Turquía ha comenzado a abrir parte de las zonas que anteriormente estaban cerradas para la tramitación de permisos de residencia por parte de extranjeros, lo que puede apoyar la demanda de bienes inmuebles en destinos turísticos populares, principalmente en Alanya y otras zonas de la provincia de Antalya, informa la prensa local.
Se trata de una revisión de las restricciones que en los últimos años se aplicaban a zonas con una alta concentración de población extranjera. Estas áreas estaban cerradas para solicitudes iniciales de permiso de residencia, incluso mediante la compra o el alquiler de vivienda. Allí era posible comprar bienes inmuebles, pero no era posible obtener un permiso de residencia en una dirección situada en una zona cerrada.
Tras prolongadas solicitudes por parte del sector empresarial, las autoridades migratorias levantaron parte de las estrictas restricciones en zonas demandadas de Alanya. Entre las ubicaciones que vuelven a mencionarse como disponibles para la legalización plena de extranjeros figuran Mahmutlar, Avsallar y otras zonas populares del mercado turístico.
El medio especializado Türkiye Today también escribe que en junio de 2026 Turquía volvió de hecho a una disponibilidad más amplia de zonas para solicitudes de permisos de residencia, con excepción de algunas restricciones, en particular en dos distritos de Estambul – Fatih y Esenyurt. Al mismo tiempo, el mercado aún espera aclaraciones oficiales adicionales sobre los detalles jurídicos, incluida la relación entre la compra de inmuebles, el registro de domicilio y el derecho al estatus de residente.
Anteriormente, en Turquía funcionaba un sistema de zonas cerradas si la proporción de extranjeros en la población local superaba un umbral establecido. En 2022-2025, esto se convirtió en uno de los factores de enfriamiento de la demanda extranjera de vivienda en ciudades turísticas, especialmente en Antalya, Alanya, Mersin y Estambul.
Para el mercado inmobiliario, la apertura de zonas anteriormente cerradas puede convertirse en una señal importante. Los compradores extranjeros a menudo consideran la compra de vivienda en Turquía no solo como una inversión o un activo turístico, sino también como una base para la residencia a largo plazo. Por eso, la posibilidad de registrar una dirección y presentar documentos para un permiso de residencia influye directamente en la liquidez de esos inmuebles.
Este cambio puede ser especialmente sensible para Alanya. En los últimos años, Mahmutlar, Kestel, Avsallar, Kargicak y otras zonas atrajeron activamente a compradores de Rusia, Ucrania, Kazajistán, Irán, Alemania y países de Oriente Medio. Tras la introducción de las restricciones, parte de la demanda se desplazó a otras ubicaciones o quedó aplazada.
La recuperación del acceso a los permisos de residencia puede apoyar tanto el mercado primario de obra nueva como el mercado secundario, donde muchos apartamentos fueron comprados por extranjeros en 2020-2023. Sin embargo, los expertos esperan una demanda más cautelosa que durante el período pico de relocalización después de 2022: los compradores evalúan con más atención los riesgos jurídicos, el costo de mantenimiento de la vivienda, el tipo de cambio de la lira y las perspectivas de obtener documentos.
Según el Instituto Turco de Estadística, en abril de 2026 los extranjeros compraron en Turquía 1.516 inmuebles residenciales, un 1,1% menos que un año antes. La proporción de extranjeros en el volumen total de ventas fue del 1,2%. En enero-abril de 2026, los compradores extranjeros adquirieron 5.681 inmuebles, un 11,6% menos que en el mismo período de 2025.
Los principales centros de ventas a extranjeros en abril de 2026 siguieron siendo Antalya y Estambul. Según plataformas turcas especializadas basadas en estadísticas de TURKSTAT, los extranjeros compraron 453 inmuebles en Antalya, 412 en Estambul y 120 en Mersin. Les siguieron Yalova – 68, Ankara – 53, Bursa – 49, Izmir – 41, Mugla – 27, Kocaeli – 24 y Sakarya – 21.
