Wie Serbian Economist berichtet, setzte der serbische Immobilienmarkt sein Wachstum bis Ende 2025 fort: Im vierten Quartal erreichte das Gesamtvolumen der Transaktionen 2,4 Milliarden Euro, was den höchsten Quartalswert seit Einführung des Immobilienpreisregisters darstellt. Dies teilte das Republikanische Geodätische Institut Serbiens (RGZ) mit.
Nach Angaben des RGZ stieg der Marktwert im Zeitraum Oktober bis Dezember 2025 im Jahresvergleich um 9 %, während die Zahl der Kaufverträge um 6,9 % auf 37.386 zunahm. Auf Wohnungen entfielen 1,4 Mrd. Euro, was 61 % des Gesamtwerts aller Transaktionen entspricht.
Regional betrachtet stieg die Zahl der Transaktionen im vierten Quartal in Belgrad um 10,9 % und in Kragujevac um 5,8 %, während in Niš ein Rückgang um 6,5 % und in Novi Sad um 8,7 % verzeichnet wurde. Allein für den Kauf von Wohnungen in Belgrad wurden in diesem Zeitraum 768,5 Millionen Euro ausgegeben.
Die teuerste Wohnung des Quartals wurde in der Gemeinde Savski Venac für 1,4 Mio. Euro bei einer Fläche von 90 m² verkauft, und der Höchstpreis pro Quadratmeter erreichte in derselben Gemeinde 15.298 Euro. Das teuerste Haus wurde ebenfalls in Savski Venac für 1 Mio. Euro verkauft, ein Parkplatz für 60.000 Euro.
Zuvor hatte RGZ berichtet, dass der Markt bereits im ersten Quartal 2025 einen Wertzuwachs von 9,3 % bei einem Rückgang der Transaktionszahlen um 2,4 % verzeichnete, was auf eine weitere Verteuerung der Immobilien hindeutete. Bis zum Jahresende hielt dieser Trend an, doch gleichzeitig kehrte der Markt auch zu einem Anstieg der Transaktionszahlen zurück.
Auf das Marktwachstum wies in ihrem Bericht auch die Inhaberin der Immobilienagentur VIDOVSTAN, Vera Jegorowa-Tolsta, hin. Insgesamt zeigen die Daten von RGZ, dass der serbische Immobilienmarkt trotz lokaler Schwankungen in einzelnen Städten bis Ende 2025 eines der stabilsten Segmente der Wirtschaft des Landes blieb.
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Die Immobilienmärkte in Vietnam, Thailand, Kambodscha und auf Bali befinden sich im Jahr 2026 in unterschiedlichen Phasen des Zyklus, doch eines haben sie gemeinsam: die bedeutende Rolle der ausländischen Nachfrage. Dabei unterscheiden sich der Grad der Abhängigkeit von ausländischen Käufern, die Angebotsstruktur und das Preisniveau zwischen diesen Märkten erheblich.
Am ausgewogensten erscheint derzeit unter diesen Märkten Vietnam. Hier stützt sich die Erholung in erster Linie auf die Binnennachfrage, während Ausländer eine wichtige, aber nicht dominierende Rolle spielen. In Hanoi hat der Durchschnittspreis für neue Wohnungen bereits rund 3.800 US-Dollar pro Quadratmeter erreicht, während der Erstmarkt im Küstenort Da Nang bei 2.200–2.300 US-Dollar pro Quadratmeter liegt. Ausländer dürfen Wohnraum nur in zugelassenen kommerziellen Projekten erwerben, können kein Land direkt besitzen, und ihr Anteil ist durch Quoten begrenzt, insbesondere auf 30 % der Wohnungen in einer Wohnanlage.
Genau deshalb bleibt Vietnam größtenteils ein Markt für einheimische Käufer, während sich die ausländische Nachfrage auf das Premium-Segment und die größten Städte konzentriert. Zu den wichtigsten ausländischen Gruppen auf dem Markt zählen üblicherweise Bürger aus Südkorea, China, Singapur, Japan sowie ein Teil der im Ausland lebenden Vietnamesen. Russische Käufer sind vor allem in Urlaubsorten vertreten, insbesondere in Nha Trang, und auch Ukrainer sind unter Mietern und einzelnen Käufern anzutreffen, doch ihr Anteil wird in den öffentlich zugänglichen Statistiken nicht ausgewiesen und bleibt eine Nische.
