Рынок жилой недвижимости Грузии продолжает расти: в апреле 2026 года продажи квартир в Тбилиси и Батуми показали двузначную динамику, а иностранные покупатели остаются одним из ключевых факторов спроса, особенно на черноморском побережье.
По данным платформы Recov.ge, которую развивает Colliers Georgia, в апреле 2026 года в Тбилиси было зарегистрировано 3 603 сделки с квартирами, что на 12,7% больше, чем за аналогичный месяц прошлого года. Денежный объем рынка вырос на 28,3% и достиг $310 млн.
Рост в столице был зафиксирован как на первичном, так и на вторичном рынке. Количество сделок в новых проектах увеличилось на 14,6% год к году, в том числе на первичном рынке — на 10,7%, на вторичном рынке новостроек — на 20,4%. Сделки со старыми квартирами также выросли — на 6,2%.
Цены в Тбилиси также продолжили повышаться. В апреле средневзвешенная цена квадратного метра в новых квартирах выросла на 10,2% в пригородах, на 2,2% в широком центре и на 12,1% в центре города. В целом по Тбилиси цена первичных сделок увеличилась на 11,2%, а на вторичном рынке — на 11%.
При этом столичный рынок остается преимущественно внутренним. В апреле 2026 года граждане Грузии сохраняли доминирующие позиции среди покупателей как в старых, так и в новых проектах, а доля иностранных покупателей составила 10,7%.
В Батуми рынок более зависим от иностранного спроса. В апреле 2026 года в городе было продано 1 292 квартиры, что на 12,3% больше, чем годом ранее. Денежный объем рынка вырос на 27,4% и достиг $85 млн. Для сравнения, в апреле 2025 года в Батуми было продано 1 165 квартир, а в апреле 2024 года — 1 234.
Наиболее активно рос сегмент новостроек. Продажи квартир в новых проектах увеличились на 12,3%, тогда как сделки со старым жильем снизились на 5,4%. На первичном рынке рост составил 13,3%, на вторичном рынке современных проектов — 11,6%.
Средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках Батуми в апреле выросла на 11,3% год к году и достигла $1 351. На первичном рынке рост цен составил 15,2%, на вторичном — 9,4%.
Главной особенностью Батуми остается высокая доля иностранных покупателей. В апреле 2026 года иностранцы обеспечили 47% сделок со старыми и новыми квартирами, а также 90% общего прироста числа сделок. Это означает, что именно зарубежный спрос стал главным источником ускорения рынка.
По данным Galt & Taggart за I квартал 2026 года, доля иностранцев на рынке квартир Батуми была еще выше: граждане Грузии приобрели 37% квартир, тогда как на иностранных покупателей пришлось 63% сделок. Самой крупной группой стали покупатели из европейских стран — 18% всех продаж. Еще 16% сделок обеспечили граждане Украины, России и Беларуси. На покупателей из Израиля пришлось 10%, из Турции — 4%, из арабских стран — 3%, на другие страны — около 12%.
Такая структура показывает, что Батуми остается инвестиционным рынком, ориентированным на внешний спрос, краткосрочную аренду и покупку курортной недвижимости. В отличие от него Тбилиси в большей степени остается рынком для проживания: по данным TBC Capital, в столице около 80% покупок совершается для проживания, тогда как в Батуми около 85% покупок связаны с инвестиционными целями.
В более долгосрочной перспективе рынок Грузии продолжает нормализоваться после всплеска 2022 года, когда спрос резко вырос из-за миграционных потоков. По данным TBC Capital, в 2024-2025 годах рост спроса замедлился до 5,6-6,0% в год, а в 2026 году компания прогнозирует рост рынка жилой недвижимости примерно на 4,5%.
