El mercado inmobiliario residencial de Austria ha vuelto a crecer tras un prolongado periodo de caída de los precios, según datos de Statistik Austria.
Según la oficina de estadística, en 2025 los precios de las viviendas y los pisos en Austria subieron una media del 2,6 % tras caer un 2,6 % en 2024 y un 2,3 % en 2023. De este modo, el mercado registró una evolución interanual positiva por primera vez en dos años.
En la segunda mitad de 2025, la recuperación se aceleró. En el cuarto trimestre, los precios de la vivienda subieron un 3,5 % en términos interanuales y un 0,8 % en comparación con el trimestre anterior. Las viviendas nuevas se encarecieron un 3,1 % en el año, y las existentes, un 3,6 %.
El retorno al crecimiento se debe a la estabilización gradual del mercado hipotecario, la disminución de la incertidumbre tras un periodo de tipos de interés elevados y la reducción de la oferta de nuevas construcciones. Tras el fuerte encarecimiento de los créditos entre 2022 y 2024, parte de los compradores pospuso sus operaciones, pero en 2025 la demanda comenzó a recuperarse gradualmente.
No obstante, la recuperación sigue siendo desigual. Según las estimaciones de Global Property Guide, en algunos estados federados los precios continuaron bajando, especialmente en las caras zonas alpinas y metropolitanas. En Viena, el precio medio de una vivienda en 2025 se estimaba en unos 779 000 euros, pero la evolución anual fue negativa, de alrededor del -6,6 %. En el Tirol, la caída se estimó en un -13,7 %, y en Salzburgo, en un -9,1 %. Al mismo tiempo, Carintia, Estiria y Alta Austria registraron un crecimiento.
Para los inversores, Austria sigue siendo uno de los mercados más estables de Europa, pero la rentabilidad requiere un cálculo más preciso. Los altos precios en Viena, Salzburgo y el Tirol limitan el potencial de crecimiento rápido, mientras que las regiones más asequibles pueden resultar más interesantes en un contexto de recuperación de la demanda.
En 2025, los compradores extranjeros adquirieron en Portugal 41 086 viviendas, lo que supone un aumento del 6,6 % con respecto al año anterior, según informa el Instituto Nacional de Estadística de Portugal (INE).
El grupo más numeroso de compradores extranjeros lo constituyeron los ciudadanos de Brasil. En 2025 compraron 9.808 inmuebles, lo que supone un 27,5 % más que en 2024. En segundo lugar se situaron los ciudadanos de Angola, con 4.145 compras, lo que supone un aumento del 2,2 %. El tercer puesto lo ocuparon los franceses, que adquirieron 3.765 inmuebles, un 6,2 % menos que el año anterior.
Según datos del INE, los compradores extranjeros con residencia fiscal en Portugal realizaron 34.834 transacciones, un 11,4 % más que en 2024. Al mismo tiempo, las compras de los no residentes disminuyeron: los extranjeros sin residencia fiscal en Portugal adquirieron 8.471 inmuebles, un 13,3 % menos que el año anterior. Este fue el tercer año consecutivo de descenso de la actividad de los no residentes.
Esta diferencia pone de manifiesto un cambio en la estructura de la demanda extranjera. El mercado inmobiliario portugués se apoya cada vez menos en los inversores extranjeros clásicos y más en los extranjeros que ya residen en el país. Puede tratarse de trabajadores migrantes, personas que se han trasladado al país, familias con permiso de residencia de larga duración y miembros de las diásporas, sobre todo la brasileña y la angoleña.
Los extranjeros siguen comprando inmuebles más caros que los residentes locales. Según datos del INE, el valor medio de los inmuebles adquiridos por compradores con residencia fiscal en Portugal fue de 234 120 euros. Los compradores de países de la UE pagaron una media de 335 640 euros, mientras que los compradores de países no pertenecientes a la UE pagaron 470 277 euros por propiedad. Los británicos y los estadounidenses compraron inmuebles especialmente caros: el precio medio de las transacciones fue de 512 585 euros y 479 403 euros, respectivamente.
Geográficamente, la demanda de los no residentes sigue concentrándose en las regiones más atractivas. En 2025, el Algarve concentró el 29,7 % de las transacciones de no residentes, la región Norte el 20 %, la región Central el 14,9 % y la Gran Lisboa el 12,5 %. En cuanto al valor de las transacciones, el dominio del Algarve es aún más notable: la región representó el 42,4 % del volumen total de inversiones de no residentes en vivienda.