Thailand hingegen ist viel stärker von der Auslandsnachfrage abhängig, insbesondere im Segment der Eigentumswohnungen. Nach Angaben des REIC schlossen Ausländer im Jahr 2025 14.899 Kaufverträge für Eigentumswohnungen ab, was einem Anstieg von 2,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Auf sie entfielen 14,7 % aller Eigentumsübertragungen nach Anzahl und 25 % nach Wert. Chinesen behielten den ersten Platz unter den ausländischen Käufern, Myanmar rückte auf den zweiten Platz vor, und Russland blieb unter den größten Gruppen.
Was die Preise angeht, ist Thailand deutlich teurer als Vietnam, insbesondere in der Hauptstadt und in den führenden Ferienorten. In Bangkok lag der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen Anfang 2026 bei etwa 4.200–4.300 $ pro m², in den zentralen Stadtteilen war das Niveau sogar noch höher. Auf Phuket lag der Medianpreis für Eigentumswohnungen im Jahr 2025 bei etwa 144.000 Baht pro Quadratmeter, was nach dem aktuellen Wechselkurs etwa 4.000 US-Dollar pro Quadratmeter entspricht. Das Gesetz erlaubt Ausländern den Besitz von Wohnungen in Eigentumswohnungen, jedoch nicht von Grundstücken, wobei die Ausländerquote in einem Projekt auf 49 % der Fläche begrenzt ist.
Im Falle Thailands wirkt sich die Rolle der Ausländer bereits unmittelbar auf die Marktdynamik in Bangkok, Pattaya und insbesondere auf Phuket aus. Russische Käufer gehören weiterhin zu den auffälligsten Käufergruppen in den Urlaubsregionen, während Ukrainer, obwohl sie nicht in den offiziellen Top 10 vertreten sind, nach Markteinschätzungen zu den aktivsten Käufern der zweiten Reihe zählen und vor allem im Bereich der Ferienimmobilien präsent sind.
Kambodscha erscheint als riskanter, aber auch stärker von ausländischem Kapital abhängiger Markt. Nach einer Überhitzung und dem darauf folgenden Abschwung erholt sich der Markt in Phnom Penh und Sihanoukville langsamer als in Thailand oder Vietnam. In Phnom Penh liegen die Preise für Eigentumswohnungen im Geschäftszentrum bei etwa 2.746 $ pro m², und der Markt steht insgesamt aufgrund des hohen Angebots und der langsameren Absorption weiterhin unter Druck.
Der kambodschanische Markt war historisch stark mit chinesischem Kapital verbunden, insbesondere in Sihanoukville, und diese Abhängigkeit besteht weiterhin. Ausländer dürfen Wohnungen, aber kein Land erwerben, was Eigentumswohnungen zum Hauptinstrument für ausländische Investoren macht. Dabei gibt es in der Öffentlichkeit praktisch keine vollständige, aktuelle offizielle Aufschlüsselung der Käufer von Wohnimmobilien nach Nationalitäten. Marktanalysen zufolge sind Chinesen sowie Investoren aus Südkorea, Singapur und Malaysia nach wie vor die größten ausländischen Gruppen. Die Präsenz von Russen und Ukrainern auf diesem Markt ist nach wie vor begrenzt und hat keinen nennenswerten Einfluss auf die allgemeine Nachfragestruktur.
Bali nimmt in dieser Vierergruppe eine Sonderstellung ein, da es sich nicht um ein einzelnes Land handelt, sondern um den am stärksten internationalisierten Ferienmarkt Indonesiens. Hier ist nicht so sehr die lokale Nachfrage der Treiber, sondern vielmehr der Tourismus, Kurzzeitvermietungen, digitale Nomaden und Relocation. Im Jahr 2025 empfing Bali 6,33 Millionen ausländische Touristen, was einem Anstieg von 9,7 % gegenüber 2024 entspricht, wobei Australien nach wie vor der größte Auslandsmarkt nach der Anzahl der Ankünfte war.
