Стоимость жилой недвижимости в еврозоне во втором квартале 2024 года увеличилась на 1,3% в годовом выражении, говорится в отчете статистического управления Европейского союза (Eurostat). До этого цены снижались на протяжении четырех кварталов подряд.
Негативным фактором для европейского жилья стали высокие ставки по ипотеке, увеличившиеся вслед за подъемом ключевых процентных ставок в начале 2022 года. Однако в последние месяцы ипотека в Европе дешевеет на фоне смягчения денежно-кредитной политики Европейского центрального банка. ЕЦБ снизил ключевые ставки в июне и сентябре, и инвесторы ждут еще одного понижения на 25 базисных пунктов в ноябре, пишет Financial Times.
Существенный рост цен на жилье — около 8% в годовом выражении — был зафиксирован в Нидерландах, Испании и Португалии, а в Хорватии дома подорожали на 10%. Тем временем в Германии жилая недвижимость увеличилась в цене на 1,3% относительно первого квартала, но подешевела на 2,6% в годовом исчислении.
«Цены на дома в еврозоне наконец-то начали восстанавливаться», — отметил старший экономист T Rowe Price Томаш Виладек. По его словам, доступность ипотеки улучшилась не только за счет снижения ставок, но и благодаря сильному рынку труда и увеличению располагаемых доходов домохозяйств на фоне падения цен на энергоносители.
Средние ставки по ипотеке в еврозоне в августе составили 3,7% годовых, тогда как в прошлом ноябре они превышали 4%. В январе 2022 года в Европе можно было взять ипотечный кредит под 1,3%.
Цены на жилую недвижимость в Германии во втором квартале 2024 года в среднем снизились на 2,6% по сравнению с тем же периодом прошлого года, говорится в отчете федерального статистического управления ФРГ (Destatis). Тем не менее, по сравнению с первым кварталом текущего года они увеличились на 1,3%.
Стоимость квартир в семи крупнейших городах страны (Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кельн, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт и Дюссельдорф) уменьшилась в годовом выражении на 1,5%, а дома на одну-две семьи подешевели на 4%. Между тем в поквартальном сравнении цены выросли на 1,6% и 2,3% соответственно.
Также Destatis опубликовал пересмотренные данные за период с 2011 года по 2023 год. Так, согласно новым расчетам, в прошлом году цены на жилую недвижимость в ФРГ упали на 8,5% (ранее сообщалось — на 8,4%), а в 2022 году — выросли на 5,1% (первоначально — 5,3%).
Вакантность торгово-развлекательных центров в Киеве сократилась с 16,3% в 2023 году до 15,2% на конец первого полугодия 2024 года, сообщили сообщил руководитель департамента юридического консалтинга UTG Константин Олейник.
«В конце прошлого года де-факто пустовали около 21,4% площадей, из-за закрытия иностранных универмагов (IKEA, Inditex, H&M и других). Фактически вакантных было 16,3%. Благодаря открытию большинства иностранных операторов разрыв вакантности с фактически закрытыми магазинами сократился», — сообщил он.
Согласно исследованию UTG, уровень вакантности выше в региональных (18,4%) и окружных (17%), ниже в специализированных (9,8%) и районных (7%) торговых центрах.
Эксперт отметил тренд снижения платежеспособного спроса населения. Продолжается рост расходов домохозяйств на услуги ЖКХ и оплату КП (по итогам 2023 года эта категория составляла 18,8% и с ростом тарифов на электроэнергию наблюдается дальнейший рост), здравоохранение (4,7%), транспорт (4,8%), связь (4,3%), образование (3,6%). Совокупно эти категории вымывают 36,1% из семейного бюджета. Продукты питания и алкоголь аккумулируют 43,4% расходов. Доля торговой сети (одежда и обувь, электроника, товары для дома, кафе и рестораны, развлечения, другие товары) в структуре расходов составляет лишь 16,0% на семью ($73,4 или 2 684,5 грн в месяц). Инфляция и стремительный рост цен приводят к сокращению индивидуальных накоплений (около 4,4% в 2023 году).
В целом фиксируется общая экономия и рационализация затрат, для рынка ТРЦ это влечет снижение посещаемости и коррекцию арендных ставок. По сравнению с довоенными, ставки по некоторым товарным группам сократились вдвое и больше.
«Продовольственные супермаркеты превратились в одного из немногих операторов, способных генерировать устойчивую посещаемость и платить умеренно высокие ставки аренды ($10-20/кв. м в августе 2024 года), тогда как большинство универмагов, развлечений (кинотеатры, ДРЦ), фитнес-центров стремятся к минимальному фиксированному платежу (около $1 за 1 кв. м) с доплатой РТО (до войны преобладали фиксированные платежи от $2 до $12/кв. м), перекладывая риски на девелопера», — сообщил Олейник.
Согласно исследованию UTG, с учетом текущего уровня доходов населения, платежеспособный спрос способен обеспечить в столице успешное функционирования для 2 млн 313 тыс. кв. м, а их во втором квартале 2024 году уже функционировало 2 млн 457 тыс. кв. м.
