Eine vom Portal Open4business durchgeführte Analyse des bulgarischen Immobilienmarktes hat ergeben, dass sich der Anstieg der Immobilienpreise in Bulgarien verlangsamt hat, die Nachfrage aus dem Ausland jedoch weiterhin spürbar ist.
Das Wachstum der Immobilienpreise in Bulgarien begann sich nach einem sehr starken Anstieg im Laufe des Jahres 2025 zu verlangsamen, obwohl sich der Markt selbst weiterhin in einer Wachstumsphase befindet. Nach Angaben des Nationalen Statistikinstituts Bulgariens (NSI) stiegen die Immobilienpreise im ersten Quartal 2025 im Jahresvergleich um 15,1 %, im zweiten um 15,5 % und im dritten Quartal um 15,4 %, was auf ein anhaltend hohes, aber nicht mehr beschleunigtes Preisanstiegstempo hindeutet.
Ein zusätzlicher Wachstumsfaktor im Jahr 2025 waren die Erwartungen hinsichtlich der Einführung des Euro in Bulgarien zum 1. Januar 2026. Bulgarische Medien und Marktteilnehmer wiesen bereits Ende 2025 ausdrücklich darauf hin, dass ein Teil der Käufer ihre Entscheidungen gerade in Erwartung der Währungsumstellung beschleunigte, was die Aktivität auf dem Wohnungsmarkt ankurbelte.
Ausländer spielen weiterhin eine bedeutende Rolle auf dem bulgarischen Immobilienmarkt, insbesondere in Ferien- und Küstenregionen. Dabei ist zu beachten, dass keine vollständigen offiziellen staatlichen Statistiken Bulgariens zu Immobilienkäufern nach Staatsangehörigkeit für die Jahre 2025–2026 öffentlich zugänglich sind. Die am häufigsten zitierte aktuelle Struktur der Auslandsnachfrage basiert auf Daten des Bulgarischen Immobilienverbands und Marktübersichten. Diesen Schätzungen zufolge gehörten in den Jahren 2024–2025 Bürger aus Großbritannien, Deutschland, Griechenland, Israel, Rumänien, der Türkei, Italien, Russland, der Ukraine und Polen zu den aktivsten ausländischen Käufern.
Ukrainer gehören diesen Marktdaten zufolge zu den Top 10 der ausländischen Immobilienkäufer in Bulgarien. Ihre Nachfrage lässt sich sowohl durch die Umsiedlung aufgrund des Krieges als auch durch das Investitionsinteresse erklären, vor allem an Objekten an der Schwarzmeerküste und in touristischen Regionen. Zu den gefragtesten Reisezielen zählen Varna, Burgas, Nessebar sowie die Bergkurorte Bansko und Pamporovo.
Der Markt wird nach wie vor durch ein für die EU vergleichsweise niedriges Preisniveau gestützt. Selbst nach dem Wachstum bleibt Bulgarien einer der erschwinglichsten Immobilienmärkte in der Europäischen Union, was weiterhin ausländisches Kapital anzieht und die Nachfrage nach Wohnungen sowohl für den Eigenbedarf als auch zur Vermietung stützt.
Für die nahe Zukunft erscheint eine weitere Verlangsamung des Preisanstiegs als das wahrscheinlichste Szenario, nicht jedoch ein drastischer Preisverfall. Während der Markt im Jahr 2025 noch zweistellige Wachstumsraten verzeichnete, erscheint für 2026 ein Übergang zu einem moderaten Wachstum realistischer – voraussichtlich im Bereich von 5 bis 7 % pro Jahr. Diese Prognose stützt sich auf die bereits spürbare Verlangsamung des Wachstums, den Basiseffekt sowie darauf, dass der Euro bereits eingeführt wurde und ein erheblicher Teil der spekulativen Nachfrage wahrscheinlich bereits im Vorfeld gedeckt wurde.
