (≈ 0,27 euros)
Terrenos residenciales: hasta 0,70 zlotys por m² (≈ 0,16 euros)
Ejemplo: un piso de 60 m² en Varsovia → impuesto de ~ 16 euros al año.
Importante: en las ciudades más pequeñas, el tipo es más bajo, en la capital – más cerca del máximo.
– Impuesto sobre los ingresos por alquiler
Si la propiedad se alquila, los ingresos están sujetos a impuestos. Las personas físicas pueden elegir uno de los regímenes:
Tipo de mercado (escala general del impuesto sobre la renta de las personas físicas): 12% hasta 120.000 PLN de ingresos al año y 32% sobre el exceso (2025).
Tarifa plana (ryczałt): 8,5% para ingresos de hasta 100.000 PLN y 12% sobre el exceso.
El régimen ryczałt es popular entre los pequeños propietarios, especialmente para alquileres a corto plazo.
– Impuesto de plusvalía (sobre la venta)
Si vende su propiedad antes de que hayan transcurrido 5 años desde su adquisición, está obligado a pagar un 19% de impuesto de plusvalía sobre el beneficio.
Excepciones:
No hay que pagar impuestos si el vendedor ha sido propietario del inmueble durante 5 años o más.
También existe una exención si el importe íntegro se destinará a la compra de una nueva vivienda o a la construcción de una en un plazo de 3 años.
– Otros gastos y tasas
Mantenimiento de la propiedad: facturas de servicios, reparaciones y gastos de gestión (especialmente en complejos residenciales).
Tasa de recogida de basuras: fijada por el ayuntamiento, depende del número de residentes.
Honorarios de la empresa gestora: de 2 a 4 PLN/m² al mes (0,5-1 €/m²)
El sistema polaco de fiscalidad inmobiliaria es moderado y relativamente transparente. Hay que prestar especial atención al impuesto sobre el patrimonio en las compras y al impuesto sobre las plusvalías en las ventas. Es importante que los inversores extranjeros y los reubicadores tengan en cuenta la carga fiscal total de antemano al planificar una compra o un alquiler.
relocation.com.ua recomienda consultar a un asesor fiscal polaco o a un abogado antes de la transacción para evitar gastos inesperados y optimizar las consecuencias fiscales.
El coste indirecto de la construcción de viviendas en Ucrania en el segundo trimestre de 2025 aumentó un 2,8% respecto al trimestre anterior y un 14,3% respecto al mismo trimestre de 2024, según los índices del coste indirecto de la construcción de viviendas en las regiones de Ucrania aprobados por el Ministerio de Desarrollo de Comunidades y Territorios (Ministerio de Desarrollo).
El documento correspondiente establece indicadores indirectos del coste de la construcción de viviendas, calculados a partir del 1 de julio de 2025. Según el mismo, el indicador medio en Ucrania es de 25,3 mil UAH/m², mientras que a 1 de julio de 2024 era de 22,2 mil UAH/m².
Según el Ministerio, el coste indirecto de la construcción de 1 metro cuadrado de vivienda en Kiev en el segundo trimestre ascendió a 29,6 mil UAH, en la región de Kiev – a 25,3 mil UAH, en la región de Lviv – a 25,2 mil UAH, en la región de Zakarpattya – 22 mil UAH, la región de Ivano-Frankivsk – 22,8 mil UAH, la región de Odessa – 24,3 mil UAH, la región de Dnipropetrovsk – 24,6 mil UAH. También altos indicadores se establecen en Kharkiv y Donetsk regiones – 26,6 mil UAH / m².
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Los volúmenes de las inversiones en vivienda primaria en los próximos 2-3 años crecerá hasta un 15% anual, tal previsión fue expresada por CMO Alianza Novobud Irina Mikhaleva en comentarios a la agencia «Interfax-Ucrania».