В 2025 году, по данным TBC Capital, в Грузии было зарегистрировано 78,5 тыс. сделок с недвижимостью, что на 6% больше, чем годом ранее. Из них 49,2 тыс. сделок пришлось на вторичный рынок, еще 29,3 тыс. — на первичный. Средняя цена жилья в Тбилиси достигла $1 312 за кв. м, увеличившись на 4,1% за год, а в Батуми — $1 395 за кв. м, что на 16,5% выше уровня предыдущего года.
Для иностранных покупателей Грузия остается привлекательной благодаря относительно низкому порогу входа, растущему туристическому потоку, простоте оформления сделок и высокой доходности аренды по сравнению со многими европейскими рынками. Однако быстрый рост предложения, особенно в Батуми, и постепенное снижение доходности аренды могут ограничивать дальнейший рост цен.
С 1 марта 2026 года Грузия также повысила минимальный порог инвестиций в недвижимость для получения временного вида на жительство до $150 тыс. Это может сместить спрос в сторону более дорогих объектов и долгосрочных инвесторов, но одновременно снизить интерес части покупателей, ориентированных на небольшие квартиры.
Рынок жилой недвижимости Австрии вернулся к росту после затяжного периода снижения цен, следует из данных Statistik Austria.
По данным статистического ведомства, в 2025 году цены на дома и квартиры в Австрии выросли в среднем на 2,6% после падения на 2,6% в 2024 году и на 2,3% в 2023 году. Таким образом, рынок впервые за два года показал положительную годовую динамику.
Во второй половине 2025 года восстановление ускорилось. В IV квартале цены на жилье выросли на 3,5% в годовом выражении и на 0,8% по сравнению с предыдущим кварталом. Новое жилье подорожало на 3,1% за год, существующее жилье — на 3,6%.
Возврат к росту связан с постепенной стабилизацией ипотечного рынка, снижением неопределенности после периода высоких ставок и сокращением предложения нового строительства. После резкого удорожания кредитов в 2022-2024 годах часть покупателей отложила сделки, но в 2025 году спрос начал постепенно возвращаться.
При этом восстановление остается неоднородным. По оценкам Global Property Guide, в отдельных землях цены продолжали снижаться, особенно в дорогих альпийских и столичных локациях. В Вене средняя цена объекта в 2025 году оценивалась примерно в EUR779 тыс., но годовая динамика была отрицательной — около -6,6%. В Тироле снижение оценивалось в -13,7%, в Зальцбурге — в -9,1%. В то же время Каринтия, Штирия и Верхняя Австрия показывали рост.
Для инвесторов Австрия остается одним из наиболее стабильных рынков Европы, но доходность требует более точного расчета. Высокие цены в Вене, Зальцбурге и Тироле ограничивают потенциал быстрого роста, тогда как более доступные регионы могут выглядеть интереснее на фоне восстановления спроса.
Рынок офисной недвижимости Киева и крупнейших городов Украины к маю 2026 года демонстрирует осторожную стабилизацию после нескольких лет шоков, вызванных пандемией, полномасштабной войной, релокацией бизнеса и переходом части компаний на гибридный формат работы. Главными факторами спроса остаются безопасность зданий, готовый ремонт, автономная инфраструктура, наличие укрытий и возможность быстро заехать без значительных капитальных затрат. Киев по-прежнему остается крупнейшим офисным рынком страны. По оценкам InVenture, совокупное конкурентное предложение офисной недвижимости Киева в 2025 году сократилось до 2,10 млн кв. м, а уровень вакантности снизился до 18,5%. Годовой объем валового поглощения составил около 160 тыс. кв. м, что на 26% больше, чем годом ранее. При этом около 40% поглощения было связано не с органическим расширением бизнеса, а с вынужденными переездами компаний из поврежденных объектов.
По данным Конфедерации строителей Украины со ссылкой на презентацию CBRE Ukraine, в первом полугодии 2025 года спрос на офисы в Киеве вырос на 16%, до 82 тыс. кв. м, тогда как предложение сократилось на 3%, до 2,1 млн кв. м, из-за повреждения офисных зданий. Вакантность на рынке составляла около 21%, а 20% спроса сформировали арендаторы, вынужденные переезжать из объектов, пострадавших от ударов.