Entre los compradores extranjeros en abril de 2026 lideraron los ciudadanos de Rusia, que adquirieron 263 inmuebles. En segundo lugar estuvieron los ciudadanos de China – 110 inmuebles, y en tercero los de Irán – 100. Los ucranianos ocuparon el cuarto lugar con 78 compras. Les siguieron ciudadanos de Irak – 65, Alemania – 61, Kazajistán – 54, Azerbaiyán – 48, Arabia Saudita – 39 y Reino Unido – 35.
Así, los ucranianos siguen siendo uno de los grupos visibles de compradores extranjeros de bienes inmuebles turcos, aunque en abril de 2026 ya no estaban entre los tres primeros. En comparación, en enero de 2026 los ucranianos ocupaban el tercer lugar entre los extranjeros, con 77 inmuebles comprados, por detrás solo de rusos e iraníes.
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El mercado inmobiliario residencial de Georgia sigue creciendo: en abril de 2026, las ventas de apartamentos en Tiflis y Batumi registraron un crecimiento de dos dígitos, y los compradores extranjeros siguen siendo uno de los factores clave de la demanda, especialmente en la costa del Mar Negro.
Según datos de la plataforma Recov.ge, desarrollada por Colliers Georgia, en abril de 2026 se registraron en Tiflis 3 603 transacciones de apartamentos, lo que supone un 12,7 % más que en el mismo mes del año anterior. El volumen monetario del mercado creció un 28,3 % y alcanzó los 310 millones de dólares.
El crecimiento en la capital se registró tanto en el mercado primario como en el secundario. El número de transacciones en proyectos nuevos aumentó un 14,6 % interanual, incluyendo un 10,7 % en el mercado primario y un 20,4 % en el mercado secundario de viviendas de nueva construcción. Las transacciones de pisos antiguos también crecieron un 6,2 %.
Los precios en Tiflis también siguieron subiendo. En abril, el precio medio ponderado por metro cuadrado en los pisos nuevos subió un 10,2 % en los suburbios, un 2,2 % en el centro amplio y un 12,1 % en el centro de la ciudad. En el conjunto de Tiflis, el precio de las transacciones en el mercado primario aumentó un 11,2 %, y en el mercado secundario, un 11 %.
No obstante, el mercado de la capital sigue siendo predominantemente interno. En abril de 2026, los ciudadanos de Georgia mantuvieron una posición dominante entre los compradores, tanto en proyectos antiguos como nuevos, mientras que la cuota de compradores extranjeros fue del 10,7 %.
En Batumi, el mercado depende en mayor medida de la demanda extranjera. En abril de 2026 se vendieron en la ciudad 1 292 apartamentos, un 12,3 % más que el año anterior. El volumen monetario del mercado creció un 27,4 % y alcanzó los 85 millones de dólares. A modo de comparación, en abril de 2025 se vendieron en Batumi 1 165 apartamentos, y en abril de 2024, 1 234.
El segmento de las viviendas de nueva construcción fue el que creció con mayor intensidad. Las ventas de apartamentos en proyectos nuevos aumentaron un 12,3 %, mientras que las transacciones de viviendas de segunda mano se redujeron un 5,4 %. En el mercado primario, el crecimiento fue del 13,3 %, y en el mercado secundario de proyectos modernos, del 11,6 %.
El precio medio ponderado por metro cuadrado en las nuevas construcciones de Batumi en abril aumentó un 11,3 % interanual y alcanzó los 1 351 dólares. En el mercado primario, el aumento de los precios fue del 15,2 %, y en el secundario, del 9,4 %.
La principal característica de Batumi sigue siendo la elevada proporción de compradores extranjeros. En abril de 2026, los extranjeros representaron el 47 % de las transacciones de pisos nuevos y de segunda mano, así como el 90 % del incremento total del número de transacciones. Esto significa que fue precisamente la demanda extranjera la principal fuente de la aceleración del mercado.