«El mercado se ha adaptado a las realidades de los tiempos de guerra, y los inversores clave -en particular los ucranianos, y para la clase empresarial-, a menudo extranjeros, eligen cada vez más los edificios nuevos como instrumento de conservación y multiplicación del capital. En los próximos 2-3 años esperamos que el volumen de inversión en vivienda primaria crecerá un 10-15% anual, la demanda de bienes de renta y la propiedad de clase de negocios se intensificará, y el papel principal será desempeñado por la confianza en la marca del promotor y la seguridad de la ubicación», – dijo Mikhaleva.
Señaló la competencia del mercado secundario, pero no la considera determinante. Al fin y al cabo, el mercado primario compite no sólo con distribuciones más cómodas e infraestructuras bien pensadas, sino también con soluciones sistemáticamente de mayor calidad, ante todo seguras e integradoras.
«Diseños modernos con puertas más anchas, cuartos de baño espaciosos, principios de inclusión, sistemas de comunicación nuevos y fiables, tecnología de construcción de armazón monolítico segura y fiable, eficiencia energética, formas alternativas de suministro de energía», enumera Mikhaleva las ventajas de la vivienda primaria.
Según los expertos de Alliance Novobud, pronto habrá un déficit de viviendas preparadas en el segmento de las clases de negocio de capital y confort. Las razones son diferentes: en la clase de negocio parte de los proyectos aún no se han restaurado o se realizan con importantes retrasos, en confort – la demanda potencial es superior al volumen de lanzamiento de nuevos proyectos.
«Para garantizar la máxima protección de los inversores, estamos aplicando varios enfoques clave en Alliance Novobud, en particular, la transparencia del modelo jurídico, la estabilidad financiera de la empresa, el escalonamiento de la construcción y el control interno. Al mismo tiempo, seguimos adaptándonos a las necesidades del mercado, ofreciendo a los inversores plazos más asequibles que las hipotecas bancarias», afirma.
Según el portal de obra nueva LUN, Alliance Novobud se fundó en 2006, desde 2010 la empresa ha encargado 37 viviendas y aparcamientos. Durante la invasión a gran escala encargado 12 casas para más de 1,3 mil pisos en Brovary y en Kiev. En proceso de realización 9 casas del complejo residencial Krona Park II en Brovary y un proyecto de clase premium en la capital Montreal House.
Montenegro es uno de los países más accesibles de Europa en cuanto al precio de los inmuebles y uno de los más sencillos en cuanto a los trámites legales para la compra por parte de extranjeros. En los últimos años se ha vuelto especialmente popular entre los ciudadanos de los países de la CEI y la UE gracias a su clima templado, el mar, las perspectivas de crecimiento de los precios y la política fiscal favorable. Sin embargo, al comprar un piso o una casa, es importante saber qué impuestos y tasas hay que pagar.
Principales impuestos al comprar una propiedad en Montenegro
Tipo impositivo: 3 % del valor de mercado del inmueble, determinado por la administración tributaria (no siempre coincide con el precio del contrato).
El impuesto se paga una sola vez, en un plazo de 15 días a partir de la celebración del contrato y la presentación de los documentos a la administración tributaria.
Tipo: 21 %, ya incluido en el precio del contrato.
En este caso, no se aplica el impuesto sobre la transmisión de la propiedad (3 %).
Impuesto sobre la propiedad inmobiliaria
El tipo lo fijan los ayuntamientos y suele oscilar entre el 0,1 % y el 1 % del valor catastral (dependiendo de la ubicación, el tipo y el estado del inmueble).
Por ejemplo:
Apartamento en Budva o Kotor: alrededor del 0,25-0,5 %.
Los inmuebles situados en la costa y en zonas turísticas se gravan con un tipo impositivo más elevado.
El impuesto se paga una vez al año, normalmente a finales de marzo.
Importante: se aplican recargos por demora.
Gastos adicionales
Alquiler de inmuebles: impuestos para el propietario
Si el inmueble se alquila, el propietario está obligado a:
Obtener un permiso para el alquiler a corto plazo en el ayuntamiento.