«Рынок офисов в Киеве уже нельзя оценивать по довоенной логике. Сегодня арендатор выбирает не просто адрес или класс здания, а способность объекта обеспечить непрерывность работы. Укрытие, генераторы, инженерия, безопасность района и готовность помещения к быстрому въезду стали такими же важными параметрами, как ставка аренды», — считает основатель аналитического центра Experts Club, кандидат экономических наук Максим Уракин.
Арендные ставки в Киеве остаются относительно стабильными, однако рынок сохраняет выраженную дифференциацию. По данным InVenture, эффективные ставки для офисов класса А без ремонта в конце 2025 года составляли $14-18 за кв. м в месяц без НДС и операционных расходов, для офисов с ремонтом — $19-25 за кв. м. Запрашиваемые ставки по классу А находились в диапазоне $16-27 за кв. м, по классу B — $8-18 за кв. м. В 2026 году офисный рынок Киева остается рынком арендатора: владельцы объектов вынуждены предлагать гибкие условия, делить крупные площади на меньшие блоки, инвестировать в готовую отделку и повышать автономность зданий. При этом лучшие объекты класса А и B+ с укрытиями, стабильным энергоснабжением и качественной эксплуатацией удерживают спрос лучше, чем устаревшие здания и помещения без ремонта.
Старший консультант по офисной недвижимости CBRE Ukraine Анастасия Качан отмечала, что в Киеве усилилась связь ставки с конкретной локацией бизнес-центра: теперь значение имеет не только близость к метро, но и расположение относительно инфраструктурных или военных объектов. По ее словам, каждый бизнес-центр фактически может работать вне типичных правил своего субрынка или района. Ключевыми арендаторами в Киеве остаются IT-компании, однако структура спроса стала шире. Активность формируют также оборонный сектор, медицинские компании, профессиональные услуги, консалтинг, логистика, представительства международных организаций и часть бизнеса, связанного с восстановлением. По данным КСУ/CBRE Ukraine, в 2025 году спрос со стороны военного сектора заметно вырос, а рынок начал адаптировать предложения под такие потребности.
«Офис перестал быть местом ежедневного присутствия всех сотрудников, но не потерял значение для управления, коммуникации и корпоративной культуры. Компании оптимизируют площади, но не отказываются от качественного офиса. Поэтому спрос смещается от больших монофункциональных пространств к более гибким, безопасным и технологичным форматам», — отмечает Experts Club.
Девелоперская активность остается минимальной. В 2025 году в Киеве не было введено в эксплуатацию ни одного нового бизнес-центра, а до конца 2026 года, по оценке InVenture, на рынок может выйти около 27 тыс. кв. м, однако сроки ввода могут переноситься из-за рисков безопасности, ограниченного финансирования и слабого уровня предварительной аренды. В крупных городах Украины ситуация неоднородна. Львов остается одним из наиболее активных региональных офисных рынков благодаря релокации бизнеса, присутствию IT-сектора, близости к границе ЕС и относительно более высокому уровню безопасности по сравнению с восточными и южными регионами.
По данным Forbes Ukraine, к концу 2025 года вакантность в бизнес-центрах Львова снизилась до 25%, а арендные ставки оставались на уровне $7-15 за кв. м. Львовский рынок в 2026 году можно считать вторым по значимости после Киева с точки зрения офисного спроса, однако его масштаб ограничен. Для арендаторов важны готовые помещения, транспортная доступность, энергоустойчивость и возможность размещения небольших или средних команд. Большие сделки остаются редкими, а часть компаний предпочитает гибридные форматы или коворкинги. Днепр сохраняет роль промышленного, логистического и сервисного центра, однако офисный рынок города остается более локальным и менее институционализированным, чем в Киеве или Львове. Спрос формируют региональные компании, сервисные бизнесы, торговые операторы, логистика, медицинские услуги и часть производственных структур. Из-за близости к зоне повышенных рисков арендаторы особенно чувствительны к безопасности, стоимости и автономности помещений.
