Im Jahr 2025 erwarben ausländische Käufer in Portugal 41.086 Häuser und Wohnungen, was einem Anstieg von 6,6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, wie das Nationale Institut für Statistik Portugals (INE) mitteilt.
Die größte Gruppe ausländischer Käufer bildeten brasilianische Staatsbürger. Im Jahr 2025 erwarben sie 9.808 Immobilien, was einem Anstieg von 27,5 % gegenüber 2024 entspricht. An zweiter Stelle standen angolanische Staatsbürger mit 4.145 Käufen, deren Zahl um 2,2 % stieg. Den dritten Platz belegten die Franzosen, die 3.765 Immobilien erwarben, was einem Rückgang von 6,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Nach Angaben des INE tätigten ausländische Käufer mit steuerlichem Wohnsitz in Portugal 34.834 Transaktionen, was einem Anstieg von 11,4 % gegenüber 2024 entspricht. Gleichzeitig gingen die Käufe von Nichtansässigen zurück: Ausländer ohne steuerlichen Wohnsitz in Portugal erwarben 8.471 Objekte, 13,3 % weniger als im Vorjahr. Dies war das dritte Jahr in Folge, in dem die Aktivität von Nichtansässigen zurückging.
Diese Diskrepanz zeigt eine Veränderung in der Struktur der ausländischen Nachfrage. Der portugiesische Immobilienmarkt stützt sich zunehmend nicht mehr auf klassische ausländische Investoren, sondern auf Ausländer, die bereits im Land leben. Dabei kann es sich um Arbeitsmigranten, Umziehende, Familien mit langfristiger Aufenthaltsgenehmigung und Vertreter von Diasporagruppen handeln, vor allem aus Brasilien und Angola.
Ausländer kaufen nach wie vor teurere Objekte als Einheimische. Nach Angaben des INE lag der durchschnittliche Wert der von Käufern mit steuerlichem Wohnsitz in Portugal erworbenen Immobilien bei 234.120 Euro. Käufer aus EU-Ländern zahlten im Durchschnitt 335.640 Euro, Käufer aus Nicht-EU-Ländern 470.277 Euro pro Objekt. Briten und Amerikaner kauften besonders teure Immobilien: Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 512.585 Euro bzw. 479.403 Euro.
Geografisch konzentriert sich die Nachfrage von Nichtansässigen weiterhin auf die attraktivsten Regionen. Im Jahr 2025 entfielen 29,7 % der Transaktionen von Nichtansässigen auf die Algarve, 20 % auf die Region Nord, 14,9 % auf die Region Mitte und 12,5 % auf den Großraum Lissabon. Gemessen am Transaktionswert ist die Dominanz der Algarve noch deutlicher: Die Region machte 42,4 % des Gesamtvolumens der Investitionen von Nichtansässigen in Wohnimmobilien aus.
Das INE verzeichnete zudem eine hohe Dynamik bei Käufern aus der Ukraine, Kap Verde und Venezuela: Die Zahl der Transaktionen von Bürgern dieser Länder stieg im Jahr 2025 um mehr als 25 %. Die genaue Anzahl der von Ukrainern erworbenen Objekte wird jedoch in der kurzen Veröffentlichung des INE und in den Berichten der portugiesischen Medien nicht genannt.
Für Ukrainer bleibt Portugal dank der Sicherheit, des Zugangs zur EU, des Arbeitsmarktes, der Verbindungen zur Diaspora und der Möglichkeit eines langfristigen Aufenthalts ein attraktives Ziel. Dabei ist die Investitionsnachfrage nach der Abschaffung von Immobilien als Grundlage für das Golden Visa weniger mit dem Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung verbunden und hängt stärker von einem tatsächlichen Umzug, dem Einkommensniveau und langfristigen Wohnplänen ab.
Wie der Serbische Ökonom berichtet, wird die ausländische Nachfrage nach Immobilien in Montenegro immer vielfältiger: Bürger aus Serbien und den USA verstärken ihre Aktivitäten, während der Anteil russischer Käufer allmählich zurückgeht, wie Marktdaten und Umfragen unter lokalen Experten zeigen.
