Європейська комісія готує новий законодавчий механізм, який дозволить національним, регіональним та муніципальним органам влади обмежувати короткострокову оренду житла в районах, що стикаються з особливо сильним зростанням цін та нестачею квартир для постійних мешканців.
Ініціатива стане частиною майбутнього європейського Акту про доступне житло — Affordable Housing Act, який Єврокомісія планує представити у 2026 році. Документ має допомогти владі визначати території, що перебувають під житловим тиском, на основі загальнодоступних статистичних даних та вживати заходів, що відповідають масштабу проблеми.
Мова не йде про єдину заборону Airbnb, Booking.com чи інших сервісів у всьому Євросоюзі. Єврокомісія має намір створити правову основу, в рамках якої міста та регіони зможуть самостійно регулювати короткострокову оренду, не порушуючи норм єдиного європейського ринку.
Зокрема, муніципалітети мають отримати більшу юридичну визначеність при введенні обмежень у районах, де туристична оренда скорочує пропозицію житла для місцевих мешканців. Можливі заходи визначатимуться з урахуванням місцевої ситуації, інтересів туристичного сектору та принципу пропорційності.
Під час консультацій представники міст і регіонів закликали Єврокомісію сформувати перелік інструментів, сумісних із законодавством ЄС. Вони також наголосили на необхідності враховувати відмінності між великими туристичними центрами, невеликими містами та сільськими районами.
Підготовка Акту про доступне житло відбувається паралельно з впровадженням раніше затверджених правил ЄС щодо збору інформації про короткострокову оренду. З 20 травня 2026 року застосовується регламент ЄС № 2024/1028. Він передбачає створення цифрових систем реєстрації орендодавців та обмін даними між платформами й державними органами.
У країнах, які запроваджують відповідну реєстрацію, власник повинен отримати унікальний номер об’єкта та вказувати його в оголошенні. Онлайн-платформи зобов’язані відображати та перевіряти такі номери, проводити вибіркові перевірки та видаляти оголошення на вимогу влади, якщо вони не відповідають встановленим правилам.
Платформи також повинні щомісяця передавати відомості про кількість гостей та заброньованих ночей через єдиний національний цифровий шлюз. Це дозволить муніципалітетам оцінювати реальний масштаб туристичної оренди та приймати рішення на основі даних.
Однак чинний регламент регулює насамперед реєстрацію та обмін інформацією. Він сам по собі не встановлює загальноєвропейських обмежень щодо кількості квартир, що здаються в оренду, або дозволеної кількості ночей.
За даними Єврокомісії, короткострокова оренда вже становить близько чверті всієї пропозиції туристичного житла в ЄС.
У 2025 році через Airbnb, Booking.com, Expedia та інші великі онлайн-платформи було заброньовано 951,6 млн гостьових ночей. Порівняно з 2024 роком цей показник зріс на 11,4%.
Єврокомісія визнає, що цей ринок приносить дохід власникам нерухомості, розширює вибір туристів і підтримує місцевий бізнес. Разом з тим висока концентрація короткострокової оренди в історичних центрах і популярних курортах може скорочувати пропозицію квартир для постійного проживання та сприяти зростанню цін.
Згідно з матеріалами європейського Плану доступного житла, кількість бронювань короткострокової оренди через найбільші платформи у 2018–2024 роках зросла більш ніж на 90%. Професійні оператори забезпечують понад 45% пропозицій, хоча становлять меншість серед власників.
Після ухвалення нового законодавства правила залежатимуть не лише від країни, а й від ситуації в конкретному місті чи районі. У туристичних центрах із дефіцитом житла місцева влада потенційно зможе запроваджувати суворіші вимоги щодо реєстрації, ліцензування та тривалості оренди. У регіонах, де туристичного житла недостатньо і короткострокова оренда підтримує місцеву економіку, обмежень може бути значно менше.
AIRBNB, ЄС, НЕРУХОМІСТЬ, ОРЕНДА, ТУРИЗМ
Airbnb переводить власників житла на нову модель сервісних зборів: замість колишньої схеми, за якою господарі зазвичай платили близько 3%, а гості окремо сплачували сервісний збір, платформа запроваджує єдину комісію для власників.
Тепер більшість господарів платитимуть 15,5% від вартості бронювання. Airbnb пояснює це бажанням зробити ціни прозорішими: гість бачитиме підсумкову вартість без окремого сервісного збору зверху.
Для власників це означає необхідність переглянути ціни. Якщо тариф не змінити, чистий дохід зменшиться. За прикладом Airbnb, при ціні $100 господар отримає $84,50 після утримання комісії.
Перехід відбувається поетапно. Для господарів за межами Європейської економічної зони крайній термін коригування цін встановлено на 15 вересня, для господарів у межах ЄЕЗ — на 13 жовтня.
Для ринку короткострокової оренди це посилить тиск на власників та керуючі компанії: їм доведеться перераховувати тарифи, знижки та фінансові моделі.