Одесса остается важным южным деловым центром, но офисный рынок города сильно зависит от общей безопасности, портовой и логистической активности, туризма, торговли и сервисного бизнеса. На рынке присутствуют как классические офисы в центральных районах, так и помещения в новых многофункциональных комплексах. Спрос в 2026 году остается точечным: арендаторы выбирают готовые небольшие помещения, а крупные корпоративные сделки ограничены. Харьков остается наиболее сложным из крупных офисных рынков из-за высокого уровня безопасности рисков и близости к фронтовой зоне. Значительная часть бизнеса работает в сокращенном, распределенном или удаленном формате. Тем не менее рынок не остановился полностью: спрос сохраняется на небольшие офисы, сервисные помещения, пространства для локального бизнеса и объекты с минимальными операционными затратами.
«В региональных городах офисная недвижимость перестала быть единым сегментом. Львов работает как рынок релокации и IT, Днепр — как рынок промышленного и сервисного бизнеса, Одесса — как южный торгово-логистический узел, Харьков — как рынок выживания и адаптации. Поэтому сравнивать их только по ставке аренды уже некорректно: важнее смотреть на безопасность, профиль арендаторов и устойчивость локальной экономики», — считает Максим Уракин. Общим трендом для всех крупных городов стала переоценка офисного пространства. Компании чаще выбирают меньшие площади, готовый ремонт, гибкие сроки аренды и здания, где собственник берет на себя часть капитальных расходов. Помещения без ремонта и большие блоки в устаревших объектах остаются менее ликвидными, поскольку арендаторы не готовы инвестировать в дорогостоящий fit-out в условиях высокой неопределенности. Еще один фактор — автономность.
После энергетических кризисов и атак на инфраструктуру офисы с генераторами, стабильным интернетом, резервными системами, укрытиями и качественным управлением получили конкурентное преимущество. В ряде случаев такие характеристики позволяют объектам удерживать ставку даже при общей высокой вакантности рынка. По оценке InVenture, инвестиционная логика офисной недвижимости в 2026 году стала более осторожной: до пандемии и войны типичная окупаемость офисного помещения оценивалась примерно в 7-8 лет, тогда как в 2026 году для большинства активов уже нормой становятся 10-12 лет.
При этом лучшие объекты с сильным арендатором и удачной локацией могут показывать более привлекательные результаты, но это скорее исключение. По прогнозу Experts Club, до конца 2026 года офисный рынок Украины будет двигаться по сценарию медленного восстановления без резкого роста ставок. Киев сохранит статус главного рынка, Львов — главного регионального центра спроса, а Днепр, Одесса и Харьков будут развиваться преимущественно за счет локальных арендаторов и точечных сделок.
«Главный риск для рынка — не отсутствие спроса, а его качество. Спрос есть, но он стал осторожным, рациональным и требовательным. Арендаторы хотят платить не за метры, а за гарантированную возможность работать. Это означает, что офисная недвижимость в Украине постепенно переходит от модели площади к модели сервиса и устойчивости», — резюмирует Experts Club.
Таким образом, к маю 2026 года рынок офисной недвижимости Киева и крупных украинских городов остается в переходной фазе. Он уже прошел период шокового падения, но еще не вернулся к полноценному инвестиционному циклу. Наиболее востребованными становятся безопасные, готовые к использованию, энергоустойчивые и гибкие офисы. Устаревшие объекты без ремонта, автономности и понятной эксплуатационной модели будут и дальше терять конкурентоспособность.
Иностранные покупатели в 2025 году приобрели в Португалии 41,086 тыс. домов и квартир, что на 6,6% больше, чем годом ранее, сообщает Национальный институт статистики Португалии (INE).