Die Preise auf Bali hängen stark von der Art der Immobilie und der Lage ab. Marktübersichten zufolge lag der durchschnittliche Verkaufspreis im Jahr 2025 bei etwa 1.970 $ pro m², und Anfang 2026 stieg der Durchschnittspreis auf dem Villenmarkt auf etwa 2.210 $ pro m². Dabei lagen die Preise in den zentralen Bezirken von Badung häufig über 3.000 $ pro m², und der Durchschnittspreis für Villen stieg laut einzelnen Erhebungen innerhalb von 12 Monaten von etwa 321.000 $ auf 484.000 $ pro Objekt. Für Ausländer bleibt die langfristige Pacht (Leasehold) das Hauptmodell, da der direkte Grundbesitz eingeschränkt ist.
Ausländer spielen auf Bali eine Schlüsselrolle, doch die Statistiken zur Nationalität der Immobilienkäufer sind hier weniger transparent als in Thailand. Gemessen an der touristischen und marktwirtschaftlichen Struktur sind Australier, Briten, Amerikaner sowie Russen am stärksten vertreten. Seit 2022 verzeichnet der Markt zudem ein wachsendes Interesse seitens ukrainischer Staatsbürger, vor allem im Bereich der Vermietung, der Umsiedlung und eines Teils der Investitionskäufe. Allerdings gibt es, wie auch in Kambodscha, keine vollständige offizielle Aufschlüsselung nach Nationalitäten der Käufer, die öffentlich zugänglich ist.
Vergleicht man diese vier Märkte nach ihrem Marktmodell, so erscheint Vietnam derzeit als der intern stabilste und am wenigsten von Ausländern abhängige Markt. Thailand ist der transparenteste und institutionell am besten ausgestattete Markt für ausländische Käufer, wo der Einfluss ausländischen Kapitals bereits gut statistisch erfasst werden kann. Kambodscha bleibt ein eher spekulativer und von einzelnen externen Gruppen abhängiger Markt. Bali hingegen steht für globale Mobilität, Tourismus und Mietrendite, wobei die ausländische Nachfrage tatsächlich einen wesentlichen Teil der Preisentwicklung bestimmt.
Auch hinsichtlich des Preisniveaus ordnen sich die Hauptstädte und Ferienorte in eine unterschiedliche Hierarchie ein. Die teuersten in dieser Gruppe bleiben Bangkok und einzelne Projekte auf Phuket, gefolgt von Hanoi. Da Nang und Phnom Penh liegen im mittleren Preissegment, während die Preisspanne auf Bali besonders groß ist: von vergleichsweise erschwinglichen Objekten außerhalb der Premium-Lagen bis hin zu teuren Villen in Changu, Seminyak und Bukit.
Für einen Investor aus der Ukraine sieht dieses Quartett wie folgt aus: Thailand und Bali – die klarsten Märkte für eine Resort-Strategie und Mieteinnahmen, aber auch am stärksten von der externen Konjunktur abhängig; Vietnam – rechtlich komplexer, aber mit einer starken internen Basis; Kambodscha – ein potenziell rentablerer, aber auch riskanterer Markt. Dabei sind Ukrainer bereits auf den Märkten in Thailand und auf Bali präsent, während sie in Vietnam vor allem als Nischengruppe in Urlaubsorten auftreten.
Quelle: https://expertsclub.eu
Im Jahr 2026 erholt sich der Immobilienmarkt in Kambodscha weiter von der Krise der Jahre 2020–2023, wobei ausländische Investoren erneut eine Schlüsselrolle bei der Belebung spielen. Die wichtigsten Marktzentren bleiben Phnom Penh und Sihanoukville. Während die Hauptstadt eine stabilere Nachfrage nach Wohnraum und Büros aufweist, bleibt Sihanoukville auf Tourismus- und Investitionsimmobilien ausgerichtet.
Die Preise für Wohnraum in Phnom Penh liegen im Durchschnitt bei 1.500–3.000 US-Dollar pro Quadratmeter, während sie in Sihanoukville zwischen 1.200 und 2.500 US-Dollar pro Quadratmeter schwanken können. Dabei hat sich der Markt für Premium-Projekte nach der Überhitzung der vergangenen Jahre noch nicht vollständig erholt.