In Bulgarien endete am 1. Februar die Übergangsphase der Währungsumstellung, in der parallel mit dem bulgarischen Lew und dem Euro bezahlt werden konnte – nun werden Zahlungen ausschließlich in Euro abgewickelt, berichtet der bulgarische Dienst „Radio Svoboda“.
„Um Mitternacht des 31. Januar endete die einmonatige Übergangsphase, in der der Euro und der Lew gleichzeitig in Bulgarien im Umlauf waren. Seit dem 1. Februar akzeptieren Händler keine Zahlungen in Lew mehr und müssen Wechselgeld nur noch in der einheitlichen europäischen Währung zurückgeben“, heißt es in einer Meldung auf der Website der Zeitung.
Wer noch Bargeld in Lewen hat, kann dieses bis zum 30. Juni in Geschäftsbanken und Filialen der „Bulgarischen Post“ in Euro umtauschen. Nach diesem Datum können Geschäftsbanken einen bestimmten Umtauschkurs festlegen, die Bulgarische Nationalbank wird jedoch weiterhin den Umtausch von Bargeld in Lewen in Euro kostenlos und ohne Frist anbieten.
Handelsnetze müssen die Preise für Waren noch sechs Monate lang – bis zum 8. August – gleichzeitig in Euro und Lew ausweisen, „um Transparenz zu gewährleisten und spekulative Praktiken zu verhindern”.
Obwohl es Verkäufern von Waren und Dienstleistungen gesetzlich verboten ist, ihre Preise in den ersten sechs Monaten nach Einführung des Euro zu erhöhen, gingen bereits Hunderte von Beschwerden über mögliche Verstöße ein.
Bulgarien trat am 1. Januar 2026 – 18 Jahre nach seinem EU-Beitritt – der Eurozone bei. Der Januar war eine Übergangsphase, in der der Lew und der Euro parallel im Umlauf waren.
Bulgarien, Griechenland und Rumänien haben vereinbart, einen gemeinsamen Antrag auf europäische Finanzierung für eine Hochgeschwindigkeitsbahnstrecke entlang der „Westachse“ Athen – Thessaloniki – Sofia – Bukarest zu stellen, berichtete die bulgarische Zeitung Sega.
Der Zeitung zufolge wurde die Initiative bei einem Treffen von Vertretern der drei Länder und der Europäischen Kommission im Zusammenhang mit der Entwicklung des Nord-Süd-Verkehrskorridors diskutiert, der die Ostsee, das Schwarze Meer und die Ägäis verbinden soll. Gastgeber des Treffens war der stellvertretende Ministerpräsident und Verkehrsminister Bulgariens, Grozdan Karadzhov.
Der griechische Verkehrsminister Konstantinos Kiranakis erklärte, dass bis 2027 eine hochwertige Personenbahnverbindung zwischen Thessaloniki und Sofia hergestellt werden soll, wobei die bulgarische Seite daran erinnerte, dass die Bahnverbindung auf dieser Strecke 2017 unterbrochen wurde.
Karadjov wies auch darauf hin, dass die Länder beabsichtigen, die Planung, Projektierung und Genehmigungsverfahren zu synchronisieren, um Verzögerungen und bürokratische Hindernisse zu vermeiden. Zu den Prioritäten Bulgariens zählte er die Beschleunigung des Projekts einer neuen Brücke über die Donau zwischen Ruse und Giurgiu sowie die Vorbereitung von Projekten für neue Brücken in den Gebieten Nikopol – Turnu Măgurele und Silistra – Călărași; außerdem wurde die Wiederaufnahme der Fährverbindungen auf der Donau erwähnt, darunter die Strecke Ruse – Giurgiu.
Der Vertreter des rumänischen Verkehrsministeriums, Ionut Cristian Savoiu, nannte laut Sega als Prioritäten Rumäniens die Modernisierung der bestehenden Brücke Giurgiu-Ruse, den Bau einer neuen Donaubrücke und den Ausbau der Straßen- und Eisenbahnlinien sowie die Verbesserung der Strecke Vidin – Calafat – Craiova für eine bessere Anbindung an die Ukraine und Moldawien.
