Административные барьеры являются одним из ключевых факторов, замедляющих появление нового жилья на рынке, сообщил председатель Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов во время «круглого стола».
По его словам, сегодня государство стало одним из ключевых драйверов спроса на жилье в Украине: благодаря программам льготных ипотечных кредитов, компенсации за разрушенное жилье, программам для военнослужащих и другим государственным программам формируется большой платежеспособный спрос. Однако рынок не может удовлетворить спрос мгновенно, ведь к моменту ввода дома в эксплуатацию 80–90% наиболее ликвидных квартир, как правило, уже реализованы.
«Если государство хочет получить дополнительный объем жилья под свои программы, это требует времени — не менее 2–4 лет, из которых значительную часть занимает именно административная подготовка проекта», — отметил Фаворов.
По его словам, возглавляемая им ассоциация провела первый ежегодный отраслевой опрос девелоперов, в котором приняли участие 120 респондентов — владельцы, руководители и профильные специалисты девелоперских компаний, которые в целом формируют треть всего объема предложения на первичном рынке жилищного строительства. Согласно результатам этого опроса, средний срок административной подготовки проекта — от оформления земли до получения разрешения на выполнение строительных работ — составляет около 14,4 месяца, оформление прав на землю — 13,3 месяца, получение градостроительных условий и ограничений (ГУО) — еще 9,78 месяца.
Наибольшими барьерами для реализации проектов респонденты назвали проблемы с получением МУО (35%), трудности в сфере земельных и имущественных отношений (30%), нестабильность разрешительных документов и их отмена (24%), трудности с получением технических условий (22%), а также постоянные изменения правил, требований и законодательства (20%).
Среди процедур, которые, по мнению девелоперов, больше всего нуждаются в оптимизации на государственном уровне, лидируют охрана культурного наследия (49%), кадастрово-земельные процедуры (29%), доступ к градостроительной информации (28%) и цифровые сервисы и реестры (26%).
В ходе дискуссии председатель парламентского комитета по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк подчеркнула, что проблема МУО гораздо глубже, чем просто вопрос администрирования или скорости выдачи документов.
«МУО фактически превратились в квазиразрешительный инструмент, который создает коррупционные риски, усиливает монополию местной власти и в отдельных случаях ставит девелопера в зависимое положение», — считает Шуляк.
В то же время системное решение этой проблемы, по ее мнению, невозможно без актуальной градостроительной документации, оцифрованной и обнародованной на государственном уровне, чтобы рынок имел доступ к понятным и прозрачным правилам. Депутат также призвала как можно скорее вынести на рассмотрение правительства постановление, которое предусматривает механизм реагирования на необоснованные отказы местных властей в выдаче МУО и даст ДИАМ возможность выступать арбитром в таких ситуациях.
Глава Государственной инспекции архитектуры и градостроительства (ДИАМ) Александр Новицкий добавил, что блок технических условий и подключений к сетям требует отдельного реинжиниринга — с переходом к единому цифровому процессу и «единому окну» для заказчика.
Представители рынка, в свою очередь, подтвердили, что отсутствие или многолетнее непринятие градостроительной документации имеет уже не только регуляторные, но и прямые экономические последствия: участки не запускаются в развитие, инвестиции откладываются, а предложение жилья не выходит на рынок в нужном объеме.
Результаты опроса станут основой для дальнейшей адвокационной работы ассоциации совместно с государством и профессиональным сообществом.
Источник: https://interfax.com.ua/news/economic/1153732.html
Как сообщает проект Relocation.com.ua, по данным idealista со ссылкой на Banco de Portugal, в 2025 году иностранцы инвестировали в португальскую недвижимость 3,905 млрд евро, что стало новым рекордом и на 10,4% превысило уровень 2024 года. На этом фоне общий приток прямых иностранных инвестиций в Португалию, напротив, сократился на 34,9% — до 8,51 млрд евро, а доля недвижимости в общем объеме ПИИ выросла до 45,9%, то есть почти до половины всего внешнего капитала.