Llevar un registro de huéspedes y pagar impuestos:
Impuesto fijo sobre los ingresos por alquiler: 9 %.
Más el impuesto turístico por cada huésped: aproximadamente 1 € por noche.
A partir de 2024 se controlará activamente el cumplimiento de estos requisitos (implantación de sistemas electrónicos de registro).
Ejemplo
Apartamento en Budva por 150 000 €, comprado a un particular:
Impuesto sobre la transmisión de la propiedad: 3 % = 4500 €
Impuesto anual sobre la propiedad inmobiliaria (0,4 %): 600 €
Notario + tasas de registro: ~1000 €
En caso de alquiler: impuesto sobre la renta: 9 % de los beneficios
Montenegro ofrece un sistema fiscal relativamente sencillo y predecible en el ámbito inmobiliario. El impuesto único de compra es del 3 % o del 21 % (en edificios nuevos) y el impuesto anual es bajo. El alquiler está sujeto a un impuesto moderado, pero requiere el cumplimiento de algunos trámites.
Fuente: http://relocation.com.ua/property-taxes-in-montenegro-what-buyers-need-to-know/
La colisión jurídica sobre las aportaciones participativas para la construcción iniciada después de 2021 provoca un aumento de los precios de la vivienda y frena la actividad inversora, según la Asociación Ucraniana de Promotores.
La derogación por la Ley n.º 132-IX de la práctica de las aportaciones participativas para proyectos cuya construcción se inició después del 1 de enero de 2021 debería haber contribuido a reducir el precio de la vivienda y estimular la actividad inversora. Pero, de facto, el sector se ha enfrentado a la práctica de que las comunidades exigen, incluso a través de los tribunales, el pago de aportaciones participativas también para proyectos cuya licencia de construcción se obtuvo antes de esa fecha, pero cuya construcción se inició posteriormente. En concreto, el Departamento de Economía e Inversiones de la Administración Municipal de Kiev es demandante en 152 procedimientos judiciales para reclamar a los clientes de la construcción el pago de las cuotas de participación.
A 1 de marzo, los tribunales de diversas instancias tenían pendientes 106 casos de este tipo para proyectos iniciados en 2020-2022 por un valor aproximado de 1590 millones de UAH.
«En 2019, las autoridades reconocieron oficialmente que la participación en el capital se había convertido en una fuente de corrupción, por lo que se aprobó la ley n.º 132-IX para su abolición. Se trataba de una posición de principio del Estado: eliminar el cuasi impuesto sobre los bienes inmuebles que, en la práctica, pagaban los compradores de viviendas. Esta decisión contribuyó a la reducción del precio de la vivienda y debía convertirse en un instrumento para estimular la actividad inversora en el sector. A pesar de la clara posición oficial del Ministerio de Desarrollo de Comunidades y Territorios de Ucrania, de los autores de la ley sobre la abolición de la participación accionarial y del comité especializado de la Verkhovna Rada, la fiscalía y las autoridades locales siguen ignorando las normas de la legislación vigente», comentó el presidente de la Asociación Ucraniana de Promotores Inmobiliarios, Evgeny Favorov, a Interfax-Ucrania.
El impuesto fijo sobre la propiedad inmobiliaria está demostrando una gran eficacia para el desarrollo de las comunidades.
La presidenta del Comité de la Rada para la Organización del Poder Estatal, el Autogobierno Local, el Desarrollo Regional y la Urbanización, Elena Shulyak, una de las autoras de la ley n.º 132-IX, subrayó que ya en la fase de derogación de las participaciones, las comunidades tenían una alternativa compensatoria, a saber, un impuesto fijo sobre la propiedad inmobiliaria. Este instrumento tiene un potencial mucho mayor para resolver los problemas de infraestructura, es más fácil de administrar y presenta muchos menos riesgos de corrupción que la cuota.