El INE también destacó el fuerte crecimiento de los compradores procedentes de Ucrania, Cabo Verde y Venezuela: el número de transacciones de ciudadanos de estos países aumentó en más de un 25 % en 2025. Sin embargo, el número exacto de inmuebles adquiridos por ucranianos no se revela en la breve publicación del INE ni en los resúmenes de los medios de comunicación portugueses.
Para los ucranianos, Portugal sigue siendo un destino atractivo gracias a la seguridad, el acceso a la UE, el mercado laboral, los vínculos con la diáspora y la posibilidad de residencia a largo plazo. Al mismo tiempo, tras la supresión de la inversión inmobiliaria como requisito para obtener la Golden Visa, la demanda de inversión está menos vinculada a la obtención del permiso de residencia y depende en mayor medida de la reubicación real, el nivel de ingresos y los planes de residencia a largo plazo.
Paraguay ha presentado nuevas condiciones para obtener la condición de inversor, en virtud de las cuales los extranjeros podrán solicitar la residencia permanente si realizan inversiones inmobiliarias a partir de 200 000 dólares.
Según la información publicada por el Consejo de Ministros de Paraguay, la reforma queda consagrada en el Decreto n.º 0283/2026 y prevé la implantación del sistema Investor Pass, que permite a los inversores obtener la residencia permanente directamente, sin pasar por la fase de residencia temporal. Las nuevas normas formalizan cuatro vías principales para los inversores: inversiones productivas a partir de 70 000 dólares, inversiones inmobiliarias a partir de 200 000 dólares, inversiones en instrumentos financieros a partir de 200 000 dólares e inversiones en proyectos turísticos a partir de 150 000 dólares.
Una novedad clave para el mercado inmobiliario es que se podrá solicitar el estatus de inversor no solo tras el pago íntegro del inmueble. Por primera vez, Paraguay permite solicitar la residencia permanente tras haber abonado el 30 % del valor del inmueble, siempre que la transacción se formalice mediante un contrato de compraventa notarial y se confirmen los compromisos de pago del importe restante.
De hecho, esto significa que Paraguay ofrece uno de los modelos de migración por inversión más flexibles de Sudamérica. A diferencia de muchos programas, en los que se exige la inversión total del capital antes de obtener el estatus, el programa paraguayo permite incorporarse al proyecto en la fase de construcción o de diseño, lo que reduce el umbral de entrada para el inversor.
Para el mercado inmobiliario, este modelo puede convertirse en un motor adicional de la demanda por parte de extranjeros interesados tanto en obtener la residencia como en invertir en un mercado relativamente asequible.
Paraguay es un país sin litoral situado en la parte central de Sudamérica. El país limita con Brasil, Argentina y Bolivia, y su capital es Asunción. Paraguay se considera tradicionalmente uno de los países de la región con un coste de vida y de hacer negocios más asequible, y su economía se basa en la agricultura, la energía hidroeléctrica, el comercio y la transformación de productos agrícolas.
Los compradores extranjeros se están incorporando cada vez más al mercado inmobiliario de Albania, pero en algunos casos adquieren propiedades a precios más elevados que los residentes locales. Esto se nota especialmente en los destinos turísticos más populares, sobre todo en Saranda, en la Riviera albanesa y en el centro de Tirana.
Según estimaciones de los expertos, en determinados mercados muy demandados, los extranjeros pueden pagar entre un 5 % y un 10 % más por propiedades similares que los compradores locales. Con un precio de vivienda de unos 150 000 euros, el sobreprecio puede oscilar entre 500 y 15 000 euros.
Como se señala, la diferencia de precio no se debe únicamente a la condición de comprador extranjero. El precio final se ve influido por el formato a distancia de las negociaciones, la elevada demanda de viviendas listas para entrar a vivir, así como el mayor interés por propiedades con vistas al mar, que de por sí son más caras. Otro factor es el acceso limitado de los extranjeros a las ofertas fuera del mercado abierto, mientras que los residentes locales suelen recibir información sobre las ventas a través de contactos personales.
