Как сообщает «Интерфакс-Украина», инвестиционная компания S1 REIT, управляющая фондами недвижимости по модели REIT, объявила о запуске нового капитализационного фонда «S1 Позняки» общим объемом 250 млн грн, который будет инвестировать в апартаменты в доходном доме, строящемся на берегу озера Серебряный Кил, сообщила пресс-служба компании.
Согласно пресс-релизу, размер первоначальной инвестиции составляет 1 тыс. грн с возможностью увеличения доли на сумму от 100 грн. Планируемая доходность составляет 9% годовых в валюте, дивидендные выплаты начнутся после ввода объекта в эксплуатацию и начала арендной деятельности.
«Раньше, чтобы зарабатывать на апартаментах, нужно было купить квартиру за десятки тысяч долларов. Мы разделили этот порог на небольшие части. Теперь начать можно с 1000 грн. Выгода для инвестора проста: покупаем раньше — покупаем дешевле. Дом строится, квадратные метры растут в цене, а вместе с ними растет стоимость активов фонда. Поэтому мы хотим выкупить как можно больше квадратных метров сейчас — на раннем этапе, пока цена самая низкая. И предлагаем нашим клиентам покупать вместе с нами», — пояснил генеральный директор инвесткомпании S1 REIT Игорь Гифес, слова которого приведены в сообщении.
Как сообщалось, Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР) на заседании 16 сентября приняла решение зарегистрировать проспект эмиссии и выпуск инвестиционных сертификатов ЗНПИФ «С1 Позняки».
«S1 Позняки» – доходный дом формата build-to-rent, который изначально создается как целостный, профессионально управляемый арендный продукт, а не как набор отдельных квартир для индивидуальной сдачи. При этом проект реализует концепцию «Живи и работай в одном месте» благодаря развитой внутренней и коммерческой инфраструктуре.
Активами фонда «S1 Позняки» станут 80 апартаментов общей площадью 2828 кв. м в 24-этажном жилом доме на 756 апартаментов, общая площадь которых составляет 29,5 тыс. кв. м.
В рамках комплекса будет реализовано около 1,5 тыс. кв. м внутренней инфраструктуры, которая предусматривает коворкинг, тренажерный зал, лаунж-зону, кинозал, SPA-зону, открытые и закрытые пространства для отдыха и досуга, игровой и караоке-залы, детскую комнату и оборудованное убежище.
Еще около 7 тыс. кв. м на первых этажах отведено под коммерческую инфраструктуру: супермаркет, рестораны, кафе, аптеки, стоматологию и другие сервисы.
Ранее, как сообщалось, S1 REIT запустил продажу «S1 Plaza Позняки», в активах которого будут коммерческие площади торгового центра возле станции метро «Позняки» в Киеве. Общая площадь объекта составляет около 5 тыс. кв. м, эмиссия нового фонда — 600 млн грн. Первичная инвестиция — 1000 грн, доинвестиция — 100 грн. Планируемая доходность «S1 Plaza Позняки» составляет 10,4% годовых в валюте.
Управлять всем объектом будет компания по управлению недвижимостью S1 Property, которая будет отвечать за эксплуатацию и обслуживание жильцов, а также за обеспечение стабильной арендной деятельности для инвесторов.
В пресс-релизе сообщается, что инвестор может использовать «S1 Позняки» в качестве инвестиционного инструмента и постепенно увеличивать свою долю в недвижимости. Если объем накопленных сертификатов будет эквивалентен стоимости целых апартаментов, инвестор сможет воспользоваться опцией их обмена на готовые апартаменты. Переход к физическому объекту не является обязательным: сертификаты можно и в дальнейшем удерживать в качестве инвестиции в фонд и после начала аренды получать дивидендный доход.
«Фонд «S1 Позняки» для инвесторов — это новые возможности начать владеть частью реальной уникальной доходной недвижимости в столице и сразу зарабатывать на ней», — отметил Гифес.
При этом уточняется, что указанные показатели являются прогнозными, основаны на финансовой модели проекта и не являются гарантией будущей доходности.
Компания работает по модели Real Estate Investment Trust (REIT), предоставляя инвесторам возможность участвовать в владении и получении дохода от доходных объектов без прямого управления активами.