География этого капитала остается достаточно предсказуемой. Наибольший объем накопленных иностранных инвестиций в Португалии сосредоточен в Большом Лиссабоне — 113,2 млрд евро, далее следуют Север страны — 37,2 млрд евро и Алгарве — 21,7 млрд евро; вместе эти три региона аккумулируют 80,5% всего иностранного инвестиционного запаса.
Среди стран, откуда в 2025 году поступал капитал, выделялись Люксембург — 1,1 млрд евро, Великобритания — около 900 млн евро и Германия — 800 млн евро. При этом сам Banco de Portugal отмечает, что такие юрисдикции, как Люксембург, Нидерланды и Испания, нередко выступают промежуточными площадками, поэтому конечные источники денег могут отличаться от страны непосредственного контрагента.
Но если смотреть уже не на инвестиционный капитал, а на реальные сделки с жильем, картина становится понятнее. Последняя подробная официальная разбивка INE показывает, что в 2024 году иностранные семьи купили в Португалии 38 552 дома и квартиры, что на 6,7% больше, чем в 2023 году, и на 19,2% выше уровня 2019 года. При этом иностранцы все равно оставались меньшинством на рынке: в целом семьи приобрели 134 540 объектов недвижимости, из них 95 988 пришлось на покупателей португальского происхождения. Среди иностранных покупателей лидировали бразильцы — 7 694 сделки, затем ангольцы — 4 054 и французы — 4 016. Отдельно INE отмечал быстрый рост числа американцев: количество их покупок выросло с 537 в 2019 году до 1 707 в 2024-м.
Если же расширить картину и посмотреть на все крупные иностранные группы, проживающие в Португалии, становится видно, что рынок спроса гораздо шире, чем только традиционные покупатели из Бразилии, Франции или Великобритании. По данным AIMA, на конец 2024 года в Португалии проживали 1 543 697 иностранцев.
Самой многочисленной общиной были бразильцы — 484 596 человек, затем индийцы — 98 616, украинцы — 79 232, непальцы — 58 086 и британцы — 48 238.
Отдельный штрих к этой картине добавляет ипотечный рынок. По данным Banco de Portugal, в 2024 году 10,1% людей, оформивших ипотеку на основное жилье, были иностранцами. Здесь снова лидировали бразильцы, на которых пришлось 38% всех иностранных заемщиков; далее шли ангольцы и британцы. По сумме кредитов бразильцы обеспечили 30% иностранного ипотечного объема, британцы — 7%, американцы — 6%, французы и итальянцы — по 5%. Это показывает, что в Португалии иностранный спрос уже давно формируется не только за счет покупки за собственные средства, но и за счет полноценного кредитования.
Именно поэтому португальский рынок сейчас стоит рассматривать в двух плоскостях. В первой — иностранный капитал действительно установил рекорд и продолжает подпитывать рынок недвижимости даже после отмены «золотых виз» для жилья. Во второй — состав реального иностранного спроса становится все более смешанным: сделки, как и раньше, наиболее активно заключают бразильцы, ангольцы, французы, британцы и американцы, но в демографической структуре страны все заметнее становится роль украинцев, индийцев, непальцев и других новых сообществ. Для рынка это означает одно: иностранное присутствие на рынке португальского жилья не ослабевает, а меняет форму.
https://relocation.com.ua/foreigners-break-record-in-portugals-housing-market/
Испанский рынок жилья в 2025 году вышел на максимум с 2007 года: по данным Министерства жилья и городской повестки Испании, в стране было совершено 752 098 сделок купли-продажи жилья, что на 5% больше, чем в 2024 году.
Иностранный спрос остается одним из ключевых драйверов этого роста. По предварительным данным испанских регистраторов, в 2025 году иностранцы купили в Испании почти 97 300 домов и квартир, что стало новым максимумом и составило 13,8% всех сделок на рынке жилья. При этом по нотариальной статистике за первое полугодие 2025 года иностранцы обеспечили 71 155 сделок, или 19,3% от общего числа продаж жилья за этот период. Нотариусы отдельно отмечают, что рост в 2025 году в основном обеспечили именно иностранцы-резиденты, тогда как покупки со стороны нерезидентов немного снизились.
