Европейская комиссия разрабатывает новый законодательный механизм, который позволит национальным, региональным и муниципальным органам власти ограничивать краткосрочную аренду жилья в районах, где наблюдается особенно сильный рост цен и нехватка квартир для постоянных жителей.
Инициатива станет частью будущего европейского Закона о доступном жилье — Affordable Housing Act, который Еврокомиссия планирует представить в 2026 году. Документ должен помочь властям определять территории, испытывающие жилищное давление, на основе общедоступных статистических данных и принимать меры, соответствующие масштабу проблемы.
Речь не идет о едином запрете Airbnb, Booking.com или других сервисов во всем Евросоюзе. Еврокомиссия намерена создать правовую основу, в рамках которой города и регионы смогут самостоятельно регулировать краткосрочную аренду, не нарушая норм единого европейского рынка.
В частности, муниципалитеты должны получить большую юридическую определенность при введении ограничений в районах, где туристическая аренда сокращает предложение жилья для местных жителей. Возможные меры будут определяться с учетом местной ситуации, интересов туристического сектора и принципа пропорциональности.
В ходе консультаций представители городов и регионов призвали Еврокомиссию сформировать перечень инструментов, совместимых с законодательством ЕС. Они также подчеркнули необходимость учитывать различия между крупными туристическими центрами, небольшими городами и сельскими районами.
Подготовка Акта о доступном жилье проходит параллельно с внедрением ранее утвержденных правил ЕС по сбору информации о краткосрочной аренде. С 20 мая 2026 года вступает в силу регламент ЕС № 2024/1028. Он предусматривает создание цифровых систем регистрации арендодателей и обмен данными между платформами и государственными органами.
В странах, вводящих соответствующую регистрацию, владелец должен получить уникальный номер объекта и указывать его в объявлении. Онлайн-платформы обязаны отображать и проверять такие номера, проводить выборочные проверки и удалять объявления по требованию властей, если они не соответствуют установленным правилам.
Платформы также должны ежемесячно передавать сведения о количестве гостей и забронированных ночей через единый национальный цифровой шлюз. Это позволит муниципалитетам оценивать реальный масштаб туристической аренды и принимать решения на основе данных.
Однако действующий регламент регулирует прежде всего регистрацию и обмен информацией. Сам по себе он не устанавливает общеевропейских ограничений на количество сдаваемых в аренду квартир или разрешенное количество ночей.
По данным Еврокомиссии, краткосрочная аренда уже составляет около четверти всего предложения туристического жилья в ЕС.
В 2025 году через Airbnb, Booking.com, Expedia и другие крупные онлайн-платформы было забронировано 951,6 млн гостевых ночей. По сравнению с 2024 годом этот показатель вырос на 11,4%.
Еврокомиссия признает, что этот рынок приносит доход владельцам недвижимости, расширяет выбор туристов и поддерживает местный бизнес. Вместе с тем высокая концентрация краткосрочной аренды в исторических центрах и популярных курортах может сокращать предложение квартир для постоянного проживания и способствовать росту цен.
Согласно материалам европейского Плана доступного жилья, количество бронирований краткосрочной аренды через крупнейшие платформы в 2018–2024 годах выросло более чем на 90%. Профессиональные операторы обеспечивают более 45% предложений, хотя составляют меньшинство среди владельцев.
После принятия нового законодательства правила будут зависеть не только от страны, но и от ситуации в конкретном городе или районе. В туристических центрах с дефицитом жилья местные власти потенциально смогут вводить более строгие требования к регистрации, лицензированию и срокам аренды. В регионах, где туристического жилья недостаточно и краткосрочная аренда поддерживает местную экономику, ограничений может быть значительно меньше.
AIRBNB, ES, АРЕНДА, НЕДВИЖИМОСТЬ, ТУРИЗМ
Нью-Йорк сохранил первое место среди 69 городов мира по стоимости аренды как однокомнатных, так и трехкомнатных квартир, свидетельствуют данные Deutsche Bank Research Institute.
