Los volúmenes de las inversiones en vivienda primaria en los próximos 2-3 años crecerá hasta un 15% anual, tal previsión fue expresada por CMO Alianza Novobud Irina Mikhaleva en comentarios a la agencia «Interfax-Ucrania».
«El mercado se ha adaptado a las realidades de los tiempos de guerra, y los inversores clave -en particular los ucranianos, y para la clase empresarial-, a menudo extranjeros, eligen cada vez más los edificios nuevos como instrumento de conservación y multiplicación del capital. En los próximos 2-3 años esperamos que el volumen de inversión en vivienda primaria crecerá un 10-15% anual, la demanda de bienes de renta y la propiedad de clase de negocios se intensificará, y el papel principal será desempeñado por la confianza en la marca del promotor y la seguridad de la ubicación», – dijo Mikhaleva.
Señaló la competencia del mercado secundario, pero no la considera determinante. Al fin y al cabo, el mercado primario compite no sólo con distribuciones más cómodas e infraestructuras bien pensadas, sino también con soluciones sistemáticamente de mayor calidad, ante todo seguras e integradoras.
«Diseños modernos con puertas más anchas, cuartos de baño espaciosos, principios de inclusión, sistemas de comunicación nuevos y fiables, tecnología de construcción de armazón monolítico segura y fiable, eficiencia energética, formas alternativas de suministro de energía», enumera Mikhaleva las ventajas de la vivienda primaria.
Según los expertos de Alliance Novobud, pronto habrá un déficit de viviendas preparadas en el segmento de las clases de negocio de capital y confort. Las razones son diferentes: en la clase de negocio parte de los proyectos aún no se han restaurado o se realizan con importantes retrasos, en confort – la demanda potencial es superior al volumen de lanzamiento de nuevos proyectos.
«Para garantizar la máxima protección de los inversores, estamos aplicando varios enfoques clave en Alliance Novobud, en particular, la transparencia del modelo jurídico, la estabilidad financiera de la empresa, el escalonamiento de la construcción y el control interno. Al mismo tiempo, seguimos adaptándonos a las necesidades del mercado, ofreciendo a los inversores plazos más asequibles que las hipotecas bancarias», afirma.
Según el portal de obra nueva LUN, Alliance Novobud se fundó en 2006, desde 2010 la empresa ha encargado 37 viviendas y aparcamientos. Durante la invasión a gran escala encargado 12 casas para más de 1,3 mil pisos en Brovary y en Kiev. En proceso de realización 9 casas del complejo residencial Krona Park II en Brovary y un proyecto de clase premium en la capital Montreal House.
Montenegro es uno de los países más accesibles de Europa en cuanto al precio de los inmuebles y uno de los más sencillos en cuanto a los trámites legales para la compra por parte de extranjeros. En los últimos años se ha vuelto especialmente popular entre los ciudadanos de los países de la CEI y la UE gracias a su clima templado, el mar, las perspectivas de crecimiento de los precios y la política fiscal favorable. Sin embargo, al comprar un piso o una casa, es importante saber qué impuestos y tasas hay que pagar.
Principales impuestos al comprar una propiedad en Montenegro
Tipo impositivo: 3 % del valor de mercado del inmueble, determinado por la administración tributaria (no siempre coincide con el precio del contrato).
El impuesto se paga una sola vez, en un plazo de 15 días a partir de la celebración del contrato y la presentación de los documentos a la administración tributaria.
Tipo: 21 %, ya incluido en el precio del contrato.
En este caso, no se aplica el impuesto sobre la transmisión de la propiedad (3 %).
Impuesto sobre la propiedad inmobiliaria
El tipo lo fijan los ayuntamientos y suele oscilar entre el 0,1 % y el 1 % del valor catastral (dependiendo de la ubicación, el tipo y el estado del inmueble).
Por ejemplo:
Apartamento en Budva o Kotor: alrededor del 0,25-0,5 %.
Los inmuebles situados en la costa y en zonas turísticas se gravan con un tipo impositivo más elevado.
El impuesto se paga una vez al año, normalmente a finales de marzo.
Importante: se aplican recargos por demora.
Gastos adicionales
Alquiler de inmuebles: impuestos para el propietario
Si el inmueble se alquila, el propietario está obligado a:
Obtener un permiso para el alquiler a corto plazo en el ayuntamiento.
Llevar un registro de huéspedes y pagar impuestos:
Impuesto fijo sobre los ingresos por alquiler: 9 %.