Конкуренция продолжает усиливаться: на 2024-2025 годы задекларированы к открытию крупные торговые центры общей площадью 250 тыс. кв. м. Среди них Ocean Mall (GLA 110 тыс. кв. м), Lukiyanivka (47 тыс. кв. м), ТРЦ White Lines (28 тыс. кв. м), New Ray (34,5 тыс. кв. м), April Mall (36,5 тыс. кв. м), BalticSky (20 тыс. кв. м). Есть вероятность, что большинство анонсированных открытий могут быть перенесены на более поздний период.
По оценке Олейника, запуск в эксплуатацию задекларированных проектов приблизит профицит торговых площадей и постепенное перераспределение потребительских потоков между объектами, рост вакантности и коррекцию ставок аренды в сторону понижения. При существующем уровне доходов и расходов населения уровень вакантности может достичь 17% в 2025 году.
Компания UTG создана в 2001 году. Разработала более 1300 концепций объектов недвижимости. За годы работы при участии компании сдано в аренду 4,7 млн кв. м коммерческих площадей в Украине.
Проекты по восстановлению коммерческой недвижимости составляют до 20% строительного рынка Украины, сообщил директор инженерно-строительной компании Rauta Андрей Озейчук в комментарии агентству «Интерфакс-Украина».
«Несмотря на военные риски, владельцы большинства разрушенных объектов коммерческой недвижимости инвестируют в их восстановление для перезапуска бизнеса, что позволяет компаниям продолжать эффективно работать. В частности, около 80% торговых объектов, разрушенных во время полномасштабного вторжения и расположенных вдали от зоны боевых действий, уже отстроены или находятся на стадии восстановления», — сказал он.
По наблюдениям Озейчука, в сегменте производственных и складских зданий этот показатель ниже, около 40%.
«Для большинства таких объектов владельцы находятся в поисках финансирования», — пояснил директор Rauta.
По его словам, среди проектов восстановления, к которым были привлечены Rauta, — ТРЦ Retroville (Киеве), производственный цех Черниговского автозавода и супермаркет Novus в Буче (Киевская обл.).
Опыт восстановления компанией Rauta объектов коммерческой недвижимости показывает, что часто дополнительным требованием инвесторов при восстановлении объектов является повышение их энергоэффективности и архитектурной привлекательности, что позволяет оптимизировать затраты при эксплуатации зданий.
По данным Всемирного банка, на февраль 2024 года потребность Украины в восстановлении оценивалась в $486 млрд, из них около 25% — объекты коммерческой недвижимости.
Инженерно-строительная компания Rauta — ведущий поставщик надежных строительных решений в Украине и странах Европейского Союза.
Согласно данным Опендатабот, в Украине ООО «Раута груп» зарегистрировано в 2014 году. Его уставный капитал составляет 388 тыс. грн, доход за 2022 год – 102,396 млн грн.
Тенденции рынка недвижимости первого полугодия 2024 года проанализировал Александр Насиковский, управляющий партнер группы компаний DIM.
Количество сделок купли-продажи за период первого полугодия 2024 года понемногу увеличивается по сравнению с тем же самым периодом 2023 года. Но все зависит от готовности объекта и его класса.
Сейчас среди покупателей квартир на первичном рынке преобладают те, которые покупают жилье для себя. Это люди, которые связывают свое будущее с Украиной, с Киевом. В таком случае нет смысла откладывать этот шаг, ведь сейчас застройщики предлагают хорошие условия и стараются сдерживать цены. Большинство из этих людей жили и планировали приобрести жилье в столице и до войны.
ВПЛ среди покупателей также есть, но их доля выросла несущественно. У них более стрессовые обстоятельства, длинный период адаптации, им нужно больше времени, чтобы решиться на этот шаг. К тому же, часть из них рассматривает для приобретения жилья западные регионы Украины.
Если в 2023 году инвестиционные сделки покупки недвижимости с целью перепродажи или сдачи в аренду, были единицы, то уже в 2024 году мы наблюдаем постепенное восстановление интереса со стороны инвесторов, ведь рынок недвижимости постепенно восстанавливается.
Для новых клиентов, понимая перед каким нелегким решением они сегодня стоят, мы разрабатываем специальные программы по приобретению жилья: предлагаем рассрочку на долгий период (до 5 лет), уменьшаем первый взнос, предлагаем оплатить часть средств до завершения строительства, а остальные в течение трех лет после.
Можем констатировать, что стоимость м2 первичной недвижимости будет и дальше расти. Это связано не только с будущим ростом спроса на новое жилье, но и подорожанием строительных материалов, энергоресурсов, сопутствующих ресурсов, необходимых для возведения домов.
Да, отложенный спрос есть и он имеет накопительный эффект. Потребность в новом жилье у украинцев осталась, но не все готовы сейчас вкладывать деньги в недвижимость в столице. Людям мешают понятные страхи, отсутствие стабильности и уверенности в завтрашнем дне из-за войны. Но, как только мы победим, люди вернутся к решению жилищного вопроса, ведь его актуальность не снижается.