В рейтинге аренды трехкомнатного жилья за Нью-Йорком следуют Цюрих, Сан-Франциско, Бостон и Сингапур. Лондон занял восьмое место, Париж — 21-е, Франкфурт — 30-е, Токио — 40-е, а Сеул — 44-е.
Авторы исследования обращают внимание на то, что высокая номинальная зарплата не всегда обеспечивает высокий располагаемый доход. Нью-Йорк входит в пятерку мировых лидеров по уровню чистой заработной платы, однако значительную часть доходов жителей поглощают расходы на жилье.
Особенно заметный контраст с Токио: аренда трёхкомнатной квартиры в японской столице обходится примерно в четыре раза дешевле, чем в Нью-Йорке.
Данные Deutsche Bank показывают, что стоимость жилья становится одним из основных факторов различий в реальном уровне жизни между крупнейшими финансовыми центрами.
Правительство Польши одобрило законопроект, предусматривающий обязательную регистрацию квартир и домов, которые сдаются туристам на короткий срок. Аренда жилья продолжительностью до 30 дней будет официально отнесена к гостиничным услугам.
Документ еще должен пройти рассмотрение в парламенте и получить подпись президента. Основная часть новых правил должна вступить в силу через 14 дней после публикации принятого закона в официальном вестнике.
Центральным элементом реформы станет создание общенационального реестра туристических объектов размещения — Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. В него должны будут вноситься не только гостиницы и пансионаты, но и частные квартиры, которые предлагаются через Airbnb, Booking.com и другие платформы.
Каждому объекту присвоят индивидуальный идентификационный номер. Владельцы будут обязаны указывать его во всех объявлениях. Онлайн-платформы должны будут проверять наличие регистрационного номера и передавать государственным органам сведения о бронированиях.
Для собственников это означает, что неофициальная посуточная сдача жилья станет значительно рискованнее. За работу без регистрации, отсутствие идентификационного номера в объявлении или предоставление недостоверных данных предусматриваются административные штрафы до 50 тыс. злотых, что составляет около EUR11,6 тыс.
Квартиры для краткосрочной аренды должны будут соответствовать санитарным, строительным и противопожарным требованиям. В каждом объекте необходимо разместить правила проживания, информацию о времени тишины и контакты владельца либо администратора. При этом жилые здания не планируют автоматически приравнивать по противопожарным требованиям к полноценным гостиницам.
Органы местного самоуправления получат право устанавливать зоны, в которых краткосрочная аренда частных квартир будет ограничена или полностью запрещена. Такая мера может применяться прежде всего в исторических центрах и наиболее загруженных туристических районах Варшавы, Кракова, Гданьска, Сопота и других городов. Ограничения не будут автоматически распространяться на официально классифицированные гостиницы, мотели и пансионаты.
Дополнительные полномочия получат жители домов, жилищные сообщества и кооперативы. Они смогут обращаться в муниципалитет с требованием проверить квартиру, если туристы регулярно нарушают тишину, правила безопасности или общественный порядок.
При повторяющихся нарушениях объект смогут исключить из реестра. В таком случае сдавать его туристам будет запрещено, а повторно зарегистрировать жилье можно будет не ранее чем через год. Основанием для исключения также может стать отказ собственника допустить инспекцию.
Власти объясняют реформу необходимостью сократить теневой сектор, повысить безопасность туристов и обеспечить равные условия для частных арендодателей и гостиничного бизнеса. Министерство спорта и туризма подчеркивает, что правительство не намерено полностью запрещать доступную посуточную аренду, которой пользуются многие польские семьи.
Для инвесторов изменения означают рост расходов на оформление и содержание объектов. Владельцам придется регистрировать каждую квартиру, выполнять требования безопасности и учитывать возможность введения местных ограничений. Особенно чувствительной реформа может оказаться для собственников нескольких квартир в популярных туристических районах.
Реформа также связана с применением Регламента ЕС 2024/1028 о сборе и обмене данными на рынке краткосрочной аренды, который действует в Евросоюзе с 20 мая 2026 года. Европейские правила предусматривают единые регистрационные механизмы и передачу платформами информации государственным органам.