Die kambodschanische Gesetzgebung erlaubt den Kauf von Wohnungen durch Ausländer, verbietet jedoch den Besitz von Grundstücken, was Eigentumswohnungen zum wichtigsten Investitionsinstrument macht.
Eine Besonderheit des kambodschanischen Marktes ist die hohe Abhängigkeit von ausländischem Kapital. In der Zeit vor der Krise stammten 70–80 % der Nachfrage in einzelnen Segmenten von ausländischen Investoren.
Selbst nach der Korrektur bleiben chinesische Investoren die größte Käufergruppe, insbesondere in Sihanoukville, wo zuvor groß angelegte Projekte unter Beteiligung chinesischen Kapitals realisiert wurden. Ebenfalls auf dem Markt vertreten sind Investoren aus Südkorea, Singapur und Malaysia.
Russische und ukrainische Investoren sind auf dem kambodschanischen Markt nur in begrenztem Umfang präsent, hauptsächlich in Form von privaten Investitionen in preisgünstige Immobilien oder Mietobjekte; ihr Anteil bleibt jedoch minimal und hat keinen Einfluss auf die allgemeine Nachfragestruktur.
Insgesamt bleibt Kambodscha ein Markt mit hoher Abhängigkeit von ausländischen Investoren, jedoch mit einem höheren Risikoniveau im Vergleich zu Thailand und Vietnam.
Der thailändische Immobilienmarkt verzeichnet im Jahr 2026 ein nachhaltiges Wachstum, was vor allem auf die Rückkehr ausländischer Käufer und die Erholung des Tourismus zurückzuführen ist. Nach dem Einbruch während der Pandemiejahre ist der Sektor wieder zu einem der wichtigsten Wirtschaftsmotoren des Landes geworden.
Das Hauptnachfragesegment konzentriert sich auf Bangkok, Pattaya und Phuket. Dabei sind es gerade die Urlaubsregionen, die für ausländische Investoren von größtem Interesse sind, die sowohl auf Vermietung als auch auf den Kauf von Wohnraum für den Eigenbedarf ausgerichtet sind.
Nach Angaben von Aufsichtsbehörden und Bauträgern liegen die Preise für Wohnungen in Bangkok im Durchschnitt zwischen 3.000 und 5.500 US-Dollar pro Quadratmeter, je nach Lage und Projektklasse. In den Urlaubsregionen ist die Preisspanne größer: in Pattaya von 1.500 bis 3.500 US-Dollar pro Quadratmeter, auf Phuket von 2.500 bis 6.000 US-Dollar pro Quadratmeter, wobei Premium-Projekte am Meer diese Werte deutlich übersteigen können.
Die thailändische Gesetzgebung schränkt die Beteiligung von Ausländern ein, macht den Markt jedoch zu einem der zugänglichsten in Asien: Ausländer dürfen Wohnungen in Eigentumswohnungen besitzen (bis zu 49 % der Projektfläche), können jedoch kein Land direkt erwerben. Dies hat ein Marktmodell geschaffen, in dem gerade Eigentumswohnungen zum Hauptprodukt für ausländische Käufer geworden sind.
Ausländer spielen eine Schlüsselrolle auf dem thailändischen Markt. Nach Angaben des thailändischen Landamtes entfielen in den Jahren 2024–2025 etwa 13 % aller Transaktionen mit Eigentumswohnungen auf Ausländer, in einzelnen Projekten und Lagen ist ihr Anteil jedoch deutlich höher.
Die größte Gruppe ausländischer Käufer bilden nach wie vor chinesische Staatsbürger, auf die 40–50 % aller Transaktionen mit Ausländern entfallen. Es folgen Käufer aus Russland, Myanmar, Indien und europäischen Ländern. Russen gehören in den letzten Jahren stabil zu den Top 3 der ausländischen Käufer, insbesondere in Phuket und Pattaya.
Auch Ukrainer sind auf dem thailändischen Markt vertreten, vor allem im Segment der Ferienimmobilien und der Vermietung, doch ihr Anteil ist deutlich geringer und bleibt eine Nische.
Somit bleibt Thailand einer der am stärksten von der ausländischen Nachfrage abhängigen Immobilienmärkte in Asien, wo gerade ausländisches Kapital die Preisentwicklung maßgeblich bestimmt, insbesondere in touristischen Regionen.