Noch vor wenigen Jahren gehörten russische Käufer zu den wichtigsten Gruppen ausländischer Investoren in montenegrinische Immobilien, insbesondere an der Küste – in Budva, Tivat, Kotor, Herceg Novi und Bar. Nach 2022 begann ihre Aktivität jedoch aufgrund von Sanktionen, Problemen bei Banküberweisungen, Beschränkungen des Kapitalverkehrs, Unsicherheiten hinsichtlich des Aufenthaltsstatus und Veränderungen im geopolitischen Umfeld abzunehmen.
Vor diesem Hintergrund gewinnt die Bedeutung von Käufern aus Serbien an Bedeutung. Für serbische Staatsbürger bleibt Montenegro ein vertrauter und naher Markt: Es gibt keine Sprachbarriere, starke familiäre und geschäftliche Verbindungen, und die Küste wird traditionell als Reiseziel für Urlaub, den Kauf von Zweitwohnungen und Vermietungen wahrgenommen. Serbische Käufer sind besonders aktiv im Segment der Ferienwohnungen und der Objekte, die an Touristen vermietet werden können.
Auch die Nachfrage aus den USA hat an Bedeutung gewonnen. Käufer aus den USA werden von den im Vergleich zu den Märkten der EU und des Mittelmeerraums relativ niedrigeren Preisen, der Möglichkeit, über Immobilien eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten, der Entwicklung der touristischen Infrastruktur sowie der wachsenden Bekanntheit Montenegros als europäisches Ziel für Relocation, Remote-Arbeit und Investitionen angezogen.
Laut Marktberichten gehören zu den aktivsten ausländischen Immobilienkäufern in Montenegro derzeit Bürger aus Serbien, der Türkei, den USA, Russland und Deutschland. Dabei ist die Aktivität russischer und deutscher Käufer deutlich zurückgegangen.
Auch ukrainische Käufer sind weiterhin auf dem montenegrinischen Markt präsent, spielen jedoch keine dominierende Rolle. Für ukrainische Staatsbürger bleibt Montenegro ein naheliegendes Ziel für den Umzug, den Kauf von Wohnraum zum Wohnen, für den saisonalen Urlaub und für Investitionen. Nach Einschätzung der Marktteilnehmer interessieren sich Ukrainer häufiger für Immobilien in Küstenstädten und in Podgorica, wobei sie sowohl den Eigenbedarf als auch die Möglichkeit der Vermietung im Blick haben. Marktprognosen deuten darauf hin, dass ukrainische Staatsbürger in den Jahren 2024–2025 etwa 10 % der ausländischen Immobilienkäufe in Montenegro ausmachten.
Die Immobilienpreise in Montenegro hängen weiterhin stark von der Lage ab. Im Marktdurchschnitt werden neue Wohnimmobilien im Jahr 2026 auf etwa 2.200 Euro pro Quadratmeter geschätzt, an der Küste liegt das Preisniveau jedoch deutlich höher. In beliebten Küstenstädten werden Standardwohnungen in der Regel im Bereich von 1.700 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter verkauft, in liquideren und touristisch attraktiveren Lagen hingegen für 3.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter.
In Tivat, insbesondere in der Nähe von Porto Montenegro, liegen die Preise für Wohnungen oft im Bereich von 3.500 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter, wobei Premium-Objekte teurer sein können. In Budva werden Neubauten in der Regel auf etwa 3–4,2 Tausend Euro pro Quadratmeter geschätzt, fertige Wohnungen auf etwa 2,8–3,8 Tausend Euro pro Quadratmeter. In Kotor können die Preise für hochwertige Objekte bei 3,5–4.000 Euro pro Quadratmeter liegen, in einzelnen Küsten- und historischen Lagen sogar noch höher.
Das Landesinnere und Teile von Podgorica bleiben erschwinglicher als die Küste. In der Hauptstadt hat sich der Durchschnittspreis in den letzten Jahren auf fast 2.000 Euro pro Quadratmeter eingependelt, während man in weniger touristischen Städten und nördlichen Gebieten deutlich günstigere Objekte finden kann.
Für die Einheimischen hat die steigende Nachfrage aus dem Ausland einen doppelten Effekt. Einerseits fördert sie das Baugewerbe, die Beschäftigung, den Dienstleistungssektor, die Vermietung und die Steuereinnahmen. Andererseits treibt sie die Immobilienpreise in die Höhe, insbesondere in den Küstenstädten, wo die Kaufkraft der lokalen Bevölkerung deutlich unter den Möglichkeiten ausländischer Investoren liegt.