Основные группы иностранных покупателей в Испании сейчас формируют прежде всего европейцы и выходцы из стран с большой миграцией в саму Испанию. По данным регистраторов за четвертый квартал 2025 года, крупнейшие доли среди иностранных покупателей приходились на британцев (8,57%), немцев (6,67%), нидерландцев (5,91%), марокканцев (5,30%), французов (5,28%), румын (5,17%) и итальянцев (4,76%). Нотариальная статистика за первое полугодие 2025 года также показывает лидерство граждан Великобритании — 5 731 сделка, за ними шли Марокко — 5 654 и Германия — 4 756.
Украинцы в этой структуре также уже занимают заметное место. По данным, которые приводились на основе испанской нотариальной статистики, в январе-июне 2025 года граждане Украины совершили 2 165 покупок жилья в Испании, что стало рекордом для всей серии наблюдений. В официальном обзоре Notariado Украина также названа среди стран, показавших рост в первом полугодии 2025 года: число покупок у украинцев увеличилось на 5% год к году. Средняя цена, которую платили украинские покупатели, составляла около EUR1 832 за кв. м.
Россияне, напротив, теряют вес на испанском рынке. По данным нотариусов, в первом полугодии 2025 года покупки жилья гражданами РФ сократились на 17,4% по сравнению с тем же периодом 2024 года, и россияне уже не входят в число крупнейших иностранных групп по числу сделок. При этом россияне по-прежнему относятся к числу покупателей с ценой покупки выше средней по иностранцам.
Географически иностранный спрос наиболее заметен на побережье и островах. По данным регистраторов, особенно высока доля иностранных покупателей в Балеарских островах (32,8%), Валенсийском сообществе (29,6%), Канарских островах (24,5%), Мурсии (22,8%), Каталонии (16,5%) и Андалусии (14%). Нотариусы также выделяют как главные зоны концентрации сделок с иностранцами Аликанте, Балеарские острова, Малагу и Санта-Крус-де-Тенерифе.
Таким образом, испанский рынок жилья сейчас подпитывается сразу двумя иностранными потоками — покупателями-нерезидентами, особенно из Северной и Западной Европы, и мигрантами, которые уже живут и работают в Испании. Именно вторая группа, судя по нотариальной статистике, в 2025 году стала главным фактором поддержания рекордного спроса на жилье.
Мэр Барселоны Жауме Колльбони предложил запретить гражданам стран, не входящих в Евросоюз, покупать второе жилье в городе, объясняя это борьбой со спекулятивным спросом на фоне затяжного жилищного кризиса. Речь идет прежде всего о покупателях, которые приобретают недвижимость не для постоянного проживания, а как инвестиционный актив. Сам Колльбони в феврале говорил, что, если бы это было в его полномочиях, он бы запретил британцам, американцам и другим гражданам стран вне ЕС покупать вторые дома в каталонской столице.
На данный момент это именно политическая инициатива, а не принятая норма. Параллельно на национальном уровне правительство Испании еще в январе 2025 года объявило о намерении резко ужесточить условия покупки жилья для нерезидентов из стран вне ЕС, увеличив для них налоговую нагрузку до 100% стоимости объекта. Эта мера также остается предложением и требует дальнейшего законодательного оформления.
Инициатива Барселоны вписывается в более широкую линию городских властей по охлаждению перегретого рынка жилья. Ранее город уже решил не продлевать после 2028 года лицензии на краткосрочную туристическую аренду, которых в Барселоне насчитывается около 10 101. Власти объясняют жесткий курс тем, что за последние десять лет средняя аренда в городе выросла на 68%, а стоимость покупки жилья — на 38%.
По официальным данным Idescat, на начало 2025 года в Барселоне проживало 1 713 247 человек, из них 437 663 иностранцы, или 25,55% населения. Соответственно, граждан Испании в городе насчитывалось около 1,276 млн. При этом, если смотреть не по гражданству, а по месту рождения, то, по данным городского отчета за 2024 год, 33,6% жителей Барселоны родились за пределами Испании, а рожденные непосредственно в Барселоне составляли всего 46,1% населения.
Крупнейшие диаспоры в Барселоне по гражданству на начало 2025 года — итальянская (50 754 человека), колумбийская (29 574), пакистанская (24 857), китайская (22 333), перуанская (22 105), марокканская (19 300) и французская (18 437). Городские власти отдельно отмечали, что в статистику итальянских граждан входят и многие уроженцы Аргентины с итальянским паспортом.