No obstante, muchos compradores extranjeros valoran en general positivamente la experiencia de las transacciones en Albania. Entre las ventajas, destacan la amabilidad de los profesionales locales y la tramitación notarial relativamente sencilla en comparación con otros países del Mediterráneo.
Para el mercado albanés, esta tendencia supone un mayor peso de la demanda externa, sobre todo en las zonas turísticas. A medio plazo, esto podría mantener el aumento de los precios en las zonas costeras, pero al mismo tiempo acentuar la brecha entre las condiciones de compra para los residentes locales y los extranjeros.
Los apartahoteles son un formato de inversión inmobiliaria que ya se ha consolidado como un sector independiente y que atrae de forma constante el interés de los inversores en Ucrania. Combina la propiedad inmobiliaria, los ingresos pasivos y la gestión profesional del hotel. Por qué las inversiones en inmuebles hoteleros siguen siendo relevantes: lo analizaremos con el ejemplo de los proyectos turísticos actuales.
En los últimos años, el mercado inmobiliario de inversión se ha ido transformando gradualmente. El modelo tradicional de inversión en apartamentos para alquiler a largo plazo está dando paso a nuevos formatos.
Los inversores buscan cada vez más activos gestionados, capaces de generar ingresos pasivos inmobiliarios sin necesidad de ocuparse personalmente del alquiler, el servicio o los procesos operativos.
Por eso, las inversiones en apartahoteles y en inmuebles hoteleros se están convirtiendo en uno de los segmentos más dinámicos del mercado. En las regiones turísticas, este tipo de inmuebles muestran una demanda estable y potencial de capitalización a largo plazo del valor del activo.
Según datos de las empresas gestoras, la ocupación media de los hoteles en carteras gestionadas profesionalmente es de alrededor del 55-65 %, mientras que los inmuebles más exitosos alcanzan una ocupación del 70-85 %. Son precisamente estos indicadores los que hacen que los inmuebles hoteleros resulten atractivos para las inversiones a largo plazo.
«Según los datos de LUN, el mercado de inmuebles de renta crece de forma constante, y no es casualidad. Este segmento atrae al inversor porque combina la claridad del metro cuadrado clásico con las ventajas de un producto de inversión ya listo. Se trata de un activo físico, ingresos pasivos sin complicaciones operativas, una economía transparente y la vinculación de los ingresos a la moneda. «Si el proyecto está bien calculado, tiene un concepto interesante y su gestión es profesional, la rentabilidad aquí puede ser mayor que en la inmobiliaria de alquiler clásica», explica Vitalii Mazhara, director ejecutivo y socio gerente de la promotora GREENWOOD Development.
Un apartahotel es un formato de inmueble hotelero en el que el inversor compra una unidad independiente —apartamentos, una villa o una casa de campo— dentro de un complejo hotelero.
A diferencia del modelo clásico de alquiler, el propietario no se ocupa de las actividades operativas. La gestión del inmueble corre a cargo de una empresa gestora, que se encarga de:
Los beneficios del inversor provienen de la actividad hotelera: ingresos por alojamiento de huéspedes, infraestructura y servicios del complejo.
De este modo, el inmueble se convierte en un activo de inversión que funciona como un negocio y genera ingresos pasivos.
El sector hotelero actual está cambiando al mismo tiempo que el comportamiento de los turistas. Hoy en día, los huéspedes eligen cada vez más los hoteles no solo por su ubicación o el nivel de servicio. Desempeñan un papel importante la experiencia, el ambiente y las emociones que el huésped recibe durante su estancia.
Es precisamente por eso que los hoteles resort conceptuales muestran una mayor fidelidad de los huéspedes, una marca más sólida y una ocupación estable.
«Hoy en día, los inversores prestan cada vez más atención precisamente a los proyectos hoteleros conceptuales. No solo la ubicación o la arquitectura desempeñan un papel importante, sino también la idea que crea una experiencia única para los huéspedes. Son precisamente estos hoteles los que muestran una demanda estable y un valor de inversión a largo plazo», —señalan desde la empresa gestora líder Maestro Hotel Management.
Según las estimaciones de los participantes en el mercado, son precisamente los hoteles resort conceptuales los que hoy en día están generando una nueva ola de inversiones en el sector inmobiliario turístico, ya que combinan una experiencia emocional para los huéspedes con la estabilidad económica del negocio hotelero.