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Die lokalen Haushalte der Ukraine haben im Zeitraum Januar bis April 2026 4,9 Mrd. UAH an Steuern auf Immobilien, mit Ausnahme von Grundstücken, eingenommen, was einem Anstieg von 14,5 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht, wie der Staatliche Steuerdienst (DNS) mitteilte.
Die höchsten Einnahmen wurden in Kiew (1,05 Mrd. UAH), den Regionen Kiew (547,3 Mio. UAH), Dnipropetrowsk (490 Mio. UAH) und Lemberg (487 Mio. UAH) verzeichnet. Die Behörde erinnerte daran, dass diese Steuer nur auf die Fläche erhoben wird, die die Freibeträge überschreitet: über 60 m² für Wohnungen, über 120 m² für Häuser und über 180 m² für verschiedene Wohnformen. Der Steuersatz wird von den lokalen Behörden festgelegt, darf jedoch 1,5 % des Mindestlohns pro Quadratmeter über der Freigrenze nicht überschreiten.
Gleichzeitig stiegen die Einnahmen aus der Grundsteuer in den ersten vier Monaten des laufenden Jahres im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Jahres 2025 um 14,3 % auf 15,8 Mrd. UAH. Der zusätzliche Einnahmenzuwachs der lokalen Gemeinden aus dieser Abgabe belief sich auf fast 2 Mrd. UAH. Spitzenreiter bei der Zahlung der Grundsteuer waren die Oblast Dnipropetrowsk (3 Mrd. UAH), Kiew (2,3 Mrd. UAH), Odessa (1,4 Mrd. UAH) und Lemberg (1,2 Mrd. UAH).
Die Grundsteuer ist eine obligatorische lokale Abgabe, die von Eigentümern von Grundstücken, Anteilen und dauerhaften Landnutzern zu entrichten ist. Für natürliche Personen erfolgt die Berechnung durch die Kontrollbehörden, und die Zahlung muss innerhalb von 60 Tagen nach Erhalt des Steuerbescheids erfolgen. Juristische Personen berechnen die Steuer selbst und reichen ihre Steuererklärungen jährlich bis zum 20. Februar ein.
Steuervergünstigungen bei der Grundsteuer sind für Rentner, Menschen mit Behinderung der Gruppen I und II, Kriegsveteranen, kinderreiche Familien und Personen vorgesehen, die unter den Folgen der Katastrophe von Tschernobyl leiden. Die Vergünstigung gilt im Rahmen der festgelegten Flächennormen. Die Staatliche Steuerbehörde weist darauf hin, dass die Steuerpflicht auch dann beim Eigentümer verbleibt, wenn keine Mitteilung eingegangen ist, und dass der Stand der Abrechnungen über das elektronische Steuerkonto überprüft werden kann.
Wie der Serbische Ökonom berichtet, könnte der ungarische Immobilienmarkt nach mehreren Jahren geringer Aktivität ausländischer Käufer in eine Phase des wiederauflebenden Interesses seitens ausländischen Kapitals eintreten.
Experten zufolge blieb der ungarische Markt lange Zeit hinter seinem Potenzial zurück: Nach vier Jahren der Stagnation haben ausländische Investoren weitgehend den inländischen Käufern Platz gemacht. Nun erwarten Analysten, dass eine Kombination aus politischen Veränderungen, möglichen Reformen und der aufgestauten Nachfrage Ungarn wieder in den Fokus internationaler Investoren rücken könnte.
Ein weiterer Faktor sind die Erwartungen hinsichtlich einer Verbesserung des Investitionsklimas und einer möglichen Freigabe europäischer Finanzmittel. Property Forum stellt fest, dass Marktteilnehmer über einen „Neustart“ des ungarischen Immobilienmarktes nach den Wahlen im April 2026 diskutieren, wobei makroökonomische Stabilität, Regulierung und die Bereitschaft institutioneller Investoren, ins Land zurückzukehren, weiterhin zentrale Themen sind.
Dabei hat der Markt bereits eine Phase deutlicher Preissteigerungen durchlaufen. Nach Angaben des Global Property Guide unter Berufung auf den Wohnimmobilienpreisindex der Ungarischen Nationalbank verteuerten sich Wohnimmobilien in Ungarn im dritten Quartal 2025 um 21,29 % im Jahresvergleich bzw. um 16,29 % real, was auf einen starken Preisanstieg hindeutet, noch bevor die ausländische Nachfrage wieder voll zurückkehrt.