ES, БАРСЕЛОНА, ЖИЛЬЕ, ИНОСТРАНЦЫ, МЭР
Индекс цен на жилье в Украине по итогам 2025 года достиг 112,8%, тогда как в 2024 году составлял 112,7%, а в 2023-м году — 114,5%, сообщила Государственная служба статистики (Госстат).
По ее данным, на первичном рынке цены на жилье выросли по итогам 2025 года на 14,3%, при этом рост замедлился по сравнению с 2024 годом, когда показатель составлял 15%. При этом однокомнатные квартиры подорожали на 14,6%, двухкомнатные – на 14,1%, трехкомнатные – на 13,2%.
В то же время на вторичном рынке в прошлом году жилье подорожало после снижения цен в 2024 году. Так, «вторинка» в среднем подорожала на 12%, что на 0,4 процентных пункта (п. п.) выше показателя 2024 года. Однокомнатные квартиры на вторичном рынке подорожали на 12,7%, двухкомнатные – на 12,1%, трехкомнатные – на 11,8%.
По данным ведомства, в четвертом квартале 2025 года индекс цен на жилье составил 113,2%, что почти равно показателю в четвертом квартале 2024 года (113,1%). В частности, в октябре-декабре 2025 года на первичном рынке цены выросли на 13,1% против 15,8% в октябре-декабре 2024-го, тогда как на вторичном рынке зафиксировано ускорение темпов роста цен: показатель составил 13,3% против 11,9% соответственно.
В четвертом квартале 2025 года по сравнению с третьим индекс цен на жилье вырос на 4,4 п. п. – до 104,7%. В частности, на первичном рынке жилье подорожало в среднем на 4,3%: однокомнатные квартиры – на 4,8%, двухкомнатные – на 4,2%, трехкомнатные – на 3,7%.
На вторичном рынке в четвертом квартале 2025 года жилье подорожало на 5% против 0,3% в третьем квартале. Однокомнатные квартиры выросли в цене на 5,6%, двух- и трехкомнатные – на 5% и 4,5% соответственно.
Как сообщает Сербский Экономист, cредняя цена 1 кв. м жилья в новостройках Черногории в IV квартале 2025 года составила 2 206 евро, что на 14% выше уровня IV квартала 2024 года (1 936 евро), следует из данных MONSTAT.
Рост был неравномерным по регионам. На побережье средняя цена достигла 2 570 евро за кв. м (примерно +24% г/г), в Подгорице — 2 141 евро (+10%), в центральном регионе — 1 363 евро (рост с низкой базы, около +46%), при этом в северном регионе в IV квартале 2025 года не фиксировались продажи новостроек.
Динамика в течение 2025 года шла волнами: средняя цена по стране составляла 2 158 евро в I квартале, 2 201 евро во II квартале, 2 228 евро в III квартале и 2 206 евро в IV квартале, то есть после пика летом показатель немного снизился к концу года.
Отдельно MONSTAT подчеркивает, что средняя цена сильно зависит от доли так называемого solidarity housing (жилье, реализуемое по льготной модели). В IV квартале 2025 года в категории «предприятия» (рыночные продажи) средняя цена по стране составила 2 415 евро за кв. м, тогда как по solidarity housing — 705 евро.
С точки зрения «Сербского экономиста», ключевой вывод 2025 года такой: рынок новостроек Черногории остается «двухскоростным» — побережье продолжает дорожать быстрее из-за туристического спроса и ограниченного предложения в prime-локациях, тогда как столица и внутренние регионы сильнее зависят от структуры сделок и доступности кредитов. О рисках перегрева на фоне активного кредитования и роста цен в конце 2025 года предупреждал и Совет по финансовой стабильности при ЦБ Черногории.
В 2026 году давление на цены, вероятно, сохранится, но темпы могут стать более «выборочными» по локациям и качеству проектов: приоритетом будут объекты с понятными документами, готовой инфраструктурой и потенциалом аренды, тогда как массовый сегмент сильнее чувствителен к доходам населения и условиям финансирования.
https://t.me/relocationrs/2311