Der vietnamesische Immobilienmarkt tritt 2026 nach einer Korrekturphase in eine Phase stabilerer Erholung ein, wobei das Wachstum nicht mehr in allen Segmenten gleichmäßig verläuft. Die wichtigsten Treiber bleiben das neue Rechtssystem für den Markt, die schrittweise Aufhebung eines Teils der administrativen und finanziellen Beschränkungen, die hohe Binnennachfrage nach Wohnraum sowie das anhaltende Interesse ausländischer Investoren an einzelnen Projekten. Dies belegen Daten des vietnamesischen Bauministeriums und Einschätzungen von Marktteilnehmern.
Nach Angaben des Bauministeriums stiegen die Preise für Wohnungen in Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt und einer Reihe anderer Großstädte im Jahr 2025 im Vergleich zu 2024 um 20–30 %, wobei der Anstieg an einzelnen Standorten über 40 % lag. Der durchschnittliche Erstverkaufspreis für Wohnungen in Hanoi erreichte etwa 3.846 US-Dollar pro Quadratmeter, was die Hauptstadt zu einem der teuersten Märkte des Landes macht. Einzelne Marktübersichten Ende 2025 verzeichneten für Neubauprojekte in Hanoi zudem eine Spanne von etwa 2.880–3.400 US-Dollar pro Quadratmeter und für den Sekundärmarkt etwa 2.270–2.650 US-Dollar pro Quadratmeter.
An der Küste sieht das Preisbild uneinheitlicher aus. In Da Nang, das als einer der wichtigsten Küstenmärkte des Landes gilt, lag der durchschnittliche Erstverkaufspreis für Wohnungen in der ersten Hälfte des Jahres 2025 bei etwa 58 Millionen Dong pro Quadratmeter, was etwa 2.200–2.300 US-Dollar pro Quadratmeter entspricht, während der Sekundärmarkt etwas darunter lag – bei etwa 2.000–2.100 US-Dollar pro Quadratmeter. Gleichzeitig lagen die Preise in einzelnen Premium-Projekten am Meer deutlich höher: So erreichten sie beispielsweise in Da Nang im Projekt Sun Symphony Residence 115,6 Millionen Dong pro Quadratmeter, also etwa 4.400–4.500 US-Dollar pro Quadratmeter, und in Nha Trang im Projekt Grand Mark 38–47,2 Millionen Dong pro Quadratmeter, also etwa 1.450–1.820 US-Dollar pro Quadratmeter.
Das allgemeine Marktumfeld bleibt uneinheitlich. Einerseits erwarten das Bauministerium und Branchenexperten, dass der Markt im Jahr 2026 aktiver sein wird und die Nachfrage der Endverbraucher die Verkäufe weiterhin stützen wird. Andererseits verschärfen Behörden und Banken ihren Kurs gegen spekulative Kreditvergabe, und der Anstieg der Hypothekenzinsen sowie der Immobilienpreise schränkt die Kaufkraft ein, insbesondere im Massensegment.
Ein wichtiger Faktor bleibt die Gesetzesreform. Seit August 2024 sind in Vietnam neue Bestimmungen des Wohnungsrechts in Kraft getreten, und im Jahr 2026 funktioniert der Markt bereits nach den Vorgaben des neuen Rechtsrahmens. Für Ausländer bedeutet dies klarer formulierte, aber nach wie vor eingeschränkte Regeln für den Immobilienbesitz. Ausländische Staatsbürger dürfen Wohnraum nur in zugelassenen kommerziellen Projekten erwerben, können kein Land direkt besitzen, und die Besitzgrenze für Ausländer beträgt bis zu 30 % der Wohnungen in einem Gebäude oder Wohnblock sowie bis zu 250 Einfamilienhäuser innerhalb einer Verwaltungseinheit vergleichbarer Ebene.
Genau deshalb bleibt der Einfluss von Ausländern auf den vietnamesischen Markt spürbar, aber nicht dominierend. Die Hauptnachfrage wird von einheimischen Käufern bestimmt, während sich Ausländer vor allem auf das Premium-Segment, auf Projekte in Großstädten und auf Ferienimmobilien konzentrieren. Die attraktivsten Standorte für ausländische Käufer bleiben Ho-Chi-Minh-Stadt, Hanoi, Da Nang und Nha Trang, wo die internationale Nachfrage durch Geschäftstätigkeit, Tourismus und die Präsenz von Expats gestützt wird.