«De hecho, la participación en los ingresos de los presupuestos locales era muy reducida, alrededor del 1 %, y estos fondos no se utilizaban para la construcción de nuevas guarderías, escuelas y otras infraestructuras, ni se controlaba su destino. Por lo tanto, tenemos un impuesto sobre la propiedad inmobiliaria. No diría que es una compensación universal, pero ahora vemos que, según las cifras, ya lo supera con creces. Así, en 2020 ascendió a 5700 millones, en 2021 a 7800 millones de UAH, en 2022 a 7100 millones de UAH (a pesar de la guerra), en 2023 a 9100 millones de UAH, en 2024 a 10 700 millones de UAH y en 2025 (a día de hoy) 4300 millones de UAH. En cuanto a las aportaciones participativas, vemos las siguientes cifras: en 2020, los ingresos por aportaciones participativas ascendieron a 1400 millones de UAH, en 2021 a 572 millones de UAH, en 2022, 134 millones de UAH; en 2023, nuevamente 134 millones de UAH; en 2024, 199 millones de UAH; y en el año en curso (a día de hoy), 159 millones de UAH», informó Shulyak.
Subrayó que la participación accionarial como instrumento había dejado de ser eficaz hacía tiempo y que, por eso, se había abolido por ley.
«Pero eso no significa que las comunidades no tengan derecho a defender sus intereses ante los tribunales cuando se trata de casos que entran en el ámbito de aplicación de la antigua legislación. De hecho, algunas comunidades, en particular Kiev, siguen activas en litigios jurídicos sobre la participación accionarial, en situaciones en las que los proyectos obtuvieron permisos antes de 2020, pero se completaron más tarde. En estos casos, el fundamento jurídico de las demandas suele ser el artículo 1212 del Código Civil de Ucrania, relativo a los bienes retenidos sin fundamento. En cuanto a otras comunidades, aún no disponemos de estadísticas centralizadas sobre el número de demandas», informó Shulyak.
Al mismo tiempo, en su opinión, si el contrato de pago de la participación no se celebró antes de la entrada en vigor de la ley que lo derogó, dichos cobros son injustificados.
En cuanto a los proyectos en los que han cambiado los participantes durante este tiempo, señaló que si el nuevo cliente de la construcción lleva a cabo la construcción de conformidad con el permiso de ejecución de obras expedido al cliente anterior antes del 1 de enero de 2021, no hay motivos para que no pague la participación en la construcción. Pero si obtuvo el permiso para realizar las obras de construcción después del 1 de enero de 2021, no se pagará la participación proporcional.
«Si el cliente de la construcción lleva a cabo un proyecto completamente nuevo, en cuanto a funcionalidad, etc., en ese caso es más conveniente rescindir el permiso anterior y obtener uno nuevo. De este modo, el nuevo permiso se obtendrá después del 1 de enero de 2021 y el cliente de la construcción no tendrá ninguna obligación de pagar la participación proporcional», recomienda Shulyak.
Colisión: el permiso se obtuvo antes de la supresión de la participación en las ganancias, la construcción se inició después.
Según la evaluación de los expertos de la Asociación de Promotores, al suprimir la participación en las ganancias se detectó una colisión legislativa que creó un vacío legal en la regulación de las relaciones jurídicas correspondientes. Así lo reconoció expresamente el Tribunal Supremo en su sentencia de 20 de julio de 2022 en el asunto n.º 910/9548/21, en la que se indica: «La Ley n.º 132-IX no regula las cuestiones de participación en el capital social en los casos en que la construcción del objeto se haya iniciado después del 1 de enero de 2021». Al mismo tiempo, al ofrecer su propia interpretación de estas relaciones jurídicas, el tribunal se apartó de hecho de la esencia y la intención del legislador, que consistía en la eliminación total de la participación en la propiedad como cuasiimpuesto sobre los bienes inmuebles.