Según datos de Galt & Taggart correspondientes al primer trimestre de 2026, la proporción de extranjeros en el mercado inmobiliario de Batumi fue aún mayor: los ciudadanos de Georgia adquirieron el 37 % de los pisos, mientras que los compradores extranjeros representaron el 63 % de las transacciones. El grupo más numeroso lo constituyeron los compradores de países europeos, con un 18 % del total de ventas. Otro 16 % de las transacciones correspondió a ciudadanos de Ucrania, Rusia y Bielorrusia. Los compradores de Israel representaron el 10 %, los de Turquía el 4 %, los de los países árabes el 3 % y los de otros países alrededor del 12 %.
Esta estructura muestra que Batumi sigue siendo un mercado de inversión orientado a la demanda externa, al alquiler a corto plazo y a la compra de inmuebles vacacionales. A diferencia de este, Tiflis sigue siendo, en mayor medida, un mercado residencial: según datos de TBC Capital, en la capital alrededor del 80 % de las compras se realizan con fines residenciales, mientras que en Batumi alrededor del 85 % de las compras están relacionadas con fines de inversión.
A más largo plazo, el mercado georgiano sigue normalizándose tras el repunte de 2022, cuando la demanda creció bruscamente debido a los flujos migratorios. Según datos de TBC Capital, en 2024-2025 el crecimiento de la demanda se ralentizó hasta situarse entre el 5,6 % y el 6,0 % anual, y para 2026 la empresa prevé un crecimiento del mercado inmobiliario residencial de aproximadamente el 4,5 %.
En 2025, según datos de TBC Capital, se registraron en Georgia 78 500 transacciones inmobiliarias, un 6 % más que el año anterior. De ellas, 49 200 correspondieron al mercado secundario y otras 29 300, al primario. El precio medio de la vivienda en Tiflis alcanzó los 1 312 dólares por metro cuadrado, lo que supone un aumento del 4,1 % en un año, mientras que en Batumi fue de 1 395 dólares por metro cuadrado, un 16,5 % más que el año anterior.
Para los compradores extranjeros, Georgia sigue siendo atractiva gracias a un umbral de entrada relativamente bajo, un flujo turístico en aumento, la sencillez en la tramitación de las transacciones y la alta rentabilidad de los alquileres en comparación con muchos mercados europeos. Sin embargo, el rápido crecimiento de la oferta, especialmente en Batumi, y la disminución gradual de la rentabilidad de los alquileres podrían limitar el crecimiento futuro de los precios.
A partir del 1 de marzo de 2026, Georgia también ha elevado a 150 000 dólares el umbral mínimo de inversión inmobiliaria para obtener un permiso de residencia temporal. Esto podría desplazar la demanda hacia inmuebles más caros e inversores a largo plazo, pero al mismo tiempo reducir el interés de una parte de los compradores orientados a apartamentos pequeños.
El mercado inmobiliario de Vietnam se ha enfriado drásticamente tras un periodo de rápido aumento de los precios: los promotores se enfrentan a una disminución del número de transacciones, a la cautela de los compradores y a la necesidad de impulsar las ventas.
Según datos de los medios locales, la demanda de apartamentos ha disminuido notablemente debido a los altos tipos de interés, la presión inflacionista y la inestabilidad geopolítica general. El Ministerio de Construcción de Vietnam también registra una disminución del volumen de transacciones en todo el país, lo que confirma la transición del mercado de una fase de crecimiento frenético a una demanda más selectiva.