Laut Vietnam News ist die Nachfrage von Ausländern nach Wohnraum in Hanoi im Jahr 2025 vor dem Hintergrund des Inkrafttretens der neuen Fassung des Housing Law 2023 deutlich gestiegen, wobei die hohe Konzentration ausländischer Arbeitskräfte und Unternehmen ein entscheidender Faktor war. Zuvor hatten staatliche und branchenbezogene Quellen ebenfalls darauf hingewiesen, dass ein beträchtlicher Teil der ausländischen Nachfrage in Vietnam von Bürgern aus Südkorea, China, Singapur, Russland und den USA ausgeht.
Allerdings sind für die Jahre 2025–2026 keine offenen und vollständigen offiziellen Statistiken über Immobilienkäufer in Vietnam nach Nationalitäten in öffentlicher Zugänglichkeit zu finden. Aus diesem Grund ist es derzeit nicht möglich, eine durch staatliche Daten bestätigte Top-10 der ausländischen Nationalitäten von Immobilienkäufern zu erstellen. Die konkretesten öffentlichen Daten, auf die sich der Markt bezieht, betreffen einzelne Projekte und Städte. Insbesondere berichtete CBRE zuvor, dass in Ho-Chi-Minh-Stadt unter den ausländischen Käufern, die Transaktionen über das Unternehmen abwickelten, Chinesen mit einem Anteil von 31 % an der Spitze lagen, gefolgt von Südkoreanern mit 19 %; dies sind zwar keine landesweiten Statistiken, aber sie zeigen die Nachfragestruktur in den liquidesten Segmenten.
Unter Berücksichtigung aktuellerer Marktberichte und der Struktur der ausländischen Präsenz in Vietnam lässt sich sagen, dass zu den Hauptgruppen ausländischer Immobilienkäufer Bürger aus Südkorea, China, Singapur, Taiwan, Japan, Hongkong, den USA sowie ein Teil der im Ausland lebenden Vietnamesen gehören. Russische Staatsangehörige sind auf dem Markt vor allem in Urlaubsorten vertreten, insbesondere in Nha Trang, wo sich historisch eine bedeutende russischsprachige Gemeinschaft gebildet hat. Auch Ukrainer sind unter den Käufern und Mietern in den Urlaubsgebieten vertreten, doch ihr Anteil wird, ebenso wie der der Russen, in den landesweiten Statistiken offiziell nicht ausgewiesen und bleibt nach den verfügbaren Daten im Vergleich zu den größten asiatischen Gruppen eine Nische.
Somit erholt sich der vietnamesische Immobilienmarkt im Jahr 2026 in erster Linie dank der Binnennachfrage, doch spielen Ausländer weiterhin eine wichtige Rolle bei den teuersten und liquidesten Projekten. Ein weiteres Merkmal des aktuellen Zyklus ist die starke Kluft zwischen der Hauptstadt und der Küste: Während sich der Durchschnittspreis für neue Wohnungen in Hanoi bereits 3.850 $ pro m² nähert, liegt der Durchschnittspreis an Küstenmärkten wie Da Nang bislang bei 2.200–2.300 $ pro m², obwohl die besten Küstenprojekte bereits deutlich teurer sind.
Wie das Projekt Relocation.com.ua berichtet, investierten Ausländer laut idealista unter Berufung auf die Banco de Portugal im Jahr 2025 3,905 Milliarden Euro in portugiesische Immobilien, was einen neuen Rekord darstellt und das Niveau von 2024 um 10,4 % übertraf. Vor diesem Hintergrund ging der Gesamtzufluss ausländischer Direktinvestitionen nach Portugal hingegen um 34,9 % auf 8,51 Mrd. Euro zurück, während der Anteil von Immobilien am Gesamtvolumen der ausländischen Direktinvestitionen auf 45,9 % stieg, also fast die Hälfte des gesamten ausländischen Kapitals ausmachte.
