Im vergangenen Jahr hat es eine Belebung gegeben – die durchschnittliche Rate der Investitionstransaktionen auf dem Kiewer und regionalen Markt liegt bei 15-20%, was auf liquide, komplexe Projekte von Bauträgern zurückzuführen ist, die während des umfassenden Krieges nicht das Vertrauen verloren haben.
Gleichzeitig werden die Rückkehr der Investoren und der Kauf von Immobilien zu Investitionszwecken stark von der geopolitischen Lage, Nachrichten, Berichten und Prognosen von der Front und dem Beschuss der Städte beeinflusst.
Für ihr eigenes Leben entscheiden sich die Menschen für das Komfortsegment. Die durchschnittlichen Kosten pro m2 in Neubauten der Komfortklasse liegen bei 1.200-1.500 USD.
Investoren interessieren sich für das Business-Segment, aber nur für Projekte mit einem coolen Konzept, einer einzigartigen Lage und minimaler Konkurrenz.
Für den Business-Class-Komplex OLEGIV Podil von DIM sehen wir zum Beispiel eine sehr stabile Nachfrage von Investoren, die sich für die Lage des alten Podil, die Architektur und unser aktualisiertes Projektkonzept im Art-Boutique-Format interessieren.
Das übliche Format eines Wohnkomplexes der Business-Klasse mit einem Preis von $2000-$3000 m2 ist bei den Investoren nicht beliebt. In den meisten Fällen handelt es sich um Neubauten in den Stadtteilen Pecherskyi, Shevchenkivskyi und Holosiivskyi. Heute gibt es eine große Anzahl von Wohnungen auf dem Sekundärmarkt von Eigentümern, die sie aus verschiedenen Gründen loswerden, manchmal mit einem großen Rabatt, was eine Menge Wettbewerb mit dem Primärmarkt für Entwickler schafft.
Letztes Jahr haben die Investoren das Premium-Segment für Investitionen nicht einmal in Betracht gezogen.
Jetzt können wir feststellen, dass das Interesse an Premium-Immobilien umso größer ist, je teurer und einzigartiger das Projekt ist, und je mehr Menschen es als Frühinvestition kaufen.
Der abgeschlossene Vorverkauf des Premiumprojekts The One von DIM hat alle unsere Erwartungen übertroffen, und seit Anfang des Jahres haben wir fast 30 % der Wohnungen verkauft. Dies deutet darauf hin, dass die Menschen bereit sind, bereits in der Ausgrabungsphase in hochwertige konzeptionelle Projekte mit innovativen technischen Lösungen zu investieren. Die Investoren legen Wert auf Exklusivität und sind auf der Suche nach Investitionen. The One hat übrigens den höchsten Anteil an Investitionstransaktionen, denn für Käufer von Premium-Immobilien ist es definitiv nicht der Hauptwohnsitz, sondern eher 3-5-10 Wohnungen, die zu Investitionszwecken gekauft werden.
Die beliebtesten Wohnungen für Investoren sind 1-2-Zimmer-Wohnungen mit bis zu 60 m2. Wir haben fast 70% der Anfragen für diese Wohnungen, was auf das Interesse der Investoren hinweist. Ich möchte jedoch anmerken, dass wir über unseren einzigartigen Standort sprechen, an dem es keine anderen ähnlichen Projekte geben wird.
Im Allgemeinen lag der Anteil der Investitionstransaktionen in DIM vor dem Krieg bei 50 %.
Jetzt ist die Nachfrage nach Wohnungen als Investition recht verhalten und liegt bei 20%. Die Leute kaufen sie vor allem, um Geld vor der Wertminderung zu sparen und um beim Wiederverkauf in der Zukunft Geld zu verdienen. Es gibt auch einen kleinen Anteil von Transaktionen zum Zweck der Vermietung.
Das wichtigste Kriterium für einen Investitionskäufer ist es, eine Immobilie mit der höchsten Rendite und dem geringsten Risiko zu finden. Das größte Risiko bei Investitionen in Wohnimmobilien ist nach wie vor das Risiko eines unvollendeten Baus. Daher müssen Sie auf Folgendes achten
– die reale und nicht die nominale Baudynamik,
– die Anzahl der während des Krieges in Betrieb genommenen m2
– die langfristigen Pläne des Bauträgers: ob das Unternehmen neue Projekte plant, bestehende Projekte verbessert, neue Trends beobachtet und umsetzt
– die Öffentlichkeitsarbeit des Bauträgers und aktuelle und relevante Veröffentlichungen in den Medien, sozialen Netzwerken und auf der Website. Ihr Vorhandensein zeigt, dass der Entwickler langfristige Pläne hat.