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Die Investitionen von Nichtansässigen in Immobilien in Bulgarien beliefen sich von Januar bis November 2025 auf einen Nettoabfluss von 18,6 Millionen Euro, während für die Russische Föderation ein Nettoabfluss von 19,9 Millionen Euro verzeichnet wurde, wie aus Daten der Bulgarischen Nationalbank (BNB) hervorgeht.
Nach Angaben der BNB belief sich der Nettoabfluss von Investitionen von Nichtansässigen in Immobilien im Vorjahr (Januar bis November 2024) auf 11,6 Millionen Euro.
Der Nettoabfluss bedeutet, dass die Zahlungen von Nichtansässigen für Immobiliengeschäfte im Land im betrachteten Zeitraum geringer waren als die Einnahmen, d. h. die Verkäufe überstiegen die Käufe in wertmäßiger Hinsicht. Die Tatsache, dass der Gesamtwert für alle Nichtansässigen (-18,6 Millionen Euro) geringer war als der Abfluss in der Russischen Föderation (-19,9 Millionen Euro), deutet formal auf einen geringen Gesamtnettozufluss von Investitionen in Immobilien aus anderen Ländern hin (etwa 1,3 Millionen Euro).
In dem von den Medien zitierten Bericht der BNB wird keine separate Aufschlüsselung nach anderen Ländern (einschließlich der Ukraine) in Bezug auf Investitionen von Nichtansässigen in Immobilien vorgenommen – nur Russland wird separat aufgeführt.
Seit dem 1. Januar 2026 hat Bulgarien die einheitliche europäische Währung, den Euro, eingeführt.
„Dies ist ein historischer Schritt für das Land und ein Segen für Privatpersonen und Unternehmen in der Eurozone. Der Übergang wird zu mehr wirtschaftlicher Stabilität, reibungsloseren Transaktionen und einer stärkeren europäischen Integration führen. Für Bulgarien wird die Einführung des Euro dazu beitragen, das langfristige Wirtschaftswachstum besser zu unterstützen und seine Stabilität zu stärken“, heißt es in einer Mitteilung auf der Website der Europäischen Zentralbank.
In der Veröffentlichung wird darauf hingewiesen, dass „die Veränderungen Fragen und Befürchtungen hervorrufen können“. „Die EZB und die nationalen Behörden arbeiten jedoch eng zusammen, um durch sorgfältige Planung und die Konzentration auf Preisstabilität einen reibungslosen Übergang für alle zu gewährleisten“, versichert die Europäische Zentralbank.
Bulgarien verabschiedet sich 19 Jahre nach seinem Beitritt zur Europäischen Union von seiner Landeswährung, dem Lew. Die Presse der alten Euro-Länder weist darauf hin, dass dies für Touristen und Reisende Vorteile mit sich bringen wird. In Bulgarien selbst gibt es jedoch Befürchtungen, wie die EZB einräumt.
Die Erwartungen an die Vorteile werden durch die Sorge um mögliche Preiserhöhungen getrübt, wie sie in Kroatien zu beobachten waren, das vor drei Jahren der Eurozone beigetreten ist. Diese Befürchtungen sind umso größer, als Bulgarien zu den ärmsten Ländern der EU gehört.
Die Europäische Kommission (EK) war jedoch der Ansicht, dass dieses Balkanland, das als 21. Mitglied der Eurozone beitritt, die entsprechenden Kriterien erfüllt: wirtschaftliche Stabilität, eine Staatsverschuldung von weniger als 60 % des BIP und eine niedrige Inflationsrate.
Die EK gab am 4. Juni 2025 ihre Entscheidung bekannt, dass Bulgarien bereit ist, ab dem 1. Januar 2026 den Euro einzuführen.
„Dank des Euro wird die bulgarische Wirtschaft stärker werden, mit einem bedeutenderen Handelsvolumen mit den Partnern in der Eurozone, ausländischen Direktinvestitionen, Zugang zu Finanzmitteln, hochwertigen Arbeitsplätzen und realen Einkommen. Und Bulgarien wird seinen rechtmäßigen Platz in der Entscheidungsfindung innerhalb der Eurozone einnehmen“, erklärte die Präsidentin der Europäischen Kommission, Ursula von der Leyen, zu diesem Anlass.
