Los precios de la vivienda en Turquía subieron en julio de 2026 una media del 23,3 % en moneda nacional en comparación con el año anterior; sin embargo, la elevada inflación contrarrestó por completo este aumento: en términos reales, los inmuebles se abarataron un 6,6 %, según el informe de mercado de julio elaborado por las plataformas Emlakjet y Endeksa. Los datos se publicaron el 14 de agosto.
El precio medio por metro cuadrado de vivienda en todo el país alcanzó las 41 700 liras turcas, es decir, aproximadamente 871 dólares, mientras que el precio medio de una vivienda vendida fue de 5,21 millones de liras, lo que equivale a unos 109 000 dólares.
Al mismo tiempo, en julio se observó por primera vez una ligera señal positiva en la evolución a corto plazo: en un mes, los precios subieron un 1,9 % en términos nominales y aproximadamente un 0,5 % teniendo en cuenta la inflación. Sin embargo, un solo mes no es suficiente, por el momento, para hablar de una recuperación sostenida del valor real de la vivienda turca.
Ankara se encarece más rápido que Estambul y Antalya
Entre las 30 provincias con mayor número de transacciones, el crecimiento más notable se registró en Ordu: un 32,4 % en un año. Es la única de las provincias analizadas donde el crecimiento resultó positivo, incluso teniendo en cuenta la inflación, con un aumento de alrededor del 0,4 %.
En segundo lugar se sitúa Ankara, con un crecimiento nominal del 28,7 %, aunque, en términos reales, la vivienda en la capital se ha abaratado aproximadamente un 2,5 %. Le siguen Kocaeli, con un aumento del 28,5 %; Denizli, con un 27,1 %; y Elazığ, con un 26,9 %.
En Estambul, el metro cuadrado de vivienda costaba en julio una media de 65 100 liras, mientras que el precio medio de una vivienda era de unos 7,16 millones de liras, es decir, 149 500 dólares.
En Antalya, uno de los principales mercados para los compradores extranjeros, el precio medio por metro cuadrado alcanzó las 55 500 liras, y el de una vivienda, unos 6,1 millones de liras, es decir, 127 500 dólares. En Esmirna, el precio medio se situó en unas 54 000 liras por metro cuadrado y en 6,48 millones de liras por vivienda.
La provincia más cara de Turquía sigue siendo Muğla, que incluye centros turísticos como Bodrum y Marmaris. Aquí, el precio medio por metro cuadrado alcanzó las 87 200 liras, y el de una propiedad, los 11,34 millones de liras, es decir, casi 237 000 dólares. Esto supera en más del doble la media nacional.
Las ventas de viviendas se han reducido drásticamente
El aumento de los precios se produce en un contexto de notable reducción del número de transacciones. Según datos del Instituto Turco de Estadística (TÜİK), las estadísticas de ventas de viviendas e inmuebles comerciales correspondientes al mes de julio se publicaron el 13 de agosto de 2026. En total, a lo largo del mes se vendieron en el país 123 603 viviendas, lo que supone aproximadamente un 17 % menos que el año anterior.
Estambul siguió siendo el mercado más importante, con 22 600 transacciones, seguido de Ankara, con 9 640, Esmirna —6.550— y Antalya —6.300—
. No obstante, la estructura de las ventas envía señales contradictorias. El número de operaciones hipotecarias aumentó un 23,7 %, mientras que las ventas de viviendas de primera mano descendieron un 8,6 % y las de segunda mano, directamente un 20,8 %. Esto podría indicar un retorno gradual al mercado de una parte de los compradores que tienen la posibilidad de recurrir a la financiación bancaria.
De este modo, el aumento del valor de los inmuebles turcos en liras sigue siendo, en gran medida, consecuencia de la inflación. Para el inversor es más importante prestar atención no solo al crecimiento nominal del 20-30 %, sino también a la evolución real del valor, al tipo de cambio y a la rentabilidad del alquiler. A finales de julio, una propiedad media en Turquía cuesta formalmente mucho más que hace un año, aunque su valor real sigue disminuyendo.