Для инвестирования доступны четыре фонда: «S1 ВДНГ», S1 Obolon, «S1 Позняки» и «S1 Plaza Позняки». Их активами является доходная недвижимость на базе девелоперских проектов от Standard One.
В Венгрии с 1 января 2027 года для части нового жилья ставка НДС может увеличиться с нынешних льготных 5% до стандартных 27%, что создаст дополнительное давление на стоимость квартир в новостройках, сообщают местные СМИ.
Действующая льготная ставка в 5% применяется к новым квартирам площадью до 150 кв. м и одноквартирным жилым домам площадью до 300 кв. м, соответствующим установленным требованиям. Согласно официальному разъяснению Национальной налоговой и таможенной администрации Венгрии (NAV), этот режим в нынешнем виде действует до 31 декабря 2026 года.
После этого к объектам, не соответствующим условиям переходного периода, будет применяться стандартная ставка НДС 27%.
Однако значительная часть уже начатых проектов сможет сохранить налоговую льготу до конца 2030 года. В частности, ставка 5 % может применяться после 31 декабря 2026 года, если необходимое разрешение на строительство приобрело окончательный статус до конца 2026 года. Переходные положения предусмотрены также для проектов, реализуемых по процедуре уведомления о строительстве.
В результате на венгерском рынке фактически могут одновременно присутствовать новостройки с различной налоговой нагрузкой в зависимости от сроков запуска и юридического статуса проекта.
Потенциальное влияние на стоимость жилья может быть существенным. Квартира стоимостью 100 млн форинтов с учетом действующего НДС в размере 5% имеет цену без налога около 95,2 млн форинтов. При применении к этой же базе ставки 27% итоговая стоимость составила бы примерно 121 млн форинтов. Теоретическая разница составляет около 21 млн форинтов, или примерно 58 тыс. евро.
При этом фактический рост цен может оказаться меньше, поскольку застройщики в условиях ослабления спроса могут взять часть дополнительной налоговой нагрузки на себя.
На рынке уже наблюдается снижение активности покупателей. По данным Национального банка Венгрии, в первом квартале 2026 года количество сделок с недвижимостью сократилось на 18% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. По оценке Duna House, в августе было заключено около 8,1 тыс. сделок с жилой недвижимостью — на 13,1% меньше, чем в июле, и на 29% меньше, чем годом ранее.
В то же время девелоперы ускоряют подготовку новых проектов. В первом полугодии 2026 года в Венгрии были выданы разрешения и зарегистрированы уведомления на строительство 16 588 жилых объектов, что на 29% больше, чем за аналогичный период 2025 года.
Изменение налогового режима напрямую не касается вторичного жилья. Однако увеличение ценового разрыва между новыми проектами с НДС 27%, объектами, сохранившими ставку 5%, и вторичным рынком может повлиять на структуру спроса и цены на жилье в целом.
Исключением останутся определенные новые квартиры в официально определённых «ржавых зонах» (rust belt action areas): при условии соблюдения установленных для них требований льготная ставка 5% будет продолжать действовать и после 1 января 2027 года.
Цены на жилую недвижимость в Италии во втором квартале 2026 года выросли на 4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, свидетельствуют предварительные данные Национального института статистики Италии (Istat).
Темпы подорожания жилья несколько замедлились: в первом квартале годовой рост составил 5,1%.
По сравнению с первым кварталом 2026 года индекс цен на жилье вырос на 1,7%. Новостройки за год подорожали на 5%, вторичное жилье — на 3,7%. В предыдущем квартале эти показатели составляли соответственно 6,7% и 4,6%.
В квартальном исчислении цены на новое жилье выросли на 2,7%, на вторичное — на 1,5%.
Быстрее всего среди крупных итальянских городов дорожало жилье в Турине. Во втором квартале цены там были на 8,5% выше, чем годом ранее, тогда как в первом квартале годовой рост составлял всего 3,8%.
В Риме жилая недвижимость подорожала на 6,4% после роста на 5,5% в первом квартале.