Más el impuesto turístico por cada huésped: aproximadamente 1 € por noche.
A partir de 2024 se controlará activamente el cumplimiento de estos requisitos (implantación de sistemas electrónicos de registro).
Ejemplo
Apartamento en Budva por 150 000 €, comprado a un particular:
Impuesto sobre la transmisión de la propiedad: 3 % = 4500 €
Impuesto anual sobre la propiedad inmobiliaria (0,4 %): 600 €
Notario + tasas de registro: ~1000 €
En caso de alquiler: impuesto sobre la renta: 9 % de los beneficios
Montenegro ofrece un sistema fiscal relativamente sencillo y predecible en el ámbito inmobiliario. El impuesto único de compra es del 3 % o del 21 % (en edificios nuevos) y el impuesto anual es bajo. El alquiler está sujeto a un impuesto moderado, pero requiere el cumplimiento de algunos trámites.
Fuente: http://relocation.com.ua/property-taxes-in-montenegro-what-buyers-need-to-know/
La colisión jurídica sobre las aportaciones participativas para la construcción iniciada después de 2021 provoca un aumento de los precios de la vivienda y frena la actividad inversora, según la Asociación Ucraniana de Promotores.
La derogación por la Ley n.º 132-IX de la práctica de las aportaciones participativas para proyectos cuya construcción se inició después del 1 de enero de 2021 debería haber contribuido a reducir el precio de la vivienda y estimular la actividad inversora. Pero, de facto, el sector se ha enfrentado a la práctica de que las comunidades exigen, incluso a través de los tribunales, el pago de aportaciones participativas también para proyectos cuya licencia de construcción se obtuvo antes de esa fecha, pero cuya construcción se inició posteriormente. En concreto, el Departamento de Economía e Inversiones de la Administración Municipal de Kiev es demandante en 152 procedimientos judiciales para reclamar a los clientes de la construcción el pago de las cuotas de participación.
A 1 de marzo, los tribunales de diversas instancias tenían pendientes 106 casos de este tipo para proyectos iniciados en 2020-2022 por un valor aproximado de 1590 millones de UAH.
«En 2019, las autoridades reconocieron oficialmente que la participación en el capital se había convertido en una fuente de corrupción, por lo que se aprobó la ley n.º 132-IX para su abolición. Se trataba de una posición de principio del Estado: eliminar el cuasi impuesto sobre los bienes inmuebles que, en la práctica, pagaban los compradores de viviendas. Esta decisión contribuyó a la reducción del precio de la vivienda y debía convertirse en un instrumento para estimular la actividad inversora en el sector. A pesar de la clara posición oficial del Ministerio de Desarrollo de Comunidades y Territorios de Ucrania, de los autores de la ley sobre la abolición de la participación accionarial y del comité especializado de la Verkhovna Rada, la fiscalía y las autoridades locales siguen ignorando las normas de la legislación vigente», comentó el presidente de la Asociación Ucraniana de Promotores Inmobiliarios, Evgeny Favorov, a Interfax-Ucrania.
El impuesto fijo sobre la propiedad inmobiliaria está demostrando una gran eficacia para el desarrollo de las comunidades.
La presidenta del Comité de la Rada para la Organización del Poder Estatal, el Autogobierno Local, el Desarrollo Regional y la Urbanización, Elena Shulyak, una de las autoras de la ley n.º 132-IX, subrayó que ya en la fase de derogación de las participaciones, las comunidades tenían una alternativa compensatoria, a saber, un impuesto fijo sobre la propiedad inmobiliaria. Este instrumento tiene un potencial mucho mayor para resolver los problemas de infraestructura, es más fácil de administrar y presenta muchos menos riesgos de corrupción que la cuota.
«De hecho, la participación en los ingresos de los presupuestos locales era muy reducida, alrededor del 1 %, y estos fondos no se utilizaban para la construcción de nuevas guarderías, escuelas y otras infraestructuras, ni se controlaba su destino. Por lo tanto, tenemos un impuesto sobre la propiedad inmobiliaria. No diría que es una compensación universal, pero ahora vemos que, según las cifras, ya lo supera con creces. Así, en 2020 ascendió a 5700 millones, en 2021 a 7800 millones de UAH, en 2022 a 7100 millones de UAH (a pesar de la guerra), en 2023 a 9100 millones de UAH, en 2024 a 10 700 millones de UAH y en 2025 (a día de hoy) 4300 millones de UAH. En cuanto a las aportaciones participativas, vemos las siguientes cifras: en 2020, los ingresos por aportaciones participativas ascendieron a 1400 millones de UAH, en 2021 a 572 millones de UAH, en 2022, 134 millones de UAH; en 2023, nuevamente 134 millones de UAH; en 2024, 199 millones de UAH; y en el año en curso (a día de hoy), 159 millones de UAH», informó Shulyak.