El 14 de mayo de 2025, en el asunto n.º 320/44099/23, el Tribunal Supremo confirmó definitivamente que las modificaciones del procedimiento de recaudación y utilización de las aportaciones participativas, adoptadas por el Consejo de Kiev en 2019-2020, son ilegales e inválidas. Es decir, con esta decisión, el Tribunal Supremo confirmó que la base normativa utilizada por las autoridades municipales desde 2019 para calcular la participación en las cuotas, celebrar los contratos correspondientes o presentar reclamaciones financieras es ilegal, es decir, contraria a la ley.
«Además de la posición jurídicamente infundada de las autoridades municipales, cabe señalar otro aspecto importante. La ciudad ya recibe de los promotores y compradores de viviendas miles de millones de grivnas en forma de obras de ingeniería, transporte e infraestructura social construidas y transferidas a la propiedad municipal», señaló Favorov.
Las ciudades han recibido nuevas infraestructuras de ingeniería por valor de miles de millones de grivnas, pero la cuestión de su contabilización como gasto social sigue sin resolverse, según los expertos.
Según los cálculos de la Asociación Ucraniana de Promotores, solo en ocho proyectos de cinco empresas miembros en Kiev ya se han creado infraestructuras de ingeniería, transporte y sociales por valor de más de 5600 millones de grivnas. El coste total de toda la infraestructura que los promotores de la ciudad han construido a lo largo de los años se estima en decenas de miles de millones de grivnas, según informó Favorov.
Muchos de estos activos se transfieren al balance de empresas municipales, que no solo los obtienen de forma gratuita, sino que además reciben ingresos estables al cobrar a los residentes por el mantenimiento de las redes construidas.
En cuanto a la infraestructura social, como guarderías y escuelas, su creación es obligatoria según las normas de construcción, pero, de facto, no existe un procedimiento para transferir estos activos a las comunidades.
La directora comercial de la empresa Intergal-Bud, Anna Laevskaya, habló de dos casos en los que la empresa intentó llegar a un acuerdo con las autoridades municipales sobre la infraestructura educativa: una guardería en el complejo residencial Parkovye Ozera, en el distrito de Dneprovskoye, y otra en el complejo residencial Yaskravoye, en el barrio de Minsk.
«En Parkovye Ozyora, ofrecimos transferir a la ciudad una guardería llave en mano con capacidad para 120 niños, con mobiliario, vajilla y juguetes. Solo quedaba incluirla en el balance y abrirla. En ese momento existía una participación accionarial, la ciudad estaba en diálogo con nosotros y se discutían las posibles opciones para contabilizar la guardería como parte de la aportación accionarial o para conceder otras preferencias al promotor. Pero en el momento de la firma del acta de entrega, es decir, en el momento de la transferencia legal a la ciudad, se aclaró definitivamente que no existían posibilidades legales de contabilizarlo como aportación a cuenta. Tuvimos que devolver la guardería a través de los tribunales», afirmó.
Algo similar ocurrió con una guardería en el distrito de Obolonsky. Al elaborar la solicitud, el distrito tenía previsto incluirla en su balance, pero posteriormente informó de que no existía base jurídica ni fondos presupuestarios para abrir un nuevo centro educativo. Se recomendó a las empresas que buscaran inmediatamente un operador privado, lo que finalmente se hizo.
«La única opción posible en este momento es invitar a un operador privado a colaborar en las infraestructuras sociales creadas, lo que tiene desventajas para todos», afirma Laevskaya.
Para el promotor, estas instalaciones tienen una rentabilidad extremadamente baja, de entre 15 y 25 años. No son rentables desde el punto de vista comercial, pero son necesarias para su reputación. Los residentes elegirían con mucho gusto escuelas y guarderías municipales en los edificios del promotor, pero en su lugar solo tienen la opción de pagar a un operador privado de centros educativos entre 15 000 y 25 000 UAH al mes.
Como ejemplo positivo de colaboración con las autoridades locales, Laevskaya citó Gatno. Para resolver la cuestión de la infraestructura social, el promotor invirtió en la renovación y ampliación de la escuela existente.