– Verkaufstempo. Wenn die Verkäufe sehr langsam sind und die Rabatte verdächtig attraktiv sind, sollten Sie die Informationen über die Immobilie und den Bauträger genauer prüfen.
Hohes Investoreninteresse zeigen auch hochwertige vorstädtische Öko-Cluster mit einer Erholungskomponente und einem breiten Angebot an eigener Infrastruktur.
So werden beispielsweise mehr als 20 % der Transaktionen in Park Lake City zu Investitionszwecken getätigt.
Wir möchten hinzufügen, dass DIM als Systementwickler mit einem Qualitätsprodukt dem Käufer in schwierigen Zeiten immer auf halbem Wege entgegenkommt. So verfügen wir heute über eine Vielzahl von Finanzierungsinstrumenten: ein Ratenzahlungsprogramm mit einer Laufzeit von bis zu 5 Jahren und einer Anzahlung von 20 %; ein Programm, bei dem im ersten Jahr feste Mindestzahlungen von 300 bis 600 $ pro Monat, je nach Größe der gewählten Wohnung, fällig werden; ein Programm mit flexiblen Zahlungsbedingungen – der Käufer leistet eine Anzahlung von 30 % vor Abschluss der Bauarbeiten und zahlt den Restbetrag innerhalb von zwei Jahren nach Fertigstellung des Objekts; ein Trade-in-Programm – Sie können jede Immobilie, die Sie besitzen, gegen eine neue eintauschen.
Die Zahl der Registrierungsaktionen im Bereich der staatlichen Registrierung von Rechten an Immobilien im ersten Quartal 2024 um 38%, und im Bereich der Wirtschaft – um 23%, sagte der Leiter des Amtes für die Bekämpfung von Überfällen des Justizministeriums Viktor Dubovik.
„Ab 2020 bin ich der Meinung, dass die Anzahl der Registrierungsaktionen einer der wichtigsten Indikatoren für die Wirtschaftstätigkeit im Staat ist. Denn die meisten Eintragungsvorgänge bringen dem Haushalt Einnahmen in Form von Verwaltungsgebühren, das Entstehen neuer Rechte und Pflichten von Bürgern und Unternehmen sowie die Nachfrage nach den Dienstleistungen von Notaren und staatlichen Standesbeamten“, wird er auf der Website des Justizministeriums zitiert.
Dubovik gab an, dass in den ersten drei Monaten des Jahres 2024 2 Millionen 605,73 Tausend Eintragungsvorgänge auf dem Immobilienmarkt vorgenommen wurden. Immobilien und 263,48 Tausend – auf Unternehmen, während für den gleichen Zeitraum im Jahr 2023 – jeweils 1 Million 887,60 Tausend und 214,26 Tausend.
Zur gleichen Zeit, nach seinen Daten, die Zahl der Beschwerden, die das Amt im Bereich der Immobilien noch deutlicher gestiegen – von 290 im ersten Quartal des vergangenen Jahres auf 699, während sich die Situation im Unternehmensbereich im Gegenteil verbessert hat: die Zahl der Beschwerden ging von 119 auf 115 zurück.
Es werden noch mehr Grundstücke gekauft als 2021
Die Ukrainer haben im ersten Quartal 2024 begonnen, aktiver Grundstücke und Immobilien zu kaufen und zu verkaufen, so das Einheitliche Register der notariellen Formulare des Justizministeriums. In diesem Zeitraum wurden über 185.000 Grundstücksveräußerungsverträge registriert. Das sind 36,4 % mehr als vor der umfassenden Invasion. Auch die Veräußerung anderer Immobilien nahm um 55 % zu – das ist jedoch immer noch weniger als 2021.
Im Jahr 2024 ist es wahrscheinlicher, dass die Ukrainer Land verkaufen oder in anderes Eigentum überführen. So wurden im ersten Quartal 2024 185.000 Grundstücksveräußerungsverträge notariell beurkundet. Das sind 56 % mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres, als die Notare fast 119.000 solcher Verträge beurkundeten.