Recientemente, Open4Business ha analizado por separado la estructura de los compradores extranjeros de inmuebles en Turquía. A finales de junio de 2026, el primer puesto lo ocupaban los ciudadanos rusos, con 381 compras, mientras que los ucranianos adquirieron 170 inmuebles y compartían el segundo puesto con los ciudadanos iraníes. En total, los extranjeros compraron 2 015 inmuebles residenciales en junio. Entre enero y junio, la demanda extranjera ascendió a 9 083 inmuebles y fue un 9,2 % inferior a la del año pasado.
Los ucranianos siguen siendo uno de los principales grupos de compradores de viviendas en Turquía, incluso a largo plazo. En 2025, los ciudadanos de Ucrania adquirieron 1 541 inmuebles y ocuparon el tercer puesto entre los extranjeros, solo por detrás de los rusos y los iraníes. Por lo tanto, la bajada de los precios reales de la vivienda en Turquía reviste un interés directo también para los inversores privados ucranianos, que siguen manteniendo una presencia activa en este mercado.
En julio de 2026, los ciudadanos de Ucrania adquirieron 145 inmuebles residenciales en Turquía y ocuparon el tercer puesto entre los compradores extranjeros de viviendas en el país, según datos del Instituto Turco de Estadística (TÜİK) publicados el 13 de agosto.
Los que más viviendas adquirieron entre los extranjeros en julio fueron los ciudadanos rusos, con 394 inmuebles. En segundo lugar se situaron los ciudadanos iraníes, con 189 transacciones, y en tercero, los ucranianos, con 145 inmuebles.
De este modo, a los ciudadanos de Ucrania les correspondió alrededor del 6,8 % del total de ventas de viviendas a extranjeros en Turquía durante ese mes.
No obstante, en comparación con junio, la actividad de los compradores ucranianos se redujo ligeramente. En junio, los ucranianos adquirieron 170 propiedades y compartieron el segundo puesto con los ciudadanos iraníes. En julio, el número de transacciones de los ucranianos disminuyó aproximadamente un 15 %, aunque Ucrania se mantuvo entre los tres principales compradores extranjeros de inmuebles turcos.
En total, en julio se vendieron a extranjeros en Turquía 2.120 viviendas, lo que supone un 1,9 % más que en julio del año pasado. La cuota de los extranjeros en el volumen total de ventas de viviendas fue del 1,7 %.
Sin embargo, la situación general del mercado inmobiliario turco fue considerablemente peor: en julio se vendieron en el país 123 603 mil viviendas —un 17 % menos que el año anterior—. Las ventas de viviendas nuevas descendieron un 8,6 %, hasta las 42 529 unidades, y las de segunda mano, un 20,8 %, hasta las 81 074 unidades
. De este modo, la demanda por parte de los compradores extranjeros en julio se mostró más estable que en el mercado nacional. Sin embargo, si se analizan los resultados de un periodo más prolongado, la demanda extranjera sigue siendo, por el momento, inferior a la del año pasado. Entre enero y julio de 2026, los extranjeros adquirieron en Turquía 11 203 mil viviendas, lo que supone un 7,3 % menos que en el mismo periodo de 2025.
Los ucranianos llevan ya varios años manteniendo una posición destacada en el mercado inmobiliario turco. Según los datos de 2025, los ciudadanos de Ucrania también ocuparon el tercer puesto entre los extranjeros: adquirieron 1 541 mil viviendas. Por delante se situaron los rusos, con 3 649 mil transacciones, y los ciudadanos de Irán, con 1 878 mil.
A modo de comparación: en 2024, los ucranianos también figuraban entre los tres principales compradores extranjeros, con la adquisición de 1 631 mil inmuebles.