Im Jahr 2026 erscheint der Markt ausgewogener. Nach Angaben von Duna House, die von International Investment zitiert werden, werden etwa 78 % der Transaktionen unter dem ursprünglichen Angebotspreis abgeschlossen, was auf eine Stärkung der Verhandlungsposition der Käufer und einen Übergang des Marktes von einer Überhitzung zu einer ruhigeren Phase hindeutet.
Budapest bleibt das Hauptinteressezentrum. Die Hauptstadt vereint eine hohe Mietnachfrage, eine gut ausgebaute Infrastruktur, Touristenströme und den Status als Geschäftszentrum des Landes. Gerade in Budapest diskutieren die Behörden jedoch auch über Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen: Zuvor hatte einer der zentralen Stadtbezirke für ein Verbot von Kurzzeitvermietungen ab 2026 gestimmt, was das Investitionsmodell für einen Teil der Käufer verändern könnte.
Für ausländische Investoren bietet Ungarn weiterhin einige Vorteile: Die Preise sind niedriger als in den meisten Hauptstädten Westeuropas, der Markt gehört zur EU, und die Abwertung des Forint könnte den Kauf für Käufer mit Kapital in Euro oder Dollar attraktiver machen. Gleichzeitig bleiben die Risiken beträchtlich: Mietregulierung, die hohe Inflation der letzten Jahre, politische Unsicherheit sowie die Abhängigkeit des Marktes von staatlicher Unterstützung und Kreditbedingungen.
Die Rückkehr ausländischen Kapitals könnte die Preise stützen, insbesondere in Budapest und anderen liquiden Lagen. Für einheimische Käufer könnte dies jedoch das Problem der Wohnraumerschwinglichkeit verschärfen, das in Ungarn bereits zu einem wichtigen sozialen Thema geworden ist. Die Regierung hat zuvor Programme zur Förderung des Erwerbs von Erstwohnungen aufgelegt, darunter subventionierte Kredite zu 3 % mit einer Laufzeit von bis zu 25 Jahren, um jungen Käufern den Einstieg in den Markt zu erleichtern.
Somit geht der ungarische Immobilienmarkt mit einer zwiespältigen Lage ins Jahr 2026: Die Preise sind bereits deutlich gestiegen, die Nachfrage ist zurückhaltender geworden, doch die Erwartung politischer und wirtschaftlicher Veränderungen könnte ausländische Investoren wieder anziehen. Für den Markt bedeutet dies eine wahrscheinliche Belebung der Transaktionen, für Käufer hingegen die Notwendigkeit, Lage, Mietmodell und regulatorische Risiken genauer zu prüfen.
In den letzten drei Jahren haben türkische Investoren rund 614 Millionen Euro in griechische Immobilien investiert und damit ihre Präsenz auf dem Immobilienmarkt des Nachbarlandes deutlich verstärkt. Experten zufolge ist das Hauptmotiv für Käufer aus der Türkei das Bestreben, ihr Kapital vor hoher Inflation, Währungsschwankungen und innenwirtschaftlicher Unsicherheit zu schützen. Griechische Immobilien dienen ihnen nicht nur als Anlageobjekt, sondern auch als Möglichkeit, Zugang zum europäischen Aufenthaltsprogramm zu erhalten.
Ein weiterer Faktor ist das Golden-Visa-Programm, das es Bürgern aus Nicht-EU-Ländern ermöglicht, durch Investitionen eine Aufenthaltsgenehmigung in Griechenland zu erhalten. Je nach Objekt und Region liegt die Mindestinvestitionsschwelle für Immobilien zwischen 250.000 und 800.000 Euro, und die Aufenthaltsgenehmigung selbst wird für fünf Jahre ausgestellt, mit der Möglichkeit einer Verlängerung bei Aufrechterhaltung der Investition.
Das wachsende Interesse türkischer Käufer ist vor dem Hintergrund eines allgemeinen Rückgangs ausländischer Investitionen in griechische Immobilien besonders auffällig. Nach Angaben der Bank von Griechenland gingen die ausländischen Investitionen in diesem Sektor im Jahr 2025 um 22 % zurück – auf 2,05 Mrd. Euro gegenüber 2,75 Mrd. Euro im Vorjahr. Trotz des Rückgangs war das Jahr 2025 gemessen am Volumen des ausländischen Kapitals eines der stärksten für den Markt.