Попит на короткострокову оренду житла в ЄС через онлайн-платформи продовжував зростати на початку 2026 року. У січні–березні гості провели 144,3 млн ночей у закладах короткострокового розміщення, заброньованих через Airbnb, Booking або Expedia. Це на 9,7% більше, ніж у I кварталі 2025 року, і на 16,6% вище за показник I кварталу 2024 року, повідомив Eurostat 2 липня.
Найшвидше зростання продемонструвала Мальта — плюс 30,5% у річному вимірі. Далі йдуть Словенія — плюс 24,7%, Словаччина — плюс 23,5% та Кіпр — плюс 22,3%. Двозначне зростання також зафіксовано у Фінляндії, Чехії, Ірландії, Хорватії, Греції, Німеччині, Італії, Швеції, Польщі, Естонії, Латвії та Литві.
Серед найбільших туристичних ринків ЄС усі сім найбільш відвідуваних країн також продемонстрували зростання. Німеччина додала 14,9%, Італія — 14,7%, Польща — 11,9%, Франція — 8,1%, Іспанія — 6,5%, Португалія — 4,9%, Австрія — 4%. Це означає, що ринок зростає не лише в малих країнах із низькою базою, а й у великих туристичних економіках.
Eurostat уточнює, що йдеться саме про гостьові ночі в короткостроковому розміщенні через платформи, а не про готелі та кемпінги. Наприклад, якщо сім’я з чотирьох осіб зупиняється в квартирі на три ночі, це вважається як 12 гостьових ночей. Дані публікуються як експериментальна статистика і ґрунтуються на інформації, яку платформи передають Eurostat безпосередньо.
Регіональна статистика публікується із затримкою. За даними за IV квартал 2025 року, найпопулярнішими регіонами для короткострокової оренди через платформи були Андалусія в Іспанії — 9,9 млн ночей, Канарські острови — 8,2 млн та Іль-де-Франс у Франції — 7,2 млн. До десятки найпопулярніших регіонів увійшли лише території трьох країн — Іспанії, Франції та Італії.
Для інвесторів ця статистика означає, що орієнтуватися лише на загальне зростання ринку вже недостатньо. Потрібно зважати на конкретну країну, місто, сезонність, місцеві обмеження для Airbnb та Booking, податки, правила реєстрації та конкуренцію з готелями. У Європі короткострокова оренда, як і раніше, зростає, але стає дедалі більш регульованим і професійним бізнесом.
Як повідомляє Сербський економіст, Албанія посилює податковий контроль за ринком короткострокової оренди житла, який останніми роками став одним із сегментів туристичної нерухомості країни, що найшвидше зростає. Податкова адміністрація запустила секторальний план для туристичного сектору на 2026 рік, в рамках якого активність власників об’єктів на Airbnb, Booking.com та інших платформах буде зіставлятися з податковими деклараціями.
По суті, Албанія стає однією з перших країн Європи, де податковий контроль за короткостроковою орендою через цифрові платформи переводиться в автоматизований формат з використанням штучного інтелекту. Це робить країну регіональним тестовим прикладом для більш жорсткого контролю доходів від туристичної нерухомості.
Головним інструментом нового контролю стане автоматизована система моніторингу на базі ШІ. Алгоритми щотижня скануватимуть албанські сегменти Airbnb і Booking, аналізуючи ціни за добу, динаміку їх зміни, фактичне завантаження об’єктів, календар бронювань, а також кількість і дати відгуків туристів.
Приватні власники житла, які здають одну або кілька квартир через Airbnb і Booking, не зобов’язані відкривати аналог індивідуального підприємця, але повинні подавати щорічну індивідуальну декларацію DIVA і сплачувати прибутковий податок за ставкою 15%. Податок розраховується з чистого доходу після вирахування комісії платформи. Окремі роз’яснення щодо нових обов’язків для короткострокової оренди з 2026 року також вказують на використання DIVA як цифрової системи декларування доходів фізичних осіб.
Окрему увагу влада приділяє ПДВ. У туристичному секторі Албанії діє пільгова ставка 6% замість стандартних 20%, однак застосовувати її можуть лише об’єкти, що пройшли фізичну інспекцію та отримали офіційний сертифікат класифікації від Міністерства туризму. Якщо власник використовує ставку 6% без такого сертифіката, податкова може донарахувати ПДВ за повною ставкою 20% заднім числом разом зі штрафами та пенями.
Ще одна вимога стосується безготівкових розрахунків. До 30 травня 2026 року всі об’єкти розміщення в Албанії, включаючи готелі, хостели, кемпінги та сертифіковані гостьові будинки, повинні встановити фізичні POS-термінали для прийому платежів. Паралельно ліміт готівкових розрахунків між комерційними суб’єктами знижено з 150 тис. до 100 тис. леків.
Для ринку нерухомості це означає завершення періоду слабкого контролю за доходами від короткострокової оренди. В останні роки Албанія переживає інвестиційний бум у курортній нерухомості, особливо на узбережжі, де покупці розраховують на дохід від туристичної оренди.