Así pues, a pesar de un cierto descenso en julio con respecto a junio, Ucrania sigue siendo uno de los tres mayores mercados extranjeros para el sector inmobiliario residencial turco, junto con Rusia e Irán.
Según informa El Economista Serbio, Belgrado sigue concentrando una parte significativa de la actividad constructora y de inversión de Serbia, mientras que el desarrollo del mercado inmobiliario en otras regiones del país sigue siendo notablemente menos homogéneo.
La región de Belgrado fue, en el segundo trimestre de 2026, la única región de Serbia en la que la actividad de la construcción creció en términos reales, con un aumento del 51 % respecto al mismo periodo del año anterior.
Así lo atestiguan los datos de la Oficina Republicana de Estadística de Serbia (RZS), publicados el 10 de agosto.
En todas las demás regiones del país, la actividad de la construcción disminuyó en el segundo trimestre. En Voivodina, el valor de las obras de construcción realizadas a precios constantes se redujo un 2 %; en Šumadija y Serbia Occidental, un 27,5 %; y en Serbia Meridional y Oriental, un 32,3 %.
Así pues, las últimas estadísticas trimestrales ponen de manifiesto un marcado aumento de la brecha entre la capital y el resto de Serbia en cuanto al volumen de obras de construcción.
En el conjunto de Serbia, el valor de las obras de construcción en el segundo trimestre aumentó un 20,6 % en precios corrientes en comparación con el periodo comprendido entre abril y junio de 2025.
La construcción de edificios creció a un ritmo especialmente rápido. A precios constantes, el volumen de obras en este segmento aumentó un 32,4 % en términos interanuales, mientras que en el resto de obras de construcción, incluida la infraestructura, el indicador descendió un 7,1 %.
La fundadora de la agencia inmobiliaria VIDOVSTAN de Belgrado, Vera Yegorova-Tolsta, considera que la concentración de capital en la capital tiene un carácter estable y está relacionada no solo con la demanda local, sino también con el atractivo inversor de Belgrado.
«Belgrado sigue siendo un mercado aparte dentro de Serbia. Aquí se concentran los puestos de trabajo, las empresas extranjeras, los grandes proyectos de infraestructura y una parte significativa de la demanda inversora. Por eso, los nuevos proyectos en los barrios prestigiosos de la capital suelen encontrar comprador más rápido que los inmuebles similares en ciudades más pequeñas. Al mismo tiempo, en la propia Belgrado, la diferencia entre los barrios y la calidad de los proyectos es cada vez más notable», afirma Yegorova-Tolstaya.
En la práctica, esto significa que las estadísticas generales de Serbia no siempre reflejan plenamente la situación para quien compra un piso en la capital. El aumento de la oferta en el país puede ir acompañado de un mantenimiento de los precios elevados en los barrios más populares de Belgrado.
Yegorova-Tolstaya también había señalado anteriormente que el mercado serbio se mantiene estable, pero que la demanda se está volviendo más selectiva, y que la calidad y la ubicación de los inmuebles cobran cada vez más importancia.
Solo se podrá evaluar definitivamente en qué medida la actividad constructora del segundo trimestre ha influido en los precios de los pisos en Belgrado tras la publicación del último informe trimestral del Registro de Precios Inmobiliarios (RGZ).
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El volumen total de créditos hipotecarios en el sistema bancario, a fecha de 1 de junio de 2026, alcanzó los 50 000 millones de hryvnias, lo que supone alrededor del 4 % del total de créditos concedidos, según informó el miércoles Olena Dmitrieva, primera vicepresidenta del consejo de administración de «Globus Bank», durante la mesa redonda «Análisis del mercado de la construcción y el sector inmobiliario durante el primer semestre de 2026», organizada por la Confederación de Constructores de Ucrania.