Зато в Милане, который в предыдущие годы был одним из самых динамичных рынков недвижимости страны, темпы роста резко замедлились. Цены выросли на 2,4% в годовом исчислении против 7,1% в первом квартале.
Наиболее заметное замедление в Милане зафиксировано в сегменте новостроек: после скачка на 20,1% в первом квартале годовой рост во втором квартале составил всего 1,1%.
В региональном разрезе наибольший рост цен Istat зафиксировал в Центральной Италии — 5,1%. На северо-востоке страны жилье подорожало на 4,2%, на северо-западе — на 3,9%, а на юге и островах — на 2,6%.
Рост цен происходит на фоне фактической стабилизации количества сделок. По данным Обсерватории рынка недвижимости Налогового агентства Италии, количество сделок с жильем во втором квартале увеличилось лишь на 0,1% в годовом исчислении после роста на 4,4% в первом квартале.
По итогам первых двух кварталов сформированный на 2026 год прирост индекса цен на жилье составляет около 3,8%. Следующую оценку рынка Istat планирует обнародовать 17 декабря 2026 года.
Как проанализировал сербский деловой портал Parametar, с 1 ноября 2026 года Черногория вводит визовый режим для граждан России, Беларуси и Турции, что может заметно повлиять на туризм, рынок труда, аренду и недвижимость страны. Parametar.rs
Правительство Черногории 24 сентября подтвердило начало процедуры прекращения действующих соглашений о безвизовых поездках с тремя странами. Решение принято в рамках приведения визовой политики страны в соответствие с правилами Европейского союза. Еще 23 июля правительство утвердило изменения в визовый режим, которые должны вступить в силу 1 ноября.
До 31 октября граждане России и Беларуси могут въезжать в Черногорию без визы и находиться там до 30 дней. Аналогичный безвизовый режим действует для граждан Турции. После вступления новых правил для обычных паспортов потребуется черногорская виза. В отношении Турции Подгорица планирует заключить отдельное соглашение, сохранив безвизовый въезд для владельцев дипломатических, служебных и специальных паспортов.
При этом предусмотрены существенные исключения. Граждане этих государств, имеющие действующую шенгенскую, американскую, британскую или ирландскую визу либо соответствующий вид на жительство, смогут по-прежнему въезжать в Черногорию без отдельной черногорской визы на срок до 30 дней.
Новый режим также не означает необходимости получения туристической визы для иностранцев, которые уже обладают действующим временным или постоянным видом на жительство в Черногории либо разрешением на временное проживание и работу.
По данным МВД Черногории, которые приводит Parametar, к концу 2025 года временный или постоянный вид на жительство имели 20 793 гражданина России и 13 506 граждан Турции. Вместе две общины соответствуют примерно 5,5% населения страны, которое составляет около 624 тыс. человек.
Белорусская община значительно меньше. Согласно последней переписи населения, в конце октября 2023 года обычное место проживания в Черногории имели 738 граждан Беларуси, более свежих данных по белорусам на сейчас нет.
Одним из наиболее чувствительных секторов может стать туризм. В 2025 году на российских туристов пришлось 16,4% всех ночевок иностранных гостей в Черногории, на туристов из Турции — еще 4,3%. В сегменте частного размещения доля российского рынка достигала 22,1%, турецкого — 4,9%. Таким образом, эти две страны обеспечивали более четверти иностранных ночевок в апартаментах, виллах и другом индивидуальном жилье.
По оценке Parametar, наиболее заметный эффект может проявиться не среди россиян и турок, которые уже легально живут в Черногории, а среди новых туристов, покупателей недвижимости, арендаторов и тех, кто рассматривает страну для релокации. Это особенно важно для Будвы, Бара, Тивта, Котора и Херцег-Нови, где иностранный спрос имеет существенное значение для рынков аренды, недвижимости, общественного питания и услуг.
Изменения могут затронуть и рынок труда. В 2025 году гражданам Турции было выдано 10 346 разрешений на временное проживание и работу, гражданам России — 7 429. Турция стала крупнейшим источником иностранной рабочей силы в Черногории. Введение дополнительной визовой процедуры для новых работников потенциально может увеличить сроки их привлечения в строительство, гостиничный бизнес и другие отрасли.