Die geografische Verteilung dieses Kapitals bleibt recht vorhersehbar. Der größte Teil der in Portugal angesammelten ausländischen Investitionen konzentriert sich auf den Großraum Lissabon – 113,2 Mrd. Euro, gefolgt vom Norden des Landes – 37,2 Mrd. Euro und der Algarve – 21,7 Mrd. Euro; zusammen machen diese drei Regionen 80,5 % des gesamten ausländischen Investitionsbestands aus.
Unter den Ländern, aus denen im Jahr 2025 Kapital zufloss, ragten Luxemburg – 1,1 Mrd. Euro, Großbritannien – rund 900 Mio. Euro und Deutschland – 800 Mio. Euro heraus. Dabei weist die Banco de Portugal selbst darauf hin, dass Länder wie Luxemburg, die Niederlande und Spanien häufig als Zwischenstationen dienen, sodass die endgültigen Geldquellen von dem Land des direkten Vertragspartners abweichen können.
Betrachtet man jedoch nicht das Investitionskapital, sondern die tatsächlichen Immobiliengeschäfte, wird das Bild klarer. Die jüngste detaillierte offizielle Aufschlüsselung des INE zeigt, dass ausländische Familien im Jahr 2024 in Portugal 38.552 Häuser und Wohnungen gekauft haben, was einem Anstieg von 6,7 % gegenüber 2023 und einem Anstieg von 19,2 % gegenüber 2019 entspricht. Dabei blieben Ausländer dennoch eine Minderheit auf dem Markt: Insgesamt erwarben Familien 134.540 Immobilien, davon entfielen 95.988 auf Käufer portugiesischer Herkunft. Unter den ausländischen Käufern lagen die Brasilianer mit 7.694 Transaktionen an der Spitze, gefolgt von den Angolanern mit 4.054 und den Franzosen mit 4.016. Das INE hob besonders den raschen Anstieg der Zahl der US-Amerikaner hervor: Die Zahl ihrer Käufe stieg von 537 im Jahr 2019 auf 1.707 im Jahr 2024.
Betrachtet man das Gesamtbild und alle großen ausländischen Gruppen, die in Portugal leben, wird deutlich, dass der Nachfragemarkt weitaus breiter ist als nur die traditionellen Käufer aus Brasilien, Frankreich oder Großbritannien. Nach Angaben der AIMA lebten Ende 2024 1.543.697 Ausländer in Portugal.
Die größte Gruppe bildeten die Brasilianer – 484.596 Personen –, gefolgt von Indern – 98.616 –, Ukrainern – 79.232 –, Nepalesen – 58.086 – und Briten – 48.238.
Eine besondere Note verleiht diesem Bild der Hypothekenmarkt. Nach Angaben der Banco de Portugal waren im Jahr 2024 10,1 % der Personen, die eine Hypothek für ihren Hauptwohnsitz aufgenommen hatten, Ausländer. Auch hier lagen die Brasilianer an der Spitze und machten 38 % aller ausländischen Kreditnehmer aus; gefolgt von Angolanern und Briten. Gemessen am Kreditvolumen machten die Brasilianer 30 % des ausländischen Hypothekenvolumens aus, die Briten 7 %, die Amerikaner 6 % sowie die Franzosen und Italiener jeweils 5 %. Dies zeigt, dass die ausländische Nachfrage in Portugal schon lange nicht mehr nur durch Käufe aus eigenen Mitteln, sondern auch durch umfassende Kreditvergabe entsteht.
Genau deshalb sollte der portugiesische Markt derzeit in zwei Ebenen betrachtet werden. In der ersten hat ausländisches Kapital tatsächlich einen Rekord aufgestellt und belebt den Immobilienmarkt auch nach der Abschaffung der „Goldenen Visa“ für Wohnraum weiter. Zweitens: Die Zusammensetzung der tatsächlichen ausländischen Nachfrage wird immer vielfältiger: Wie bisher schließen Brasilianer, Angolaner, Franzosen, Briten und Amerikaner am aktivsten Geschäfte ab, doch in der demografischen Struktur des Landes wird die Rolle von Ukrainern, Indern, Nepalesen und anderen neuen Gemeinschaften immer deutlicher. Für den Markt bedeutet dies eines: Die ausländische Präsenz auf dem portugiesischen Immobilienmarkt lässt nicht nach, sondern verändert ihre Form.
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