«El mercado inmobiliario se está adaptando gradualmente a las condiciones de la guerra, pero la demanda sigue siendo muy sensible a los bombardeos, a los cortes de suministro eléctrico y al aumento del coste de la construcción. Al mismo tiempo, la proporción de hipotecas en el total de operaciones de compraventa de viviendas sigue siendo de solo alrededor del 3 %», señaló Olena Dmitrieva.
Según sus datos, a 1 de junio de 2026, el volumen total de créditos hipotecarios en el sistema bancario alcanzó los 50 000 millones de UAH, lo que supone alrededor del 4 % del total de créditos concedidos. Durante el último año, las carteras hipotecarias de los bancos crecieron un 35 %, mientras que la cartera crediticia total aumentó aproximadamente un 10 %.
También destacó que, en la actualidad, unas 42 000 familias ucranianas tienen préstamos hipotecarios, lo que representa solo el 0,4 % del total de hogares. La proporción de préstamos problemáticos en este segmento alcanza el 12 %, debido principalmente a antiguos préstamos en divisas.
Al mismo tiempo, el número de nuevos préstamos hipotecarios aún no ha vuelto a los niveles anteriores a la guerra. En 2025, los bancos concedieron alrededor del 77 % del número de préstamos otorgados en 2021.
«Las carteras hipotecarias están creciendo, efectivamente, mucho más rápido que el mercado crediticio en general. Sin embargo, el principal motor de este crecimiento sigue siendo el programa “eOselya”. «Sin el apoyo estatal, el volumen de la financiación hipotecaria sería considerablemente menor», subrayó Dmitrieva.
De media, cada mes los bancos conceden unos 207 préstamos garantizados por derechos de propiedad sobre pisos en edificios en construcción, así como unos 238 préstamos para la adquisición de viviendas ya terminadas a promotores inmobiliarios. Gracias a estas dos líneas de crédito hipotecario, las empresas constructoras reciben cada mes unos 884 millones de UAH, es decir, aproximadamente 20 millones de dólares.
Desde el inicio del programa «eOselya» se han concedido unos 28 000 créditos por un importe total de 49 000 millones de UAH. En la actualidad, este programa representa el 93 % de todos los nuevos créditos hipotecarios en Ucrania.
«Globus Bank» se fundó en 2007. A fecha de enero de 2026, su red regional cuenta con 34 sucursales, de las cuales 29 forman parte de la red integrada Power Banking, lo que permite operar en condiciones de corte de suministro eléctrico.
Las áreas prioritarias de actividad son la financiación de proyectos de eficiencia energética, la concesión de hipotecas en el mercado primario, los préstamos para la compra de vehículos y la financiación de pequeñas y medianas empresas.
El presidente del consejo de administración de «Globus Bank», Serguéi Mamedov, es vicepresidente de la Confederación de Constructores de Ucrania y vicepresidente de la Asociación de Bancos de Ucrania.
El mercado inmobiliario residencial de Georgia, tras el fuerte aumento de los precios provocado por la afluencia migratoria de los años 2022 y 2023, está pasando a un crecimiento más moderado, impulsado por la demanda interna, la urbanización, el aumento de los ingresos y las inversiones en viviendas de alquiler. En el segundo trimestre de 2026, el índice de precios de la vivienda nueva en Tiflis subió un 4,9 % en comparación con el mismo periodo del año anterior y un 0,9 % respecto al trimestre anterior. En comparación con el nivel medio de 2020, la vivienda se ha encarecido un 63,8 %, según informó la Oficina Nacional de Estadística de Georgia el 23 de julio.
Los pisos en edificios de nueva construcción en Tiflis se han encarecido un 4,8 % en un año, mientras que las viviendas unifamiliares lo han hecho un 5,5 %. Los precios de oferta más elevados se mantienen en el barrio de Mtatsminda, donde el precio mediano de los pisos nuevos ha alcanzado los 6.730 laris por metro cuadrado. Le siguen Vake, con 5.914 laris, y Krtsanisi, con 4.630 laris por metro cuadrado.