Визовая реформа связана с процессом вступления Черногории в ЕС. Правительство страны указывает, что полное согласование визовой политики является одним из условий закрытия переговорной главы 24 «Правосудие, свобода и безопасность». Выполнение этого условия также создало предпосылки для получения около EUR4 млн в рамках Плана роста ЕС для Западных Балкан.
В более широкой реформе визового режима Черногории с 1 ноября визовые требования распространяются также на граждан Китая и Саудовской Аравии, поскольку ранее политика Подгорицы в отношении этих стран также не соответствовала режиму ЕС. Однако решение правительства от 24 сентября о прекращении международных соглашений касается непосредственно России, Беларуси и Турции.
Гонконг остается самым недоступным для покупки жилья мегаполисом среди городов, исследованных UBS: квалифицированному работнику сферы услуг необходимо около 15 годовых доходов, чтобы приобрести квартиру площадью 60 кв. м недалеко от центра города.
Такие данные содержатся в UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, опубликованном 22 сентября.
Более чем десять годовых доходов для приобретения аналогичной квартиры требуется также в Токио, Париже, Лондоне и Сеуле.
Высокую нагрузку на доходы покупателей UBS фиксирует также в Сингапуре, Лиссабоне, Цюрихе, Женеве, Сан-Паулу, Мюнхене, Сиднее, Милане и Нью-Йорке.
На другом конце рейтинга находятся Майами и Дубай. Квартира площадью 60 кв. м там соответствует примерно пяти годовым доходам квалифицированного работника.
Однако относительно более низкое соотношение цены недвижимости и зарплаты не обязательно означает дешевое жилье. В США и Канаде доступность дополнительно ограничивают высокие ипотечные ставки, требования банков и другие расходы на владение недвижимостью.
По расчетам UBS, по сравнению с 2021 годом средний квалифицированный работник в исследованных городах на свой доход сегодня может позволить себе примерно на треть меньше жилой площади.
Отдельно UBS сравнил цены недвижимости и аренду. Самый высокий показатель зафиксирован в Цюрихе: стоимость квартиры эквивалентна примерно 46 годам ее аренды. В Женеве показатель составляет около 40 лет, а в Мюнхене, Франкфурте и Гонконге превышает 30 лет.
Высокое соотношение стоимости покупки и аренды может означать, что инвесторы рассчитывают на дальнейший существенный рост цен. Если такие ожидания ослабевают, риск потерь стоимости недвижимости возрастает, отмечает UBS.
Киев в данное исследование не вошел.
По данным Experts.news, Лиссабон впервые вошёл в индекс UBS Global Real Estate Bubble Index и сразу оказался в категории городов с повышенным риском образования ценового «пузыря» на рынке жилья.
Индекс португальской столицы в 2026 году составил 1,04, как следует из исследования UBS, опубликованного 22 сентября. Показатели от 1,0 до 1,5 банк относит к категории elevated risk.
За последнее десятилетие реальные цены на жилье в Лиссабоне росли в среднем почти на 7% ежегодно — это самый высокий темп среди всех 23 городов, включенных в исследование.
Только с середины 2025 года стоимость жилья с учетом инфляции выросла еще примерно на 10%.
UBS связывает многолетний подъем рынка, в частности, с политикой привлечения иностранных инвестиций и новых жителей.
Однако аналитики отмечают, что факторы, ранее поддерживавшие рост, постепенно ослабевают. Лиссабон стал одним из наименее доступных рынков жилья в Европе, рост арендных ставок остановился, а спрос начинает смещаться в более доступные районы за пределами города.
Дополнительным фактором UBS называет переход Португалии к более избирательной миграционной политике.
По уровню риска Лиссабон сейчас занимает место сразу после Цюриха, Токио, Майами, Дубая, Сеула и Женевы. При этом он опережает Амстердам, Мадрид, Франкфурт, Мюнхен, Париж и Лондон.
Исследование не означает, что UBS прогнозирует падение цен в Лиссабоне. Индекс указывает на накопление дисбалансов между стоимостью недвижимости, доходами населения, арендными ставками, объемами кредитования и другими фундаментальными показателями.
Киев в это исследование не вошел.