Таким образом, Польша переходит от сравнительно свободной модели посуточной аренды к системе, близкой к регулированию гостиничного бизнеса. Окончательные сроки и формулировки будут зависеть от прохождения законопроекта через парламент, однако владельцам жилья уже рекомендуется подготовить документы на объекты и проверить их соответствие санитарным, строительным и пожарным требованиям.
Спрос на краткосрочную аренду жилья в ЕС через онлайн-платформы продолжил расти в начале 2026 года. В январе-марте гости провели 144,3 млн ночей в объектах краткосрочного размещения, забронированных через Airbnb, Booking или Expedia. Это на 9,7% больше, чем в I квартале 2025 года, и на 16,6% выше показателя I квартала 2024 года, сообщил Eurostat 2 июля.
Самый быстрый рост показала Мальта — плюс 30,5% год к году. Далее следуют Словения — плюс 24,7%, Словакия — плюс 23,5% и Кипр — плюс 22,3%. Двузначный рост также зафиксирован в Финляндии, Чехии, Ирландии, Хорватии, Греции, Германии, Италии, Швеции, Польше, Эстонии, Латвии и Литве.
Среди крупнейших туристических рынков ЕС все семь наиболее посещаемых стран также показали рост. Германия прибавила 14,9%, Италия — 14,7%, Польша — 11,9%, Франция — 8,1%, Испания — 6,5%, Португалия — 4,9%, Австрия — 4%. Это означает, что рынок растет не только в малых странах с низкой базой, но и в крупных туристических экономиках.
Eurostat уточняет, что речь идет именно о гостевых ночах в краткосрочном размещении через платформы, а не о гостиницах и кемпингах. Например, если семья из четырех человек останавливается в квартире на три ночи, это считается как 12 гостевых ночей. Данные публикуются как экспериментальная статистика и основаны на информации, которую платформы передают Eurostat напрямую.
Региональная статистика публикуется с задержкой. По данным за IV квартал 2025 года, самыми популярными регионами для краткосрочной аренды через платформы были Андалусия в Испании — 9,9 млн ночей, Канарские острова — 8,2 млн и Иль-де-Франс во Франции — 7,2 млн. В десятку наиболее популярных регионов вошли только территории трех стран — Испании, Франции и Италии.
Для инвесторов эта статистика означает, что ориентироваться только на общий рост рынка уже недостаточно. Нужно смотреть на конкретную страну, город, сезонность, местные ограничения для Airbnb и Booking, налоги, правила регистрации и конкуренцию с отелями. В Европе краткосрочная аренда по-прежнему растет, но становится все более регулируемым и профессиональным бизнесом.
Как сообщает Experts.new, после периода относительного затишья цены на жилье в Украине вновь начали расти, говорится в июньском отчете о финансовой стабильности Национального банка Украины.
По данным НБУ, за последние полгода стоимость жилья выросла. На первичном рынке цены в объявлениях увеличились примерно пропорционально девальвации гривны, поскольку в Украине цены на недвижимость традиционно указываются в долларах США. На вторичном рынке рост был более быстрым — на 5–10 п. п. выше девальвации.
Дополнительным фактором стало резкое повышение себестоимости строительства из-за скачка цен на топливо. Это усилило давление на цены в новом строительстве и ограничило возможность девелоперов удерживать стоимость на прежнем уровне.
При этом НБУ отмечает, что цены на жилье остаются исторически низкими по сравнению с доходами домохозяйств. В I квартале 2026 года соотношение цены жилья к доходам составляло 8,7х для первичного рынка и 8,6х для вторичного.
Иная ситуация наблюдается на рынке аренды. Из-за зимних атак на энергетическую инфраструктуру и связанных с ними рисков рост арендных ставок замедлился. В Киеве, на юге и в центре страны стоимость аренды практически не изменилась с прошлой осени. Подорожание продолжалось преимущественно в западных областях.
Соотношение цены вторичного жилья и аренды в I квартале несколько повысилось и составило 10,4х, однако все еще не превысило долгосрочный средний показатель.