Pero, en general, la supresión de las cuotas no ha resuelto el problema de la renovación de las ciudades. En Ucrania sigue sin existir una base jurídica para la transferencia a las comunidades de la infraestructura creada por los promotores. En concreto, «Intergal-Bud» ha invertido más de 800 millones de UAH en infraestructura de ingeniería: colectores, reparación de carreteras, alumbrado, reconstrucción de nodos de abastecimiento de agua, subestaciones eléctricas, etc. Esto sin tener en cuenta las instalaciones sociales y el acondicionamiento de las zonas verdes adyacentes (el parque «Nivki», el lago, etc.).
Pero lo que está ocurriendo ahora, los intentos de cobrar retroactivamente la cuota de participación, no hacen más que agravar la ya de por sí complicada situación de la crisis de vivienda más grave de toda la historia de la Ucrania independiente. Según los expertos de la Asociación Ucraniana de Promotores, estas prácticas provocan un aumento de los precios de la vivienda, ya que se crea una doble carga financiera impredecible para las empresas, que se ven obligadas a incluir estos gastos en el precio por metro cuadrado.
«Estos gastos son imposibles de prever en el marco de un modelo de negocio, ya que la legislación nacional prohíbe expresamente el instrumento de la participación en el capital. En esta situación, la responsabilidad recae en particular en los dirigentes políticos del país, que se comprometieron públicamente ante los electores a suprimir la participación en el capital y a mejorar el clima de inversión. Sin embargo, en la práctica, esto ha resultado ser un gesto declarativo que solo se ha materializado parcialmente en la legislación. Lo que observamos hoy en día contradice directamente los objetivos declarados por el Estado de desregulación, apoyo al sector de la construcción y garantía de una vivienda asequible», señaló Favorov.
Según los expertos de la Asociación de Promotores, la situación se puede remediar.
Es necesario eliminar la colisión legislativa y establecer claramente que, en el caso de los objetos de construcción cuya construcción haya comenzado antes del 1 de enero de 2021 y que, a fecha de 1 de enero de 2021, no hayan sido puestos en servicio, los contratos de pago de la participación entre los promotores y las autoridades locales no se hayan celebrado antes del 1 de enero de 2021, no se devengará ni se pagará la participación.
«Esto se ajustará a la intención inicial del legislador: eliminar el cuasi impuesto y estimular el desarrollo del sector de la construcción», subrayó Favorov.
La Asociación Ucraniana de Promotores Inmobiliarios se fundó en 2023. Los miembros de la asociación llevan a cabo proyectos que representan el 26 % del mercado ucraniano y el 93 % del mercado de la capital.
https://drive.google.com/file/d/1w0XEn7Nw5q6TKFTM3mceLKIDCr-qebOn/view
Comprar una propiedad en Serbia no solo es una inversión rentable, sino también una obligación de pagar un impuesto anual sobre la propiedad. Además, todos los propietarios de inmuebles, tanto ciudadanos serbios como extranjeros, deben pagar el impuesto, independientemente de si la propiedad se utiliza o no.
Calendario de pagos
El impuesto sobre la propiedad inmobiliaria en Serbia se paga trimestralmente:
Importante: en caso de demora, se aplica una multa del 16,5 % anual, y en caso de evasión sistemática, se pueden aplicar sanciones.
¿Cómo pagar el impuesto por primera vez?
Para los no residentes en Serbia, el procedimiento comienza con una visita personal a la inspección fiscal. No se envían notificaciones automáticas a los extranjeros.
Es necesario presentar:
Si hay varios propietarios
La presentación de los documentos debe realizarse simultáneamente por todos los copropietarios. El cálculo del impuesto depende de las cuotas:
El impuesto se calcula sobre la base del valor estimado del inmueble y se divide en varias categorías:
Fuente: https://t.me/relocationrs/1036