Крупнейшей группой иностранных покупателей стали граждане Бразилии. В 2025 году они купили 9,808 тыс. объектов недвижимости, что на 27,5% больше, чем в 2024 году. На втором месте оказались граждане Анголы с 4,145 тыс. покупок, их показатель вырос на 2,2%. Третью позицию заняли французы, которые приобрели 3,765 тыс. объектов, что на 6,2% меньше, чем годом ранее.
По данным INE, иностранные покупатели с налоговым резидентством в Португалии совершили 34,834 тыс. сделок, что на 11,4% больше, чем в 2024 году. В то же время покупки нерезидентов снизились: иностранцы без налогового резидентства в Португалии приобрели 8,471 тыс. объектов, на 13,3% меньше, чем годом ранее. Это стало третьим подряд годом снижения активности нерезидентов.
Такой разрыв показывает изменение структуры иностранного спроса. Португальский рынок недвижимости все больше опирается не на классических внешних инвесторов, а на иностранцев, уже живущих в стране. Это могут быть трудовые мигранты, релоканты, семьи с долгосрочным ВНЖ и представители диаспор, прежде всего бразильской и ангольской.
Иностранцы по-прежнему покупают более дорогие объекты, чем местные жители. По данным INE, средняя стоимость недвижимости, приобретенной покупателями с налоговым резидентством в Португалии, составляла EUR234,120. Покупатели из стран ЕС платили в среднем EUR335,640, а покупатели из стран вне ЕС — EUR470,277 за объект. Британцы и американцы покупали особенно дорогую недвижимость: средняя цена сделки составляла соответственно EUR512,585 и EUR479,403.
Географически спрос нерезидентов остается сконцентрированным в наиболее привлекательных регионах. В 2025 году на Алгарве пришлось 29,7% сделок нерезидентов, на Северный регион — 20%, на Центральный регион — 14,9%, на Большой Лиссабон — 12,5%. По стоимости сделок доминирование Алгарве еще заметнее: регион обеспечил 42,4% общего объема инвестиций нерезидентов в жилье.
В INE также отметили высокую динамику покупателей из Украины, Кабо-Верде и Венесуэлы: число сделок граждан этих стран выросло более чем на 25% в 2025 году. Однако точное количество объектов, купленных украинцами, в краткой публикации INE и пересказах португальских СМИ не раскрывается.
Для украинцев Португалия остается привлекательным направлением благодаря безопасности, доступу к ЕС, рынку труда, диаспорным связям и возможности долгосрочного проживания. При этом после закрытия недвижимости как основания для Golden Visa инвестиционный спрос стал менее связан с получением ВНЖ и больше зависит от реальной релокации, уровня доходов и долгосрочных планов проживания.
Местные бюджеты Украины за январь-апрель 2026 года получили 4,9 млрд грн налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, что на 14,5% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщила Государственная налоговая служба (ГНС).
Наибольшие объемы поступлений зафиксированы в Киеве (1,05 млрд грн), Киевской (547,3 млн грн), Днепропетровской (490 млн грн) и Львовской областях (487 млн грн). В ведомстве напомнили, что этот налог начисляется только на площадь, которая превышает льготные нормы: более 60 кв. м для квартир, более 120 кв. м для домов и более 180 кв. м для различных типов жилья. Ставка налога устанавливается местными властями, но не может превышать 1,5% минимальной зарплаты за каждый квадратный метр сверх нормы.
В то же время поступления земельного налога за первые четыре месяца текущего года выросли на 14,3% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года – до 15,8 млрд грн. Дополнительный прирост доходов местных громад от этого платежа составил почти 2 млрд грн. Лидерами по уплате земельного налога стали Днепропетровская область (3 млрд грн), Киев (2,3 млрд грн), Одесская (1,4 млрд грн) и Львовская (1,2 млрд грн) области.