Але тепер прибутковість таких об’єктів дедалі більше залежатиме не тільки від завантаження та ціни, а й від податкової дисципліни власника.
Для іноземних інвесторів нові правила означають необхідність заздалегідь враховувати податкову модель об’єкта.
Албанська модель відображає ширший тренд у регіоні. Чорногорія також посилює контроль за розрахунками та податками у сфері нерухомості та туристичному секторі, проте Албанія робить наступний крок — використовує цифровий моніторинг та ШІ для зіставлення реальної активності на платформах із податковою звітністю.
AIRBNB, BOOKING, АЛБАНИЯ, Балкани, орендодавець, ШІ-контроль
Доходи орендодавців, які працюють через Airbnb в Албанії, у 2024 році досягли рекордних 40 млн євро, що підтвердило подальше зростання ринку короткострокової оренди в країні. Про це повідомила Генеральна дирекція податків Албанії, дані якої цитують албанські ЗМІ.
За даними податкової адміністрації, з січня по грудень 2024 року через платформу Airbnb в Албанії працювали понад 8 472 фізичних осіб та компаній, а загальний обсяг бронювань склав 3,816 млрд леків, що еквівалентно приблизно 40 млн євро. Комісії, сплачені самій платформі, склали 167,6 млн леків, або близько 1,7 млн євро.
На тлі цих показників податкові органи нагадали власникам нерухомості про необхідність задекларувати доходи через систему DIVA. Для таких доходів діє ставка податку 15%, а крайній термін подання декларації встановлено на 31 березня 2026 року. Податкова служба окремо підкреслила, що вже має дані про бронювання та доходи, отримані безпосередньо від Airbnb, тому ухилення від декларування може призвести до перевірок і штрафів.
Зростання доходів на Airbnb відображає ширшу тенденцію перетворення житлової нерухомості в Албанії на інвестиційний актив, особливо в прибережних містах і туристичних локаціях. На цьому тлі ринок короткострокової оренди стає все більш помітною частиною туристичної економіки країни і водночас об’єктом посиленого податкового контролю.
Вищий суд Мадрида відхилив клопотання Airbnb про призупинення сплати штрафу в розмірі 64 млн євро, накладеного іспанським міністерством у справах споживачів, і зобов’язав компанію сплатити штраф, поки триває розгляд справи по суті. Про це повідомили іспанські ЗМІ, а сам захід став частиною ширшої кампанії влади Іспанії щодо посилення контролю над ринком короткострокової оренди.
Згідно з публікацією El País, штраф був накладений у грудні 2025 року і еквівалентний приблизно шестикратному розміру «незаконно отриманої вигоди», яку, за оцінкою іспанських властей, Airbnb отримала в результаті спірної практики розміщення оголошень. Судове рішення, опубліковане 23 березня, стосується саме відмови у забезпеченні позову, тобто не вирішує сам спір по суті, але позбавляє компанію можливості відкласти платіж до остаточного вердикту.
Іспанська влада обґрунтувала санкцію трьома основними порушеннями. Йдеться про публікацію оголошень про туристичне житло без обов’язкового ліцензійного номера, використання неправдивих або некоректних реєстраційних даних, а також про інформацію, що вводить в оману, щодо правового статусу орендодавців. Все це в Мадриді кваліфікували як форми недобросовісної або оманливої реклами.
Airbnb, у свою чергу, заявила, що рішення суду має процедурний характер і не зачіпає суті спору, а сама компанія вважає штраф таким, що суперечить іспанському та європейському праву. Компанія вже оскаржила санкцію і продовжує судовий захист.
Справа розгортається на тлі загального посилення політики Іспанії щодо короткострокової оренди. За даними Reuters, влітку 2025 року міністерство у справах споживачів заявило, що домоглося видалення 65 тис. оголошень Airbnb, визнаних такими, що порушують правила, а потім виявило ще майже 55 тис. оголошень без обов’язкових ліцензійних номерів. Влада пов’язує цю кампанію зі спробами послабити тиск туристичної оренди на ринок житла та стримати зростання орендних ставок для місцевих жителів.
Іспанія в цілому в останні два роки посилює обмеження на туристичну оренду. Зокрема, у березні 2025 року один із вищих судів країни підтримав план Барселони повністю припинити ліцензування короткострокової оренди до 2028 року. Це підкреслює, що конфлікт Airbnb з регуляторами є частиною ширшого розвороту іспанської житлової політики на користь обмеження короткострокової оренди в перегрітих туристичних зонах.
Для ринку нерухомості та туристичного сектору це означає зростання регуляторних ризиків для платформ короткострокової оренди в Іспанії.
Для самих платформ ключовим питанням стає вже не тільки масштаб бізнесу, але й здатність швидко адаптуватися до нових вимог щодо ліцензування, прозорості оголошень та розкриття даних про власників житла.