Sin embargo, el problema del mercado no se reduce únicamente a la caída del interés de los compradores. En Vietnam persiste un desequilibrio en la oferta: en las ciudades más grandes, sobre todo en Hanói y Ho Chi Minh, sigue habiendo escasez de viviendas asequibles, mientras que una parte significativa de los nuevos proyectos pertenece al segmento más caro. Vietnam Investment Review señala que, en el primer trimestre de 2026, Hanói y Ho Chi Minh siguieron enfrentándose a una brecha entre la oferta y la demanda debido a la escasez de apartamentos asequibles.
El factor más problemático sigue siendo el coste de la vivienda. En Hanói, los precios de los pisos nuevos en el primer trimestre de 2026 siguieron subiendo y alcanzaron una media de unos 128 millones de dongs por metro cuadrado, mientras que el mercado secundario ya ha comenzado a mostrar signos de corrección de precios. Los promotores atribuyen el aumento de los precios al incremento del coste de los materiales de construcción, la financiación y el suelo.
En Ho Chi Minh, la dinámica es diferente: tras el aumento de los precios en 2025, el mercado comenzó a enfriarse y, en algunas zonas, los precios bajaron entre un 1 % y un 7 %, lo que estimuló en parte la demanda.
El Gobierno de Vietnam intenta frenar el sobrecalentamiento del mercado y ampliar la oferta de vivienda asequible. Anteriormente, el primer ministro Pham Minh Chinh instó a acelerar la construcción de viviendas, simplificar los trámites administrativos y desarrollar la vivienda social, ya que el aumento de los precios ha hecho que la compra de inmuebles resulte inasequible para muchas familias.
Los planes de las autoridades para limitar la demanda especulativa ejercen una presión adicional sobre el mercado. En enero de 2026, Reuters informó de que Vietnam estaba preparando medidas fiscales contra la especulación en el mercado inmobiliario, donde en 2025 los pisos se encarecieron entre un 20 % y un 30 %, y los terrenos, entre un 20 % y un 25 %.
De este modo, el mercado inmobiliario vietnamita entra en una fase más compleja: los precios siguen siendo elevados, la oferta asequible es insuficiente, pero la demanda ya no está dispuesta a absorber automáticamente los nuevos inmuebles a cualquier precio. Para los promotores, esto significa la necesidad de revisar la política de precios, ofrecer pagos a plazos, descuentos y condiciones de compra más realistas. Para los compradores, supone una oportunidad para reforzar su posición negociadora, especialmente en el mercado secundario y en zonas donde la oferta crece más rápido que la demanda.
Los compradores extranjeros siguen desempeñando un papel importante en el mercado inmobiliario español, a pesar del aumento récord de los precios y del progresivo endurecimiento del debate político en torno a la accesibilidad de la vivienda, según datos de los registradores españoles.
En el primer trimestre de 2026, los extranjeros realizaron casi 25 000 transacciones inmobiliarias, lo que supuso alrededor del 14 % de todas las ventas del país. Esta cifra se situó como el cuarto mejor resultado de toda la historia de las estadísticas. Al mismo tiempo, el precio medio por metro cuadrado en España alcanzó un nuevo máximo histórico: 2 429 euros por m².
A pesar de un ligero descenso interanual del número de transacciones extranjeras del 3,2 %, la demanda internacional se mantiene estable. La mayoría de los compradores extranjeros son ciudadanos de países de la UE, que representan el 58,3 % de estas transacciones. Los principales grupos de compradores en el primer trimestre fueron los ciudadanos del Reino Unido (6,8 %), los Países Bajos (6,6 %), Marruecos (6,2 %), Alemania (6,0 %) e Italia (5,5 %). También ocupan una cuota significativa los compradores de Francia, Rumanía y Polonia.
Geográficamente, la demanda extranjera sigue concentrándose en las regiones turísticas y costeras. La mayor proporción de transacciones con extranjeros se registró en Alicante (44,6 %), Málaga (34,3 %), las Islas Baleares (28,9 %), en las Islas Canarias (22,8 %) y en Murcia (21,7 %). Esto confirma que los extranjeros compran viviendas principalmente en zonas de ocio, alquiler y de atracción migratoria.
