Румынский рынок коммерческой недвижимости привлек около 300 млн евро инвестиций в первом полугодии 2026 года против примерно 400 млн евро за аналогичный период прошлого года, говорится в исследовании Colliers CEE Investment Scene H1 2026.
На Румынию пришлось 5,4 % общего объема инвестиций CEE-6, несмотря на то, что страна формирует около 18 % совокупного ВВП шести рассматриваемых экономик. По мнению Colliers, это свидетельствует о значительном потенциале дальнейшего роста румынского инвестиционного рынка.
Около 60 % инвестиционного объема Румынии в первом полугодии пришлось на офисы, что стало самой высокой долей этого сегмента с 2022 года.
При этом во втором полугодии структура рынка может измениться за счет крупных сделок в сфере торговой и других видов недвижимости.
Румыния продолжает предлагать более высокую доходность, чем многие более зрелые рынки Центральной Европы. В Бухаресте prime yield составляет около 7,5% для офисов, 7,75% для промышленно-логистических объектов и 7,25% для торговых центров.
Для сравнения: доходность высококачественных объектов в Варшаве, Праге и других более ликвидных столицах региона находится на более низких уровнях.
Colliers отмечает, что снижение объема сделок в первом полугодии не обязательно означает ухудшение фундаментального состояния рынка. Ряд крупных транзакций находился на стадии завершения уже после конца июня.
В частности, продажа портфеля торговой недвижимости MAS компании AFI Europe была завершена уже в третьем квартале. Если сделки, находящиеся в процессе, будут завершены, общий инвестиционный объем Румынии по итогам 2026 года может приблизиться к 1 млрд евро.
Это был бы лишь второй год после 2007 года, когда румынский рынок достиг такого уровня, отмечает руководитель направления Capital Markets Colliers Romania Роберт Микло.
Colliers работает в более чем 70 странах, насчитывает около 28 тыс. специалистов и управляет активами на сумму примерно $110 млрд.
Офисная недвижимость в первом полугодии 2026 года вернулась на первое место среди направлений инвестиций в коммерческую недвижимость Центральной и Восточной Европы, свидетельствуют данные Colliers.
На офисы пришлось 29% общего объема инвестиций CEE-6 против 23% годом ранее. При общем объеме рынка EUR5,8 млрд это соответствует примерно EUR1,7 млрд вложений.
Вторым крупнейшим сегментом стала торговая недвижимость с долей 27% против 21% в первом полугодии 2025 года.
Еще быстрее рос интерес инвесторов к жилью и сегменту living. Его доля поднялась с 7% до 19%.
Одновременно промышленная и логистическая недвижимость, которая еще год назад была крупнейшим сегментом рынка, сократила свою долю с 31% до 17%. Это произошло не только из-за изменения активности непосредственно на рынке складов, но и вследствие быстрого роста сделок в других классах недвижимости.
Colliers отмечает, что в офисном сегменте инвесторы прежде всего ищут современные здания в сильных локациях с высокой энергоэффективностью и устойчивым потоком арендных платежей.
Для устаревших офисных зданий ситуация становится сложнее. Они либо должны проходить модернизацию, либо могут рассматриваться как объекты для изменения назначения.
Таким образом, структура рынка CEE постепенно меняется: после нескольких лет доминирования логистики капитал вновь активнее направляется в традиционные офисы и торговую недвижимость, а институциональное жилье превращается в самостоятельный крупный инвестиционный сегмент.
Чешский капитал стал одним из самых активных источников инвестиций на рынке недвижимости Центральной и Восточной Европы в первом полугодии 2026 года, свидетельствуют данные исследования Colliers.
Общий объём инвестиций чешских инвесторов в регионе оценивается примерно в 1,9 млрд евро. Особенно заметным было присутствие чешского капитала в Польше, крупнейшем инвестиционном рынке Центральной и Восточной Европы.
На долю инвесторов из Чехии пришлось 23,6 % всех вложений в польскую коммерческую недвижимость в январе–июне. На долю Германии пришлось около 19 %, польского капитала — 11,5 %, американского — 10,6 %, венгерского — 6,8 %.
Сама Чехия при этом осталась вторым по величине рынком CEE-6. В первом полугодии здесь было заключено сделок на сумму более 1,4 млрд евро. Это меньше рекордных 2,2 млрд евро за аналогичный период 2025 года, однако, по оценке Colliers, рынок остается одним из самых стабильных в регионе.