Subrayó que la participación accionarial como instrumento había dejado de ser eficaz hacía tiempo y que, por eso, se había abolido por ley.
«Pero eso no significa que las comunidades no tengan derecho a defender sus intereses ante los tribunales cuando se trata de casos que entran en el ámbito de aplicación de la antigua legislación. De hecho, algunas comunidades, en particular Kiev, siguen activas en litigios jurídicos sobre la participación accionarial, en situaciones en las que los proyectos obtuvieron permisos antes de 2020, pero se completaron más tarde. En estos casos, el fundamento jurídico de las demandas suele ser el artículo 1212 del Código Civil de Ucrania, relativo a los bienes retenidos sin fundamento. En cuanto a otras comunidades, aún no disponemos de estadísticas centralizadas sobre el número de demandas», informó Shulyak.
Al mismo tiempo, en su opinión, si el contrato de pago de la participación no se celebró antes de la entrada en vigor de la ley que lo derogó, dichos cobros son injustificados.
En cuanto a los proyectos en los que han cambiado los participantes durante este tiempo, señaló que si el nuevo cliente de la construcción lleva a cabo la construcción de conformidad con el permiso de ejecución de obras expedido al cliente anterior antes del 1 de enero de 2021, no hay motivos para que no pague la participación en la construcción. Pero si obtuvo el permiso para realizar las obras de construcción después del 1 de enero de 2021, no se pagará la participación proporcional.
«Si el cliente de la construcción lleva a cabo un proyecto completamente nuevo, en cuanto a funcionalidad, etc., en ese caso es más conveniente rescindir el permiso anterior y obtener uno nuevo. De este modo, el nuevo permiso se obtendrá después del 1 de enero de 2021 y el cliente de la construcción no tendrá ninguna obligación de pagar la participación proporcional», recomienda Shulyak.
Colisión: el permiso se obtuvo antes de la supresión de la participación en las ganancias, la construcción se inició después.
Según la evaluación de los expertos de la Asociación de Promotores, al suprimir la participación en las ganancias se detectó una colisión legislativa que creó un vacío legal en la regulación de las relaciones jurídicas correspondientes. Así lo reconoció expresamente el Tribunal Supremo en su sentencia de 20 de julio de 2022 en el asunto n.º 910/9548/21, en la que se indica: «La Ley n.º 132-IX no regula las cuestiones de participación en el capital social en los casos en que la construcción del objeto se haya iniciado después del 1 de enero de 2021». Al mismo tiempo, al ofrecer su propia interpretación de estas relaciones jurídicas, el tribunal se apartó de hecho de la esencia y la intención del legislador, que consistía en la eliminación total de la participación en la propiedad como cuasiimpuesto sobre los bienes inmuebles.
El 14 de mayo de 2025, en el asunto n.º 320/44099/23, el Tribunal Supremo confirmó definitivamente que las modificaciones del procedimiento de recaudación y utilización de las aportaciones participativas, adoptadas por el Consejo de Kiev en 2019-2020, son ilegales e inválidas. Es decir, con esta decisión, el Tribunal Supremo confirmó que la base normativa utilizada por las autoridades municipales desde 2019 para calcular la participación en las cuotas, celebrar los contratos correspondientes o presentar reclamaciones financieras es ilegal, es decir, contraria a la ley.
«Además de la posición jurídicamente infundada de las autoridades municipales, cabe señalar otro aspecto importante. La ciudad ya recibe de los promotores y compradores de viviendas miles de millones de grivnas en forma de obras de ingeniería, transporte e infraestructura social construidas y transferidas a la propiedad municipal», señaló Favorov.
Las ciudades han recibido nuevas infraestructuras de ingeniería por valor de miles de millones de grivnas, pero la cuestión de su contabilización como gasto social sigue sin resolverse, según los expertos.
Según los cálculos de la Asociación Ucraniana de Promotores, solo en ocho proyectos de cinco empresas miembros en Kiev ya se han creado infraestructuras de ingeniería, transporte y sociales por valor de más de 5600 millones de grivnas. El coste total de toda la infraestructura que los promotores de la ciudad han construido a lo largo de los años se estima en decenas de miles de millones de grivnas, según informó Favorov.