El aumento de la demanda se produce en un contexto de encarecimiento generalizado de la vivienda. El precio medio de la vivienda en España ha aumentado un 8,9 % en un año. La vivienda de segunda mano se ha encarecido un 9,6 %, y las viviendas de nueva construcción, un 6,9 %. Las regiones más caras siguen siendo la Comunidad de Madrid —4 407 euros por m²—, las Islas Baleares —4 173 euros—, el País Vasco —3 474 euros— y Cataluña —2 852 euros—. Entre las ciudades, lideran San Sebastián —6 154 euros por m²—, Madrid —5 428 euros— y Barcelona —4 922 euros—.
La demanda también se ve respaldada por la concesión de hipotecas. En el primer trimestre, el número de hipotecas creció un 15,2 % en términos interanuales, y alrededor de tres cuartas partes de las transacciones inmobiliarias se formalizaron mediante crédito. Esto demuestra que el mercado no solo se sustenta en compradores con capital en efectivo, sino también en la disponibilidad de financiación bancaria.
A más largo plazo, la demanda extranjera también se mantiene alta. En 2025, los extranjeros compraron en España casi 97 300 casas y pisos, lo que supuso un nuevo récord. Su cuota en el total de transacciones fue del 13,8 %, frente al 14,6 % de 2024 y el 15 % de 2023.
Los compradores ucranianos también tienen una presencia notable en el mercado español. Según datos de los notarios españoles, en el primer semestre de 2025 los ciudadanos de Ucrania realizaron 2 165 transacciones inmobiliarias en España, estableciendo un máximo histórico. Idealista señala que los ucranianos se han sumado al grupo de nacionalidades que, en 2025, compraron vivienda en España con más intensidad que nunca.
Las estadísticas específicas sobre los ucranianos muestran que su interés por España no solo está relacionado con la inversión, sino también con la reubicación, la protección temporal y la residencia a largo plazo.
El aumento mundial de los precios de la leche en polvo ha estimulado la demanda de productos ucranianos y ha dado lugar a una dinámica inusualmente activa en el mercado interno, según informó el lunes la agencia de análisis sectorial «Infagro».
Según datos de la agencia, en febrero la distribución geográfica de las exportaciones de leche desnatada en polvo (LDP) resultó inusual. El principal comprador fue Siria, con una cuota del 30 %, seguida de Malasia (14 %), Japón (13 %), Georgia (7 %) e Israel (6 %). El 29 % restante de los envíos se destinó a otros mercados.
«Esta distribución resulta inesperada, teniendo en cuenta que hace tan solo seis meses Siria apenas era considerada por los exportadores. Se espera que, en un futuro próximo, los proveedores comiencen a reorientarse más activamente hacia el mercado europeo», señalaron los analistas.
Los expertos prevén que, en condiciones favorables, podría utilizarse la cuota de la UE de 7 500 toneladas en el primer semestre. Al mismo tiempo, los operadores no se apresuran a renunciar por completo a los destinos alternativos que ya han demostrado su eficacia.
En el segmento de la leche desnatada en polvo (LDP), la actividad exportadora es actualmente limitada, pero la estructura de los suministros está claramente concentrada: Israel representa el 57 % de las exportaciones y Polonia, el 43 %, según constataron en «Infagro».
En el mercado primario de la vivienda de Kiev, en 2026 los pisos con distribución europea se han convertido, de hecho, en el nuevo estándar de la demanda. Según un estudio analítico de la promotora inmobiliaria «Intergal-Bud», su cuota en la estructura de la demanda es del 60-70 % dependiendo del segmento, y en algunos proyectos de clase «comfort+» y «business» ya supera el 75 %.
Según señala la empresa, la tendencia, que comenzó ya en 2022, se consolidó definitivamente en los años 2025-2026. Si en 2022 la cuota de demanda de apartamentos con distribución europea era de alrededor del 38 %, en 2024 del 52 %, en 2025 superó el 60 % y en el primer trimestre de 2026 siguió creciendo.