Der Rat der Europäischen Union gab seinerseits am 8. Juli 2025 die Verabschiedung der letzten drei Rechtsakte bekannt, die für die Einführung des Euro in Bulgarien zum 1. Januar 2026 erforderlich sind.
„Dies ist der Höhepunkt eines sorgfältigen Beitrittsprozesses Bulgariens, der eine strenge Analyse und intensive Vorbereitungen umfasst“, erklärte die dänische Wirtschaftsministerin Stephanie Lose, die zu diesem Zeitpunkt den Vorsitz im EU-Rat innehatte.
„Einer der drei Rechtsakte legt den Wechselkurs zwischen dem Euro und dem bulgarischen Lew auf 1,95583 Lew pro Euro fest. Dies entspricht dem aktuellen Leitkurs des Lew im Wechselkursmechanismus (Exchange Rate Mechanism II)“, heißt es in der Mitteilung des EU-Rates.
Nach dem Beitritt Bulgariens zur Eurozone bleiben sechs Länder in der EU, die diese Währung nicht verwenden: Ungarn, Dänemark, Polen, Rumänien, Tschechien und Schweden.
Die Europäische Währungsunion – die Eurozone – nahm am 1. Januar 1999 ihren Betrieb auf, als die einheitliche europäische Währung Euro im bargeldlosen Zahlungsverkehr eingeführt wurde. Seit dem 1. März 2002 ist der Euro das einzige gesetzliche Zahlungsmittel im Gebiet der Eurozone. Die Länder der Eurozone übertragen der EZB alle Befugnisse im Bereich der Geld- und Kreditpolitik, einschließlich der Entscheidungen über die Höhe der Geldemission und den Leitzins.
In Bulgarien bestehen vor dem Hintergrund der Umstellung auf den Euro weiterhin Befürchtungen eines Teils der Bevölkerung hinsichtlich eines möglichen Preisanstiegs und einer Verschärfung der politischen Spannungen, berichten die Medien.
Das Land wird am 1. Januar 2026 der Eurozone beitreten und damit das 21. Land sein, das die einheitliche europäische Währung eingeführt hat.
Es wird auch über eine Protestkampagne unter dem Motto „Erhalt des bulgarischen Lewa” berichtet, und laut Eurobarometer sind etwa 49 % der Bulgaren gegen die Einführung des Euro.
In dem Artikel wird darauf hingewiesen, dass die EZB und die europäischen Institutionen auf die potenziellen Vorteile des Übergangs hinweisen und der feste Umrechnungskurs auf 1,95583 Lewa pro 1 Euro festgelegt wurde.
Gleichzeitig hat das bulgarische Parlament laut Medienberichten im Sommer die Kontrollmechanismen verschärft, um unbegründete Preiserhöhungen bei der Währungsumstellung zu unterbinden.
Mögliche Szenarien für eine Verteuerung des Lebens durch die Einführung des Euro: Das mildeste Szenario ist ein kurzfristiger „Rundungseffekt” im Einzelhandel, bei dem ein Teil der Preise nach oben abgerundet wird, was in der Regel zu einem geringen und vorübergehenden Anstieg der Inflation führt.
Ein härteres Szenario sind Versuche einzelner Verkäufer und Dienstleister, die Übergangsphase zu nutzen und die Preise stärker anzuheben, als es die Umstellung erfordert, vor dem Hintergrund eines bereits spürbaren Anstiegs der Lebensmittel- und Immobilienpreise im Jahr 2025.
Ein negatives Szenario für die Bürger wäre, wenn der Preisanstieg im Warenkorb schneller wäre als die Indexierung der Löhne und Renten, wodurch die reale Kaufkraft vorübergehend sinken würde, selbst bei einem formal geringen Anstieg der Inflation.