Muchos de estos activos se transfieren al balance de empresas municipales, que no solo los obtienen de forma gratuita, sino que además reciben ingresos estables al cobrar a los residentes por el mantenimiento de las redes construidas.
En cuanto a la infraestructura social, como guarderías y escuelas, su creación es obligatoria según las normas de construcción, pero, de facto, no existe un procedimiento para transferir estos activos a las comunidades.
La directora comercial de la empresa Intergal-Bud, Anna Laevskaya, habló de dos casos en los que la empresa intentó llegar a un acuerdo con las autoridades municipales sobre la infraestructura educativa: una guardería en el complejo residencial Parkovye Ozera, en el distrito de Dneprovskoye, y otra en el complejo residencial Yaskravoye, en el barrio de Minsk.
«En Parkovye Ozyora, ofrecimos transferir a la ciudad una guardería llave en mano con capacidad para 120 niños, con mobiliario, vajilla y juguetes. Solo quedaba incluirla en el balance y abrirla. En ese momento existía una participación accionarial, la ciudad estaba en diálogo con nosotros y se discutían las posibles opciones para contabilizar la guardería como parte de la aportación accionarial o para conceder otras preferencias al promotor. Pero en el momento de la firma del acta de entrega, es decir, en el momento de la transferencia legal a la ciudad, se aclaró definitivamente que no existían posibilidades legales de contabilizarlo como aportación a cuenta. Tuvimos que devolver la guardería a través de los tribunales», afirmó.
Algo similar ocurrió con una guardería en el distrito de Obolonsky. Al elaborar la solicitud, el distrito tenía previsto incluirla en su balance, pero posteriormente informó de que no existía base jurídica ni fondos presupuestarios para abrir un nuevo centro educativo. Se recomendó a las empresas que buscaran inmediatamente un operador privado, lo que finalmente se hizo.
«La única opción posible en este momento es invitar a un operador privado a colaborar en las infraestructuras sociales creadas, lo que tiene desventajas para todos», afirma Laevskaya.
Para el promotor, estas instalaciones tienen una rentabilidad extremadamente baja, de entre 15 y 25 años. No son rentables desde el punto de vista comercial, pero son necesarias para su reputación. Los residentes elegirían con mucho gusto escuelas y guarderías municipales en los edificios del promotor, pero en su lugar solo tienen la opción de pagar a un operador privado de centros educativos entre 15 000 y 25 000 UAH al mes.
Como ejemplo positivo de colaboración con las autoridades locales, Laevskaya citó Gatno. Para resolver la cuestión de la infraestructura social, el promotor invirtió en la renovación y ampliación de la escuela existente.
Pero, en general, la supresión de las cuotas no ha resuelto el problema de la renovación de las ciudades. En Ucrania sigue sin existir una base jurídica para la transferencia a las comunidades de la infraestructura creada por los promotores. En concreto, «Intergal-Bud» ha invertido más de 800 millones de UAH en infraestructura de ingeniería: colectores, reparación de carreteras, alumbrado, reconstrucción de nodos de abastecimiento de agua, subestaciones eléctricas, etc. Esto sin tener en cuenta las instalaciones sociales y el acondicionamiento de las zonas verdes adyacentes (el parque «Nivki», el lago, etc.).
Pero lo que está ocurriendo ahora, los intentos de cobrar retroactivamente la cuota de participación, no hacen más que agravar la ya de por sí complicada situación de la crisis de vivienda más grave de toda la historia de la Ucrania independiente. Según los expertos de la Asociación Ucraniana de Promotores, estas prácticas provocan un aumento de los precios de la vivienda, ya que se crea una doble carga financiera impredecible para las empresas, que se ven obligadas a incluir estos gastos en el precio por metro cuadrado.
«Estos gastos son imposibles de prever en el marco de un modelo de negocio, ya que la legislación nacional prohíbe expresamente el instrumento de la participación en el capital. En esta situación, la responsabilidad recae en particular en los dirigentes políticos del país, que se comprometieron públicamente ante los electores a suprimir la participación en el capital y a mejorar el clima de inversión. Sin embargo, en la práctica, esto ha resultado ser un gesto declarativo que solo se ha materializado parcialmente en la legislación. Lo que observamos hoy en día contradice directamente los objetivos declarados por el Estado de desregulación, apoyo al sector de la construcción y garantía de una vivienda asequible», señaló Favorov.
Según los expertos de la Asociación de Promotores, la situación se puede remediar.