Un factor adicional de crecimiento fueron los cambios en el programa estatal «єОселя», que entraron en vigor en febrero de 2026. Las nuevas normas de superficie establecen 52,5 m² para una familia de 1-2 personas, más 21 m² por cada miembro adicional de la familia, si bien la superficie máxima de la vivienda que cumple los requisitos del programa está considerablemente limitada. Si el piso supera la norma establecida en más de un 10 %, el comprador pierde de hecho la posibilidad de acogerse a un crédito con condiciones favorables o se ve obligado a cubrir por su cuenta la considerable diferencia de precio.
«Las distribuciones clásicas con largos pasillos, grandes zonas improductivas y cocinas pequeñas y aisladas se están volviendo económicamente poco rentables. Hoy en día, el comprador no valora la cantidad de metros cuadrados, sino el estilo de vida que ofrece el piso. Una amplia cocina-salón, dormitorios independientes, un mínimo de pasillos y una distribución bien pensada ya no son una ventaja adicional, sino un requisito básico. «Esto se nota especialmente entre las familias que compran una vivienda para su propio uso, y no como inversión», cita el estudio a la directora comercial de «Intergal-Bud», Elena Ryzhova.
Según los datos de la empresa, entre la categoría más numerosa de compradores de vivienda de primera mano —personas menores de 40 años— uno de cada dos elige apartamentos de una o dos habitaciones con distribución europea y una superficie de entre 38 y 60 m². El motivo principal es la compra de vivienda para uso propio. Los compradores mayores de 40 años suelen optar por apartamentos de dos habitaciones o apartamentos ergonómicos de tres habitaciones con una superficie de entre 65 y 85 m², donde los factores clave siguen siendo la privacidad, las zonas funcionales separadas y la comodidad para toda la familia.
En «Intergal-Bud» estiman que, con la misma superficie, la distribución de estilo europeo ofrece entre un 15 % y un 20 % más de espacio útil en comparación con las soluciones tradicionales, y el coeficiente de eficiencia del espacio supera el 85 %, frente al 65-70 % del parque inmobiliario antiguo. Esto también se traduce en menores gastos de reparación, calefacción y mantenimiento.
Sin embargo, la oferta aún no alcanza a satisfacer la demanda. Según las estimaciones de los analistas de la empresa, solo uno de cada siete pisos en los edificios de nueva construcción cumple plenamente los criterios de una distribución europea completa: cocina-salón espaciosa, dormitorios independientes, ausencia de pasillos «muertos» y una distribución funcional lógica.
En la empresa consideran que los apartamentos con metros de más y una distribución obsoleta ya han quedado fuera de la demanda activa, mientras que las distribuciones europeas compactas y funcionales siguen vendiéndose rápidamente incluso en condiciones de mercado difíciles.
Según las estimaciones de «Intergal-Bud», en 2026-2027 el mercado podría enfrentarse a un déficit de viviendas terminadas de calidad, precisamente en el segmento de los apartamentos funcionales de clase confort, que son los que mejor se ajustan a la nueva estructura de la demanda. Entre los principales impulsores del mercado, la empresa destaca las condiciones actualizadas del programa «єОселя», el número limitado de nuevos proyectos, el aumento del coste de construcción y la demanda acumulada aplazada.
«Intergal-Bud» es una de las mayores empresas promotoras de Ucrania, que opera en el mercado inmobiliario residencial desde 2003. La empresa lleva a cabo proyectos en Kiev, Lviv, Chernivtsi, Zhytomyr, Rivne, Uzhhorod y otras ciudades. La cartera del promotor incluye decenas de complejos residenciales, y su principal línea de actividad sigue siendo la construcción de viviendas de clase «comfort», «comfort+» y «business».