Für Griechenland hat die türkische Nachfrage einen doppelten Effekt. Einerseits stützt sie Bauträger, den Markt für Bestandsimmobilien und Investitionen in Tourismusregionen. Andererseits verstärkt sie den Preisdruck, insbesondere in Athen, Thessaloniki, auf den Inseln und in Küstenregionen, wo das Angebot begrenzt ist und die Einheimischen bereits mit dem Problem der Wohnraumverfügbarkeit konfrontiert sind.
Das Interesse türkischer Investoren hängt auch mit der geografischen Nähe zusammen. Griechenland wird als verständlicher und relativ naher Markt wahrgenommen: Zwischen den Ländern entwickeln sich touristische und geschäftliche Beziehungen, und die griechischen Inseln bleiben ein beliebtes Reiseziel für türkische Staatsbürger. Reuters berichtete zuvor, dass Griechenland die vereinfachte Visaregelung für türkische Staatsbürger auf einer Reihe von Inseln in der Ägäis verlängert habe, was die Kontakte zwischen den beiden Märkten zusätzlich stärkte.
In naher Zukunft wird türkisches Kapital wahrscheinlich weiterhin eine bedeutende Rolle auf dem griechischen Markt spielen.
Dubai hat die Mindestwertschwelle für Immobilien für die Erteilung eines zweijährigen Investorenvisums abgeschafft. Zuvor musste der Käufer eine Immobilie im Wert von mindestens 750.000 Dirham, also etwa 204.000 US-Dollar, besitzen.
Die neuen Regeln gelten für das zweijährige, verlängerbare Visum für Immobilienbesitzer, das über das Dubai Land Department und dessen Cube Centre beantragt wird. Nun kann ein Einzelbesitzer unabhängig vom Wert der Immobilie eine solche Aufenthaltsgenehmigung beantragen, sofern die Immobilie auf seinen Namen registriert ist und die übrigen dokumentarischen Anforderungen erfüllt sind.
Bei Miteigentum bleibt die Mindestschwelle bestehen, allerdings in anderer Form: Jeder Miteigentümer muss einen Anteil im Wert von mindestens 400.000 Dirham besitzen. Das bedeutet, dass die Lockerung in erster Linie auf Käufer abzielt, die eine Immobilie auf einen einzigen Eigentümer registrieren lassen.
Die Aufhebung der Schwelle macht den Aufenthaltsstatus für Käufer kleiner Wohnungen und Studios zugänglicher, die zuvor den Mindestwert möglicherweise nicht erreicht hätten. Für den Immobilienmarkt in Dubai könnte dies die Nachfrage in den erschwinglicheren Segmenten verstärken, insbesondere bei Ausländern, die den Kauf nicht nur als Investition, sondern auch als Möglichkeit betrachten, einen legalen Aufenthaltsstatus in den VAE zu erhalten.
Dabei betrifft die Änderung nicht das 10-jährige Golden Visa. Für das „Golden Visa“ über Immobilien gilt weiterhin eine separate Investitionsschwelle – in der Regel ab 2 Millionen Dirham. Daher erweitert die neue Maßnahme vor allem den unteren Zugang zum Aufenthaltsmarkt, ersetzt jedoch nicht die langfristigen Programme für Großinvestoren.
Für Käufer bleibt nicht nur der bloße Besitz von Immobilien wichtig, sondern auch die rechtliche Sauberkeit der Immobilie, die Eintragung des Eigentumsrechts, die Einhaltung der Anforderungen des Dubai Land Department sowie die Bereitschaft, die damit verbundenen Kosten für die Beantragung des Visums, der Emirates ID und der Krankenversicherung zu tragen.
Dubai bleibt einer der aktivsten Immobilienmärkte im Nahen Osten. Die Nachfrage wird durch den Zustrom ausländischer Einwohner, die zunehmende Geschäftstätigkeit, die steuerliche Attraktivität der VAE und die gut ausgebaute Infrastruktur gestützt. Die Aufhebung der Mindestdauer für eine zweijährige Aufenthaltsgenehmigung könnte den Kreis der Käufer zusätzlich erweitern, für die der Kauf von Immobilien im Emirat nicht nur eine Investitionsmöglichkeit, sondern auch eine Möglichkeit darstellt, sich im Land niederzulassen.