Es necesario eliminar la colisión legislativa y establecer claramente que, en el caso de los objetos de construcción cuya construcción haya comenzado antes del 1 de enero de 2021 y que, a fecha de 1 de enero de 2021, no hayan sido puestos en servicio, los contratos de pago de la participación entre los promotores y las autoridades locales no se hayan celebrado antes del 1 de enero de 2021, no se devengará ni se pagará la participación.
«Esto se ajustará a la intención inicial del legislador: eliminar el cuasi impuesto y estimular el desarrollo del sector de la construcción», subrayó Favorov.
La Asociación Ucraniana de Promotores Inmobiliarios se fundó en 2023. Los miembros de la asociación llevan a cabo proyectos que representan el 26 % del mercado ucraniano y el 93 % del mercado de la capital.
https://drive.google.com/file/d/1w0XEn7Nw5q6TKFTM3mceLKIDCr-qebOn/view
Comprar una propiedad en Serbia no solo es una inversión rentable, sino también una obligación de pagar un impuesto anual sobre la propiedad. Además, todos los propietarios de inmuebles, tanto ciudadanos serbios como extranjeros, deben pagar el impuesto, independientemente de si la propiedad se utiliza o no.
Calendario de pagos
El impuesto sobre la propiedad inmobiliaria en Serbia se paga trimestralmente:
Importante: en caso de demora, se aplica una multa del 16,5 % anual, y en caso de evasión sistemática, se pueden aplicar sanciones.
¿Cómo pagar el impuesto por primera vez?
Para los no residentes en Serbia, el procedimiento comienza con una visita personal a la inspección fiscal. No se envían notificaciones automáticas a los extranjeros.
Es necesario presentar:
Si hay varios propietarios
La presentación de los documentos debe realizarse simultáneamente por todos los copropietarios. El cálculo del impuesto depende de las cuotas:
El impuesto se calcula sobre la base del valor estimado del inmueble y se divide en varias categorías:
Fuente: https://t.me/relocationrs/1036
La fuerte caída del tipo interbancario Euribor en 0,25 puntos porcentuales en junio de 2024 y las posteriores rebajas redujeron el coste de los préstamos hipotecarios. Esto ha devuelto a los compradores al mercado, especialmente a las familias numerosas y a los inversores.
Tras la recesión invernal, ya en enero se observó un repunte inesperado de las transacciones: el número de propiedades disponibles se redujo en más de un tercio y algunos segmentos del mercado se vieron afectados por la escasez. Esto supuso una señal de recuperación de la demanda.
Los nuevos cambios en la legislación han facilitado las condiciones de refinanciación: se han eliminado una serie de tasas y se han reducido las comisiones. Esto ha activado a los propietarios dispuestos a cambiar las condiciones de sus préstamos.
El alquiler de viviendas para evitar riesgos extremos se está convirtiendo en una opción de estilo de vida: el alquiler ya no es solo una medida temporal, sino una alternativa completa a la compra. Las cafeterías, los espacios de coworking y los servicios urbanos han llevado el alquiler a una nueva categoría.
Los letones siguen invirtiendo en viviendas en el extranjero, especialmente en el sur de Europa, y los inversores extranjeros se sienten atraídos por el creciente mercado del alquiler, pero la regulación estatal ya ha restringido el alquiler a corto plazo en algunos países.
En las regiones se observa una activa construcción de viviendas de alquiler (proyectos ALTUM). Sin embargo, la escasez de viviendas en ciudades como Ventspils, Cesis y Jurmala sigue siendo un problema.
Según las estimaciones, se espera que los precios de la vivienda en Letonia crezcan a un ritmo medio del 3-7 % hasta finales de año. Por ejemplo, un apartamento de 60 m² en Riga por 150 000 € podría subir hasta 154 500-160 500 €.
Desglose por tipos de inmuebles:
Tipo de inmueble Previsión de crecimiento
Estudio (30 m², 75 000 €) hasta 77 250-80 250
Piso (75 m², 200 000 €) hasta 206 000-214 000
Ático (100 m², 500 000 €) hasta 515 000-535 000
Dónde se espera el mayor aumento de precios
El mercado inmobiliario residencial griego 2025 sigue mostrando un crecimiento constante a pesar de los retos económicos mundiales. La demanda de vivienda sigue siendo alta tanto entre los residentes locales como entre los inversores extranjeros, lo que contribuye al aumento de los precios y al desarrollo de nuevos proyectos.