Земельный налог является обязательным местным платежом, который платят владельцы участков, паев и постоянные землепользователи. Физлицам начисления проводят контролирующие органы, а уплату необходимо осуществить в течение 60 дней после получения налогового уведомления-решения. Юридические лица рассчитывают налог самостоятельно и подают декларации ежегодно до 20 февраля.
Льготы по уплате земельного налога предусмотрены для пенсионеров по возрасту, лиц с инвалидностью I и II групп, ветеранов войны, многодетных семей и лиц, пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы. Льгота действует в пределах установленных норм площади участка. В ГНС отмечают, что обязанность уплаты налога сохраняется за владельцем даже в случае неполучения уведомления, а проверить состояние расчетов можно через электронный кабинет плательщика.
Как сообщает Сербский Экономист, рынок недвижимости Венгрии после нескольких лет слабой активности иностранных покупателей может войти в фазу восстановления интереса со стороны зарубежного капитала.
По данным экспертов, венгерский рынок долгое время работал ниже своего потенциала: после четырех лет стагнации иностранные инвесторы в значительной степени уступили место внутренним покупателям. Теперь аналитики ожидают, что сочетание политических изменений, возможных реформ и накопленного отложенного спроса может вернуть Венгрию в фокус международных инвесторов.
Дополнительным фактором является ожидание улучшения инвестиционного климата и возможного высвобождения европейского финансирования. Property Forum отмечает, что участники рынка обсуждают «перезапуск» венгерской недвижимости после апрельских выборов 2026 года, а ключевыми вопросами остаются макроэкономическая стабильность, регулирование и готовность институциональных инвесторов вернуться в страну.
При этом рынок уже прошел через период заметного роста цен. По данным Global Property Guide со ссылкой на индекс цен на жилье Венгерского национального банка, в III квартале 2025 года жилье в Венгрии подорожало на 21,29% в годовом выражении, или на 16,29% в реальном выражении, что указывает на сильный ценовой импульс еще до полноценного возвращения иностранного спроса.
В 2026 году рынок выглядит более сбалансированным. По данным Duna House, которые приводит International Investment, около 78% сделок проходят ниже первоначальной цены предложения, что говорит об усилении переговорных позиций покупателей и переходе рынка от перегрева к более спокойной фазе.
Главным центром интереса остается Будапешт. Столица сочетает высокий спрос на аренду, развитую инфраструктуру, туристический поток и статус делового центра страны. Однако именно в Будапеште власти также обсуждают ограничения краткосрочной аренды: ранее один из центральных районов города проголосовал за запрет краткосрочной аренды с 2026 года, что может изменить инвестиционную модель для части покупателей.
Для иностранных инвесторов Венгрия сохраняет несколько преимуществ: цены ниже, чем в большинстве столиц Западной Европы, рынок входит в ЕС, а ослабление форинта может делать покупку более привлекательной для покупателей с капиталом в евро или долларах. При этом риски остаются значительными: регулирование аренды, высокая инфляция последних лет, политическая неопределенность и зависимость рынка от господдержки и кредитных условий.
Возвращение иностранного капитала может поддержать цены, особенно в Будапеште и других ликвидных локациях. Однако для местных покупателей это может усилить проблему доступности жилья, которая уже стала одной из важных социальных тем в Венгрии. Правительство ранее запускало программы поддержки первого жилья, включая субсидированные кредиты под 3% на срок до 25 лет, чтобы помочь молодым покупателям выйти на рынок.
Таким образом, венгерский рынок недвижимости входит в 2026 год в противоречивом состоянии: цены уже высоко выросли, спрос стал более осторожным, но ожидания политических и экономических изменений могут снова привлечь иностранных инвесторов. Для рынка это означает вероятное оживление сделок, а для покупателей — необходимость внимательнее оценивать локацию, арендную модель и регуляторные риски.