Для покупателей это означает, что жилье остается относительно доступным по историческим меркам, но неопределенность, безопасность и состояние энергетической инфраструктуры продолжают сдерживать спрос. Для инвесторов ситуация менее однозначна: рост цен на покупку при практически стабильной арендной плате снижает краткосрочную привлекательность покупки жилья для сдачи в аренду, особенно в Киеве и центральных регионах.
В среднесрочной перспективе динамика рынка будет зависеть от курса гривны, стоимости строительства, безопасности, состояния энергетики и возобновления ипотечного кредитования.
NBU, АРЕНДА, ЖИЛЬЕ, НЕДВИЖИМОСТЬ, ЦЕНА
Рынок краткосрочной туристической аренды в Испании переживает крупнейшее сокращение за последние годы: число объектов размещения на цифровых платформах в мае 2026 года снизилось на 10,7% в годовом выражении, сообщает институт статистики Испании (INE).
По данным INE, за год с рынка ушли 40,836 тыс. объектов туристического жилья. Это стало вторым самым глубоким падением предложения за всю историю ведения такой статистики ведомством.
Несмотря на годовое снижение, к началу высокого летнего сезона рынок частично восстановился по сравнению с ноябрем 2025 года: предложение выросло на 3,4%, или на 11,237 тыс. объектов. В мае в Испании насчитывался 341,001 тыс. действующий объект туристического жилья, которые совокупно обеспечивали 1,71 млн спальных мест. В среднем на один объект приходилось около пяти мест.
Сокращение предложения затронуло все основные туристические регионы страны. Наиболее заметное падение зафиксировано в Валенсийском сообществе, где рынок потерял почти 12 тыс. объектов за год, а общий фонд активных предложений сократился до 51,268 тыс. Это привело к тому, что регион уступил второе место по объему предложения Каталонии.
Андалусия, несмотря на сокращение на 5,527 тыс. объектов, сохранила статус крупнейшего рынка туристического жилья в Испании — 90,649 тыс. квартир и вилл. Каталония потеряла 5,546 тыс. объектов, но осталась среди лидеров с 51,3 тыс. активных предложений.
На островных рынках также зафиксировано снижение. На Канарских островах число объектов сократилось на 2,33 тыс., до 48,356 тыс., а на Балеарских островах — на 3,057 тыс., до 21,304 тыс. предложений.
На уровне провинций крупнейшими рынками остаются туристические побережья. Лидирует Малага с 45,176 тыс. объектов, далее идут Аликанте с 32,148 тыс. и Лас-Пальмас с 26,998 тыс.
Если рассматривать отдельные муниципалитеты, крупнейшая концентрация туристического жилья приходится на Мадрид — 10,836 тыс. объектов. Далее следуют город Малага — 8,288 тыс., Барселона — 8,231 тыс., Марбелья — 6,987 тыс. и Севилья — 6,937 тыс. объектов.
Аналитики связывают сокращение предложения с ужесточением муниципального регулирования, отзывом лицензий и ростом политического давления на сектор краткосрочной аренды. В Испании уже несколько лет усиливается конфликт между туристической отраслью, владельцами жилья и местными жителями, которые сталкиваются с дефицитом доступной долгосрочной аренды и ростом цен в крупных городах и курортных районах.
Для рынка недвижимости это означает смену фазы. Туристическая аренда остается доходным сегментом, но становится более зарегулированной и рискованной для инвесторов. Если раньше ключевым фактором была высокая загрузка и туристический поток, то теперь все большее значение имеют лицензия, муниципальные ограничения, правовой статус объекта и устойчивость локации к возможным запретам.
Для покупателей недвижимости в Испании это важный сигнал: объект, который раньше рассматривался как инструмент краткосрочной аренды, может потерять часть инвестиционной привлекательности при изменении местных правил. Особенно это касается перегретых туристических зон, где власти активнее всего ограничивают краткосрочную сдачу жилья.
В то же время сокращение предложения туристических квартир может поддержать рынок гостиниц и апарт-отелей, а также частично вернуть часть жилья в долгосрочную аренду. Однако быстро решить проблему доступности жилья это вряд ли позволит: спрос на проживание в крупных городах и туристических регионах остается высоким, а новое предложение ограничено.