Доходность премиальных офисов в Праге оценивается примерно в 5,25%, первоклассных складских объектов — около 5%, торговых центров — около 6%. Это одни из самых низких ставок капитализации среди крупнейших рынков Центральной Европы, что отражает сравнительно высокую оценку чешских активов со стороны инвесторов.
Активность чешского капитала в соседних странах является частью более широкой тенденции. Colliers отмечает, что на рынках Центральной и Восточной Европы (CEE) растет значение не только глобальных фондов из США и Западной Европы, но и инвесторов из самой Центральной Европы.
Это постепенно формирует собственный региональный инвестиционный капитал, способный поддерживать сделки даже в периоды более осторожного отношения крупных международных фондов к региону.
Инвестиции в коммерческую недвижимость шести крупнейших рынков Центральной и Восточной Европы в первом полугодии 2026 года достигли EUR5,8 млрд, увеличившись примерно на 7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, свидетельствует отчет Colliers CEE Investment Scene H1 2026.
Исследование охватывает Польшу, Чехию, Венгрию, Румынию, Словакию и Болгарию. Объем инвестиций оказался выше среднего показателя за первые полугодия последних пяти лет, составлявшего EUR4,6 млрд, и выше десятилетнего среднего уровня EUR5,1 млрд.
Крупнейшим рынком стала Польша, где объем сделок превысил EUR3 млрд. На нее пришлось около 52% всех инвестиций CEE-6. Чехия заняла второе место с более чем EUR1,4 млрд, а Венгрия привлекла почти EUR600 млн, показав лучший результат первого полугодия с 2021 года.
По оценке Colliers, восстановление рынка отличается от предыдущих инвестиционных циклов. Капитал возвращается избирательно, причем инвесторы отдают предпочтение объектам со стабильным доходом, хорошим расположением, высокой энергоэффективностью и долгосрочным спросом со стороны арендаторов.
Крупнейшим сегментом стали офисы, далее следуют торговая недвижимость, жилые объекты и институциональная аренда, а также промышленно-логистическая недвижимость.
Colliers прогнозирует, что по итогам 2026 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость CEE-6 может достигнуть EUR12,5-13 млрд против EUR11,6 млрд в 2025 году и приблизиться к максимальным показателям, наблюдавшимся до пандемии.
Среди основных рисков для рынка эксперты называют высокие процентные ставки, рост стоимости рефинансирования, геополитическую напряженность, слабость промышленности Германии и стоимость энергии. В то же время дополнительные инвестиционные возможности создают инфраструктурные проекты, оборонная промышленность, энергетический переход, искусственный интеллект, реиндустриализация и перенос производства ближе к европейским потребителям.
Colliers является глобальной компанией в сфере профессиональных услуг и управления инвестициями, работающей более чем в 70 странах. Ее годовая выручка составляет около $6 млрд, штат — около 28 тыс. человек, активы под управлением — порядка $110 млрд.
COLLIERS, EXPERTS CLUB, БИЗНЕС, ЕВРОПА, ИНВЕСТИЦИИ, НЕДВИЖИМОСТЬ
Жилищный кризис в Испании продолжает усугубляться на фоне многолетнего дефицита нового строительства, роста числа домохозяйств и рекордного увеличения численности населения, значительную часть которого составляет миграция. Структурный дефицит жилья в стране оценивается примерно в 700–750 тыс. объектов, свидетельствуют данные аналитического центра Funcas.
Нынешнюю ситуацию не следует сравнивать с жилищным пузырем 2000-х годов. Тогда в Испании строилось значительно больше жилья, а рост рынка подпитывался кредитованием. Сейчас проблема противоположная — предложение систематически отстает от спроса.
В последние годы в Испании ежегодно завершалось строительство примерно 100 тыс. новых домов при формировании около 230 тыс. новых домохозяйств. Накопленный с 2020 года разрыв приблизился к 700 тыс. объектов.
В результате растут как стоимость покупки жилья, так и арендные ставки. Особенно остро проблема ощущается в Мадриде, Барселоне, на Балеарских островах, в Валенсии и популярных прибрежных районах. При этом дефицит постепенно распространяется из крупнейших городов на их пригороды и средние города. Funcas отмечает, что арендная плата в последние годы растёт быстрее зарплат, а молодые арендаторы тратят на жильё и коммунальные услуги в среднем около 35 % бюджета.