Die Zahl dieser Verträge ist bereits um ein Drittel höher als vor dem Beginn des Krieges in vollem Umfang. Damals, im Jahr 2021, wurden mehr als 136.000 Landabtretungsverträge abgeschlossen.
Gleichzeitig ist die Zahl der Veräußerungen von anderen Immobilien als Grund und Boden in diesem Jahr um das Eineinhalbfache gestiegen. So beglaubigten die Notare im ersten Quartal dieses Jahres mehr als 181 Tausend solcher Formulare. Zum Vergleich: Im gleichen Zeitraum des Vorjahres waren es fast 117.000 solcher Transaktionen.
Dies sind jedoch immer noch 16 % weniger als vor der umfassenden Razzia: Damals wurden etwas mehr als 216 000 Formulare für Grundstücksveräußerungen verwendet.
Es ist zu beachten, dass ein Notariatsakt nicht immer nur ein Notariatsformular erfordert. Dementsprechend ist die Zahl der Handlungen indikativ und wird mit den Vorjahren verglichen.
Es sei daran erinnert, dass die Gesamtzahl der im letzten Jahr verwendeten notariellen Formulare um 2,6 Millionen gestiegen ist gestiegen ist, aber immer noch niedriger ist als vor dem Ausbruch des Krieges in vollem Umfang.
„Intergal-Bud“ hat Zertifikate über die Inbetriebnahme des ersten Hauses des Wohnkomplexes CITY HUB und des zehnten Hauses im Wohnkomplex „Nivki Park“ erhalten, berichtet der Pressedienst des Unternehmens.
Nach den Daten des einheitlichen staatlichen elektronischen Systems im Bereich des Bauwesens befinden sich 255 Wohnungen im ersten Haus des Wohnkomplexes CITY HUB und 283 Wohnungen im zehnten Haus des Wohnkomplexes Nivki City.
Intergal-Bud erinnert daran, dass die Bescheinigung über die Baufertigstellung die Grundlage für die Teilnahme des Objekts an den staatlichen Programmen „єOselia“ und „єVidnovlenia“ ist.
CITY HUB ist ein Projekt der Business-Klasse, das sich im Solomensky-Bezirk der Hauptstadt, in der Mokra-Straße 8-10 (Kudryashova-Straße) befindet. Der Wohnkomplex wird aus zwei Häusern bestehen, die durch ein Stylobat verbunden sind, unter dem sich ein großer Parkplatz für 300 Autos befindet.
LCD „Nivki Park“ in der Beresteisky-Allee 67 ist ein Projekt der Komfortklasse, 12 Wohngebäude mit 12, 16-17 Stockwerken und insgesamt 2931 Wohnungen. Zu dem Komplex gehört eine Tiefgarage mit 580 Stellplätzen.
Die Baufirma „Intergal-Bud“ ist seit 2003 auf dem Markt der Wohnhäuser nedvizhimost tätig. Das Unternehmen hat 170 Häuser gebaut, 20 Wohnprojekte befinden sich in der Realisierungsphase. Die Gesamtfläche der Projekte beträgt 4,6 Millionen Quadratmeter.
IMMOBILIEN, INTERGAL-BUD, Wohnkomplex CITY HUB, Wohnkomplex Nivki Park
Das Projekt REITER HALL von NEST developer wurde bei den UKRAINIAN SPECIAL BUILDING AWARDS IBUILD 2023 in der Kategorie „Historic Environment Renovation Project“ ausgezeichnet.
IBUILD ist der wichtigste Baupreis in der Ukraine, der die besten Vertreter der Bauindustrie auszeichnet – Unternehmen, die auf dem Markt überlebt haben, die Wirtschaft unterstützen und zum Wiederaufbau beitragen.
Diese Auszeichnung ist eine Anerkennung der Unternehmensphilosophie, denn NEST kümmert sich um die Geschichte von Kiew und trägt zu ihrer Erhaltung bei. Der Bauträger NEST baut heute professionell und verantwortungsbewusst und schafft Immobilienobjekte, die in Zukunft zu einem echten Wahrzeichen der Stadt werden.