Uno de los ejemplos de la nueva generación de proyectos de resort es el hotel de experiencias «VIRSHI» en los Cárpatos.
El concepto del proyecto se basa en la idea de la economía de las experiencias, donde el producto clave no son los metros cuadrados, sino la experiencia emocional de los huéspedes.
En este formato, el huésped se convierte en el autor de sus vacaciones: elige el guion de su estancia entre decenas de opciones posibles, desde el ocio activo hasta el aislamiento o la recuperación.
El modelo de servicio del hotel se basa en dos enfoques:
Service by Scenario: paquetes de experiencias personalizados que se adaptan al estilo de viaje del huésped.
Moments of Magic: momentos de servicio especialmente pensados que crean experiencias agradables e inesperadas durante la estancia en el hotel.
El hotel de experiencias «VIRSHI» se ha concebido desde el principio como un producto de inversión, en el que cada decisión influye en la economía futura del establecimiento.
La elección de la ubicación, el formato de la infraestructura, el modelo de servicio, el equipo directivo y el concepto no son elementos aislados, sino un sistema que determina la futura ocupación del hotel y su rentabilidad.
Por eso, el proyecto combina la experiencia emocional del huésped con una lógica de inversión clara, en la que el producto se diseña teniendo en cuenta la demanda, los escenarios de ocio y la rentabilidad a largo plazo.
Para obtener más información sobre el concepto del proyecto, visite la página web del hotel de experiencias VIRSHI.
En combinación con el crecimiento del turismo interno y el desarrollo de la infraestructura turística, este formato está configurando gradualmente un nuevo segmento de mercado: los inmuebles de inversión rentables.
Es por eso que cada vez más inversores prestan atención a los proyectos turísticos conceptuales, donde se combinan una idea sólida, una gestión profesional y una economía hotelera estable. Un ejemplo de este enfoque en el mercado es el hotel de experiencias «VIRSHI», situado cerca de Bukovel, que se desarrolla bajo el formato de la economía de las experiencias y ofrece a los inversores un nuevo modelo de interacción con los inmuebles hoteleros.
Según informa Serbian Economist, el mercado inmobiliario de Serbia continuó creciendo hasta finales de 2025: en el cuarto trimestre, el volumen total de transacciones alcanzó los 2.400 millones de euros, lo que supuso el nivel trimestral más alto desde la creación del Registro de Precios Inmobiliarios. Así lo comunicó el Instituto Geodésico de la República de Serbia (RGZ).
Según datos del RGZ, entre octubre y diciembre de 2025, el valor del mercado creció un 9 % en términos interanuales, mientras que el número de contratos de compraventa aumentó un 6,9 %, hasta alcanzar los 37 386. Los pisos representaron 1 400 millones de euros, es decir, el 61 % del valor total de todas las transacciones.
A nivel regional, el número de transacciones en el cuarto trimestre aumentó en Belgrado un 10,9 % y en Kragujevac un 5,8 %, mientras que en Niš se registró un descenso del 6,5 % y en Novi Sad, del 8,7 %. Solo en la compra de apartamentos en Belgrado se gastaron 768,5 millones de euros durante este periodo.
El piso más caro del trimestre se vendió en el municipio de Savski Venac por 1,4 millones de euros, con una superficie de 90 m², y el precio máximo por metro cuadrado en ese mismo municipio alcanzó los 15 298 euros. La vivienda más cara también se vendió en Savski Venac por 1 millón de euros, y una plaza de aparcamiento, por 60 000 euros.
Anteriormente, RGZ informó de que ya en el primer trimestre de 2025 el mercado mostraba un aumento del valor del 9,3 % con una disminución del número de transacciones del 2,4 %, lo que apuntaba a un mayor encarecimiento de los activos. Hasta finales de año, esta tendencia se mantuvo, pero al mismo tiempo el mercado volvió a registrar un crecimiento en el número de operaciones.
La propietaria de la agencia inmobiliaria VIDOVSTAN, Vera Yegorova-Tolsta, también destacó el crecimiento del mercado en su análisis. En general, los datos de RGZ muestran que, incluso a pesar de las fluctuaciones locales en algunas ciudades, el mercado inmobiliario de Serbia siguió siendo uno de los segmentos más estables de la economía del país hasta finales de 2025.
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