Повлияет также фактор внутренней миграция в пределах страны. Часть людей останутся жить и строить свое будущее в Киеве.
Инвесторам будет интересен будущий рост стоимости квадратного метра. Ведь после Победы этот процесс запустится достаточно быстро.
Стоимость квартир в качественных объектах будет расти. И это связано не только с будущим ростом спроса на новое жилье, но и с подорожанием строительных материалов, энергоресурсов, логистики, сопутствующих комплектующих, необходимых для возведения домов. Пока нам удается балансировать, но со временем эти факторы возьмут свое и цены пойдут вверх.
За последний год наблюдается оживление — средний показатель инвестиционных сделок на рынке Киева и области составляет 15-20% благодаря ликвидным комплексным проектам застройщиков, которые не потеряли доверие во время полномасштабной войны.
В то же время возвращение инвесторов и покупка недвижимости с инвестиционной целью значительно зависят от геополитических ситуаций, новостей, сообщений и прогнозов с линии фронта и обстрелов городов.
Для собственной жизни, люди выбирают сегмент комфорт. Средняя стоимость м2 в новостройках комфорт-класса — 1200-1500 долларов.
Есть заинтересованность инвесторов к бизнес-сегменту, однако исключительно в проектах с крутой концепцией, уникальным расположением с минимальной конкуренцией.
Например, в комплексе бизнес класса OLEGIV Podil от DIM мы видим очень стабильный запрос от инвесторов, которым интересна локация древнего Подола, архиктура, и наша обновленная концепция проекта в формате art boutiqe.
Обычный формат жк бизнес класса при стоимости $2000-$3000 м2 — не пользуется популярностью среди инвесторов. В большинстве случаев это новостройки расположенные в Печерском, Шевченковском, Голосеевском районах. Сегодня здесь представлено большое количество квартир от собственников на вторичном рынке, которые по разным причинам от нее избавляются, иногда дают большой дисконт, что создает большую конкуренцию с первичкой у застройщиков.
Еще в прошлом году инвесторы даже не рассматривали сегмент премиум для инвестирования.
Сейчас можем констатировать интерес к премиальной недвижимости — чем дороже и уникальнее проект, тем больше покупают именно для инвестиций на раннем этапе.
Закрытый pre-sale проекта премиум класса The One от DIM превзошел все наши ожидания и с начала года мы продали почти 30% квартир. Это говорит о том, что люди готовы инвестировать даже на этапе котлована в качественные концептуальные проекты с инновационными инженерными решениями. Инвесторы ценят эксклюзивность и ищут для инвестиций. Кстати, в The One самая высокая доля инвестиционных сделок, потому что для покупателей премиальной недвижимости это точно не основное место жительства, а именно 3-5-10 квартира, которую покупают именно с целью инвестиций.
Наиболее популярными для инвесторов являются 1-2 комнатные квартиры до 60 м2. У нас почти 70% запросов именно на эти квартиры, что свидетельствует о заинтересованности именно инвесторов. Но отмечу, что речь идет о нашей уникальной локации, где больше не будет похожих проектов.
В целом, доля инвестиционных сделок в компании DIM до войны была 50%.
Сейчас спрос на квартиры как инвестицию довольно сдержанный и составляет до 20%. Покупают в основном для сохранения денег от обесценивания и заработка на перепродаже в будущем. Также есть незначительная доля сделок с целью сдачи недвижимости в аренду.
Принципиальным критерием для инвестиционного покупателя является — найти объект с максимальной доходностью и минимальными рисками. Наибольшим риском инвестиций в жилую недвижимость остается риск недостроя. Поэтому нужно обращать внимание на:
— реальную, а не номинальную строительную динамику,
— количество м2, введенные во время войны
— планы застройщика в долгосрочной перспективе: планирует ли компания новые проекты, совершенствует актуальные, следит и внедряет новые тенденции.
— публичность застройщика и свежие и актуальные публикации в СМИ, соцсетях, сайте. Их наличие свидетельствует о том, что девелопер имеет долгосрочные планы.
— темпы продаж. Если очень медленные продажи, а скидки подозрительно привлекательные — изучайте информацию об объекте и застройщике придирчивее.
Высокую заинтересованность инвесторов показывают также качественные загородные эко-кластеры с рекреационной составляющей и широким спектром собственной инфраструктуры.
Например, более 20% сделок в комплексе Park Lake City — это покупка с инвестиционной целью.
Добавим, что в условиях непростых времен, компания DIM, как системный девелопер с качественным продуктом, всегда идет навстречу покупателю. Например, сейчас у нас действуют много финансовых инструментов: программа рассрочки до 5 лет с первым взносом от 20%; программа, где первый год действуют фиксированные минимальные выплаты от $300 до $600 в месяц, в зависимости от выбранной комнатности квартиры; программа с гибкими условиями оплаты — покупатель делает первый взнос от 30% до момента завершения строительства, а остальную сумму оплачивает в течение двух лет после готовности объекта; программа по принципу trade in — вы можете обменять любую недвижимость в собственности на новую.