Die REITER HALL wird das künftige Zentrum der Stadt werden, wo die Vergangenheit auf die Zukunft trifft und ein einzigartiger kultureller Raum für die Entwicklung der kühnsten Ideen vieler Generationen von Kiewern entsteht.
Besondere Aufmerksamkeit wurde der Idee der REITER HALL gewidmet, an der neben ukrainischen Architekten auch ein bekanntes schwedisches Architekturbüro mitgearbeitet hat, denn Schweden gilt zu Recht als eines der Vorbilder für moderne Stadtplanung – Straßen, öffentliche Räume und Architektur. Sie verwandeln solche Objekte gerne in komfortable Räume für ihre Zeitgenossen. Mittelalterliche Schlösser koexistieren harmonisch neben Meisterwerken der modernen Architektur.
Ein weiteres ähnliches Projekt des Entwicklers ist das HILLFORT Business Mansion, das am 11. Dezember 2019 ebenfalls eine wertvolle Auszeichnung erhielt und in der Kategorie „Entdeckung des Jahres“ in der Nominierung „Bestes Projekt zur Renovierung historischer Umgebungen“ gewann.
Jedes Objekt des NEST-Entwicklers ist sowohl jetzt als auch in Zukunft wertvoll, da es ein architektonisches Kunstwerk ist.
Die groß angelegte Invasion hat die Geographie und das Volumen des Baumarktes dramatisch verändert, personelle Veränderungen bewirkt, den rechtlichen Rahmen beeinflusst und neue Geschäftsfelder für ukrainische Bauunternehmen eröffnet.
Andriy Ozeytschuk, Direktor von Rauta, sprach über Tendenzen und Veränderungen im Bauwesen in den Jahren 2022-2023.
Bis heute belaufen sich die Gesamtverluste auf mehr als 150 Mrd. USD, wobei die größten Verluste im Wohnungsbau (56 Mrd. USD), in der Infrastruktur (37 Mrd. USD) und in der Industrie (12 Mrd. USD) entstanden sind. In den zwei Jahren der groß angelegten Invasion wurden etwa 15% der Produktionskapazitäten für Baumaterialien zerstört. Gleichzeitig waren die größten Verluste in den Segmenten Walzmetall und Trockengips zu verzeichnen.
Die Nachfrage
Im Jahr 2022 ist das Volumen des Baumarktes in der Ukraine um etwa 65% gesunken. Im Jahr 2023 besteht die Tendenz, den Verbrauch von Bauprodukten und -dienstleistungen zu erhöhen, und es wird erwartet, dass der Markt bis zum Ende des Jahres um 25% wachsen wird. Gleichzeitig wird das Volumen des Wohnimmobilienmarktes in Griwna-Äquivalenten auf dem Niveau des Vorjahres bleiben, Nicht-Wohnimmobilien werden um 15% wachsen, und Ingenieurbauten werden einen Anstieg von 40% verzeichnen.
Die Struktur der Nachfrage nach neuen Wohnimmobilien in der Ukraine hat sich gründlich verändert. In den Grenzregionen ging das Bauvolumen am stärksten zurück, nämlich auf fast 90%, in der Mitte auf 70%, während im Westen die Bautätigkeit um 15% zunahm, was auf die Umsiedlung von Unternehmen und Binnenvertriebenen sowie auf die aktive Entwicklung von Ferienanlagen in den Karpaten zurückzuführen ist.
Der primäre Immobilienmarkt hat sich hauptsächlich in den Westen der Ukraine verlagert. Die Entwickler in anderen Regionen konzentrieren sich hauptsächlich auf die Fertigstellung von Projekten, die vor März 2022 begonnen wurden. Derzeit zögern die meisten Investoren, neue Bauprojekte zu starten und nehmen eine abwartende Haltung ein.
Im Zentrum, Norden und Osten der Ukraine ist die Nachfrage nach Wiederaufbauleistungen für zerstörte Gebäude und Strukturen gestiegen. Unternehmen, die Schäden an ihren Immobilien erlitten haben, müssen die Gebäude wieder aufbauen, um ihren Betrieb wieder aufzunehmen.
Das am schnellsten wachsende Segment des Bauwesens ist derzeit der Wiederaufbau von Infrastrukturen, vor allem von Brücken und sozialen Einrichtungen, aus Haushalts- und Gebermitteln.