Эксперты считают, что часть мер, принимаемых властями, способна лишь временно ограничить цены, но не устранить главную причину кризиса. Контроль арендных ставок может снизить стоимость жилья для части действующих арендаторов, но в то же время уменьшить количество квартир, которые владельцы готовы выводить на рынок. Субсидии покупателям при условии ограниченного предложения также могут привести к дополнительному росту цен.
Среди долгосрочных решений Funcas называет увеличение предложения земельных участков, ускорение получения разрешений на строительство, повышение правовой определенности для девелоперов и собственников, а также расширение фонда доступного арендного жилья. Доля социального арендного жилья в Испании составляет лишь около 2–3 % жилищного фонда, что существенно ниже среднего показателя по ЕС.
Дополнительным фактором давления на рынок становится быстрый рост населения Испании. По состоянию на 1 июля 2026 года в стране проживало рекордные 49,80 млн человек, что на 444,2 тыс. больше, чем годом ранее. При этом Национальный институт статистики Испании (INE) прямо указывает, что рост численности населения обеспечивается людьми, родившимися за рубежом, тогда как число жителей, родившихся в Испании, сокращается.
Число жителей Испании, родившихся за рубежом, к середине года достигло 10,29 млн человек, то есть превышает пятую часть населения страны. Число жителей с иностранным гражданством составило 7,44 млн, увеличившись только за второй квартал на 87,2 тыс. человек.
Крупнейшими иностранными общинами по последней полной разбивке INE являются граждане Марокко — около 969 тыс.,
Колумбии — 677 тыс., Румынии — 609 тыс., Венесуэлы — 378 тыс., Италии — 346 тыс. и Великобритании — 266 тыс. Значительными являются также общины выходцев из Перу, Китая, Украины и стран Латинской Америки.
Приток продолжается и в 2026 году. Только во втором квартале в Испанию прибыли около 34 тыс. граждан Колумбии, 23,3 тыс. венесуэльцев и 21,1 тыс. марокканцев. В первом квартале одной из крупнейших групп вновь прибывших были украинцы — около 25,7 тыс. человек.
Отдельная статистика Министерства миграции Испании показывает, что на конец июня 2026 года действующие документы на проживание имели уже 353 тыс. граждан Украины, в основном благодаря механизму временной защиты.
Рост иностранного населения нельзя считать единственной причиной жилищного кризиса, эксперты связывают его прежде всего с десятилетием недостаточного строительства. Однако миграция существенно увеличивает количество домохозяйств и спрос на аренду, особенно в крупных городах и экономически активных прибрежных регионах. При условии строительства около 100 тыс. объектов в год дополнительный прирост населения на сотни тысяч человек становится заметным фактором дальнейшего роста стоимости жилья.
Таким образом, жилищный кризис в Испании обусловлен сразу несколькими факторами: хроническим дефицитом строительства, ростом числа домохозяйств, ограниченным фондом доступной аренды, внутренней миграцией в крупные города, иностранными покупателями и туристическим сектором. Быстрое увеличение населения за счёт иммиграции усугубляет уже существующий дефицит, но не является его первопричиной.
Иностранные граждане в первом полугодии 2026 года приобрели в Испании 51,627 тыс. объектов жилья, что примерно на 4% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и стало максимальным показателем за всю историю соответствующей статистики испанских регистраторов.
Наиболее активным оказался второй квартал: иностранцы заключили более 26,8 тыс. сделок, а их доля во всех зарегистрированных покупках жилья достигла 15,98% — исторического максимума, свидетельствуют данные Colegio de Registradores de España.
При этом общий испанский рынок жилья во втором квартале, напротив, несколько охладился. Количество сделок сократилось на 5,7% по сравнению с предыдущим кварталом — до 167 934 тыс., в том числе продажи новостроек упали на 11,5%, до 34 919 тыс. Таким образом, иностранный спрос усиливался на фоне снижения общей активности покупателей.
Наибольшую группу иностранных покупателей по итогам первого полугодия составили граждане Великобритании. Они приобрели 3 567 объектов, однако количество сделок сократилось примерно на 10% в годовом исчислении.