Según las estimaciones de la empresa de banca de inversión Galt & Taggart, ha concluido el periodo de subida de precios de las viviendas de nueva construcción, que oscilaba entre el 20 % y el 40 % anual. En los próximos años, los precios en el mercado primario podrían crecer una media del 5 % al 7 % anual, lo que se corresponde con la transición de un auge migratorio a un desarrollo más sostenible del mercado.
En el primer trimestre de 2026 se registraron en Tiflis 10.907 mil transacciones de pisos, un 16 % más que el año anterior. El valor total de las viviendas vendidas aumentó un 23,1 %, hasta alcanzar los 958 millones de dólares.
Los principales compradores de viviendas en la capital georgiana siguen siendo los ciudadanos de Georgia. Según los datos del estudio de Galt & Taggart correspondiente al primer trimestre de 2026, a ellos les correspondió alrededor del 70 % de las ventas en los proyectos de los promotores inmobiliarios.
Entre los extranjeros, los más activos fueron los ciudadanos de Israel, que representaron el 12 % de todas las ventas. A los ciudadanos rusos les correspondió alrededor del 3 %, mientras que a los compradores de otros países, en conjunto, el 14 %. En las estadísticas de Tiflis no se indica la cuota específica de los ciudadanos de Ucrania.
El mercado de Batumi sigue dependiendo en mucha mayor medida de los inversores extranjeros. En el primer trimestre de 2026 se vendieron en la ciudad 4.049 mil apartamentos, un 15,8 % más que en el mismo periodo del año anterior. El estudio de Galt & Taggart abarcó más de 30 proyectos de promotores inmobiliarios sistemáticos, que representan alrededor del 40 % del mercado primario de Batumi. Según sus resultados, los ciudadanos de Georgia representaron el 37 % de las ventas, mientras que los extranjeros, alrededor del 63 %.
El grupo extranjero más numeroso lo constituyeron los compradores de países europeos, que representaron alrededor del 18 % de las transacciones. Los ciudadanos de Israel representaron el 16 % de las ventas, mientras que la cuota conjunta de los compradores de Ucrania, Rusia y Bielorrusia ascendió al 13 %.
Aproximadamente otro 10 % de los pisos fueron adquiridos por ciudadanos de Turquía, un 3 % por representantes de países árabes y alrededor de un 4 % por compradores de otros Estados. Las autoridades georgianas no desglosan en los datos publicados las cuotas correspondientes a Ucrania, Rusia y Bielorrusia, por lo que es imposible determinar qué ciudadanos de estos tres países compraron viviendas con mayor frecuencia.
La estructura de la demanda muestra una diferencia significativa entre los dos mercados más grandes del país. En Tiflis, las ventas las impulsan principalmente los compradores georgianos, que adquieren viviendas para residir en ellas o para alquilarlas a largo plazo. En Batumi, el papel principal lo desempeñan los inversores extranjeros, orientados a los inmuebles turísticos y al alquiler de apartamentos a turistas.
No obstante, las estadísticas oficiales de Geostat solo recogen los precios de las viviendas nuevas en Tiflis y no incluyen un desglose completo de la composición nacional de los compradores en toda Georgia. Los datos sobre la nacionalidad se basan en encuestas realizadas a los grandes promotores inmobiliarios Galt & Taggart, por lo que reflejan principalmente el mercado primario organizado, y no todas las transacciones inmobiliarias del país.
La Comisión Europea está preparando un nuevo mecanismo legislativo que permitirá a las autoridades nacionales, regionales y municipales limitar el alquiler a corto plazo de viviendas en zonas que se enfrentan a un aumento especialmente acusado de los precios y a la escasez de viviendas para residentes permanentes.