Als Reaktion auf Kriegsbedrohungen entstanden neue Segmente des Baumarktes: Strukturen zum Schutz kritischer Infrastruktureinrichtungen und modulare Stahlbetonunterstände zum Schutz von Menschen bei Luftangriffen, Artilleriefeuer usw.
Die Preise
Im Zeitraum 2022-2023 stiegen die Selbstkostenpreis um 53 %, was zu einem ähnlichen Preisanstieg auf dem primären Immobilienmarkt führte. Die Baukosten werden weiter steigen, was auf objektive Prozesse zurückzuführen ist, einschließlich der gestiegenen Nachfrage und der Inflation.
Neuorientierung der Importe
Lieferanten von Baumaterialien, die früher Produkte aus der Russischen Föderation und Weißrussland importierten (Glas, Bitumen, Walzmetall, Zement, Sandwichpaneelen usw.), waren gezwungen, auf die Lieferung von Neuorientierung aus der EU und der Türkei umzustellen.
Durch die Schließung der ukrainischen Häfen wurde die Importe von Baumaterialien auf dem Seeweg (Walzmetall, Chemikalien, Ausbauarbeiten usw.) unmöglich. Heute werden diese Materialien hauptsächlich über Rumänien in die Ukraine importiert, was zu einem Anstieg ihrer Kosten geführt hat.
Ende 2023 kam es zu Schwierigkeiten bei der Einfuhr von Rohstoff und Materialen, weil polnische und slowakische Fährmänner die Kontrollpunkte an der Grenze zur Ukraine blockierten. Dies führte auch zu einem Anstieg der Preise und Lieferzeiten für importierte Baumaterialien.
Fachkräften
Während der groß angelegten Invasion wurden betrug der Rückgang der Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter in der Ukraine etwa 35 %. Die Mobilisierung und Abwanderung von Fachkräften hat zu einem Fachkräftemangels im Baugewerbe geführt, der selbst bei einem erheblichen Marktrückgang spürbar ist. Dies könnte in Zukunft zu einer Erhöhung der Löhne führen, was die Baukosten weiter in die Höhe treiben wird, aber das Problem des Fachkräftemangels nicht lösen wird.
In diesem Zusammenhang werden Schnellbautechnologien, die eine minimale Anzahl von Arbeitskräften erfordern, immer beliebter. Beispielsweise erfordert der Bau von Gebäuden aus Sandwichpaneelen eine viel geringere Anzahl von Fachkräften als der Bau aus künstlichen Materialien.
Die Ukraine wird während des Wiederaufbauprozesses eine große Zahl von Baufachleuten benötigen, so dass in Zukunft mit einer Arbeitsmigration von Fachkräften aus der EU und Arbeitskräften aus Asien zu rechnen ist.
Gesetzgebung
Zu den wichtigsten Neuerungen im Bereich der Gesetzgebung in den letzten Jahren gehört die Tendenz, die Sicherheit der Menschen zu erhöhen und die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern. So regelt die Verabschiedung von Änderungen des Gesetzes Nr. 2486-IX die Anforderungen an den Bau von Luftschutzbunkern beim Bau neuer Gebäude. Darüber hinaus wurden mit Staatliche Gebäudevorschriften B.2.6-31:2021 die Anforderungen an die Mindestwerte für den reduzierten Wärmedurchlasswiderstand von Gebäudehüllen geändert, die um durchschnittlich 28 % gestiegen sind.
Vorbereitungen für den Wiederaufbau
Derzeit bereiten sich die meisten ukrainischen Investoren auf den Wiederaufbau vor und kalkulieren aktiv die Baukosten, warten aber auf das Ende der Feindseligkeiten, um neue Projekte zu starten.
Internationale Finanzinstitute planen, sich am Wiederaufbau zu beteiligen, und dringen allmählich in den ukrainischen Markt ein. Die wichtigsten Kriterien für die Finanzierung von Nachkriegsbauten in der Ukraine werden Transparenz und Schnelligkeit der Projektdurchführung sein, so dass internationale Organisationen bereits damit beginnen, Partnerschaften mit zuverlässigen ukrainischen Bauunternehmen einzugehen. Vorrang haben dabei Unternehmen, die mit europäischen Materialien und Technologien arbeiten und so moderne, architektonisch ansprechende und energieeffiziente Gebäude errichten können.