Вплотную к ним приблизились граждане Нидерландов — 3 489 покупок, что на 12% больше, чем в первом полугодии 2025 года. Разрыв между двумя крупнейшими группами составил всего 78 сделок. Именно во втором квартале британцы заключили 1 843 сделки, а голландцы — 1 830.
Официальная статистика за второй квартал показывает, что на долю британцев пришлось 6,99% всех сделок иностранцев, на долю граждан Нидерландов — 6,94%. Третьими стали немцы с долей 6,11%.
Германия сохранила третье место среди крупнейших иностранных рынков, хотя спрос немецких покупателей за полугодие несколько снизился — примерно на 2%. В то же время количество покупок граждан Италии выросло на 11%, Польши — также на 11%, Франции — на 3%, Ирландии — на 6%. Бельгийский спрос, напротив, сократился примерно на 16%.
Таким образом, структура зарубежного спроса в Испании становится всё более диверсифицированной. Ещё десять лет назад британцы значительно опережали другие национальности, тогда как сейчас разница между Великобританией, Нидерландами, Германией и следующей группой европейских покупателей существенно сократилась. В первом квартале 2026 года, например, доли британцев и голландцев составляли соответственно 6,82% и 6,56% иностранных покупок.
Наиболее подробный официальный отчет Colegio de Registradores за первый квартал 2026 года показывает, что украинцы занимали 10-е место среди иностранных покупателей, обеспечивая 3,08% всех иностранных сделок с недвижимостью; на граждан Украины пришлось примерно 765 покупок за три месяца.
По количеству сделок в начале года украинцы уступали британцам, голландцам, марокканцам, немцам, итальянцам, французам, румынам, полякам и бельгийцам, но опережали граждан Китая, Швеции, Ирландии, США и России.
Для сравнения: на долю китайцев приходилось 2,69% иностранных покупок, на долю россиян — лишь 1,44%. Таким образом, доля украинцев была более чем в два раза выше российской.
Полный официальный отчет за первое полугодие по каждой национальности пока не представлен в кратком пресс-релизе регистраторов, поэтому точное количество покупок украинцев за шесть месяцев следует оценивать с осторожностью. Если доля сохранится на уровне около 3%, речь может идти примерно о 1,5 тыс. сделок за январь-июнь, однако это расчетная оценка, а не отдельно опубликованный официальный показатель.
В подтверждение этой статистики крупнейшее агентство зарубежной недвижимости в Украине — Homium — отмечает стабильный рост спроса на недвижимость в Испании и подтверждает долгосрочный инвестиционный потенциал этого направления.
По словам генерального директора компании Артура Бразилевского: «Каждый пятый клиент нашего агентства покупает недвижимость именно в Испании».
Противоположная тенденция наблюдается среди граждан России. За первое полугодие россияне приобрели менее 1 тыс. объектов недвижимости, а количество сделок сократилось более чем на 20% в годовом исчислении.
Во втором квартале доля иностранных покупателей достигла 32,27% на Балеарских островах и 31,03% в Валенсийском сообществе. При этом доля иностранцев выросла во всех автономных сообществах страны.
В первом квартале повышенная концентрация иностранного спроса также наблюдалась на Канарских островах — 22,78 % сделок и в регионе Мурсия — 21,73 %. В провинции Аликанте иностранцы обеспечили около 44,7% продаж жилья, а в Малаге — более трети.
В целом за последние 12 месяцев иностранные граждане приобрели в Испании около 99,4 тыс. объектов жилья, то есть рынок вплотную приблизился к отметке в 100 тыс. иностранных сделок в год.
Рост международного спроса происходит одновременно с стремительным повышением стоимости недвижимости. Средняя зарегистрированная цена жилья во втором квартале достигла нового исторического максимума — 2 487 евро за кв. м, увеличившись на 2,4 % за квартал и на 9,2 % в годовом исчислении. Индекс повторных продаж показал еще более значительный годовой рост — 16,7%.
Таким образом, несмотря на снижение общего количества сделок в Испании, зарубежный спрос продолжает усиливаться. При этом рынок становится менее зависимым от традиционных британских и немецких покупателей: растет роль Нидерландов, Польши и ряда других европейских стран, а украинцы сохраняют место среди наиболее заметных национальностей на испанском рынке недвижимости.
Homium, Бразилевский, ЖИЛЬЕ, иностранец, ИСПАНИЯ, НЕДВИЖИМОСТЬ, УКРАИНА