La iniciativa formará parte de la futura Ley de Vivienda Asequible (Affordable Housing Act) de la Unión Europea, que la Comisión Europea tiene previsto presentar en 2026. El documento tiene por objeto ayudar a las autoridades a identificar las zonas que sufren presión en materia de vivienda, basándose en datos estadísticos de acceso público, y a adoptar medidas acordes con la magnitud del problema.
No se trata de una prohibición general de Airbnb, Booking.com u otros servicios en toda la Unión Europea. La Comisión Europea tiene la intención de crear un marco jurídico en el que las ciudades y las regiones puedan regular de forma autónoma los alquileres a corto plazo, sin infringir las normas del mercado único europeo.
En concreto, los municipios deberán contar con una mayor seguridad jurídica a la hora de establecer restricciones en aquellas zonas en las que los alquileres turísticos reduzcan la oferta de vivienda para los residentes locales. Las posibles medidas se determinarán teniendo en cuenta la situación local, los intereses del sector turístico y el principio de proporcionalidad.
Durante las consultas, los representantes de las ciudades y regiones instaron a la Comisión Europea a elaborar una lista de instrumentos compatibles con la legislación de la UE. También hicieron hincapié en la necesidad de tener en cuenta las diferencias entre los grandes centros turísticos, las ciudades pequeñas y las zonas rurales.
La elaboración de la Ley de Vivienda Asequible se lleva a cabo en paralelo a la aplicación de las normas de la UE aprobadas anteriormente relativas a la recopilación de información sobre los alquileres a corto plazo. A partir del 20 de mayo de 2026 entrará en vigor el Reglamento (UE) n.º 2024/1028. Este prevé la creación de sistemas digitales de registro de arrendadores y el intercambio de datos entre las plataformas y las autoridades públicas.
En los países que implanten dicho registro, el propietario deberá obtener un número único de la propiedad e indicarlo en el anuncio. Las plataformas en línea están obligadas a mostrar y verificar dichos números, realizar controles aleatorios y eliminar los anuncios a petición de las autoridades si no cumplen con las normas establecidas.
Las plataformas también deben transmitir mensualmente información sobre el número de huéspedes y las pernoctaciones reservadas a través de un portal digital nacional único. Esto permitirá a los ayuntamientos evaluar la magnitud real del alquiler turístico y tomar decisiones basadas en datos.
Sin embargo, la normativa vigente regula principalmente el registro y el intercambio de información. Por sí misma, no establece restricciones paneuropeas sobre el número de apartamentos que se pueden alquilar ni sobre el número de pernoctaciones permitidas.
Según datos de la Comisión Europea, los alquileres a corto plazo ya representan cerca de una cuarta parte de toda la oferta de alojamiento turístico en la UE.
En 2025, a través de Airbnb, Booking.com, Expedia y otras grandes plataformas en línea, se reservaron 951,6 millones de pernoctaciones. En comparación con 2024, esta cifra aumentó un 11,4 %.
La Comisión Europea reconoce que este mercado genera ingresos para los propietarios de inmuebles, amplía las opciones de los turistas y apoya a las empresas locales. Sin embargo, la elevada concentración de alquileres a corto plazo en los centros históricos y en los destinos turísticos populares puede reducir la oferta de viviendas para residencia permanente y contribuir al aumento de los precios.
Según los datos del Plan Europeo de Vivienda Asequible, el número de reservas de alquileres a corto plazo a través de las principales plataformas aumentó en más de un 90 % entre 2018 y 2024. Los operadores profesionales representan más del 45 % de la oferta, aunque constituyen una minoría entre los propietarios.
Tras la aprobación de la nueva legislación, las normas dependerán no solo del país, sino también de la situación en una ciudad o zona concreta. En los centros turísticos con escasez de vivienda, las autoridades locales podrán, en principio, establecer requisitos más estrictos en materia de registro, concesión de licencias y duración de los alquileres. En las regiones donde la oferta de alojamiento turístico es insuficiente y los alquileres a corto plazo sostienen la economía local, las restricciones podrían ser considerablemente menores.
